昨今、リーガルチェックと称して法的な問題がないかをチェックするケースが増えています。不動産取引、特に売買契約って事前に弁護士さんに見てもらえば安心ですよね。

ただ、我々の不動産業者の仲間内では、弁護士さんが取引の経緯や背景などを無視して単に法律的なトラブルが起こることを前提にしたチェックをするために、取引相手をあたかも問題児かのような前提でまるで訴訟しているかのように加筆して契約自体がトラブルになるケースを知っています。

弁護士さんもお金をもらっているので、妙に張り切るのでしょうね。

また、弁護士さんも専門分野がありますので、不動産取引に精通している方に依頼しないと面倒くさい問題が発生するかも知れません。
そもそも契約って売主と買主が合意することで成り立ちますが、あれやこれや言い出すと本来の一番大切な部分がどこかに行ってしまって、どちらか片方にだけ有利な契約書になってしまいます。

宅建協会か全日という大きな団体に加入している多くの不動産業者はその団体が規範とする契約書を使っています。
その契約書の条文と異なる合意内容が必要な場合は、特約条項の欄で追加条文を加筆します。
ですから、概ね特約条項の条文に気を付けてチェックをすることになります。

【例】

■隣地との越境物に対する対応についての取り決め

■建物内のテナント契約を停止条件とした売買契約を記載する

■契約後、決済までに施工する工事内容と期日や費用負担についての取り決め

■収益物件の賃料の清算方法について本文とは違う合意内容である場合

■建物内の設備に関して、残置物とするか、一定の保証期間を決める取り決め

『理屈は通っても、道理が引っ込む』
理屈は通るものの、道理が引っ込むことがありますね。
時には論理的には間違っていないものであっても、それが人の感情や状況に合わないことがあります。
人間関係や社会的な問題では単なる論理だけでなく、共感や配慮も大切です。

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不動産投資の関心はどんな物件を購入するかからスタートしますが、保有すると今度は維持管理・入居者確保に移行します。

購入時の時の金利や修繕積立金・管理費や賃料から、時を経ると金利も変動します。

賃料も高くなる時もありますが、減少する場合も。

あまり関心のなかった修繕積立金がクローズアップされています。

新築分譲マンションの多くが、販売時に購入者の毎月の支払額を抑えるために、管理費や修繕積立金を低めに設定して購入しやすくしていると思われています。

でも、通常の住宅用の分譲マンションも含めて、長期にわたり建物の劣化を防ぎ、快適な居住環境を保つためには定期的な大規模修繕工事が必要です。

↑　分譲マンションストック数の推移（国土交通省）

国土交通省「平成３０年マンション総合調査」によれば、大規模終戦計画に対して修繕積立金が確保されているマンションは３３．８％です。

不足していると回答しているのは、３４．８％、不明３１．４％です。

築後１０年、２０年と経つと具体的に大規模修繕工事の見積もりを業者から取ることになります。

特に現在のような建築費が高騰していると、アッと驚く工事費が要ることを知ることになります。

特に投資用マンションの場合は、自己居住用の分譲マンションよりも修繕積立金に対する意識が希薄な所有者が多いと思われます。

一時金で２００万円／戸を負担してくださいなんてことになったら大問題ですよね。（例えばの話ですが…）

修繕積立金の値上げは区分所有者等の過半数の賛成が必要です。

反対多数で値上げも出来ず、どんどん修繕積立金の不足額が膨らんでいけば、物件の資産価値がどんどん低下してしまいます。

怖いお話ですが、一棟マンションでも同様の問題は存在します。

区分所有の投資用マンションをお持ちの方も、頭の片隅に問題意識を持って置かれることをお勧めいたします。

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新しい気持ちになりやすいのは、新年が一番です！
「今年はこんな年にしたい」とか、「去年よりいい年にしたい」と願う気持ちが大事です。
既に不動産業を営んでいる方や、これから就職とか開業するひとも年明けに気持ちを新たにして臨みたいものです。

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昨年の宅建合格者は４万人余り、大阪府では４０００人弱でした。

【不動産業者の年収】

いろいろな資格の中でも宅建は人気の資格です。

もちろん、不動産業界で働く人には必要で、不動産業者として独立する方にも必須です。

わたしがまだ若かりし頃、賃貸マンションや沿道サービス店舗などの建築を請け負う営業していて、地主さんを紹介してもらうために足しげく町の不動産屋さんに訪問を繰り返していました。

