どこの業界でも特有の用語とか言葉とかがありますが、不動産取引においても業界用語があります。

一般の方が不動産取引の場面で、その用語を理解していないことがあってもおかしくないのですが、おそらく一々質問することの方が稀だと思います。

例えば、収益物件の「関西方式」とか「東京方式」とかいう言い方があります。（注１）
買主さんが何戸も投資用マンションを所有しているので、当然理解しているだろうと思って商談を進めて、いざ契約前の重要事項説明の段になって、「それって何ですか？」っていうこともあったりします。

(注１)参考HP【売買取引の習慣、大阪と東京の違い】　　

例えば、区分所有マンションの１戸当りの面積表示には、パンフレットに書かれている「壁芯」面積は、登記簿記載の専有面積「内法（うちのり）」とか「内寸」と比べて小さくなります。
”壁の内側”で測るのと、”壁の中心”で測るのとでは分厚さの分だけ部屋の広さが違ってくるからです。 接している「道路」は不動産にとって非常に重要です。(注２)

(注２)参考HP【『道路』について】

建築基準法では、建築物の敷地は道路に２ｍ以上接していなければならないとされています。そして、その道路は原則として幅が「４ｍ以上」あることが必要だとされています。
ただ、現実には４ｍ未満の道路がいっぱいありますので、そのような道路を「みなし道路」＝建築基準法４２条第２項の条文名をとって「２項道路」と呼んでいます。
もしこのような道路に接している物件を購入したり、所有していれば、将来建物が老朽化したり売却する際には、道路中心線から２ｍ以内には建築できないと言う制限（セットバック）があることを知っておかなければなりませんね。

「旗竿物件」とは、例えば“４ｍ以上の道路に２ｍの細い道路の先に広い敷地がある”ような土地（袋地）のことで、建物があればその全体のこととなります。

形が竿の付いた旗に似ているので旗竿物件を呼びます。

よく似た物件に、「囲繞地（いにょうち）」というのがあります。
全く道路に接していない土地の所有者は、通行目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他人の土地に道路を作ることが出来るとされていて、その権利を「囲繞地（いにょうち）通行権」といいます。 その権利は「囲繞地（いにょうち）」のなかで最も支障が少ない部分で、必要最小限の範囲に限られます。（通行料を支払う義務がありますが。）

「囲繞地（いにょうち）通行権」は、ほとんどの場合、既存の通路の幅を認めるためのもので、必ずしも２ｍの幅員を認めるためのものではありません。
「旗竿物件」の２ｍ幅員とは似ているようでも違うものです。

このようにちょっとしたことのようでも、結構複雑なことがあります。
不動産業者は日常的に色々な物件を見聞きしていますので、全てを知っているわけではありませんが、知る術を知っていたり、解決方法を探り出したり出来ることも多いので、判らないことや知らないことはドンドン聞いてみる必要があると思います。

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不正融資が明るみになったスルガ銀行や西京銀行などのお陰だけではないと思いますが、不動産融資、特に収益物件の中でもレジ系といわれる収益マンションの足取りが重いです。

原因は、銀行の不動産融資が「厳格に」「慎重に」なっているからです。

昨年、一昨年と節税対策の土地所有者や利殖目的の不動産投資家など幅広い層の顧客でにぎわっていた不動産投資市場です。

そのような状況を感じて、最近若干の値下げをし始めた売主も出始めましたが、大半は従来通りの強気なスタンスです。

なんていっても金利が安いから、慌てて売り急がなくてもイイからでしょう。

来年の春くらいまでは睨み合いの状態が続くのかと思っていた矢先に、万博の誘致が大阪に決まって７年後とは言え、なにやらゴソゴソ動きがあるはずと思っています。

それにカジノを含めた大型リゾート施設ＩＲの誘致も大阪が有力視されているみたいですし！

金融機関の融資と不動産市場は裏腹の関係ですから、あまり引き締めがきついと世の中に悪い影響が出かねません。
金融機関の収入源は貸し金です。
善し悪しはあるけれど、今までは東京のトレンドが半年後、一年後に大阪に来るという言い伝え、これからは少し違うかもしれないです。
インバウンドで賑わっている大阪には新たなビジネスモデルを探す動きがきっと始まるはずです。

