不動産人/自分だけは大丈夫と思う気持

昨日は台風13号が関東方面に接近していましたね。

関西地方はそのお陰で、朝の気温が24度なんて前日の朝より5度位低かったので、凄く涼しく感じました。

西日本の大豪雨の時に、避難するように言われたり、警報が鳴ったりしても「自分は大丈夫だ!」とか「まだ大丈夫」とか思っていた人が沢山いたと報じられています。

経験したこともないような自然災害ですから、安全かどうかの判断も出来なくても仕方ないのですが、心のどこかに「自分は大丈夫」みたいな気持って誰しもあるような気がします。

不動産投資で失敗した人や、後悔している人の話を聞くことがありますが、最初は疑心案儀です営業マンの巧みな話術に乗せられて知らず知らずの内に契約するってケースも多いようです。

不動産の購入って一般の人は人生で数回あるかないか、賃貸の契約でも自信を持って理解している人はそう多くないように思います。

私の子どもが一人暮らしをしたいと言った時、安心して取引できる業者さんを選別して部屋を探しました。キャッチセールスみたいな賃貸の営業マンに一日中車で案内されて最後に、「申込してもらわないと困る・・」なんていう輩に引っ掛かってしまうのは親として困るからです。

売買でも売主さん・買主さんを金儲けの対象としか見ていない不動産営業マンに引っ掛かると、とんでもない事になってしまいます。今でも、有ること無いことを並べ立てて、「この契約しないとエライコトに・・・」なんて脅しを掛ける奴がいるという話があります。
それも有名人を使ってTVコマーシャルを流している著名な不動産業者というから、この世の中どうなっているのかって感じです。

不動産の良し悪しを見極める前に、信用のできる不動産業者さんを見つけることが大事です。
甘い話や巧妙な話術には、くれぐれもご用心ください!

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不動産人/「方位」とか「鬼門」とか

売買でも賃貸でも、間取り図には方位マークが付されています。

方位マークとはその住戸の向きを示したもので、Nの字が書かれているのが北側です。

一般的には、南向きの部屋が人気ですが、日照を遮る建物などがあれば日当たりが悪い場合もありますので、日当たりについては、日中現地で確認するのが大事です。

不動産業者の作った「案内用資料」の方位が間違っているものを何回も見たことがあります。
勘違いなのかどうかは判りませんが、意外と軽視している場合が多いですね。

不動産業者は、不正確な表示や説明をしてはいけないという信義則上の責任がありますので、『南向き』だと言っても、正確には『南西』とか『少しだけ南向き』だったりすると重大な問題に発展します。

 

また、最近はあまり聞かないのですが、「鬼門」とか「家相」「風水」を気にする方がいらっしゃいます。

不動産業者としては、迂闊にウンチクを垂れることは避けるべき事柄ですが、一応、そういうこともお客様の判断材料として存在しているのは確かなことですから、そこはお客様にお任せしておくしかないと思っております。

 

鬼門(きもん)とは、北東の方位のことである。陰陽道では、鬼が出入りする方角であるとして、万事に忌むべき方角としている。他の方位神とは異なり、鬼門は常に艮の方角にある。鬼門とは反対の、南西の方角を裏鬼門(うらきもん)と言い、この方角も鬼門同様、忌み嫌われる。南東を「風門」、北東を「鬼門」とした。(中略)

現在でも、家の中央から見て鬼門にあたる方角には、玄関、便所、風呂、台所などの水を扱う場所を置くことを忌む風習が全国に強く残っている。

(ウィキぺディア・フリー百貨辞典より)

 

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不動産ナマ知識/RC造、それとも鉄骨造、木造ですか?

一棟収益マンションでは、現在は鉄筋コンクリート造が一番人気です。
でも、かつて鉄骨造や木造の賃貸マンションが一番人気だった時代もあったんですよ。

地主さんの所有地・遊休地に、相続税対策や有効利用策として賃貸マンションを計画する時には、今でも鉄骨造や木造が多いようです。
今から20~30年前もそうでしたし、それよりもっと前だと“借家”って殆どが木造長屋とか、文化住宅とかの時代でしたからね。

木造や鉄骨造の中低層の賃貸マンションを建てる一番大きな理由は、そもそも大きな建物の必要が無かったか、建築地の容積率が150%とか、200%とかで、RC造の8階建や10階建の建物を建てることが出来なかったからでしょう。
それに、大きな理由として、木造や鉄骨造の方がRC造に比べて耐用年数が短いので、減価償却すると節税効果が高まるし、将来に目的を果たし終えた賃貸マンションを壊す時の費用も安上がりだということもあったでしょう。

