映画観るのが好きですね。
メジャーな映画もイイですけど、マイナーなのとか社会風刺、ドキュメンタリーなんかも楽しいです。
第七芸術劇場（十三）
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2024年のアーカイブ
不動産人／辞める社員
テレビのニュースで知りました。
新入社員が入社後数日で退職、それも退職代行業者からの連絡ってすごくないですか？
昔と違ってそれだけドライなのか、合理的なのかはよく分かりませんが…
入社後、数年経っての退職もすごく多いみたいです。
テレビであれだけ転職のＣＭが多いのは、そういうことなんでしょうね。
せっかく入社したのだから、しばらくは我慢しょうという気、ボーナスもらったら辞めようとかいう考えは無いみたいです。
転職しやすい環境もあると思いますが、２０代後半くらいの中堅の社会人の方でも、意外とスゥと会社と辞める人がいます。
不動産業界は元々が離職率の高い業界です。
それでも「へぇ～そうなんだ」と思うのは、数年間いろいろな商談を重ねていた間柄なのに、なんの音沙汰もなく会社を辞めているケース。
また商談の途中なのに、連絡もなく辞める人もいますね。
そういうケースここ数年毎年のようにあります.
希薄な人間関係が当たり前の時代なのかも知れません。
正直、戸惑ってますが・・・（＾＾）
実は、そういうわたしも転職人生を歩んでいて、３０年前なんか面接に行くと前の「退職理由」を聞かれて、それが終わったと思ったら「その前の会社は何故辞めたの？」と次々聞かれるので、数社転職するとこいつは辛抱の出来ない人間だとか、文句ばっかりいう奴だなんていう印象だったんでしょうね。
それでも、なんとか個性的な人間だと思ってくれる処に拾われて仕事に在り付きましたが、自分に未だ一定のスキルのない頃は結構苦労しましたね。
今の時代はそういう苦労や下積み生活は存在しないみたいです。
なかなか理解できない自分がいます。
★不動産の仕事に関する記事
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不動産人／人格者の極み
違法賭博問題で元通訳兼親友だった水原一平氏を失った大谷翔平選手、記者から質問された回答を新聞で読んでそのすごさに感動しました。
女性記者から親友を失ったことに対して、「失った、それ以上にチームメイト、チームもそうですが、支えてもらっている、サポートしてくれている人がたくさんいるので、むしろありがたいなと、そういう風に思っている、感じる面が多いかなと思います」とうなずいた。
信頼していた人の裏切りに対して、落胆、失意や恨み、怒りの言葉が一切ないのです。
普通はあり得ないと思いませんか？
わたしだったら、「なんてことしやがって」なんて言うかも…
大谷選手がどれだけ辛い気持ちになったかと想像するだけでも、悲しい気持ちになります。
さすが一流の大谷選手は違いますよね。
立派です。
爪の垢いただきたい心境であります。
次元の違う話ではありますが、我々不動産業者、わたしの場合は事業用不動産の仲介の仕事をしていると、嘘や騙し、悪質な駆け引き、裏切り行為などの人間不信に陥ることがあります。
売主・買主・仲介業者でも其々にいろいろな考え方の人が登場します。
初対面の人の場合も多いですし、著名な大手法人だからと言って安心など出来ません。
銀行さんだって紳士ばかりとは言えないことは、事業者や経営者ならお分かりでしょう。
そういう猛者を相手に商談を成就させるのが、仲介業者の仕事なのだと思っていますが、未だ経験の浅い頃はあまり分かっていないので、罠にハマったことや、出し抜かれた経験もありました。
本当に、世の中には善人面した信じられないような悪人がゴロゴロいるのです。（笑）
この仕事はそういうことがよく判る仕事なのかも知れないと思います。
で、そういう嫌な場面や困難に遭遇した時に、人間性って出るのでしょう！
勿論、見す見す騙されるとか、嵌められるのはご免ですから、避ける方策を探すのですが、どうしてもイイ策が見つからない場合は、仕方がないので話を絶つ場合もありますし、売主（又は買主）を守るために出来る範囲で仲介業者が泥をかぶる方法を取ることも。
あくまでも、仲介業者の為に商談を進めることは本意ではありませんから。
