不動産ナマ知識/確定申告とキャッシュフロー

不動産投資や賃貸経営されていると、この季節は去年一年間の不動産所得の計算と申告で気ぜわしいと思います。

不動産所得(=不動産収入-必要経費)

が20万円超だと申告する必要がありますので、通常ですと年間20万円(月当り1.5万円)を超えることは全然珍しいことでもありません。
サラリーマンの方が不動産投資をして確定申告手続きを経験すると、所謂、納税意識が高まることは間違いありません。

「税金ってこういうことで増えたり、減ったりするんだ」と実感できることは凄く有益なことだと思います。

私がサラリーマンしていた頃には、投資用マンションを購入するときの借入利息は今と違って土地・建物の両方の利息が経費扱いでした。また、減価償却も今とは違って初期の金額が多い定率法が適用できたのですが、その後の税制改正でマンション投資は窮屈なものになっています。

これって簡単には節税させないぞってことでしょうかね。

でも、こういう風に税制が変わったりすることも、どっぷりサラリーマンしていると実感できないものですから、世の中の変化を体感できる不動産投資はそういう意味でも良いことじゃないでしょうか。

不動産所得の特徴としては、【損益通算】【減価償却費】【支払い利息】の3つではないかと思います。

【損益通算】

不動産所得は10種類ある所得(注1)の内、損益通算が出来る4種類のひとつです。

・不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得→(ふじさんじょう)と覚えましょう!

この4つの所得は、赤字であれば他の所得の黒字と相殺できるものです。
但し、税法上のルールはありますが・・・

(注1)所得の区分/大まかな内容

利子所得/預貯金や公社債の利子など
配当所得/株主や出資者が法人から得る配当
不動産所得/土地建物の貸付により所得
事業所得/事業から生じる所得
給与所得/勤務先からの給料や賞与
退職所得/退職したときの一時金
山林所得/山林を伐採、立木を譲渡した所得
譲渡所得/ゴルフ会員権や棚卸外の不動産
一時所得/競馬競輪の払戻金など
雑所得/公的年金、プロ以外の原稿料

 

【減価償却費】

建物は時間・年月が経つとその価値が減価しますので、減価償却資産として決められた期間で割った分を必要経費として認められています。
実際の現金が支出されないので、数字上の経費として節税に寄与するものと考えられます。
ただ、徐々に節税効果は薄れていくので、節税に大きく貢献するのは購入後しばらくの間です。
土地はその対象ではありません。

【支払利息】

不動産投資をする為に、借入をしてローンの返済をすることになりますが、利息部分は必要経費ですが、元本は経費ではありません。
元利均等払いだと当初は利息の占める割合が高いのですが、徐々に元本が追い着いてきてしまいますので、必要経費が減少して節税効果が薄れてくることも知っておきましょう。

投資用のマンションを購入する際、その後の確定申告まで営業マンが面倒をみてくれるという風潮があるようです。
収入から経費を多く引いた方が不動産所得は少なくなりますので、一見すると不動産投資で節税出来たかのような錯覚を覚える方もいるみたいですが、それは多分間違いです。

確定申告とは別に、キャッシュフローベースで一年間で手元に幾ら残ったのかを知るべきです。

単に赤字を作るために不動産投資をしていることのないように、お気をつけてください!

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不動産人/民泊仲介サイトの16%が違法疑い

中国の大型連休「春節」がスタートして、日本にも中国からの観光客が押し寄せてきます。
大阪は特に、外国人客に受けがよく、観光地の京都や奈良にもアクセスが便利ですし、高級な食べ物でもなくても美味しいものも沢山ありますので人気があります。

国としては、昨年の6月に民泊新法が施行して違法な民泊を排除しようとしています。

観光庁が2月1日に発表したところによると、民泊仲介サイトに掲載(2018年9月末現在)されていた4万1604件の物件の内、約16%に違法や違法の疑いがあったという。

1棟マンションだと比較的分かりやすいと思いますが、区分所有権の分譲マンションだと一つ一つ調査するにも手間隙が半端じゃないので大変です。

区分所有者にするとその手の業者から声が掛かったりして話を聞くと「賃貸に出して住居にするより儲かる」って思うでしょうし、物件とは縁遠い所に暮らしていると、罪悪感も感じなさそうですけど、見つかると罰金は結構きついってことも知っておいた方がイイと思いますよ。

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不動産ナマ知識/不動産投資は必ず儲かる?