一棟売マンションのケースでは、かつては無かったアパートローン、投資用のローン商品が今では多数あって、地主さんや購入者の方が金融機関に融資の打診をすると、資産性が高いと称して融資期間の長いRC造を勧める傾向があるからです。

RC造の建築コストは木造や鉄骨造に比べて高く、着工から完成するまでの工期も長いとされています。

ただ、家賃も比較的高く設定できるとされていますので、家主さんもそこのバランスは納得できるところでしょう。

でも、法定耐用年数が60年のRC造でも、コンクリート自体は100年超の寿命があると言われています。
賃貸マンションとして利用し続けるには、水道管や水周りの設備(お風呂、おトイレ、キッチン)の劣化の方が早いので、その改修費用を20年とか30年後に必要になるということも知っておく必要があります。
勿論、低層では必要の無いエレベーターも20年ほどするとリニューアル工事が必要です。

でも、木造や鉄骨造の賃貸マンションは、RC造よりも安く短い工期で建てることができ、且つ、遮音性やデザイン性などにも優れた物もありますので、費用対効果で考えれば一概にRC造が一番イイとは言えない部分もあります。

ただ、融資を受ける場合はRC造よりも借入期間が短いので、収支計算が合わないうことであれば別の対策を考えないといけません。

賃貸マンションはオフィスビルに比べて、築年数が経つと賃料の下落率が高いと考えられていました、つまり、古くなると家賃を下げざるを得ないものだと。

最近ではリフォームの技術も向上していますし、専門の工事業者さんも沢山いますので、費用は掛かりますが、古年の賃貸マンションでも収益性を保つことは可能です。

 

本格的な少子高齢化の時代、空室期間を如何に短くして、適正賃料が確保できるか、家主さんも否応なしに他の家主さんと競争せざると得ない時代となっております。

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不動産人/ワンルーム投資平均利回り4%

今朝、オウム真理教の麻原彰晃死刑囚ら7人の刑執行があったとニュースで知りました。
平成7年3月の地下鉄サリン事件からでも、23年以上経っていますので我々のような50~60歳の年代の方ならよく覚えている事件だと思いますが、死刑が執行されても何かスッキリした気分にはなれない事件です。

ネットで「住宅新報」社の記事を読んでいましたら、バンブークリエイションという会社が実施した「不動産投資に関する調査」というデータの中に、会社員でワンルーム投資をしている20~59歳の男女200人の平均利回りが実質4%だとありました。

この全体の実質利回り4%、男性よりも女性のそれの方が少し高いみたいです。

この実質4%の利回りは、所謂表面利回りから管理費や税負担を差し引いて算出していると思われますので、表面利回りは6%前後だと推測しました。
大阪市内でも単身者向けの中古マンションの利回りは大体その位だと思いますので、東京だともう少し低いのかも知れません。

面白いのは、女性は築年数の浅い物件に80%と偏っているのに対し、男性は築年数に拘らず分散して購入している傾向があるそうです。

投資目的は「年金不安」「節税対策」が50%、不安なことは「空室」が1位で、2位が「家賃の下落」と続きます。

私的に気になったのは、投資用マンションの購入のキッカケでした。
ネットやブログ・SNSがキッカケだとする人は、女性が40%、男性が15.5%と大きく差が付いています。

男性と女性でこうも違うのかと興味深く読んだのでありました。

 

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不動産人/「持ち回り契約」について

梅雨の真っ只中、一年中で紫外線が最も強いと言われている季節となりました。
深夜にサッカーの試合を見て、寝不足で仕事している皆さん、体調管理にお気をつけ下さい!

「持ち回り契約」とは

不動産を売り買いする時、契約の売主や買主が遠方にお住まいだったり、どうしても契約の場に来れない事情があることがあります。
事前にそのようなことが分かっていると、その解決策として登場するのが「持ち回り契約」であります。
「持ち回り契約」は、売主・買主が別々の日時、場所でそれぞれ署名捺印して契約をすることが出来ます。そして、その仲立ちをするのも、仲介業者の仕事になります。

(賃貸マンションや小ぶりの物件など賃貸借契約では「持ち回り契約」が売買の場合よりも多いと思われます。この場合の理由は、恐らく賃貸借契約自体を軽視している場合が多いからでしょう。)

「持ち回り契約」の危険性

不動産の契約は、本来、売主買主双方が同席して署名捺印し、契約書が完成した時に成立するというが普通です。
「持ち回り契約」
は、片方が署名捺印した後にもう片方が署名捺印するというタイムラグがありますし、顔を合わせていないので「急に気が変わった・・・」なんていうことで契約が破談になりやすいと考えられます。
また、その仲立ちをする仲介業者の信頼がなければ怖くて、「持ち回り契約」など出来ないものですので、売主・買主に付いている仲介業者がしっかりした人であることが前提であります。