少し格好をつけるとすれば、人の役に立ってなんぼの仕事ですからと割り切ります。
そういう考え方をしない仲介業者もいます。
そういう人とは出来るだけ付き合わないようにしていますよ。（笑）
大谷選手のような人格者になりたいけど、そこまでは悪いけど無理です！
★不動産業者の仕事に関する記事
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不動産人／禁断の錬金術
水原一平氏が大谷翔平選手の口座から、約２４億６０００万円を盗んだとされる裏切りは金額の大きさと大谷選手と公私共に渡って築かれていた信頼関係があったと思われるだけに、我々の想像以上にショックはとんでもなく大きいはず。
ニュースで知る限り、悪質な手口も漏れていて水原氏は今後どういう顔をして世間を歩いていくのだろうかと妙な心配もしてしまいます。
それにしても、大谷選手はその後もチャンと大活躍ですが、表現できないほど傷ついているだろうし、マインドが物凄く強いひとなんだろうね。
２月末に結婚していてパートナーが横にいて良かったと思います。
もうお忘れの方もいらっしゃると思いますが、３月初めに世の中の信用を失うニュースがありました。
警視庁が東京の不動産コンサル会社社長と三菱ＵＦＪ信託銀行の銀行員ら４人を詐欺罪で逮捕したというものです。
手口は古典的なもので、「かきあげ」（書上げ））という別に不動産コンサルでなくてコテコテの不動産屋がやる手法です。
３億３千万円の物件を３億６千万円にして銀行に持ち込みます。
その際、源泉徴収票や資産残高は偽造していたようです。
差額の６千万円は遊興費や車を買うことなど好きに使えるお金になります。
ただ、融資金額はアップしてますので毎月の返済は増えます。
でも、この低金利ですから２５年や３０年の長期ローンであればその金額はそれほど負担に感じないのでしょう。
収益物件で毎月の賃料収入がある場合は、それで賄えることも出来そうです。
この「かきあげ」は、収益物件だけでなく、自宅用のマンションや戸建住宅にも使えます。…申告所得は低いけれど、実際はちゃんとした所得のある人など。
どちらにしても『犯罪』です。
こういう融資詐欺を繰り返して、総額３２億円に上る被害を金融機関に与えたそうです。
超大手の信託銀行員がわざわざこんな詐欺行為をしてまで、犯罪に手を染めたのか、傍から見てるとアホだと思いますが、本人はくそ真面目にやっていたのでしょうねェ～
そして、信用は一瞬で失ってしまいました。
★不動産と犯罪に関する記事
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納税について考える
確定申告も終わり、ひと段落されている方も多いと思います。
また、年度末決算の会社も多いでしょうから、３月は個人も法人も一年間の締めくくりの季節でバタバタですね。
３月１４日の政倫審で自民党の世耕前参院幹事長が裏金（還流金）１５４２万円は「すべて政治活動に使った」と言い、１５日の参議院予算委員会では岸田首相が「納税と言うものは、社会のコストをできるだけ多くのみなさんに支えていただくためのもの。社会を維持していくためにも引き続き、国民のみなさまのご理解とご協力をお願いしないといけない」と言ってました。萩生田前政調会長は、裏金２０００万円を机の引き出しに保管していたと言いつつ、戦闘機輸出の自民党と公明党の合意会見に偉そうな顔をして真ん中に立ってましたね。
偉い皆さんですが、一体どんな神経してるのかって思いました。（＾＾）
領収書や具体的な証明もない使途不明金なのに、「政治活動に使った」とだけ言えばイイのだから政治家は一度やったら辞められない職業ですよね。
大きな声では言えませんが、商売で一番儲かる方法は税金を払わないでおくことです。
儲けが大きいと、その分所得税・法人税や市府民税、はたまた消費税など容赦なしに支払いは増えますから。
日本の中小企業の６割以上が赤字だという。
もちろん、儲かっていない会社も多いだろうし、数字をやり繰りして税金を少なくしたいという意識もあると思ますが、そういう感覚と政治家の裏金を比べることは到底出来ません。