当時は不動産屋さんがどのくらいの収入があるのか、どのくらいの経費が掛かるのか、さっぱり分かりませんでした。

将来、自分がまさか独立して不動産業者になるということも考えていなかったし、収入とか質問をすること自体が失礼なことだと思っていました。

でもある時に聞ける雰囲気になり、率直に聞いてみました。

その時の答えは、あっさり「ひとりでやってる不動産屋だと月５０万円くらいの収入くらいは…」「ただ、生活費がどの位かによるけど…」というものでした。

但し、３０年以上のことですが。

令和４年民間給与実態統計調査（国税庁）の不動産業・物品賃貸業の平均年収（男子）は、５４９５千円です。

おおよそこの金額に経費を加えたものが、不動産業者として開業して毎年必要となる売上みたいな額じゃないでしょうか。

月の経費って、（ひとりで営業して、事務員もいないとして）事務所の家賃、水道光熱費、通信費、交通費、接待交際費、その他です。大雑把に言えば、３０万~４０万円位は要るみたいです。

これまた大雑把に言えば、年間９００～１０００万円の売上年収が要るということでしょうか。

ぼっぷり給与所得生活していると、いつ収入があるかもしれない的な資金繰りの必要な感覚と全然違います。

【不動産業者のビジネスモデル】

一口に不動産業者と言っても色々なビジネスモデルがあります。

ここでは、不動産仲介業を念頭にしていますが、仲介業者でも①売買②賃貸のふたつがあります。

売買仲介でも、大別すれば“事業用”と“個人住宅”、賃貸でも“事業用”と“個人住宅”に区分されます。

両方やってても問題は無いのですが、どっちが主で従なのかはあります。

また、土地を造成や開発して売却するような不動産業、大家さんの所有している賃貸マンションやビルの管理業者として営業している不動産屋、最近特に多い買取して転売する不動産屋さんなど多種多様です。

免許は大臣免許か知事免許かの違いで、基本的に宅建免許は１種類です。

【不動産業者の浮き沈み】

不動産屋の仕事は成功報酬ですから、成約しなければ収入はありません。

ただ、取扱物件が高額ですので、成約したときのリターンは大きい。

世間的にはこれがクローズアップされていて、一発屋みたいな仕事だと誤解されています。

日常的には結構地味な仕事が多いことも知っておいて欲しいですね。

不動産業で開業するのは、他の仕事と比べても比較的初期費用は低いと思います。

大幅な金融緩和と異次元の低金利政策もあって、不動産に追い風だったこともあるでしょうか、

令廃業数を上回る新規業者数があったので、令和４年末の宅建業者数は９年連続で増えています。

令和４年末では（新規業者－廃業者）＝６６０９業者―５２６１業者＝１３４８業者の増

事業用不動産の仲介に限って言えば、楽しいこと、辛いことの繰り返しです。

マインドは相当鍛えられます！

これも含めてこの仕事の面白い部分なのでしょう。

不動産業で一旗揚げようと思ってるひとも多いのですが、お金も大事ですが不動産業ならではの奥の深さや、面白味、醍醐味なども魅力ですので

で、金金（カネカネ）は二の次で考えたいものです。

波のある仕事で、景気に大きく左右される仕事なので、もし開業をお考えならよく考えて行動してください。

一緒に頑張りましょう！！

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ＴＶで高齢者向けに自宅を売却し、売却後に毎月買主に賃料を支払ってその家に住み続ける「リースバック」というCMをよく見かけます。
でもトラブルも多発しているというのを知ると、心配な気持ちと一般の方の不動産知識の無さに付け込んだ不動産業者や事業者の悪意が感じられてすごく嫌な気持ちになります。

わたしのお客様に「マスターリース」物件を購入したいという法人がいらっしゃいますが、その法人はプロの不動産会社ですので、「マスターリース」の長所や短所、そしてその意味も理解した上でのリクエストですので、わざわざ下手な説明など無用なのです。
もし一般法人や個人などからのリクエストであれば丁寧な説明が必要となります。

