コロナでマスクを着けて出かける習慣が定着していますが、わたしはついつい朝に玄関を出てからマスクを忘れていることに気が付きます。
家に戻ってマスクを探すときもありますが、面倒だと思ったらカバンに袋に入った予備のマスクを使うようにしています。

『備えあれば憂いなし』って感じでしょうか！

コロナ禍の中、借入支援が行きわたっています。
新型コロナの影響で経済を支えようと政府が打ち出した、実質無利子（３年間）・無担保融資。リーマンショックの時にもなかった特例措置で、中小零細企業の資金繰りを支えているのです。

貸し手の金融機関にも、メリットがあるらしくて融資を実行すると自治体から一定の利子がその金融機関に振り込まれる制度だとか。
また、日銀に預けている当座預金残高の一部に０．１％の利息もつけてくれるという。
それに加えて、もし焦げ付いた時には信用保証協会が最大１００％保証してくれるというから、金融機関にとってもリスク回避と旨味がある融資制度になっていると言われています。

株価も戻り、不動産価格も意外なほど堅調なのは、市中にお金が大量に供給されているからで、そのお陰で資金ショートすることなく延命している事業者さんも多いのでしょう。
勿論、コロナ禍で実体経済は間違いなく悪いわけだから金融支援は必要だと思いますが、いつかお金の流れは変わるはずです。
幸いにしてコロナの第２波が来なかったとしても、長期的な人口減少の流れはなにも変わっていないし、雇用が不安定になったことも事実ですから、外国人旅行者は直ぐには戻ってこないだろうし、近い将来直面する課題は重い・・・と悲観的な意見ばかりを言うつもりはありませんが、正直なところ金融緩和の“反動”が怖いなって思っています。

コロナ禍で改めて認識をしたのが、レジ系の収益物件です。
レジは「レジデンシャル」（住居用）の意味です。
平易に言えば、賃貸マンションということになりますが、店舗やオフィスに比べて退去数も少ないし、賃料等の減額交渉も少なかったということです。
レジ系は、今回のような景気変動にも強く安定的な強みを持っていることを教えてくれました。

コロナウィルスはかなり手強い相手です。今後もしも、感染の第２波が到来し、実態経済の回復基調にストップを掛けるようなことになれば、果たして最初に講じた手法と同じようなことが出来るのだろうか？
先が見えない状況下で、プロであれば兎も角も、一般的には危険を顧みずに高額で高収益の物件を購入することには慎重に成らざるを得ないと思います。

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コロナ禍の経済状況は誠に不透明ですが、どうやら第一波が収束したということで、ボチボチもとの日常生活にもどりつつあります。
３～５月の間、時間が止まっていた状態でしたから、不動産取引どころではなかったというのが普通だと思います。

ところが、サラリーマン投資家さんを相手に投資用マンション（主に区分所有）を販売している不動産業者は、そのコロナ禍の間も相変わらず元気だったようです。
私どもは仲介専門で営業しておりますので、投資用マンションを買い取って転売する不動産業者さんとは買主の立場か、売主の立場でお付き合いすることになるのですが、コロナ禍の最中でも物件をせっせと仕入れしておられたようです。
事業主とは言え、区分の投資用マンションの所有者さんは、いわゆる素人さんですのでプロの不動産業者の感覚とは違います。
当方のお客様が所有している投資用マンションを売却されることになり、昨年秋に５戸、今年２月に８戸の仲介をして、コロナ禍の最中に決済を済ませました。
東京のお客様の物件は１０年近く、岡山のお客様の物件は３年位いろいろなご相談にのりつつ、物件管理（入居者からの問い合わせや、入退去の立ち合いや募集、リフォームの程度を診断、業者の手配など）（注）をさせて頂いておりましたので、一抹の寂しさも感じながらの仲介業務でした。
お客様からも「売ってしまうと、野澤さんとのやり取りがなくなるのは寂しい」とおっしゃっていただき、本当に有難いことだと感激した次第です。

（注）投資用分譲マンションの管理業務って専融部分の管理ですから、日常的に用事があるわけではありません。私どもはひとりで仕事しており、通常は一棟売マンションやビル、事業用地の仲介業務を生業として営業しておりますので、投資用分譲マンションの管理業務であれば、３０～４０戸をこなすのは、特に費用を必要としないでも大丈夫です。但し、実費として費用が発生する場合は事前にお伝えしてから着手することはあります。ご相談は随時うけたまわりますので、お気軽にお問合わせ下さい。）