「景気」の気は、“気持ち”からですから、前向きにがんばりましょう！！

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今年もいろいろなことがありましたぁ。
まだひと月ちょっとありますけど、少しふり返ってみます。

どんな仕事もイイことばかりじゃありませんが、今年も「なんですか！」っていうことがありました。年末の一棟売マンションに買い付け証明書を入れていましたので、えべっさんの頃（１月９～１１日）には返事をもらえることになっていた案件がありました。
でも、その日が過ぎてもいっこうに返事がありません。
挙句の果てに、「他からの返事を待っているので急ぎであれば諦めてもらってもいい」とか言われ、当方の買主さんも「失礼な奴だ」と怒ってしまって結局は“没”になりました。
年明け早々ヤナ感じでスタートしました。
それでも気を取り直して、頑張るのです＾＾）

また、この秋にも情けない話がありましたね。
知り合いの業者さんが、「野澤さん処の近くに古びるが・・・」というので、経緯を聞くと売主の希望金額と今までに付いた買主様の希望金額に大きな差があってなかなか売れないと言うじゃないですか、それじゃあ最低幾らだったら良いのかと聞けば、「◎◎◎万円」だとＯＫですというので、その金額で私の方で買主を２人付けて、「買い付け証明書」を提出しました。。

ところが、イザ売主がその金額を目にしてから、「やっぱりもう少し高くないと・・・」って爪を伸ばしてきて、再度こちらから金額を出し直すとまた値を上げるという始末です。
これもまた、買主さんが怒ってしまって破談です！！

人間に欲は付きもので、多少エゴなのは仕方ないとしても、自分で口にした約束事は守って欲しいものです。
相手様にも迷惑なことですし、不動産業者としても信用にも関わることです。

売主・買主問わず約束は守るようにしましょう！！

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兵庫県の篠山市で住民投票の結果、「丹波篠山市」に改名することが決まりました。

丹波黒豆やボタン鍋、丹波栗など全国的に「丹波篠山」って言うブランドをお隣の京都の丹波市から取り返すことが出来る経済的な手助けになるはずです。

篠山市の改名をめぐっては、「市名変更のために使ってほしい」として、当区名の人から１億円のふるさと納税が寄せられたこともあって注目されていました。

不動産には住所以外の地番や昔ながらの名称、マンションなどのネーミングなど付けられています。

大阪でも商店街の名前に「銀座」を付けたり、マンションに「中之島」「心斎橋」の近くだからとその名称を付けたりしているのもイメージがイイからでしょうね。

特に「丹波篠山」みたいに食品産地をイメージできる名前は歴史もあって貴重です。
今となっては、何故当初からその名前を付けなかったのか不思議です。

でもこの騒動で、全国に「丹波篠山」の名前を知らしめた効果は絶大だったかも知れないですね。

追伸：ＪＲ「東寝屋川｣駅が「寝屋川公園」駅に名前を変えるようです。これもイメージ戦力ですよね。

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１０月の宅建試験が終わって、１２月に合否が判明します。
受験生は自分が受かったかどうか大体判っているはずですよね。

宅地建物取引士の登録者数は概ね２０年間増加しております。
また、就業者数も１４年間連続で増加しています。
大阪府の宅地建物取引士の就業者数は２万７３２７人。（平成２９年度末現在）
その内、女性の比率は２２．３％ですが、大体全国平均より少しだけ低いです。