「マスターリース」とは

オーナーが不動産業者と賃貸借契約を締結することを「マスターリース」と呼び、その不動産業者と借主との契約を「サブリース」と言います。

「マスターリース」契約は「サブリース」契約を前提に行うことになります。

「マスターリース」はオーナーが不動産会社に「一括借上げ」する契約なのです。

オーナーが不動産会社を通して借主を確保する大きな理由は、募集や管理する手間やその他の問題点を不動産業者が面倒見てくれるというのが最も大きな理由です。

当然、対価が発生しますが、オーナーにとってはそれを上回るメリットがありのです。

但し、「マスターリース」でも賃料保証型と稼働率変動型があり、必ずしも家賃が保証されている訳ではありません。

家賃以外にも、管理費の負担、維持管理費の負担など、そこはオーナーと不動産会社の契約内容になります。

「リースバック」とは

先に紹介した「リースバック」は、一見すると「マスターリース」や「サブリース」に似ているのですが、いくつかの点での違いがあります。

「リースバック」の基本的な部分

• 所有権がリースバック業者に移行する。・・・その業者が大家さんになる。

• 売主はその家に住み続ける。・・・・売主は賃借人になる。

以上の２点を基本としているのですが、トラブルになる事例としては、売却価格（＝業者の購入価格）が著しく低額であるとか、賃料自体が高いとか。

賃貸借契約としては、定期建物賃貸借契約が多いのですが、一般の方の多くは普通賃貸借との違いを理解していないし、業者側も丁寧に説明していない場合があるでしょう。

特に、高齢者をターゲットにしている商品ですので、取扱する業者によっては高齢者が大きな損害を被ることも…

知らないことを聞くのに多少後ろめたさもあるかも知れませんし、そもそも、何が分からないのか分からないってこともありますよね！
不動産の知識は浅くても、人を見る目はある筈ですよね、いや、あって欲しいです！！

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２０２３年度上半期（４~９月）の新築マンションの平均価格は、東京２３区で前年同期比３６．１％UPの１億５７２万円。（不動産経済研究所）

調査開始してから５０年間で初めての１億円超えだそうです。

人件費や建築材料の高騰、超低金利状態の影響もありますが、都心の新築物件が少ないことも影響があると考えられています。
大阪でもまとまった広さの土地はすごく希少で、結果的にすごい金額で取引が成立する状況です。
ちなみに２３区以外の東京のそれは５４８８万円、千葉は大阪並の４７６９万円だとか…

今では記憶の中から消え去った“バブル期”を超える金額となったマンション価格ですが、一番の関心事はこの状況がいつまで続くのかということです。

事業用不動産も品薄状況で、必要な買主さんは言い値で購入するしか方法が無いのに近い状態です。

投資用不動産も利回りは一時期の７～８％という目安の物件も少なくなって、４～５％でも築浅や立地が良ければOKだという買主が増えています。

東京で利回りが２～３％とかいう話は大阪圏ではほぼないですが、そのうちに東京みたいになるかも知れません。

米長期金利が上昇…約１６年ぶりに５％の大台を突破のニュースが、また円安が進んでしまうのか…景気はちゃんと良くなるのか…

それも金利が上がるという声が出てくれば一気に崩れるのでしょうけど、いつなのかは誰にも分かりません。

ドキドキしながら様子を見ています。

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令和５年４月２７日、相続した土地が不要だったり、管理が難しいなどの理由で、国に引き取ってもらう制度、「相続土地国庫帰属法」が創設されました。

これで未登記不動産や所有者不明の物件も少なくなるはずとの期待もあったと思います。

ところが、あれから３ヶ月経った８月１６日時点で、承認・不承認となった事例はまだ１件もないということです。

７月末の時点で相談件数は１２０００件、その内、大阪法務局での相談件数は、２００件以上あったそうです。

相談者は大阪に住んでいて、土地が大阪府以外の地方であるケースが多いそうです。

審査中は２件（８月１６日時点）だそうですが、審査手数料が土地１筆１４０００円。

尚、申請の取り下げ、不承認などの場合も、納付後の返金はされないとのことです。

承認されると、今度は負担金が必要です。

田舎の土地で筆数が多かったりすれば、結構な金額になったりします。

（下記参照）

法務省：相続土地国庫帰属制度の負担金 (moj.go.jp)

その他、その土地に建物が建っていたらダメですし、

共有持ち分の土地は全員がそろって申請しないとダメ。

境界がはっきりしてないとダメ。

他人に使用されていてもダメ。

汚染されていたら除去しないとダメ。

銀行などの担保に入っているとダメ。

このような要件をクリヤーしないと駄目ですから、結構な手間と費用が必要ですので、結局は多少の安価であってもシンプルに売却した方が楽だと考える人も多いのではないでしょうか。