実際に売りに出してみて、少し驚いたのは、エンドユーザーの希望購入価格より、プロの買取業者さんの購入希望金額の方が高いケースが続いたことです。投資用マンション市場の需給バランスが偏っている状況を感じさせるものでした。

サラリーマン家主さんの場合は不動産投資はあくまで副業ですので、時間的な制約もありますし、遠隔地にある物件の管理は地元の不動産業者さんに頼りっきりになる方が圧倒的となっています。
私どものお客様も、それぞれ関東地方や北陸・中国四国地方など所有物件のある大阪以外にお住まいになっていたわけで、物件の状況については私からの連絡や報告がほぼ全てです。
もしも私が悪意をもって管理や売却などの仕事をしていたら、売主（＝所有者）さんに多大な不利益を与えることになったはずです。
不動産管理業者の中にはそういう輩（やから）が多いのも現実なのです。

今回売却させて頂いた物件をお預かりした際も、前に管理していた業者さんがしてもいなリフォーム代を請求したり、入居者からのクレームや要求に対処することなく、ホッタラカシにしていた状態から引き継ましたので、同じ業界にいる私でもこういういい加減なのがいるんだと驚いたものです。
投資用マンションを購入しようとしている方の多くは、営業マンを信用してローンを組み、管理を任せて、人によっては「確定申告」まで手伝ってもらうなんて、全てを任せてしまうなんてことも・・・こういう不動産投資家が一番危ないのです。
結局、肝心なところは業者に取られてしまって、逆に空室リスクや余分な管理料や手数料を負担して、挙句の果てに上手く運用できないからということで、その業者に言われるままに安く売却してしまうなんてこともよくあるパターンです。

世の中、良い人ばかりではないことは分かっているはずなのに、不動産投資となるとなぜかそういう被害にあう人が多いのは残念なことです。
悪意の「不動産投資」商法にはお気をつけ下さい！

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大阪市内でも特にインバウンドの恩恵を被った”ミナミ”ですが、新型コロナ感染による休業要請よりも前に訪日外国人自体が来ないわけですから、お店は言われなくても開店休業でした。

そもそもドラッグ店は緊急事態宣言の要請の対象外だったけれども、心斎橋筋や戎橋界隈のドラッグ店は約６０店舗のうち、約半数が休業や閉店しています。

他の業種より高額の家賃が取れるドラッグ店は、家主さんにとっては有難い存在だったけれども、あそこもドラッグ、ここもドラッグという時期が続いていて”ミナミ”では過剰気味だったことは確かでした。
だから、いつかこういう日が来るのではないか予想してはいましたが、コロナショックが余りにもいきなりのことでしたので、今のところは打つ手がないというのが正直なところでしょう。

緊急事態宣言が解除されて、徐々に気分も和らいできたような感じですので、意外と早くに日常生活は取り戻せそうですが、インバウンド効果は当分期待できそうにはありません、
入国規制が緩和されて、やっぱり大阪のミナミに行ってみたいと思う人が数多く来られるにはどの位掛かるのでしょうか？
今のところ、全く予想できない日々が続きますね。

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新型コロナショックで自粛要請され、各都道府県から休業要請などに従った結果、中小零細企業や個人事業主の多くが大幅な収入の減少に陥っています。
国が支給する「持続化給付金」は、一定の売上減の法人で最高２００万円、個人事業主で１００万円を支給するという制度です。

このお金って経理上、どういう扱いをするのか気になったので経済産業省のホームページを見てみました。
よくある質問のページでは、『今年創業したが対象になるのか？』『売上減少が５０％に満たないと給付されないのか？』『申請方法は電子申請のみか？』などについて答えています。

その中の「課税の対象となるのか？」という質問に対して、次のように答えています。
※税務上、益金（個人事業者の場合は、総収入金額）に算入されるものですが、損金（個人事業者の場合は必要経費）の方が多ければ、課税所得には生じず、結果的に課税対象となりません。
◎よく似た「持続化補助金」というのがありますが、全く違うものです。

「持続化給付金」は申告する売上に加算するので、結果的に売上が減少したけれどそれほどでもなかったとか、コロナが収束してから頑張って売上が急上昇して黒字だった場合は、税金を納めることになります。
但し、消費税については非課税だそうですが・・・

不動産オーナーの場合、個人の不動産収入の減少は「持続化給付金」の対象外ですし、都道府県の協力金等についても、施設の使用停止や営業時間短縮の協力する中小事業者等が対象で、個人の不動産オーナーは対象外です。
※各都道府県などが独自で支援策を講じているようですが、その場合は別途お調べください。