本屋さんに行くと「不動産投資」なんていうコーナーがあって、その近くには宅建試験やFPのコーナーもあったりして身近に資金の運用について考えている人が多いことが分かります。

どんな「投資」であっても、多少のリスクを取ってリターンを得るというものです。
「不動産投資」だけが絶対儲かるなんてことはあり得ません。

ただ、多くの富裕層は多数の不動産に投資しているし、税金対策として節税に成功した人、よい時期に購入しその後に売却益で儲けた人も沢山居られます。

その反面、親の残した不動産はあっても相続税を納付するのに現金を作るのに苦労した人、税金対策に一生懸命になり過ぎて脱税紛いの行動に走った人や、営業マンの口車に乗って複数の投資用マンションを購入したけれど、その営業マンが退職したとたんに入居者募集やリフォームや管理作業をどうしていいのか分からず、呆然自虐になって空き家のままでローンの返済だけをし続けている人もいます。

色々な要因はありますが、ここではひとつの例として「フルローン」の問題を取り上げたいと思います。営業マンに勧められて「投資用マンション」を購入する人の多くは、自分で金融機関と交渉してローン付けをしていません。

その「投資用マンション」にセットされたローン会社の商品として、ここ数年であれば物件価格の満額かそれに近い金額の借入金をして購入しているケースが多いのです。

自己資金は無かったのか、まだ少なかった状態だったかもしれませんね。

購入当初は、初めに教えられた通りの収入と返済がスタートしてヤレヤレって感じですが、入居者が退去し、また次の入居者を確保する前に、リフォーム工事や入居者募集を予めセットされた不動産業者に頼むことになります。

買主=家主さんは何もしなくてもお金さえ支払えばOKという訳です。
問題はありません、但し、支払う金額が法外な額でなければ・・・

世の中には悪意を持ちつつ、人を疑うことをしない良心の塊みたいな人を陥れる輩(やから)がいるものです。

「フルローン」の借入をしていて、上記のように支払う金額が法外な金額の業者に引っかかると、手持資金に相当余裕がない場合は資金がショートする場合もあります。

特に通常の場合、給湯器やキッチン周りなどの水周りと呼ばれる設備が10数年経つと、修繕や交換に金額が嵩むものですし、その手当てをしないと次の入居者募集に支障がありますので、家主さんとしてはやらざるを得ません。

事の起こりは目いっぱいの借入「フルローン」「投資用マンション」を買ったことから始まっていると考えます。(←にも要因はありますが・・・)

最初は目いっぱいの融資で「投資用マンション」を買ったとしても、その後に余裕資金が出来たときには手元に残すか、融資を受けた借入金の一部返済に回すとかして収支のバランスを見直すことが大事かと考えます。

“ぼったくり業者”と縁を切るのは、信頼できる管理業者を見つけてからです。

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不動産人/賃貸契約のキャンセル騒動

知り合いからの相談でした。
娘さんが一人暮らしをしたいということで、テレビCMでお馴染みの賃貸業者へ部屋探しを相談に・・・そこでトラブルが発生。

娘さんは希望の条件3つを営業マンに伝えて、後日実際の部屋を数件案内されたそうです。
入社して間もない感じの営業マンは、愛想もよく親切に部屋を案内してくれて、娘さんもテンションが揚がってしまい、トントン拍子に契約の運びに入ります。