参考HP:不動産マメ知識コーナー【不動産売買・決裁時の手続き】

参考HP:不動産マメ知識コーナー【坪・帖・間・尺】

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不動産人/飛行機の騒音が・・・

夜、ゆっくりしたところでテレビを見ている。
毎晩9時前になると、いつもの飛行機が飛んでくるので、ベランダの窓を閉めるのが日課です。
※日曜日とかは、そう少し早い目に飛んでくるようです・・・

大阪国際空港(伊丹空港)へ向う飛行機は、大阪城の上空を横切って伊丹空港目がけて高度を下げ、その飛行ルートの下に居る住民は、毎晩9時前になると窓を閉めないと程度の差はありにしてもテレビの声が聞こえ難いのじゃないでしょうか。

空港の近所に住んでいるともっと問題はもっと深刻だと思いますが、大阪市内に真ん中に住んでいても飛行機の騒音に神経を尖らせているなんて、都会住み難いものです。
うちはマンションの12階だから、一軒家に比べると飛行機に近いからかも知れません。

飛行機の騒音について、国土交通省のHPを見てみました。

このデータによると、飛行機の音60~80デシベルとなっていて、掃除機や騒々しい街頭などと同じレベルです。
大声やパチンコ店よりも低いレベルです。
まあ、そう思えば毎晩の飛行機の音もそのレベルなんだろうって思いますね。

夜9時前になったらベランダの窓を閉めること…諦めて日課にしますよ。

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不動産人/人気の収益用オフィスビル

大阪市内のオフィス空室率が大幅に改善されています。

大手不動産会社の調査結果を見ると、大型オフィスビルは空室率1%前後、それに新築やそれに近い築年数のオフィスビルだと1%以下の空室率となっている。
勿論、大型オフィスビルだから都心にあり、交通アクセスもよくて商業施設にも近いし、建物の機能性や快適性もグレードは高く社員の受けも良い。
こういうグレードの高いビルは数的にも限られているので、入居するテナントも広いスペースを求めていたりするので、順番待ちの状態になったりします。

10年前のリーマンショック後は、入居率6割とか7割とか言ってましたので、オフィスビルを買うなんていう客層は殆ど皆無だったことを思い出します。
世の中の移り変わりのスピードに改めて驚かされるばかりです。

それでも大阪では、新築のオフィスビルを計画する案件も少ないので、当分の間、中古の収益用オフィスビルが人気で推移すると考えられています。
去年の後半から、収益用の一棟売マンションの動きが悪いのに比べると、だいぶん人気も差がついてしまったみたいです。

 

新築オフィスビルの計画が少ない理由としては、ホテル需要が関係しています。

大阪市内のホテル稼働率は90%超と言われていますので、市内の100坪以上の纏まった面積の土地は、民泊やホテルなどの宿泊用の建物を建築する為に購入する場合が多くて、オフィスビルより収益性が高いとされるホテルに土地が流れているからです。
淀屋橋や梅田、北浜、本町など本来、オフィス街にホテルが建築されている現場が沢山あるのがその証拠です。

データ上では、それでもホテル部屋数はまだまだ足りないとか・・・何か調子が良すぎて返って怖いような気もしております。

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不動産ナマ知識/民法改正と大家さんの問題

民法改正が昨年成立して、2020年に施行されますので、現状はまだ準備期間ですので問題はありませんが、世の中のトレンドを知る上でも、予備知識としても知っておいた方がいいと思います。

不動産業者や大家さんとしては、次の2点が注意点です。

■敷金と賃借人の原状回復負担の問題

■連帯保証人の責任範囲

【敷金と賃借人の原状回復負担の問題】

実質的には従来と変わるものではなさそうです

ただ、敷金という慣習として入居者が家主さんに支払っていた預り金が、家賃の滞納などを担保するものだと明文化されたということでしょう。
入居者が退去する際の「原状回復」の範囲について、経年劣化と自然損耗については入居者は負担する必要はないということがハッキリしたということです。
但し、特約条項家主さんと入居者の間で明解な合意がなされた場合は、自然損耗等についても入居者の負担は発生します。(著しく入居者に不利益な場合は無効です。)

入居者が退居する際、トラブルが多いとされていた敷金の返還については、その原状回復費用を差し引いて返金するということです。

【連帯保証人の責任範囲】

改正された民法では、連帯保証人の限度額が定めることになりました
これが無いと連帯保証契約は無効となります。

限度額とは、おそらく「家賃の●●ヶ月分」とか、「損害金の●●万円」とかいうものになるのでしょう。
また、賃貸物件でも住居系以外の事業用物件(店舗・事務所など)では、賃借人の資産状況(現預金や借入金の内容など)を連帯保証人に知らせることが必須となりますので、第三者が連帯保証人になることが少なくなるでしょう。