意外に感じるのは、宅地建物取引士の就業者の約４分の１が４０台で、全体の平均年齢は４９．８歳だというから不動産の世界は中年男性が中心の職場だと言えます。

不動産取引の実務は奥が深くて、何十年経っても知らないことは幾らでもあるものです。
「不動産」は同じものが絶対に無いので、隣地であっても全く別物ですし、数年前に売りに出ていた物件でも今日の状態はまた違うものです。
「宅建」持っている人は沢山おられますが、実際に即戦力で不動産取引ができる人ばかりではありません。

誰でも最初は素人です。
車の運転と同じように、慣れや経験が必要です。
新人は上司や先輩の指導が必要ですので、私としては経験が浅い段階で一度は大手の不動産会社に席を置くのがいいように思います。
仲介会社でなくても、マンションデベロッパーや建売業者でも勉強できますよ。

キチッとした仕事の仕方を経験するということは大事なことです。

小さい会社でもキチッとした仕事をしているところはありますが、外部から眺めていてもどこの会社がそうなのか判り難いでしょう。でも経験を積もうとする会社が、どういう種類の取引が得意なのかで、その後、不動産業界で生きていく立ち居地が大きく違いますので少し考えてみても損はありませんから。また、私も経験があるのですが、せっかく入社しても指導しない上司に当たると困りますよね。

昔なら、入社して数日経つと「今日から１人で営業して来い！」なんて言われて、３ヶ月坊主だったら首なんてことありましたけど、テレビコマーシャルなどしている会社が今でもそんなブラックなことをしているみたいです。

大手の場合は実務研修があったりするので、「宅建」を持っているだけでなく仕事しながら勉強もできると思います。

私が「宅建」合格した時は、２４歳だったかな・・・不動産業界とは別の仕事していたのですが、私の勤めていた会社が当時隔週土曜日休みだったので、いきなり週休二日にすると仕事に支障があってはいけないということで、土曜日出謹すると（確か５，０００円だったと思うのですが、）出勤手当てが貰えたのです。だから、殆どの人が出勤していたような記憶があります（苦笑）そのお金で週に１回宅建の学校に通うようになって、結果的に不動産屋になるキッカケになったわけです。

どちらにしても、不動産業界もいろいろ新しいことを知っておかないと仕事し難い状況になってきていますので、「宅建」合格をスタートだと思って向上心を忘れないで頑張って下さい！

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福島の原発事故があった頃、自然エネルギーが注目された時期がありました。

風力発電や地熱、レアメタルなどのほかに、太陽光パネルを設置して電力を売るビジネスが超人気になったことがありました。
自宅の屋根にソーラーパネルを設置して余った電気を売るというものもありましたが、それとは違い、産業用の太陽光発電の場合は、20年間という固定買取期間も選択できるため、表面利回りは10％前後だったとしても収益の安定性は抜群のビジネスでした。

ただ、広大な敷地が必要なので地方の山間部や未利用の工場跡地など銀行の担保評価からすると凄く低評価の所に何億とか何十億とか大きなお金を出資することが必要でした。
それにはメリットがないといけないということで、国の政策として２０１２年優遇税制が適応されることになりました。

それは、事業用の太陽光発電の設置や購入に掛かった費用を、稼動させた初年度に全額損金処理(経費)できるというものでした。
大きな利益を出している会社や富裕層などは、合法的に節税できるとして太陽光事業に参加して一種の「バブル」が発生したのでした。

優遇税制はその後、要件が厳しくなるのですが、太陽光の買取価格が今は１８円/kwh位らしいのですが、２０１２年当時は２倍の４０円とかだったので２０年固定なのでまだ事業事転売できるとする商売があるようです。
厳密には不動産投資と言えるかどうかは疑問ですが、変形の不動産投資ビジネスとして「太陽光発電ビジネス」の触りをご紹介させていただきました。

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「起承転結」とは、①漢詩の構成法。② 物事の順序や、組み立て。のことを表した四字熟語です。