あっと言う間に重要事項と賃貸契約等の署名・捺印、そして入金を済ませてしまいます。

でも、よく考えてみると、営業マンに一番最初に伝えていた希望条件3つの内の1つしか満たしていないことに気がつきます。

娘さんは早速、担当の営業マンに連絡をしてお店に訪問しますが、あんなに愛想の良くて親切だった営業マンは、別人に変わってしまい「契約は成立しているので、お金は返せない」と強い口調で言われて怖かったそうです。

確かに、正式な賃貸者契約を結んでいる場合、契約のキャンセルは解約手続きしかありません。
入居前であっても1ヶ月分の賃料を支払ったりして、入居してもいないのに退去手続きを行う必要があります。

その場のムードに呑まれてしまい肝心なことを忘れて契約してしまった娘さんの落ち度は免れません。

次に、入社間もない営業マンには顧客の気持ちよりも、目の前にある自分の成果を上げることしか考えていなかったと容易に想像できます。

こういう営業マンに出会わせたことは不幸なことですが、必ず親切な人が接客してくれるという保証はありません。

娘さんの方にも、人を見る目が必要でしたが、社会経験の乏しい娘さんには、ご両親のサポートが必要だったと思われます。
私の知り合いの方の娘さんが部屋を探すときは、お父さんの知っている安心出来る賃貸業者に依頼して部屋を探されました。

SNS全盛で生身の人間を通しての商取引に疎い人が増えている昨今、この手のトラブルは業界を問わず増えていくことでしょう。

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不動産ナマ知識/大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

かつての不動産仲介業務は大手不動産会社の参入する世界ではなくて、中小零細の不動産会社が受け持っていた世界でした。
銀行の子会社である不動産会社でも、大きな物件なら兎も角、細かい住宅や小振りの事業用物件などには見向きもしなかったものです。
ところが今やそんな時代があったことを知っている人さえ少なくなっているのが実情です。
実績ベースでは所謂大手不動産会社の占める割合は非常に高く、特に中古住宅や中古マンションにおいては、圧倒的な比率で仲介市場に存在しています。

事業用不動産仲介の世界でも銀行系を中心に大手不動産会社の占める割合は大きいとされていますが、物件の囲い込みを疑われるような仲介手数料の「両手」(売主と買主の両方から仲介手数料を取ること)とか「両直」と言われているやり方が横行している。

それを調査したサイトでは、M不動産 57.53%、S不動産販売62.75%、K不動産61.53%など概ね6割が「両手」・「両直」取引だとか。
意識して売り情報を他社に出さずに、社内で処理する、または担当者のみで買主を見つけることに邁進している様子が想像できます。

勿論、「両手」「両直」は宅建業法等に違反しているものではありません。
不動産仲介会社に売却を依頼する際に、専任媒介を結んだ場合、仲介会社は「レインズ」と呼ばれる業者専用のサイトに登録をしなくてはなりませんが、
他社からの情報提供を求められても「商談中」だとか、「資料作成中」などという理由で、資料を開示しない場合や、そもそもレインズに登録しないなどのケースもあるようです。

こういう物件を隠すことは、媒介契約に違反しています。
売主の物件を「両手」「両直」をすれば仲介業者の収入が2倍に増えるという勝手な都合で、物件そのものを仲介市場から抹殺することになるからです。
その上悪質なケースは、少し時間が経ってから売主に物件価格を下げる提案をして、「両手」「両直」のしやすいように誘導することです。
大手不動産会社の担当者がそういうのなら、止むを得ないと考える人は多いと思います。
でもこれには、まだ続きがあります。
その仲介業者が「両手」「両直」で取引をした後、その物件を購入した新たな所有者に転売をすることにして、2回目の「両手」「両直」を実行する訳です。
不動産業界では、これを「往復ビンタ」を呼びます。