どちらにしても、連帯保証人に代わって「家賃保証会社」に加入するケースが増えることは間違いないと思われます。因みに、既に賃貸借契約を結んでいる入居者やテナントさんとの契約は従来通りですが、契約書を巻き直すことも出来ますがその手間隙を考えると、そっと其のままにしておいた方が良さそうです。

 

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不動産ナマ知識/仲介手数料のトラブル

いよいよ梅雨入りしたようです。
暫くは鬱陶しい天気が続きそう。
プロ野球の交流戦も始まっていますが、阪神タイガースの打線が湿りっぱなし。
まだシーズンは90試合以上ありますけど、お天気共々早くスカッとして欲しいものです。

賃貸や住宅の仲介ではあまり無いと思いますが、事業用の売買仲介していて、買主さんと媒介契約を締結してから物件を探すことはほとんどありません。

特定の物件が見つかってから媒介契約を結ぶことはありますが、大手はどうか知りませんが通例、仲介会社は物件が決まりその契約前に「媒介契約書」の締結を結ぶか、仲介手数料の「支払約定書」を買主さんから署名・捺印をもらって契約~決裁へと仕事を進めていると思います。

これは私自身の話ではないのですが、買主さんと買側の値付業者が何かの原因から揉めてしまって仲介手数料減額とか、極端な場合では仲介手数料を払わないとかで大喧嘩になることがあります。

理由は本当にいろいろですから、どっちが正しいとか、間違っているとか一概に言えるものではありません。

この間、私は売主側の仲介会社で、中間業者(あんこと呼ばれる業者さん)が居て、買主側の仲介会社の方が介在していた一棟マンションの取引で、この種のトラブルがありました。

直に聞いたわけではありませんが、買主がいうには「あの業者は物件情報を持ち込んだだけで、後はなにもしていない・・・だから手数料は支払わない」とか。
他方、その仲介業者さん曰く「仲介手数料は×××万円を支払うということで合意している」と。

法的には、媒介契約等の書面での仲介業務の依頼を受けていないと仲介手数料の請求権は主張出来とされていますが、物件の紹介→現地案内→値交渉→追加資料提出など実務をこなしているので全く無報酬ということはあり得ないのですが、そういう間に何故か上手くコミュニケーションが取れていなかったということでしょう。

ただ、稀に“悪意”の買主という類の人が居ることも現実です

”悪意”の買主さんは最初から手数料を支払う気などないのに商談を進めてから、契約直前になって無茶苦茶なことを言い出して仲介手数料の支払いを渋ったり、逃げたりしてしまおうとする人です。
まあ、一種のクレーマーです。
そういう人に出会った場合、不動産業者としては別の問題として対処しなければなりません。

買主・売主はイイ仲介業者の選択を、仲介業者は節度ある買主・売主との出会いを心掛けないとあきません。

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不動産人/インターネットの集客

不動産会社をしていると、インターネット関連の会社から「うちでサイト充実を・・・」「サイトの診断してみませんか・・・」なんて観誘の連絡いただくことが多いですね。

若い頃、ハウスメーカーで住宅の請負営業していたことがありましたが、住宅展示場に来られるお客さんは紛れも無く家を建てたいと思っている人です。
でも、展示場には何件ものモデルハウスが建っていて、追客すれば間違いなく競合です。
競合が好きな営業マン(←居るのかな?)は良いでしょうが、確率はそれなりに低いですね。
ベテランの営業マンになると、ワザワザ競合してまでひとりのお客さんの時間を取ってしまうと、濃いお客さんの方が疎かになったりもするので、競合客は若手に譲ったりしてましたね。

インターネットの場合も同じことが言えて、物件が沢山見たい人はそういうサイトへ、またそういうサイトに載っている不動産会社のページなんかサーフィンのように見てはるンでしょうか。

このブログ版は平成29年夏から始めましたけど、ホームページを作り出したのは2001年冬だったのですが、まだ不動産会社でもHPを持っている数も少なくて、検索エンジンで上位に出て来なくってもなんとか見付けて貰える程度でしたのが、ホームページを見て電話やメールを貰ったりして、大型の収益マンションや信託受益権のビルなんかも契約したりして結構仕事になっていました。
それに当時のお客さんは未だに、お客さんですから嬉しいですね!
反響の数だけ言えば、今は「ヤッテます!」の生存確認の為のウェートの方が高いのかも知れません^^)
でも、こうして見ててくれはる方がいらっしゃるから、何じゃかんじゃと発信し続けますよ。

 

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