芸能人で言えば、昔、板東英二さんが「カツラが経費で落ちると思っていた」と釈明し、修正申告や追徴税を支払い、すべての出演番組から降板して一切テレビで見かけなくなりました。
「チュートリアル」の徳井義実さんは、３年間にわたって無申告だったとして、東京国税局から約1億を申告漏れと指摘され、長期の自粛期間を経て最近やっと復帰しました。
自民党の政治家たちはいったいどうなんだろうか、検察は４０００万円以下を起訴しないということらしいですね。
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昔話になりますが、当方の事務所に税務署さんから電話があり、「今日お伺いします」というじゃないですか！
で、ひとりの税務署の職員がにこやかに現れました。
最初は簡単な雑談です、「帳簿を見せてください」という辺りから表情がから笑顔が無くなります。（笑）
結果、経費のうちの「接待交際費」の飲食代について、「これは野澤さんも飲み食いされてますよね？」と言われたので、「当然、わたしも一緒に飲み食いしてますよ」と返答すると、「生活費（食費と言う意味？）ですよね？」という屁理屈を…面倒くさいので、言われるままに若干の修正申告を受け入れて終了です。
これを「お土産」というらしいのですが。
政治家にはこういうことをしないのでしょうかね！
これじゃ真面目に税金納めようとする人は何を信じて仕事したらいいのか・・・どうなんですかね。
★税金に関する記事
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不動産人／大阪府、9年連続人口移動増加に
昨年１年間に各都道府県や市町村に転入、転出した移動者数を集計した統計が総務省から毎年１月に発表されています。
人の動きは不動産価格や取引数にも大きな影響がありますので、当然のことながら関心が高くなります。
日本全体としては人口が減っているのですが、東京都の転入者は４５万４１３３人、次は神奈川県の２３万６５４３人で大阪府は４番目です。
逆に転出の方は、東京都からの数が最も多くて３８万５８４８人、次は神奈川県で大阪府は３番目となっています。
転入者から転出者を引いた数が転入超過となりますので、人口が増えたということです。
１番は東京都、次は神奈川県で大阪府は３番目で、転入増加は７都道府県。
逆に４０都道府県は転出数の方が多いのです。
年齢別では高校を卒業して進学・就職する世代が移動の中心です。
また、２０代や３０代で転職する世代も移動しているようです。
大阪市は１０年連続で転入の方が多く、全国の市町村別でも、東京２３区に次いで2番目の人口流入です。
大都市は流入、田舎は流出っていうトレンドは止まらないのでしょうか。
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不動産人／リーガルチェックのメリット・デメリット
昨今、リーガルチェックと称して法的な問題がないかをチェックするケースが増えています。不動産取引、特に売買契約って事前に弁護士さんに見てもらえば安心ですよね。
ただ、我々の不動産業者の仲間内では、弁護士さんが取引の経緯や背景などを無視して単に法律的なトラブルが起こることを前提にしたチェックをするために、取引相手をあたかも問題児かのような前提でまるで訴訟しているかのように加筆して契約自体がトラブルになるケースを知っています。
弁護士さんもお金をもらっているので、妙に張り切るのでしょうね。
また、弁護士さんも専門分野がありますので、不動産取引に精通している方に依頼しないと面倒くさい問題が発生するかも知れません。
そもそも契約って売主と買主が合意することで成り立ちますが、あれやこれや言い出すと本来の一番大切な部分がどこかに行ってしまって、どちらか片方にだけ有利な契約書になってしまいます。
宅建協会か全日という大きな団体に加入している多くの不動産業者はその団体が規範とする契約書を使っています。
その契約書の条文と異なる合意内容が必要な場合は、特約条項の欄で追加条文を加筆します。
ですから、概ね特約条項の条文に気を付けてチェックをすることになります。
【例】
■隣地との越境物に対する対応についての取り決め
■建物内のテナント契約を停止条件とした売買契約を記載する
