仮想通貨（暗号資産）の大手交換所FTXトレーディングの経営破綻って、巨大詐欺事件のようでもあり債権者も１００万人以上だとか…

そんな最中、損害を受けた投資家がFTXのコマーシャルに出ていた大リーガーの大谷翔平選手やテニスの大坂なおみさんに対して責任があるとして提訴したという。

「これってどうなの？」って思いませんか。

確かに、有名人の影響力は大きな営業力になります。

日本国内でも、いろいろなCMに有名タレントや歌舞伎役者、俳優を使って企業イメージや製品の知名度を上げています。

さすがにその企業や製品に不祥事や欠陥があったとしても、タレント・俳優さんに責任を求める人はいないと思いますが…

不動産会社や住宅販売会社などエンドユーザー相手の会社は、バンバンCMでイメージアップを図っていますけど、事業用仲介となるとCMは信託銀行くらいでしょうかね。

権利関係や人間的な判断を要する事業用不動案取引は、業者としても「個」のチカラが要る世界ですけど、一番チカラになるのは「口コミ」「紹介」でしょうか。

そんなことを考えながら、ボチボチ頑張っております！

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コロナ禍、ウクライナの戦争、インフレなど矢継ぎ早に試練の波が押し寄せてきて、元々あった少子化、高齢化、借金体質の財政なども手つかずの状態であります。
世界中の景気が悪化しつつあって、ニュースなどでは来年は結構厳しい状況になることがほぼ確実視されているみたいです。

日本の不動産市況は相変わらずの低金利状態ですので、融資が受けられれば購入する意欲は買主側にはまだまだあります。
でも、最近は先の見通しに不透明さがあるせいか、数年前の勢いはないように感じられます。金融機関の方も、最近では買主の希望通リの金額でOKなんてことは減っていますね。

元銀行員で今不動産屋している友人によると、”６５％ルール”みたいな考え方があるようです。
要するに、例えば２億円の一棟売収益マンションを購入する場合、数年前だと１億８０００万円（９０％）の融資が見込めたのに、今は１億３０００万円（６５％）しか借りることが出来ないというのが普通だとか・・・勿論、物件にもよるし、買主の属性にもよりますので、あくまでも一般論ではありますが・・・

つまり、以前であれば２０００万円でよかった自己資金は６０００万円用意する必要があるのだということです。
数年前よりは厳しくなってはいますが、長い目で見れば此れって至って当たり前の状態なのですけど、不動産屋を２０年とか３０年やっていますと、融資って厳しく成ったり、緩く成ったりするってことを学習することが出来ますよ。

来年（卯年）は兎は跳ねる特徴に乗じて、景気は好転・回復すると言われておりまので、株式市場にとっては縁起のいい年として知られているようです。
そうなるとイイですね。

★不動産と金融・融資の記事

「年収倍率」今と昔

忘れていませんか？　金融機関の怖さ

コロナ禍の金融緩和と収益物件

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借主（テナント・入居者）はビルやマンションの大家さんに賃料を支払います。
余りないことですが、大家さんが借金を返済しないことによって、債権者はその賃料を差押することがあります。
債権者は裁判所への申し立てを行って差押しますので、借主はその通知が届くと大家さんに賃料を支払ってはいけません。

借主にとっては迷惑な話なのですが、賃料を供託所に供託するか、債権者に賃料を支払うかしないといけないことになります。
今まで通リの家主さんに賃料を支払うと、差押した債権者の手元にはお金が入ってこないことになり、債権者から賃料の支払いを求められると二重払いすることになってしまいますので、気をつけないといけないですよね。
尚、家主さんの手元にある保証金や敷金は「借主からの預り金」なので、債権者からすると差し押さえは出来ません。

（注）例えば、収益用ビルの中のテナントさんに賃料差押の通知が着ていると、当然、家主さんにも通知は着ています。

以前のテナントが退去した時の保証金の返還がされていなかったりすると、トラブルになっているかも知れません。

もし、家主さんがそれを仲介業者に告知していなかったら今後大問題に成り兼ねません。

家主さん、テナントさんの賃貸条件の確認をするときには、差押通知などの有無も確認してみる必要はあります。

★賃貸トラブルに関する記事

退去時のトラブル

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

重要事項説明に関するトラブル

悪意の商法を御紹介します！

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不動産投資しようと物件を購入する場合、個人であっても法人であっても殆どの買主は金融機関から借り入れをします。
借入するとレバレッジ効果と称して、手元資金があったとしてもそれを使うことなく物件を購入できる。

実は２０１８年にスルガ銀行等の不正融資事件が発覚してから不動産投資、特に収益用不動産融資はそれまでの勢いを失いつつあったのですが、厳しく成りかけた不動産融資は、コロナ禍で再び積極的になり、且つ、事業が倒産しないように、リスケしたり、返済を一時的に猶予したりと事業者にとっては誠にありがたい政策を打ってくれました。