ちなみに、一人１０万円支給の「特別定額給付金」は“非課税”ですので、５人家族で５０万円の支給を受けても、所得税や住民税に影響はありません。

★不動産オーナーの悩みに関する記事

テレワークで、オフィスも変わる？

「事故物件」のガイドライン

不動産オーナーの新型コロナ・テナント対応策（南森町不動産ＰＣ版）

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昨年１２月、金融庁が銀行の経営内容を把握するための「金融検査マニュアル」を廃止したことはご承知の通リです。

「金融検査マニュアル」は、バブル後の１９９０年代以降、融資先の経営悪化により多額の不良債権を抱えた銀行に対する「検査の手引き」です。
要するに融資先の経営状態に応じてちゃんと引当金等の対策を講じなさいというものでしょう。
それを辞めて各銀行の自らの判断で融資するという大胆な政策変換でした。
実務的なことは分かりませんが、不動産業社にも昨年後半からの景気後退に銀行さんがどういう風に動くのか見極めようとしていた人も多かったと思います。
ところが、３月の決算前に勃発した新型コロナウィルス感染症の影響により、その大きな話題はどこかに吹っ飛んでしまいました。

今は、緊急事態宣言の影響で飲食店・宿泊観光業な・製造業など幅広く急激な売上減少に対する、資金繰り支援が緊急の課題だからです。

テナントの家賃負担が大きな問題になっていますが、建物の所有者（家主）さんや事業主さんの取引先銀行にとっても大問題です。

テナントの撤退や収入の激減などで経営が悪化する家主さんが増えれば、各銀行は一体どれだけ引当金を積めばいいのか？
将来の予測が合理的に判断できる状態でない今、事業融資に対する見極め・目利きは普段よりもっと難しいはずだけど、
家主さんや事業主を支える金融機関が、「金融検査マニュアル廃止後」に不良債権を抱えることになってはいけないはずだからです。
５月１日現在、約１ケ月程度の緊急事態宣言の延長が予定されていますが、解除後もかなり厳しい経済状況が待ち受けているはずです。
”新型コロナは医療従事者”の皆さん、”経済は金融機関”の皆さんの協力なしには成り立ちませんので、頑張つてください！
事業主さんも、テナントさんも、不動産業者さんもなんとか前向きに頑張りましょう！

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今年１月は他人事のように思っていた中国の「新型コロナウイルス」でしたが、３月にはマスクは無くなるし、トイレットペーパーまで買い占める人が出てきたりして、大阪でも状況は一変してしまいました。
急激な経済変化によって、世界恐慌かと言われるまでに先行きが全く見通せなくなりました。

そしてついに、日本全国が非常事態宣言の中に覆われることになってしまいました。
我々不動産業の中でも、営業を自粛して休業や交代制で仕事する会社もありますし、やることがないからと仲間内でマージョンをしている人もいたりして、日常の動きは様々であります。
大手企業中心に、在宅でパソコンを使って打ち合わせや事務作業などを行っているところもありますが、一般的にはその数は少ないみたいです。
でも、テレビで外国の映像などを見ていると、既に小中学校の授業もネットで行っていたりしていますので、近いうちに日本でもネットで授業を行ったり、仕事もそういう風になるのだろうと思いますね。
ネットで仕事が出来る環境が整えば、従来支払っていたオフィスの賃料は大幅にカット出来ます。
今でも、通販で電話を受け付ける場所が九州だったり、パソコンのお問合せに連絡するとそこは沖縄だったりしています。
今月から初診の診療が対面から、ネットで出来るようになりました。
もう少しすれば、事務所自体が自宅なんてことが当たり前になってくる日も目前です。
新型コロナの感染状況は深刻化していますが、いつか収束する日がやってくるはずです。
そうなれば、テレワークなんて言葉も無くなって、それ自体が当たり前になっていることもあるかも・・・。

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独立開業して判ること

「ノルマ」廃止とか・・・

６人に１人「１ヵ月テレビ見ない」（１０～２０代）

それで誰が便利になったの？

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国土交通省土地・建設産業局不動産業課は３月３１日、新型コロナウイルス感染症による飲食事業者等への影響を受け、主要不動産６団体（注）に対しテナント賃料の猶予などを要請したというニュースが・・・

（注）不動産協会、全国住宅産業協会、不動産流通経営協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会、日本ビルヂング協会連合会の６団体。