■契約後、決済までに施工する工事内容と期日や費用負担についての取り決め
■収益物件の賃料の清算方法について本文とは違う合意内容である場合
■建物内の設備に関して、残置物とするか、一定の保証期間を決める取り決め
『理屈は通っても、道理が引っ込む』
理屈は通るものの、道理が引っ込むことがありますね。
時には論理的には間違っていないものであっても、それが人の感情や状況に合わないことがあります。
人間関係や社会的な問題では単なる論理だけでなく、共感や配慮も大切です。
★不動産のトラブルに関する記事
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温故知新／山本五十六のことば
現代日本は未来への戦略構想を持っていない。
目先の利を追求するため、恒久的な富の集積ができない。
事が起これば右往左往して、一時的な手当てをし、結局、大損をするパターンである。
事故もマニュアル以外の想定外のことが発生するとあわてる人が多いのも特色である。
山本五十六は劣勢な日本海軍が、如何に互角以上の戦いができるかを真剣に考えて実行した日本人である。
かつての日本には戦略を考えられる者たちが多くいた。
日本をとりまく世界状況の中で逆境をはねのけられるバイタリティーがあった。
『山本五十六のことば』 稲川明雄 著
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一月に「連合艦隊司令長官 山本五十六」という映画を、役所広司さんのが面白かったので、続けて三船敏郎さんのをそれぞれビデオで観ました。
山本五十六さんって人間的な魅力がある方だったのでしょう。
いわゆる、「リーダー」ってこういう人なんでしょうね！
★温故知新の記事
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不動産人／3棟に1棟が不足？/修繕積立金の問題
不動産投資の関心はどんな物件を購入するかからスタートしますが、保有すると今度は維持管理・入居者確保に移行します。
購入時の時の金利や修繕積立金・管理費や賃料から、時を経ると金利も変動します。
賃料も高くなる時もありますが、減少する場合も。
あまり関心のなかった修繕積立金がクローズアップされています。
新築分譲マンションの多くが、販売時に購入者の毎月の支払額を抑えるために、管理費や修繕積立金を低めに設定して購入しやすくしていると思われています。
でも、通常の住宅用の分譲マンションも含めて、長期にわたり建物の劣化を防ぎ、快適な居住環境を保つためには定期的な大規模修繕工事が必要です。
↑ 分譲マンションストック数の推移（国土交通省）
国土交通省「平成３０年マンション総合調査」によれば、大規模終戦計画に対して修繕積立金が確保されているマンションは３３．８％です。
不足していると回答しているのは、３４．８％、不明３１．４％です。
築後１０年、２０年と経つと具体的に大規模修繕工事の見積もりを業者から取ることになります。
特に現在のような建築費が高騰していると、アッと驚く工事費が要ることを知ることになります。
特に投資用マンションの場合は、自己居住用の分譲マンションよりも修繕積立金に対する意識が希薄な所有者が多いと思われます。
一時金で２００万円／戸を負担してくださいなんてことになったら大問題ですよね。（例えばの話ですが…）
修繕積立金の値上げは区分所有者等の過半数の賛成が必要です。
反対多数で値上げも出来ず、どんどん修繕積立金の不足額が膨らんでいけば、物件の資産価値がどんどん低下してしまいます。
怖いお話ですが、一棟マンションでも同様の問題は存在します。
区分所有の投資用マンションをお持ちの方も、頭の片隅に問題意識を持って置かれることをお勧めいたします。
★管理や修繕に関する記事
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不動産人／不動産業で頑張りたい
新しい気持ちになりやすいのは、新年が一番です！
「今年はこんな年にしたい」とか、「去年よりいい年にしたい」と願う気持ちが大事です。
既に不動産業を営んでいる方や、これから就職とか開業するひとも年明けに気持ちを新たにして臨みたいものです。