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大阪の御堂筋沿いの土地売買の仲介業務のトラブル、契約締結後には高校の同窓だった人間関係を逆手にとって約束を反故にした大企業に対する著者の告発本です。

著者は裁判でも敗訴していますが、かなり気合の入っておりこの本を読んでみると、かなりの恨み辛みがこもっています。

同業者としての感覚からすれば、ここまで詳細に書いているのであれば恐らくこれが真実なのでしょう。

（正直なところは当事者でないので分かりませんが・・・）

不動産業界では同業者を欺いて報酬を得るのは“汚い奴”と言いますが、逆に“商売が上手い”という皮肉な言い方もあります。

不動産業界にもそんなことは関係ないと“金儲け”のことしか考えていない人もいますが、私はひとの気持ちを踏み躙るような仕事はしたくないですね。

売主・買主・仲介業者ともに嫌な思いはしたくありませんから。

それから、この本の中に裁判のことについても書かれていますが、書かれている内容は確かにそうだと思いました。

以前、「仲介手数料の不払い」に対して訴訟を起こした時にも、わたしも「裁判」とか「裁判官」っておかしいと思いました。（下記参照）

どうも法曹界には、部外者には分からない序列とか位みたいなものがあって、我々が期待している「正義」とか「公平」とは別の要素があるようですし。

だから、裁判所の出した「判決」だって、（残念ですが）絶対に正しいとは限りませんよ。

【お金よりも大事なものもある】

近畿日本ツーリストのコロナ事業３億円詐取容疑、ビッグモーターがワザと傷をつけて修理費を上乗せしていた事件など、大企業だから立派なひとばかりでもないし、ちいさな事業者だから駄目だとかいうこともなくって、最後は個人の『矜持』と『プライド』でしょうか。

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６月に入って、日本の株価がものすごい勢いで上昇し、円安もどうにかしないといけないと思うような状態です。
そんな中、国税がタワマンを利用した相続税対策を封じ込めようという対策を考えているという。
これも結構なインパクトあるように思いますね。

大規模な金融緩和と低金利で投資マネーが不動産市場に雪崩れ込んで、コロナ禍でも不動産価格は下がるどころか、返って上昇していた感じでしたけど、ところが流石に、不動産売買の仕事している我々不動産業者も今年に入ってから物件の動きが悪いと感じるようになりました。

メルマガで「ニッセイ基礎研究所」を読んでいると、今年の１月~３月の日本国内の不動産取引が急減速しているというレポートが目に留まりました。

不動産投資市場動向（2023年第１四半期）～　不動産売買は急減速。国内市場外で高まるリスクに注視

金利が上がるのはまだ少し時間があるようですが、国内外など多様な要因で日本の不動産市場も曲がり角に差し掛かっているのでしょうか！

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今回は一般のユーザー様にはあまり関係のない「不動産用語」のお話です。

不動産業者ってこんなこともやってるんだって知っておくだけでも、知識としては荷物になりませんからね！

日本の不動産バブルが崩壊して、不良債権処理の時代になったのはもう随分と前のことです。

当時、わたしも若かったですね、３０代後半でした。

アメリカのファンドがどっと押し寄せて来て、不動産を証券化する手法が大きな顔をして闊歩していました。

大型の不動産取引において、物件内容を詳細に調査することを「デュー・デリジェンス」と呼び、「エンジニアリングレポート」なる調査報告書を作成するのが当たり前になりました。
特に大型の物件であれば、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士等の各分野の専門家が精査するようなこともあるけれど、多くの物件はゼネコンの行う建物診断による「エンジニアリンレポート」で物件調査を行って満足しているケースが普通です。

具体的には、建物の劣化診断、機能診断、耐震性診断、省エネルギー診断などであり、建設会社の技術力を生かした詳細な建物診断行います。

但し、これには費用が掛かるのでむやみに行えるものでもありません。

物件によりますが、５０万円とか１００万円超の負担を覚悟しなければなりません。

一般的には、買主負担ですが、予め売主が「エンジニアリングレポート」を作成しているケースもあります。

不動産証券化の不動産取引では「デュー・デリジェンス」「エンジニアリングレポート」があれば、「重要事項説明書」より内容が多岐に渡るので重説は不要です。

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