小売店舗をはじめとする入居するテナントビル等の賃料支払いが困難になるケースが生じている為、国土交通省がそうしたテナントの状況に配慮し、賃料支払いの猶予に応じるなど「柔軟な措置の実施を検討」するよう各団体を通じて、賃貸ビルオーナーなどにテナントに対する柔軟な態度を求めたわけです。
既に、イオンやＪＲ東日本や三菱地所などは、売上高に連動する変動賃料や売上に関係のない固定賃料等について、支払い猶予を含めて賃料の見直しの検討を始めたという。
Ｊ－ＲＥＩＴの株価が激変したのは、こういうことを先取りしたのかも知れません。

この要請は、店舗などのテナントのみみたいですが、今後新型コロナによる自粛が長引けば、オフィスや住居にも影響は及ぶことが予想されます。
緊急事態宣言の発令で、経営に行き詰まるテナントが出始めるのは間違いないでしょう。

不動産業界への影響は、他業種に比べて遅れて出てくると言われていますが、大家主の大企業は大丈夫です。
街のビルオーナーの皆さんにとっては、テナントや入居者が撤退して実入りが減少すれば自身の経営自体を脅かすことにも繋がってきます。
『ビルやマンションのオーナー』＝『お金持ち』ばかりではありません。
銀行の借入をしている方も居ますし、不意に資金が必要なこともあります。
政府は、支払い猶予等の要望に応じた家主さんに対しては、なんの補償もしてくれません。
個別に銀行と相談して、元本・金利・返済期間などの条件変更を協議して欲しいと言っているだけです。

【金融庁／新型コロナウィルス感染症の影響による資金繰りやローンの返済等でお困りの皆様へ】

一棟のビル・マンションの家主さんだけでなく、投資用マンションのサラリーマン家主さんにとっても他人事ではありません。
心の準備だけはしておいても良さそうです。

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年度末だから静かなのでもなさそうです、きっと新型コロナの影響でしょうね。世間が混乱しているので、どちらさんも足元の本業をしっかりしないと大変ですから…

日本の景気は昨年後半には下降していたと考えられていますが、不動産市場も売買は一昨年起きたスルガ銀行の不正融資事件をきっかけに、銀行融資が厳しくなって動きが鈍くなっておりました。
賃貸はどうだったのでしょうか？
住宅系賃貸は一件毎の金額は小さいけれども件数が多いので、一見なにやら動きがあるように思われますが、実は大都市でも一昨年あたりから下降傾向が顕著なようです。

不動産情報サービスのアットホームの調査によると、昨年１２月の首都圏：居住用賃貸物件の成約件数は１万３，８４６件で、前年同月比１７．１％減でした。
特に東京２３区は１９．１％減です。
２０１９年１～１２月（首都圏）で見てみると、成約件数１９８，３１５件／前年比１１．７％減で、４年連続のマイナスということですのでこの落ち込み傾向は数年間続いているものです。（内、東京２３区は８７，９３０件／前年比１４．１％減）
ただ、入居率は９０％半ばを維持しているので、世間的には賃貸用マンションは安定しているわけです。
成約件数が減少しているということは、空き室になったときに入居者を確保するのが難しくなったという意味です。
要するに“引越し”をしなくなって来ているわけです。
今の住まいから別の賃貸物件に引っ越さない、自宅から通える大学に進学するとか、転勤する人が少ないとか複数の理由があります。
近畿圏は首都圏よりも流入人口の影響が少ないので、減少傾向としてはまだマシなのですが、傾向としては同じであります。

私はサラリーマン家主さんから依頼されて、賃貸マンションの入退去を取扱いますが、確かに昨年は新しい賃借人を確保するのに今までより少し時間が掛かったと思いました。

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「南森町不動産」に賃貸管理の依頼いただいている家主さんは、大阪以外の方も多くて石川県・岡山県・東京都・千葉県などにいらっしゃいますが、元々は大阪にお勤めであった方や別の家主さんからのご紹介で知り合った方などです。
勿論、このホームページからお問合せやご相談を頂いてという方も。
ただ、入居募集の仲介手数料以外の「管理料」は頂いておりません。「費用」が発生する場合は事前に業者見積書や必要金額をお知らせして、「実費」をご負担いただいております。
遠方にお住いの投資用マンション所有者の方でも、なにかお困り事がありましたらお気軽にお問合せ下さい。