【実例】
私の叔母さんが高齢になって、戸建住宅よりマンションに住みたいというので、新聞の折り込みチラシで見つけた近鉄奈良線の中古マンションを買いたいという電話がありました。調べてみると、その物件はレインズ登録されている物件だったので、K不動産に連絡しました。
担当者は、「その物件はもう決まりました」というので、叔母さんにその旨を伝えたのですが。その後、叔母さんは直接K不動産に電話をしたら、車で迎えに来てその中古マンションを内覧させてくれた。契約も出来ると・・・
 叔母さんはK不動産とは話したくないと言って、揉めましたねぇ~

事業用不動産の世界でも同じようなことは多々ありますし、ここ数年収益用不動産の融資が緩んでいたこともあり、物件も値上がり傾向でしたので、転売業者さんの活躍の場が広がっていました。
そう、スルガ銀行の「三為契約」や「四為契約」で収益マンションが転がって取引されていたのも、「両手」「両直」でしか仲介しないスルガ銀行と仲のいい不動産会社が居たから出来た技です。

仲介物件の「囲い込み」をしてまで、「両手」「両直」に拘るかどうかは、会社の大きさの問題ではありませんが、少なくとも大手の信用力を使って売主を騙すような営業手法は止めて頂きたい。
勿論、中小零細の仲介会社であれば信用を取り戻すことは不可能だと思って、売主・買主の立場になって最大限の営業活動をすることは当然のことだと思いますが・・・

不動産マメ知識コーナー/【「両手」と「片手」】

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不動産人/コンサル料

2020年東京五輪招致に絡む不正送金疑惑に関し、竹田恒和・日本オリンピック委員会(JOC)会長は「疑うべき事情はない」と疑惑を全面否定しました。

この問題はシンガポールのコンサルタント会社に支払った2億3000万円が相場よりかなり高いとされて”賄賂”じゃないのかと疑われているのですが、そもそも「コンサルティング」っていう曖昧な仕事は何なのか?

「コンサルティング 」とは、企業や行政の問題に対して解決策を示し、その推進を補助する行為・業務のことです。
具体的に何をするのかは本当のところ決まっていませんので、その報酬自体がその都度決まることになります。

※いわゆるコンサルティング会社とかは、する内容が決まっているので規定に法って報酬を得ますが・・・日産のゴーンさんの事件でも、高額な”コンサル料”の問題があるみたいですね。

不動産業界でも”コンサル料”はありますよ。

例えば、借地権の売買とかの仲介をする場合に、例えば総額100万円だとして仲介手数料は正規で計算しても5万円(200万円以下は5%)です。両直で仲介して10万円です。
こういう案件ほど難しいもので、不動産業者も経費倒れというか手間賃商売となりますので、仲介手数料とは別に”コンサル料”をお願いすることもあります。

このように仲介手数料とは別の報酬を要求するときに”コンサル料”という名称で領収書を切ることがあります。

これを悪意を持って法外な報酬を要求するとか、経費を膨らませて所得を抑える脱税に近いようなことにも”コンサル料”を利用する輩もいます。

税務署に睨まれないためには、「コンサルティング」の内容を文書で、依頼主と報酬を約定しておくことは最低限必要です。

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不動産人/少しの不便で割安に暮らす方法

お正月、えべっさんと続いての三連休です。
そろそろ仕事モードにならないと駄目だと思ったらもう一月も半分終わってるし(笑)。

知り合いの社長さんが持ち家を売却して、賃貸マンションに入るということになって、今日はその物件の案内です。
住宅の案内って仕事自体は少ないのですが、知り合いだとこちらも親身になって探しますし、依頼する方も安心感があるのだと思います。

「事業用不動産専門」とかいう立場で営業しているのですが、自分自身もマイホームを探したり、引越ししたりした経験がありますから、お探しの方の気持ちは十分判ります。

今回のような住まい探しの時に特にも思うのですが、購入でも賃貸でも同じく、誰でもが知っている最寄り駅にある住宅(マンション含む)周辺には物件が多いのですが、例えばその次の駅で“普通”しか止まらないような最寄駅にある住宅は、比較すると金額で賃料が1万円程安かったり、売り出し金額が数百万円安かったりすることがあります。

また、同じ建物内にある分譲マンションでも、エレベーターが止まらないフロアーにある部屋は、エレベーターが止まる部屋に比べて安かったりするものです。

少しの不便で毎月の負担が軽くなるって捨てがたいと思うのですが、皆さんは如何お考えでしょうか?