投資用マンション(区分)のみならず、収益ビルや一棟売マンションなどの不動産投資も「起承転結」のようなストーリーがあります。

物件の購入、保有期間、そして出口戦略と呼ばれている物件売却の流れです。

最初に物件の購入を検討する時は、そのことで頭の中がいっぱいです。
検査済証はあるのか、瑕疵はないのか、入居者の属性や家賃の滞納はあるのか、ファイナンスの条件はなどいろいろ考えることが沢山あります。
判らないことが多いのに、営業マンの口車に乗って投資用マンションを買ってしまった人はこういうことに無頓着だったのでしょう。

次に、保有して賃料収入を得ることになりますが、フルローンで借りてしまうと、空室期間が長いとか、空室数が多いと返済額とのにらめっこ状態に為りかねません。
入居者募集してくれる不動産屋さんと話をしながら最善策を講じなければ為りません、また保有物件から遠く離れた所にお住まいの方は管理会社が好き放題勝手なことをしていないか気をつけなければ為りません。

入退居時に行なうリフォームの請求書だけ送ってきて、施工した写真の一枚も送ってこないような管理会社などは、本当に施工したのかどうか疑ってみるべきでしょう。

管理会社とのコミュニケーションもバッチリ上手くいっている場合、毎月の賃料収入も確保できて安定した運用ができます。
年間の収入を集計して確定申告します。
減価償却や固定資産税を払ったりしながら保有期間5年を迎えることになります。

保有期間５年を迎えて最初の１月１日を過ぎると長期保有となると、譲渡した利益に課税される税率が下がりますので、売却を考えるなら一つの節目として“５年目を目安”にするのもイイのかも知れません。その頃に、景気がイイと高く売れるので絶好のチャンスかも。

『保有期間で得た収益』＋『売却することで得る収益』を合計してその不動産投資でどの位の収益率があったのかという成果が判明することになります。

この一連のストーリーを念頭に、購入時の不動産会社、保有期間中にサポートしてくれる不動産会社や管理会社、売却する時の不動産会社と上手に付き合うことで、最高のコストパフォーマンスが得られますので、良き不動産パートナーとの出会いがありますように！

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資産運用を「現金」「株」「不動産」に分けることは、『財産三分法』と呼ばれ資産運用の基本とされてきました。
資産を三種類に分散して投資することにより、相互に｢流動性（換金性）｣「安全性」「収益性」を補完しようとする考え方によるものです。

現在、私たちの周りには様々な性格の金融商品があり、各個別資産の中であっても先の３要素を認識し商品（物件）を選別しなくてはなりません。
その中でも、「不動産」は所有者（購入者・売却者）によって、換金性や、安全性・収益性などを高めたり、低下させたり出来るし、富裕層の方にとっては節税にも貢献してくれる重要な資産と考えられています。

実は２００１年１１月に「南森町不動産」のホームページを公開したときの書き出しがこのようなものでした。１７年経った今も細々とＨＰ版を公開し続けているのですが、昨春あるセミナーに出席して初めてスマホに対応出来ていないことが判り、８月のお盆頃にスマホ対応のこのＨＰを新たに公開することにしました。

プロの同業者からサラリーマン家主さん、また不動産業界の仕組みというものを判っていない素人の方でも何とか不動産投資で上手く運用できるようになればと頭をひねって文字にして発信しています。

不動産投資も他の資産と同じく、お金さえ調達できれば現物の不動産を手に入れることが出来ます。ただ、株や債権等と違うのは、じっと保有しているだけでは駄目で、テナントや修理、募集、そして時には細かなトラブルが発生したりするので、（家主さん自ら手を下すことも出来ますが、）多くは家主さんの依頼を受けて色々な作業を実務的に処理する不動産業者や管理する業者の手が必要であります。