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私たちは今までに、“バブル経済崩壊”や“リーマンショック”などを経験してきましたが、今回の「新型コロナウィルス」の混乱はまた一味違ったインパクトを感じさせてくれます。
さながらテロ攻撃を受けたような感じでしょうか。
「新型コロナウィルス」は医学的な問題ですが、日本国中が混乱し、大阪ではインバウンドが激減して心斎橋や黒門市場もガラガラです。
大人も子供も外出を控え、各種の催し・スポーツ・興行が中止や延期されてしまい、深刻な経済的な問題になっています。
経済的損失は物凄い金額になりますが、東日本大震災の時よりもダメージが大きくなりそうです。
こういう状況だと国内の景気は悪くなりますし、立ち直るのに相当な時間が必要になるという事は素人の私にでも分かります。

では今後、不動産市況はどうなるのか？
不動産業者としては、とても気になる問題です。
もともと巷では「東京オリンピック」後の動向を心配する人も多かった訳ですから、より一層の危機感を持たざるを得ない状況になってしまいました。

【現状認識】

２０２０年２月１７日に、２０１９年１０～１２月の経済成長率が発表になりました。
実質GDP成長率は年率換算で▲６．３％のマイナスになりました。
名目GDP成長率も年率換算で▲４．９％のマイナスです。
これに加えて「新型コロナウィルス」の影響を受けた今年１～２月はより深刻な状態でしょう。

これに対して、安倍首相は２月１７日国会で、「経済対策の効果もあり、基調として緩やかな回復が続く」と言っています。
安倍首相は、“桜を見る会“の問題でも、「幅広く募っている認識だったが、募集している認識ではなかった」とか、「資料がない」と言う答弁に続いて「調べない」と言ったり、かなり問題のある人物だと思います。
世間で今の状況を緩やかな回復基調だと考えている人はほとんど居ないと思いますが・・・

景気の「気」は人の「気持ち」や「気分」だと言われていますが、世の中の景気が悪い時には、殆どの人は不動産購入をする気持ちが減少するというのが通例です。
ただ、相当気持ちと資金に余裕のある方は、逆張りという反対の行動を起こすのも一興です。
振り返れば、ここ最近でいうと不動産価格のピークは２０１８年だったと思います。
「スルガ銀行＆かぼちゃの馬車事件」「レオパレスや大和ハウスの手抜き工事」で金融庁から不動産投資用の融資を厳格に行うように各金融機関にお達しがあった為、一機にお金の流れが止まりました。
その後も、一部の金融機関はあの手この手で不動産融資をしようと努力してくれていたわけです。
でも、最近のニュースで『住宅ローン融資会社アルヒが提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きから逸脱し、物件価格が担保評価を大きく上回る場合でも、高金利の商品を組み合わせて満額融資を実行していた』（東洋経済）なんてことが報じられました。
なんとかしょうと、どこか無理をしていた一例でしょう。
こういう事があると、不動産融資はまた厳しくなるのでしょう。
また、中長期の問題としては、空き家問題、少子高齢化、民法改正、生産緑地問題などがありますので、ネガティブな要素が多いのも気掛かりです。

【不動産売買の近未来】

景気が悪くなって、金融機関の不動産融資が消極的になれば、不動産取引は停滞し始めます。
景気の悪化に伴って、不動産価格は調整局面に突入します。
すでに不動産市場では昨年辺りから、販売価格と成約価格の差が広がってきていると言われています。

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ネット上の「一括査定サイト」で大手不動産業者に仲介価格を調べてもらうというものがあります。
各社の提示してくれる仲介価格は、低く査定すると仲介業務を受けることが出来なくなるので、仲介業者としては出来るだけ高めに査定しないと仕事になりません。
これは仲介物件の“一本釣り“という作業です。
不動産市況が上り調子の時はそれでも成約に繋がりますが、下り坂に入ってしまうと高い査定金額から売値を下げるのには、自ら査定した金額を直ぐに下げるわけにいかないので、売主様に納得していただく時間が必要です。
媒介契約期間の３ケ月経ってから考えれば良いなんて考えたりもします。
その間は、ダミーの買主に指値させたり案内したりしながら、時間稼ぎをします。
これが“囲い込み”という商法です。
売主様は『担当者が一生懸命頑張ってくれたけど、値を下げないと仕方ない』と思って、値下げを承諾するわけです。
ここで登場するのが、仲介業者の知り合いの買主です。
この買主は、不動産業者の場合もありますし、個人投資家の場合もありますが、この場合、仲介業者は売主・買主の両方から手数料をゲットできる“両手”で商売ができるスキームです。
またこの買主が転売するとすれば、その仲介業者は再び買主探しをして、仲介手数料を得ることが出来るわけです。
だから、この買主は出来れば転売しそうな先が望ましいでしょうね。
大手と言えども、顧客を見ないでひたすら営業成績の為に仕事する仲介業者にはくれぐれも気を付けて下さい。

