今でも、日本型の雇用システムって「会社に入ってから仕事が決まる」形ですよね。
でも、最近は会社が募集する際に、仕事の内容を明解にした上で採用するような雇用関係が多くなっているようです。
『即戦力』ってやつです!
当然、経験者は有利ですし、不動産業界で言えば「宅建」くらい持ってないと即戦力とはみなされません。
(「宅建」持ってても優秀とは言えませんけど…(笑))
そうです、不動産業界では昔から“ジョブ型“の雇用関係でしたよ。
〒530-0052 大阪市北区南扇町2-4東辰ビル2階
当然、経験者は有利ですし、不動産業界で言えば「宅建」くらい持ってないと即戦力とはみなされません。
(「宅建」持ってても優秀とは言えませんけど…(笑))
そうです、不動産業界では昔から“ジョブ型“の雇用関係でしたよ。
でも流石にポスティングや、新聞折り込み・電ビラは昔話になりつつありますけどね(笑)
特に不動産業仲介業の多くは中小零細業者で、経営者の平均年齢は60歳以上だと言われていますし、その内でも事業用物件を扱う業者はベテランが多い。
マンションや戸建てなどの住宅系の売買や賃貸営業だとアナログでなくてもイイ部分も多いのかもしれませんが…売主・買主・貸主・借主などの性格・経済状態・嗜好などの背景もそれそれですし、不動産は同じ物件が存在しないという特異性から、どうしても対面して意思の疎通を図る行為が必要であってそれは不動産仲介業として仕事の醍醐味でもあります。
また、オンライン重説やオンライン内見なども便利ですが、できれば対面での説明や実物を見て納得する方がベターであって、オンラインを活用するのはどうしても無理な場合のみにして出来れば避けたほうがイイと思っています。
TVCMをドンドン流しつつ、何度消しても出てくるネット広告をドカンドカンと打ってる大手の不動産会社も連日飛び込みや訪問営業をやっています。
確かにアナログ営業はデジタル営業やインサイドセールス(内勤営業)よりも効率性や経済性では劣るのですが、人は対面した相手に心を開く傾向があるようで、その効果はネットやデジタルでは得られない安心感や信頼感はあるからでしょう。
それに中小零細企業の経営者の方は、中高年以上の年代の方がまだまだ多いので、若い人みたいにスマホをいじくりまわしてるってことはないですから、まだまだアナログ営業の活躍する場所はまだまだあると感じております。
デジタルとアナログ、一長一短あります。
借地の地代は幾らくらいが妥当なのか解り難いものです。
借家の住居や店舗だと近隣の取引事例もありますが、借地ってそのスタートする時期にもよって金額が大きく違いますし、底地の規模にも拠りますので。
借地の地代は、月額●●万円とか決めるとしても、その期間によって契約内容は複雑です。
普通借地権 |
一般定期借地権 |
事業用定期借地権 |
|
契約期間 |
当初期間30年以上 |
50年以上 |
10年以上50年未満 |
契約の様式 |
特に定め無し |
書面 |
公正証書 |
建物の用途 |
居住用・事業用 | 居住用・事業用 |
事業用 |
備考 |
① 更新有
② 建物滅失・再建築・存続期間の延長可 ③ 建物買取請求権可 |
① 更新無
② 建物滅失・再建築・ 存続期期間延長なし ③ 建物買取請求不可 |
① 更新無
② 建物滅失・再建築・ 存続期期間延長なし ③ 建物買取請求不可 |
契約時の地代も年月が経つと、固定資産税の増減や地価そのものの上昇・下落、景気の善し悪しなど変化するものです。
土地の貸主からすれば地代は上がることは結構な話ですが、下がるのは困ると思うものでしょう。
借家借家法にその地代の増減について触れています。・・・・普通借地権の場合
と定めていますので、なんでもかんでもOKと云う訳ではありません。
契約は民法上、口頭の意思表示でも成立することができます。
でも不動産取引においては、トラブルを回避するために書面で契約するのが当たり前になっています。
実務上は、その「契約書」に、契約を仲介した宅建業者が義務付けられた事項(注1)を記載して「37条書面」を兼ねた「契約書」を完成させているのです。
仲介業者が介在しない当事者同士の取引の場合は、「37条書面」は必要ありませんが、
仲介手数料を支払ってでも不動産業者に「契約書」を作成してもらい契約を成就させているケースが多いと思います。
重要事項説明(注2)は宅建士にとって最も重要な仕事です。
もちろん、単に文字を読むだけではなくて、その物件の調査をして、よく物件のことを理解してることがとても重要です。
日本全体としては人口が減っているのですが、東京都の転入者は45万4133人、次は神奈川県の23万6543人で大阪府は4番目です。
逆に転出の方は、東京都からの数が最も多くて38万5848人、次は神奈川県で大阪府は3番目となっています。
転入者から転出者を引いた数が転入超過となりますので、人口が増えたということです。
1番は東京都、次は神奈川県で大阪府は3番目で、転入増加は7都道府県。
逆に40都道府県は転出数の方が多いのです。
年齢別では高校を卒業して進学・就職する世代が移動の中心です。
また、20代や30代で転職する世代も移動しているようです。
大都市は流入、田舎は流出っていうトレンドは止まらないのでしょうか。
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宅建協会か全日という大きな団体に加入している多くの不動産業者はその団体が規範とする契約書を使っています。
その契約書の条文と異なる合意内容が必要な場合は、特約条項の欄で追加条文を加筆します。
ですから、概ね特約条項の条文に気を付けてチェックをすることになります。