でもそれって要するに、潜在的な不良債権が表面化していないだけです。

コロナ禍の自粛生活から、ウィズコロナ政策でコロナ前の状態に戻ってくるとしんどい事業者も出て来ますし、最近では身近なところにも「ほんとにしんどい！」って声が聞こえています。

一棟売マンションも数年前のように取引は活発とは言えないし、サラリーマン家主さんに人気だった区分所有の投資用ワンルームも物件は値上がりし収益率はかなり低下してしまいます。

また、以前のようにフルローンが難しいので手元資金を用意する必要もありますので、軽い気持ちで購入する気分には成り難いですね。

厳しかったコロナ禍から徐々に通常生活に戻れば、売り物件が増えて物件の価格は徐々に調整局面に入るような気がします。

一棟売マンションや収益ビルのような億単位の不動産は、事業として購入する投資家が虎視眈々とその時を待っています。
金融機関は属性の良い、信用力のある買主には融資は積極的に貸しますから、融資依存比率の高い買主さんは以前のようには優良物件を買うのは難しくなると思います。

蛇足ですが、超一等地にある不動産は利回り期待ではなく資産価値で購入する方がいらっしゃるというのがこれまでの不動産業界の通説です。

★不動産融資の関連する記事

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新型コロナウイルス第7波の感染者が増加していて、正に身近な人も感染し始めて、今までの状況とは一味違った感じです。

お盆頃にピークを迎えるという予想もありましたが、どうもそういう風にはならないようですね。

それと気になるのが、毎日の死亡者数です。

大阪でもついこの前まで１０人とかだったのが、３０人とか４０人の日が当たり前に…

ちなみに今までの最高は９２人（令和４年６月２８日）。

全国でも３００人前後というのが続いています。

３００人/日って年換算にすると、１０万９５００人になりますので、その凄さが判ります。

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「死」とは、富裕層の人にとっては「税」の問題にも通じる関心事でしょ２０２０年の年の死者数は１３７万人で、相続税の対象になった人の数は１２万人として「課税対象割合」は８．７％となります。
１００人に８～９人が相続税の問題を背負っていることになります。
つい２０年前にはその課税割合は、５％だったことを知っている人にとっては、急速な高齢化と２０１５年の非課税枠の縮小が課税対象者の増加の原因だと判ると思います。

『週刊東洋経済』の「変わる相続」特集の中に、「都道府県別の相続税課税割合一覧」（資料参照）

という資料がありますが、全国トップの東京都は１７．０％、大阪府はその半分の８．８％、最も低い秋田県２．５％です。
人口の多い東京都は数自体も多いし、不動産価格も高いこともあって、相続税も断トツにトップです。

東京都千代田区の課税割合は３９．４％と約４割、渋谷区のそれは３２．７％、目黒区３１．５％とあります。港区は２６．４％ですが課税価格は３億３３２６万円で相続税額が７７９３万円と一人当たりの数字は全国トップ。

大阪と比べると東京の富裕層の多さは桁違いです。
私などもう長い間、東京に出掛けたことがないのですが、たぶん圧倒されてしまうかも知れません！

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参議院選挙前の安倍元首相の狙撃や、富田林の２歳児虐待で死亡させるというような普通では考えられない事件が続きます。
TVなどで繰り返し事件を見過ぎると気持ちが落ち込んでしまったりして、よくないそうです。気持ちをハッピーな状態にするように心掛けましょう

話は変わって、今回は大家さんの預かっている保証金・敷金についてです。

≪預り金の運用益≫

賃貸借の契約時には、家主さんは保証金・敷金・礼金などの一時金を受領する。

家主さんから見れば、保証金・敷金は賃貸借契約が続いている間「預り金」として経理処理しますので、売上や収入にはなりません。

※敷引きの金額が確定していると、その金額は売上となります。

でも、例えば１０００万円の預り金をタンスに置いたままにしている家主さんはいないでしょう！

銀行の口座に入れておくと、利息が付きますが、その場合は利子として源泉分離課税されて納税は終了です。

預り金を家事消費したら、適正利息を計算して各年分の不動産所得に算入します。

その適正利息は年によって異なります。

No.1377 保証金の経済的利益に係る課税関係｜国税庁 (nta.go.jp)

保証金・敷金を現金・預貯金で持っていて相続が発生したら、そのお金は相続財産になっても将来の返還債務として扱うので±０となります。

定期借地権の預り金については、長期間且つ金額も多い場合も想定されていて無利息であるので、運用益部分を「経済的利益」として下記の計算式で算出する。

経済的利益＝保証金額―保証金額×基準年利率による複利原価率

令和4年分の基準年利率について（法令解釈通達）｜国税庁 (nta.go.jp)

