【地代の増額請求・減額請求】

借地の地代は幾らくらいが妥当なのか解り難いものです。

借家の住居や店舗だと近隣の取引事例もありますが、借地ってそのスタートする時期にもよって金額が大きく違いますし、底地の規模にも拠りますので。

借地の地代は、月額●●万円とか決めるとしても、その期間によって契約内容は複雑です。

借地契約について

	普通借地権	一般定期借地権	事業用定期借地権
契約期間	当初期間３０年以上	５０年以上	１０年以上５０年未満
契約の様式	特に定め無し	書面	公正証書
建物の用途	居住用・事業用	居住用・事業用	事業用
備考	①  更新有 ②  建物滅失・再建築・存続期間の延長可 ③  建物買取請求権可	①  更新無 ②  建物滅失・再建築・ 存続期期間延長なし ③  建物買取請求不可	①  更新無 ②  建物滅失・再建築・ 存続期期間延長なし ③  建物買取請求不可

契約時の地代も１０年～２０年と経つと、固定資産税の増減や地価そのものの上昇・下落、景気の善し悪しなど変化するものです。

土地の貸主からすれば地代は上がることは結構な話ですが、下がるのは困ると思うものでしょう。

借家借家法にその地代の増減について触れています。

土地や建物の賃貸借契約においては、借地借家法により、賃料の増額または減額の請求が認められています（土地については、借地借家法１１条、建物について借地借家法３２条）。

この規定は、強行法規とされており、たとえ、契約書で「賃料は増額（または減額）しないこととする」と定められていたとしても無効であり、賃貸人または賃借人は増額または減額の請求ができることとなります。

但し、賃料の増額または減額の請求ができることの条件として

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」

と定めていますので、なんでもかんでもOKと云う訳ではありません。

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（悪意の営業）…要注意！

実際にあったことですが、私のお客さんが有名な大手不動産会社から借地契約を提案されて、契約書（案）を示されたときのことです。

野沢さんこの契約書どう思うと尋ねられたので、持ち帰って読んだ見たら・・・「本契約の地代を賃貸借期間内において減額されることはありません。」と書いてありました。
地主さんに聞いてみると、こちらからの希望として申し入れたら、「了解しました。」と契約書をその通りに書き換えてくれたと言うことでした。

その大手不動産会社は、契約書で「賃料は減額）しないこととする」と書いても法的には無効であり、賃借人は減額の請求ができるということを知っていて契約書（案）を作成していたのです。
一般ユーザーより専門的な情報量で優位であるプロのやるべき行為ではありません。
契約さえ取れればいいという、誠意のカケラも感じられないやり口ですよ。
有名な上場企業のだからと言って、油断も隙もあったもんじゃないですわ！

 

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