かつての”大家さん”って”地主さん”の仕事だっていう時代もあったのですが、近ごろでは不動産投資を金融商品と同じように扱うセミナーや物件をネットで販売する不動産業者が出現して、不動産投資が身近なものになり、そのお陰で一般のサラリーマンやＯＬさんの家主さんが考えられないくらい増えました。
それに伴って不動産運用を実務的にサポートする不動産業者や管理業者も本当に多数存在するようになったのですが、中にはあまり褒められない営業手法で成績を上げている不動産会社や、単に家主さんを食い物にしているだけの管理会社も多数いるようです。

不動産業界ってどこか“悪徳”のイメージがあるようですが、ちゃんと誠意を持ってサポートしてくれる不動産業者や、儲けること以外にも大切なことがあるという気持を持って家主さんと伴走する不動産業者がいることをお忘れないようお願い申し上げます。

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昨年６月に積水ハウスが購入しようとした土地の売主が、実は詐欺師だったということでその損失５５億円、当時の会長を社長のバトルにまで発展して大騒ぎになった事件でした。

先日、やっと犯人８人が逮捕されましたが、主犯格は海外に出て行ってしまっていて未だ捕まっていません。改めて新聞記事などを読むと、不動産取引の怖さを感じてしまいます。

そもそも、売主Ａが本当の売主かどうかは、本人が「私が売主Ａです。」と言ってもそれだけでは嘘をついていても分かりません。

積水ハウスの事件は、本人という人がパスポートを偽造したりして、所有者に成りすましていたから５５億円も支払ってしまったのです。
売主確認として通常はまず、不動産登記簿に記載してある所有者の名前を確認します。
でも、不動産登記簿に所有者の登記をすることは、「義務」ではなく「任意」ですから、登記簿上の所有者が真の所有者だと決め付けることは出来ません。

登記簿上の所有者と真の所有者が違っているケースで、一番多いのは相続した不動産を相続人全員の足並みが揃わずに故人の氏名のままになっている場合とか、相続人全員の合意がなされていても取得した長男が登記しないでそのままにしている場合でしょう。
それが後々所有者不明の土地問題を引き起こすことに繋がっています。

通常の不動産取引では、所有権移転の手続きをしてくれる司法書士さんが売主本人で間違いないかを写真付の身分証明書やパスポート等で確認をしてくれますので、買主さんや仲介業者も殆ど安心仕切っております。
登記簿上の所有者と違う売主が所有権移転できる為の書類(権利証や登記識別情報、登記簿上の所有者の実印・・・)などを所持している場合は、真の所有者（＝売主）と見なされます。

五反田の地面師事件で、積水ハウスの他に物件情報を持ち込まれた買主(不動産業者)は偽造された書類を見破っていたということですから、積水ハウスがかなり前のめりになって購入しようとして手抜かりがあったということですので、我々も慎重には慎重を重ねていかないと駄目だということです。

不動産ナマ知識／教訓：積水ハウス５５億円損失

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「一雨一度」って、一雨降る毎に気温が少しずつ下がる秋雨のことを言っているのだそうです。

昨日今日と世界中で株式市場は下落していて、それでもまだまだ大丈夫だと思っている人は多いとは思いますが・・・麻生財務大臣もそういうことを言っております。
世の中って少しずつ動いているのですが、気が付くとあの時が分岐点だったのかと思った時は既に“後の祭り”状態であります。

我々もアベノミクスで大胆な金融緩和と低金利を実行して、株式相場や不動産投資にお金が入り込んで景気が良いような気分を味わっておりました。

地方銀行や信金信組が不動産融資に積極的だったのも今は落ち着き、あのスルガ銀行の違法融資問題でくさびを打ち込まれたかのように融資審査は厳しくなってしまいました。

不動産業者の間では、来年は景気が悪くなるかも・・・という噂話があちこちで聞こえてまいります。
安倍首相も憲法改正なんてことに一生懸命になる前に、本当の意味で景気が良くなる対策について考えてみてくれませんかね。

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