不動産ナマ智識/預り金(保証金・敷金)の運用益や相続評価について

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参議院選挙前の安倍元首相の狙撃や、富田林の2歳児虐待で死亡させるというような普通では考えられない事件が続きます。
TVなどで繰り返し事件を見過ぎると気持ちが落ち込んでしまったりして、よくないそうです。気持ちをハッピーな状態にするように心掛けましょう

話は変わって、今回は大家さんの預かっている保証金・敷金についてです。

 

≪預り金の運用益≫

 

賃貸借の契約時には、家主さんは保証金・敷金・礼金などの一時金を受領する。

家主さんから見れば、保証金・敷金は賃貸借契約が続いている間「預り金」として経理処理しますので、売上や収入にはなりません。

※敷引きの金額が確定していると、その金額は売上となります。

でも、例えば1000万円の預り金をタンスに置いたままにしている家主さんはいないでしょう!

銀行の口座に入れておくと、利息が付きますが、その場合は利子として源泉分離課税されて納税は終了です。

預り金を家事消費したら、適正利息を計算して各年分の不動産所得に算入します。

その適正利息は年によって異なります。

No.1377 保証金の経済的利益に係る課税関係|国税庁 (nta.go.jp)

保証金・敷金を現金・預貯金で持っていて相続が発生したら、そのお金は相続財産になっても将来の返還債務として扱うので±0となります。

定期借地権の預り金については、長期間且つ金額も多い場合も想定されていて無利息であるので、運用益部分を「経済的利益」として下記の計算式で算出する。

経済的利益=保証金額―保証金額×基準年利率による複利原価率

令和4年分の基準年利率について(法令解釈通達)|国税庁 (nta.go.jp)

この経済的利益の額が、土地価格の1/2超の場合、譲渡所得となり分離課税される。

一般的には、保証金は土地価格の1/2以下なので先に書いている通常の税務処理になるはずです。

 

≪相続時の底地評価≫

 

店舗・事務所の建物に土地を貸している場合、普通借地権と定期借地権とでは相続発生の場合の取扱いが変わるので、税務署や税理士さんなど専門家の相談が欠かせません。

先ず、土地評価額=借地権評価額+底地評価額であることを確認します。

普通借地権の土地(底地)の評価=土地の更地価格×(1-借地権割合)

他方、定期借地権評価は、借地期間の残存期間が短くなるに伴って逓減し、反対に底地評価額が上昇するという説があります。

その他にも、定期借地物件の相続上の計算方法があるので、どうすれば有利なのか協議が必要です。

(権利金や前払い地代などいろいろな場合もあります。)

賃貸マンションなどでは、金額も大きくないので細かいことは気にならないのですが、大型店舗や物件の数が多くなってしまうと預り金の金額も馬鹿になりませんので注意が必要なケースもあります。

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