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昨年の宅建合格者は４万人余り、大阪府では４０００人弱でした。
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全 国 |
大阪府 |
|
|
受験者数 |
２３３，２７６人 |
２１，６４６人 |
|
合格者数 |
４０，０２５人 |
３，７３８人 |
|
合格率 |
１７．２％ |
１７．３％ |
【不動産業者の年収】
いろいろな資格の中でも宅建は人気の資格です。
もちろん、不動産業界で働く人には必要で、不動産業者として独立する方にも必須です。
わたしがまだ若かりし頃、賃貸マンションや沿道サービス店舗などの建築を請け負う営業していて、地主さんを紹介してもらうために足しげく町の不動産屋さんに訪問を繰り返していました。
当時は不動産屋さんがどのくらいの収入があるのか、どのくらいの経費が掛かるのか、さっぱり分かりませんでした。
将来、自分がまさか独立して不動産業者になるということも考えていなかったし、収入とか質問をすること自体が失礼なことだと思っていました。
でもある時に聞ける雰囲気になり、率直に聞いてみました。
その時の答えは、あっさり「ひとりでやってる不動産屋だと月５０万円くらいの収入くらいは…」「ただ、生活費がどの位かによるけど…」というものでした。
但し、３０年以上のことですが。
令和４年民間給与実態統計調査（国税庁）の不動産業・物品賃貸業の平均年収（男子）は、５４９５千円です。
おおよそこの金額に経費を加えたものが、不動産業者として開業して毎年必要となる売上みたいな額じゃないでしょうか。
月の経費って、（ひとりで営業して、事務員もいないとして）事務所の家賃、水道光熱費、通信費、交通費、接待交際費、その他です。大雑把に言えば、３０万~４０万円位は要るみたいです。
これまた大雑把に言えば、年間９００～１０００万円の売上年収が要るということでしょうか。
ぼっぷり給与所得生活していると、いつ収入があるかもしれない的な資金繰りの必要な感覚と全然違います。
【不動産業者のビジネスモデル】
一口に不動産業者と言っても色々なビジネスモデルがあります。
ここでは、不動産仲介業を念頭にしていますが、仲介業者でも①売買②賃貸のふたつがあります。
売買仲介でも、大別すれば“事業用”と“個人住宅”、賃貸でも“事業用”と“個人住宅”に区分されます。
両方やってても問題は無いのですが、どっちが主で従なのかはあります。
また、土地を造成や開発して売却するような不動産業、大家さんの所有している賃貸マンションやビルの管理業者として営業している不動産屋、最近特に多い買取して転売する不動産屋さんなど多種多様です。
免許は大臣免許か知事免許かの違いで、基本的に宅建免許は１種類です。
【不動産業者の浮き沈み】
不動産屋の仕事は成功報酬ですから、成約しなければ収入はありません。
ただ、取扱物件が高額ですので、成約したときのリターンは大きい。
世間的にはこれがクローズアップされていて、一発屋みたいな仕事だと誤解されています。
日常的には結構地味な仕事が多いことも知っておいて欲しいですね。
不動産業で開業するのは、他の仕事と比べても比較的初期費用は低いと思います。
大幅な金融緩和と異次元の低金利政策もあって、不動産に追い風だったこともあるでしょうか、
令廃業数を上回る新規業者数があったので、令和４年末の宅建業者数は９年連続で増えています。
令和４年末では（新規業者－廃業者）＝６６０９業者―５２６１業者＝１３４８業者の増
事業用不動産の仲介に限って言えば、楽しいこと、辛いことの繰り返しです。
マインドは相当鍛えられます！
これも含めてこの仕事の面白い部分なのでしょう。
不動産業で一旗揚げようと思ってるひとも多いのですが、お金も大事ですが不動産業ならではの奥の深さや、面白味、醍醐味なども魅力ですので
で、金金（カネカネ）は二の次で考えたいものです。
波のある仕事で、景気に大きく左右される仕事なので、もし開業をお考えならよく考えて行動してください。
一緒に頑張りましょう！！
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