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不動産ナマ知識/投資用不動産の「節税効果」って“嘘”ですか?

今日は平成最後の天皇誕生日です。
1958年に東京タワーが完成した記念日でもあります。
ついで言えば、その3年前に私が生まれた日でもあります。

 

「節税効果」は“嘘”ではありません、半分“正しい”と思います!

 

投資用マンションの営業トークや広告で、「不動産投資は節税になる」とよく見聞きします。
特に、「減価償却費」は実際の出費はないのに、経費として収入から引けるので「節税」になると・・・また、青色申告すると10万円控除や貸借対照表や損益計算書を添付している場合には、最高65万円とかいうのも実際上の出費を伴わない合法的な「節税」であります。

ところで、平成30年度税制改正で、2020年度より基礎控除が38万円から48万円に引き上げられます。

単純に個人事業主にはメリットがありますが、会社員しながら不動産投資している人の場合、給与所得控除の金額が10万円下がるので、基礎控除10万円アップと相殺されてしますから基礎控除の引き上げのメリットを得られない人も出て来ます。

事業的規模(一般には「5棟10室以上」)になって、それなりの収入があれば配偶者を青色専従者にして給与を支払い、ボーナスを出すとすると、(実際に支出するかどうかは別にして、)所得分散で税金を安くするだけの「節税」効果はあるでしょう。

ガソリン代や飲食費、セミナー出席費用なども経費計上することも出来ますが、金額的には細かな部類の話ですので、ものすごい程の効果があると言うにはならないと思っています。

そのことに神経を使うよりは、実際の収入自体を確保することやアップさせることに注力する方がいいのじゃないかと思います。

不動産投資は不動産所得があるから意味があるので、入居者確保、テナントの誘致が最も大事です。
空室にしていても節税にはなりますが、実質の赤字ですから、稼働率を上げることや、もっと収入をアップさせる方法を考えてみませんか。

例えば、サブリースしていて実質賃料の90~80%の収入で満足することなく、自分で仲介業者に募集を依頼してもっと収入をアップさせる方法を模索してみませんか。勿論、悪徳管理会社に搾取されているかも知れないのなら、リフォーム費用や管理報酬も正当なものなのかともう一度検証してみるのもいいかもしれません。

不動産による「節税効果」として最も大きなのは、「相続対策」で現金を不動産に代えた時の“相続税評価額”の低下だと思われます。

大雑把に言えば、相続の時に現金1億円はそのままで評価されますが、(色々なものがありますが)不動産の評価は土地であれば“路線価”や、建物は“固定資産税評価額”などを基本に評価しますので、現金に比べて半分とか、それ以下になって納税負担を減らせる効果が期待できるからです。

また、現金であれば1億円に対する預金金利は低いけれども、不動産であれば更地であってもパーキングで収入を得ても今の預金金利よりは多いでしょうし、店舗やマンションを購入してテナント・入居者に入ってもらえれば、大阪市の物件でも5~6%の利回りにはなります。

不動産投資は「節税+収益」の両方が見込めるので、富裕層のみならず投資に興味のある方々に向けて今後も不動産投資は無くならないのでしょう。

★不動産の利回りに関する記事★

ワンルーム投資平均利回り4%

イールドギャップ

自己資金とか利回りとか

キャップレート

“表面利回り”と”収益還元利回り”