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取引が停滞すると、希望する金額で買い手がつかなくなり、金額を下げて売却せざるを得ません。
ただ、ここ数年の投資用不動産、特にマンション投資（一棟売・区分マンション）ブームに乗ってフルローンで物件を購入された方の中には、ローン残高より売却価格の方が下回っているケースもあるでしょう。
抵当権抹消するために持ち資金を使うなんてことも・・・その資金が用意できないと物件は売るに売れないということも考えられます。但し、「新型コロナウィルス」が予想外に短期間で収束することも無いとは言えないでしょうから、バタバタする前にジッと状況を見極める必要はありそうです。
それでも資金的に余裕のある人は、サッサと売却してしまいますので、取引事例として物件価格の相場価格は下がることになり、抵当権が抹消できない人はずっと持ち続けるしかありませんが・・・

でも、売却しないということが一概に悪いことでもありませんので、賃貸人・テナントを確保して保有し続けましょう。
大家さんの為に親身になって協力してくれる不動産業者さんと一緒に頑張りましょう。

★不動産市況に関する記事

２０１９年は景気悪かった？

首都圏の新築マンションが売れてないらしい・・・

投資用不動産「萎縮」の先

都心オフィス空室率１％台に・・

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カルロス・ゴーン被告が国外に逃亡したり、新型コロナウィルスでインバウンド（外国人旅行者）が激減したりと、島国の日本も昔ほど目に見える国境はなくなっていて、不動産の取引も日本人同士だけのものとは限らないものになってきております。

とは言うものの、実際のところは、私も純粋に外国の方と取引したことは３度（売買１件・賃貸２件）しかありません。
大阪市内の不動産会社には、中国籍やその他の国の社長さんが経営しているところも増えてきていますので、本国から日本へ不動産投資物件や住まいを探される場合は、同じ国籍の方を頼って取引が行われることと安心感があると思います。
でも、対象物件の売主や家主さんは日本人だというのが多いでしょう。

日本国内の不動産取引は、日本の法律や商習慣に基づいて行われるわけですから、外国人だからと言ってびくびくする必要はありません。
外国人特有の注意点を３つ確認しておきたいと思います。

【言葉や通訳・代理人】

我々がその外国人と通訳なしで意思疎通を欠くことが無いほど、語学力があれば問題ないのですが、そういう不動産業者の数は少ないのです。
一般的には日本語が話せて、契約書や重要事項説明書が読める人が通訳してくれると助かります。（場合によっては翻訳作業も必要）
でも、当事者の友人ではなく第三者の方に依頼すると結構な費用負担が発生します。
これをだれが負担するのかという問題ですが、理屈の上から言えば、その外国人の方が通常の仲介手数料とは別にその費用を負担していただけるといいのですが、それを承諾いただけない場合、取引金額によっては商談を進めることが出来ないことも考えられます。
（←報酬金額が小さいと経費倒れになりますから）
また、代理人を立てて商談を進める場合もあると思いますが、契約者と代理人との関係がどのようなものか、また、法的に問題がないのか確認することが重要だと思われます。

【印鑑や住民票】

「短期在留者」（入管法施行規則によって９０日、３０日又は１５日のいずれかと規定）や「海外居住者」の場合、“住民票”や“印鑑証明書”は取得できないので、それに代わる“宣誓書”や“サイン証明書”を用意してもらう必要があります。
司法書士さんが指示してくれるでしょうから、一応そういうものが要るということくらいはしっておきたいものです。

【納税管理人】

例えば、転勤や移住などに起因して納税する人が海外に住んでおり、住所が日本にない場合などに国税や地方税の申告書の提出などを処理する目的で選任される人のことを言います。
納税管理人は、納税者の代わりに日本の税務署に確定申告を提出したり、税務署からの連絡を受けたりします。
税理士や司法書士などに依頼することが多そうです。
税金だけでなく、マンションの管理費やその口座の管理、不動産に関わる日常的な問題を処理する判断もしてもらえると助かりますので、不動産を管理する人からしても海外の居られる外国人・日本人問わずそういう立場の人（納税管理者）はどうしても必要です。

★不動産取引に関する記事

不動産契約・重説のＩＴ化が目前に

不動産取引の２つの高齢化問題

「持ち回り契約」について

不動産取引の場所について

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