この経済的利益の額が、土地価格の１／２超の場合、譲渡所得となり分離課税される。

一般的には、保証金は土地価格の１／２以下なので先に書いている通常の税務処理になるはずです。

≪相続時の底地評価≫

店舗・事務所の建物に土地を貸している場合、普通借地権と定期借地権とでは相続発生の場合の取扱いが変わるので、税務署や税理士さんなど専門家の相談が欠かせません。

先ず、土地評価額＝借地権評価額＋底地評価額であることを確認します。

普通借地権の土地（底地）の評価＝土地の更地価格×（１－借地権割合）

他方、定期借地権評価は、借地期間の残存期間が短くなるに伴って逓減し、反対に底地評価額が上昇するという説があります。

その他にも、定期借地物件の相続上の計算方法があるので、どうすれば有利なのか協議が必要です。

（権利金や前払い地代などいろいろな場合もあります。）

賃貸マンションなどでは、金額も大きくないので細かいことは気にならないのですが、大型店舗や物件の数が多くなってしまうと預り金の金額も馬鹿になりませんので注意が必要なケースもあります。

★賃貸契約に関する記事

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これまでは好景気で「インフレ」が進み、不景気の時はデフレが進むと聞いておりましたが、今回はウクライナで戦争が起こったのが主な原因で、世界的に「インフレ」になっています。
元々、日本は欧米各国と比べても景気が良くなかったのに物価は上がっていて心配です。

「不動産はインフレに強い」と言われていますが、今回の場合もそうなのでしょうか？

≪現金より現物≫

物価が上がるということは、貨幣価値が下がるということ。
こういう風に「インフレ」下では、現金・預金は価値が下がるとされ、現物が強いという理屈です。
異次元の金融緩和や低金利政策で株価と不動産市場は上向き、コロナ禍の緊急融資や補助金の放出で不景気でも倒産は少なく済みました。
不動産投資は他の投資商品と比べても魅力的なのですが、特にここ数年は相続税対策や年金対策ともリンクしてバブル化していました。

東京や大阪の分譲マンションは低金利と共稼ぎ夫婦のペアローンのお陰で返済能力はかつてないほど高まり、１０年前に６０００万円／２０坪と言えば高額物件だったのに今では当たり前の価格になりました。
でも給料が上がらない以上、これ以上の販売価格アップは難しいとも言われています。

≪金利はどうなる？≫

投資用マンションや一棟収益物件も、大阪での表面利回りは４～５％が多いですね。
不動産は金利が上がれば、値は下がるというのが今までのトレンドです。
金利はもう下がりようがありませんし、逆に少し金利が上がれば忽ち値崩れが起りそうな雰囲気がプンプンしています。
欧米では「インフレ」退治策として金利を上げ始めています。
今後、融資の縮小が始まるのは景気が悪くなりそうなのでイヤなのですが、お金を引っ張ることのできる買主は良い物件を拾いやすくなるメリットがあります。
どちらにしても、生産年齢層は減少し続ける状況で、不動産価格の上昇トレンドがいつまでも続くなんてことはあり得ませんよね。

≪収益物件の命＝賃借人の収入≫

「インフレ」で家賃も上がると問題はないのですが、投資用マンションの賃料を上げようとしても、入居者の給料（収入）が上がらないと難しいし。（※ただ、超一等地や好立地の物件はまた別物ですけど！）

やっぱり、『給料』（収入）のアップ…これが収益用不動産にとっても『命』です。

７月１０日参議院選挙の最大の焦点は「物価対策」みたいですが、『賃金アップ』に熱心な候補者のことをお忘れなく！！

⇔大阪日日新聞より（令和４年６月１１日号）

★不動産と景気に関する記事

「年収倍率」今と昔

不動産景気の遅効性

２０４０年　高齢世帯４割超

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”不動産”にとって、『道路』は”命”（とても大切だという意味）です！

『道路』には「公道」と「私道」があり、「公道」は誰でも通行できる道路、「私道」は個人とか法人とか所有者のものですので、誰でも通行できるとは限りません。

「私道」には一定の制限があるのですが、一般的によく目にする事例として建売住宅などの開発を行う場合、下記のような道路を「私道」として設置することがあります。

図面上の「私道」部分は、①共有持分として住民が所有する場合、②私道部分の一部をそれぞれの住民の所有とする場合、として通行出来るようにする。

ただＡ～Ｅの住宅も年月が経つと老朽化しますし、所有者も変わるなどします。

６月７日の古川法務大臣の記者会見が小さなニュースとして伝えられました。

その内容のひとつが、『共有私道の管理に新しい指針』であります。

共有する私道の舗装や樹木の伐採など、今までは全員の同意が必要でした。

それを来年４月の民法改正にあわせて、「過半数の同意があればＯＫ」にしょうというのです。

例えば、Ａさんの所有者が売却後や相続などで、所在不明だと全員の同意が難しかったメースも、過半数であれば随分助かりますし、下水道管や給水管の工事などもスムーズに進めることが出来そうです。