【例】
■隣地との越境物に対する対応についての取り決め
■建物内のテナント契約を停止条件とした売買契約を記載する
■契約後、決済までに施工する工事内容と期日や費用負担についての取り決め
■収益物件の賃料の清算方法について本文とは違う合意内容である場合
■建物内の設備に関して、残置物とするか、一定の保証期間を決める取り決め
全 国 |
大阪府 |
|
受験者数 |
233,276人 |
21,646人 |
合格者数 |
40,025人 |
3,738人 |
合格率 |
17.2% |
17.3% |
いろいろな資格の中でも宅建は人気の資格です。
もちろん、不動産業界で働く人には必要で、不動産業者として独立する方にも必須です。
わたしがまだ若かりし頃、賃貸マンションや沿道サービス店舗などの建築を請け負う営業していて、地主さんを紹介してもらうために足しげく町の不動産屋さんに訪問を繰り返していました。
当時は不動産屋さんがどのくらいの収入があるのか、どのくらいの経費が掛かるのか、さっぱり分かりませんでした。
将来、自分がまさか独立して不動産業者になるということも考えていなかったし、収入とか質問をすること自体が失礼なことだと思っていました。
でもある時に聞ける雰囲気になり、率直に聞いてみました。
その時の答えは、あっさり「ひとりでやってる不動産屋だと月50万円くらいの収入くらいは…」「ただ、生活費がどの位かによるけど…」というものでした。
但し、30年以上のことですが。
令和4年民間給与実態統計調査(国税庁)の不動産業・物品賃貸業の平均年収(男子)は、5495千円です。
おおよそこの金額に経費を加えたものが、不動産業者として開業して毎年必要となる売上みたいな額じゃないでしょうか。
月の経費って、(ひとりで営業して、事務員もいないとして)事務所の家賃、水道光熱費、通信費、交通費、接待交際費、その他です。大雑把に言えば、30万~40万円位は要るみたいです。
これまた大雑把に言えば、年間900~1000万円の売上年収が要るということでしょうか。
ぼっぷり給与所得生活していると、いつ収入があるかもしれない的な資金繰りの必要な感覚と全然違います。
一口に不動産業者と言っても色々なビジネスモデルがあります。
ここでは、不動産仲介業を念頭にしていますが、仲介業者でも①売買②賃貸のふたつがあります。
売買仲介でも、大別すれば“事業用”と“個人住宅”、賃貸でも“事業用”と“個人住宅”に区分されます。
両方やってても問題は無いのですが、どっちが主で従なのかはあります。
また、土地を造成や開発して売却するような不動産業、大家さんの所有している賃貸マンションやビルの管理業者として営業している不動産屋、最近特に多い買取して転売する不動産屋さんなど多種多様です。
免許は大臣免許か知事免許かの違いで、基本的に宅建免許は1種類です。
不動産屋の仕事は成功報酬ですから、成約しなければ収入はありません。
ただ、取扱物件が高額ですので、成約したときのリターンは大きい。
世間的にはこれがクローズアップされていて、一発屋みたいな仕事だと誤解されています。
日常的には結構地味な仕事が多いことも知っておいて欲しいですね。
不動産業で開業するのは、他の仕事と比べても比較的初期費用は低いと思います。
大幅な金融緩和と異次元の低金利政策もあって、不動産に追い風だったこともあるでしょうか、
令廃業数を上回る新規業者数があったので、令和4年末の宅建業者数は9年連続で増えています。
令和4年末では(新規業者-廃業者)=6609業者―5261業者=1348業者の増
事業用不動産の仲介に限って言えば、楽しいこと、辛いことの繰り返しです。
マインドは相当鍛えられます!
これも含めてこの仕事の面白い部分なのでしょう。
不動産業で一旗揚げようと思ってるひとも多いのですが、お金も大事ですが不動産業ならではの奥の深さや、面白味、醍醐味なども魅力ですので
で、金金(カネカネ)は二の次で考えたいものです。
波のある仕事で、景気に大きく左右される仕事なので、もし開業をお考えならよく考えて行動してください。
一緒に頑張りましょう!!
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オーナーが不動産業者と賃貸借契約を締結することを「マスターリース」と呼び、その不動産業者と借主との契約を「サブリース」と言います。
「マスターリース」契約は「サブリース」契約を前提に行うことになります。
「マスターリース」はオーナーが不動産会社に「一括借上げ」する契約なのです。
オーナーが不動産会社を通して借主を確保する大きな理由は、募集や管理する手間やその他の問題点を不動産業者が面倒見てくれるというのが最も大きな理由です。
当然、対価が発生しますが、オーナーにとってはそれを上回るメリットがありのです。
但し、「マスターリース」でも賃料保証型と稼働率変動型があり、必ずしも家賃が保証されている訳ではありません。
家賃以外にも、管理費の負担、維持管理費の負担など、そこはオーナーと不動産会社の契約内容になります。
先に紹介した「リースバック」は、一見すると「マスターリース」や「サブリース」に似ているのですが、いくつかの点での違いがあります。
以上の2点を基本としているのですが、トラブルになる事例としては、売却価格(=業者の購入価格)が著しく低額であるとか、賃料自体が高いとか。
賃貸借契約としては、定期建物賃貸借契約が多いのですが、一般の方の多くは普通賃貸借との違いを理解していないし、業者側も丁寧に説明していない場合があるでしょう。
特に、高齢者をターゲットにしている商品ですので、取扱する業者によっては高齢者が大きな損害を被ることも…