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不動産人/都心オフィス空室率1%台に・・

オフィス仲介大手の三鬼商事が13日に発表した東京都心のオフィス空室率が調査開始2002年1月以降で初の1%台になったそうです。

リーマンショック後の2010年11月には、9.04%だったが、その後東京一極集中の動きが加速して、今回の数値は予想以上のものだったらしい。当然、賃料も上昇していて、平均募集賃料は2万743円/坪で59ケ月連続の上昇だとか。

 

大阪市内でも、オフィスの空室率は低下しています。

オフィスビル経営の会社の社員も、自社保有しているビルに空室が少ないので営業にならないらしいのです。因みに、大阪市内の空室率は2.86%、梅田エリアは2%、淀屋橋・本町は2.46%と東京ほどではないけれども、ほぼ満室に近いと言っていい位のパーセンテージです。
平均募集賃料は東京の半分以下の1万1414円/坪です。

自社ビルを持ちたいという会社も多くなっていますが、こうなるとビル保有者も簡単には手放したくなくなる気分になってまして、売り物件の数も少ないのが実情です。

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不動産ナマ知識/内寸と壁芯・2項道路・旗竿物件と囲繞地(いにょうち)通行権

どこの業界でも特有の用語とか言葉とかがありますが、不動産取引においても業界用語があります。

一般の方が不動産取引の場面で、その用語を理解していないことがあってもおかしくないのですが、おそらく一々質問することの方が稀だと思います。

例えば、収益物件の「関西方式」とか「東京方式」とかいう言い方があります。(注1)
買主さんが何戸も投資用マンションを所有しているので、当然理解しているだろうと思って商談を進めて、いざ契約前の重要事項説明の段になって、「それって何ですか?」っていうこともあったりします。

(注1)参考HP【売買取引の習慣、大阪と東京の違い】  

例えば、区分所有マンションの1戸当りの面積表示には、パンフレットに書かれている「壁芯」面積は、登記簿記載の専有面積「内法(うちのり)」とか「内寸」と比べて小さくなります。
”壁の内側”で測るのと、”壁の中心”で測るのとでは分厚さの分だけ部屋の広さが違ってくるからです。 接している「道路」は不動産にとって非常に重要です。(注2)

(注2)参考HP【『道路』について】

建築基準法では、建築物の敷地は道路に2m以上接していなければならないとされています。そして、その道路は原則として幅が「4m以上」あることが必要だとされています。
ただ、現実には4m未満の道路がいっぱいありますので、そのような道路を「みなし道路」=建築基準法42条第2項の条文名をとって「2項道路」と呼んでいます。
もしこのような道路に接している物件を購入したり、所有していれば、将来建物が老朽化したり売却する際には、道路中心線から2m以内には建築できないと言う制限(セットバック)があることを知っておかなければなりませんね。

「旗竿物件」とは、例えば“4m以上の道路に2mの細い道路の先に広い敷地がある”ような土地(袋地)のことで、建物があればその全体のこととなります。

形が竿の付いた旗に似ているので旗竿物件を呼びます。

よく似た物件に、「囲繞地(いにょうち)」というのがあります。
全く道路に接していない土地の所有者は、通行目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他人の土地に道路を作ることが出来るとされていて、その権利を「囲繞地(いにょうち)通行権」といいます。 その権利は「囲繞地(いにょうち)」のなかで最も支障が少ない部分で、必要最小限の範囲に限られます。(通行料を支払う義務がありますが。)

「囲繞地(いにょうち)通行権」は、ほとんどの場合、既存の通路の幅を認めるためのもので、必ずしも2mの幅員を認めるためのものではありません。
「旗竿物件」の2m幅員とは似ているようでも違うものです。

このようにちょっとしたことのようでも、結構複雑なことがあります。
不動産業者は日常的に色々な物件を見聞きしていますので、全てを知っているわけではありませんが、知る術を知っていたり、解決方法を探り出したり出来ることも多いので、判らないことや知らないことはドンドン聞いてみる必要があると思います。

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