小さなニュースでしたが、不動産取引に係る者としては結構大きなニュースでした。

★「道路」に関する記事

『道路』について

内寸と壁芯・２項道路・旗竿物件と囲繞地（いにょうち）通行権

目には見えない「道路」？

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保険や銀行などで「ご相談は無料」とか、資料請求すると“高級和牛“とか”ブランド米“を「プレゼント」しますなんていう広告ありますよね。
あれってよく考えてみるとおかしくないですか？
ボランティアですか？
ハッキリ言って集客です。
「無料」とか「プレゼント」って言葉で釣っているだけでしょう！

そんなこと言えば、不動産業者も『ご相談は無料』『お気軽にお問合せ下さい』なんて言うのも、同じですけど。

ただ、不動産仲介業の場合で言えば、保険や投資信託や株式みたいに決まった商品でなくて、所有者（≒売主）の事情や目的、購入者（≒買主）の希望や懐具合を知らないと始まらない仕事ですので、聞かないとそもそも先に進めない。

いや、相手の事情などお構いなしに商談を進める不動産屋さんもいますが、それは物売り（＝セールス）であって本当の意味で不動産業者とは違うと思って下さい。

不動産は絶対に同じものはないのです。

売主や買主が双子であったとしても、同一人物ではない。

滅茶苦茶複雑なマッチングをしようとしている仕事が不動産仲介業であります。
『不動産一括査定」サイトなんかも大手の不動産業者の集客方法のひとつですよね。
事業用不動産には通用しないけれども、戸建住宅や分譲マンションなどの多数の取引事例があると一応机上査定でおおよその金額は算出できますから。
それに査定金額は、成約金額とは違います。
先ずは高めに査定して取り敢えず売り物件をゲットしておけば、何だかんだ言いながら価格を下げて成約してもいいのですからね。

★不動産営業に関する記事

”両手”と”片手”の話

悪意の商法を御紹介します！

常套句

高すぎる価格査定

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今回は、銀行が不動産業に参入したがっているというお話です。

（但し、信託銀行は不動産業務が可能です。）

民主党政権が出来る前だったと思うのですが、銀行が不動産仲介業希望を表立って表明して大騒動になり、宅建協会や全日などの業界団体がこぞって反対したことがありました。
結果的に銀行の希望は叶わなかったのですが、その騒動以降、都市銀行は露骨に系列外の不動産業者には情報提供をしなくなり、情報の囲い込みが当たり前になっています。

銀行系列の不動産会社に詰めている方も、外部に情報を出させないためにちょっとしたFAXやメールも承認を得ないと送信すらできないみたいです。

最近では、その社内の締め付けも一層きつくなっているみたいですから、誰のために仕事しているのかよく分からないようになっていると悲鳴が聞こえています。

ただ、その後も繰り返し銀行は不動産業参入の要望を出し続けられています。

不動産市場は金融の支援があると取引は活発になるし、金融が引き締められると景気が悪くなる。

だから不動産業者は銀行に対して（あからさまに）文句が言えない立場なのです。

何故、銀行は不動産業を兼業すると問題があるのか？

銀行は社会にとっても特別な存在でありますし、だから“銀行の信用力”は絶大なものです。
どんな人も生活に欠かせない存在で、商取引の世界でも銀行は優越性を持っています。
銀行と取引している会社は、毎年の決算の数字をちゃんと見られているし、個人が不動産を購入する時には、幾らローンが組めるのか相談しますよね。

そういう立場の銀行は既に不動産取引の売主や買主にとって公平なポジションが取れません。
そうそう忘れていませんか？
スルガ銀行と不動産業者がグルになって投資物件を知識のない買主に買わせたなんて事件があったのは、つい数年前のことです。
本来、中立的でなければならない銀行業務が不動産業務も兼ねると、銀行に都合のいい取引ばかりになって仕舞いかねない。

まさしく「利益相反」「モラルハザード」そのものであります。

今の銀行は、利益を確保する為に「リストラ」が進め、我々が両替するにも手数料を取られ、通帳を作るのにもお金を払うくらいシビアです。
そういう状況下で、金融と不動産仲介や売買をするとどうなるのか自明の理であります。

我々は銀行さんに、どうか本業で利益が出せるようになって欲しいと願っています。

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大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

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