【今年の確定申告は未だ間に合います】

前年の１月１日から１２月３１日まで所得に対する税金などを計算して、税務署に申告するのが「確定申告」です。
「確定申告」をすることで、税金が戻せたり、支払う税金が少なくなる場合がありますので、税金に敏感な人は一生懸命に電卓を叩いて税金を取り戻そうと頑張ります。

所得税の「確定申告」の期間は、通常は２月１６日〜３月１５日迄ですが、２０２１年（令和３年）は、コロナ禍での「密」を避けるために、２月１６日（火）から４月１５日（木）までに「確定申告」するということになっています。

【確定申告は、税金のことを知るいい機会】

投資用のマンション、特に区分所有の分譲ワンルームなどを営業マンの巧みな話術に乗せられて購入した方の中には、確定申告をその営業マンに任せている人が結構いらっしゃるようです。なにかよく分からない経費が計上されていたり、実際よりも高額なリフォーム費が記載されていたりして収支が赤字になっていても、税金が戻ってくるから「まぁ～いいか！」って感じみたいです。

実は、「確定申告」って思っているほど複雑な計算もいりませんし、自分でやってみると所得控除や税額控除の意味、経費ってこういうものも参入できるなんてことが分かると、凄く役に立つものだということが実感できるものです。

特に、給与所得者（サラリーマン）の方は、源泉徴収制度にドップリと浸かってしまっていますので、納税意識は自営業者や会社の経営者に比べて希薄だと思います。

わたしも今から３５年位前のサラリーマン時代に投資用マンションや自宅として分譲マンションを購入してから「確定申告」するようになって、“税金“についてよく考えるようになりました。今では、自営していますので“税金”（所得税・市府民税・事業税・消費税）さえ無ければなんて素晴らしいのかと思ったりもします。（笑）
それに、税金は健康保険料などにも影響しますから、知っているのと知らないのとでは大きな差があります。
投資用マンションを所有されている方は、是非、ご自分で「確定申告」するようにしていただきたいものです。

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【離職・転職】

大雑把ですけど、全産業における離職率は１５％位らしいのですが、不動産業界のそれはそれより数％低いと言われています。
不動産の営業は厳しい世界だと思われているようですが、２０~３０年前とは違って今の世の中コンプライアンスの世界ですから、大手の不動産会社など営業職でも残業代が支給されるところもあるくらい緩いところもあるのです。
でも、中小零細では、離職なんて日常茶飯事でしょうから、そもそも率を計算するなんてことは不可能でしょうね。

昔ながらのテレアポ営業、飛込み営業を行っている会社は離職率が高くなりますが、それでも２０～３０年前の比ではないはずです。

昔も今も不動産業界は、同業他社に転職したり、独立したりする人も多い業界です。
転職や独立をされると、結果としてこ相談できる相手が増えることになりますので大歓迎です。

【信頼できる同業者】

今やネット社会で、誰でも簡単に不動産物件情報を見聞きすることが出来るようになっています。
でもその物件情報は、昔で言うところのチラシ情報と同じ撒き散らしている情報です。
賃貸物件や自宅用のマンション・建売住宅をお探しの方は、ネット検索は有益だと思いますが、事業用不動産はまた別ものですので情報発信と入手する方法は違うものです。

事業用不動産の売情報はエンドユーザーの目に触れる前に、不動産業界人は何らかのかたちでその物件を知る場合が結構あります。
その物件について所有者さんから売却する依頼を受けた業者が同業者に問題点について相談したり、近隣の実勢価格を調べたりすることもあります。
そういう時の相談相手は、口の軽い業者に相談したりすれば、あっという間に世間に広まってしましますから、信頼できる人や物事の道理をわきまえている人であります。
なかには、知らんふりをして直接所有者のところに出掛けるような“抜き”の業者もいますから、信用の置けない業者には怖くて相談なんてできません。

信頼できる同業者は、事業用不動産仲介業者にとって必要なことで、財産が増えたのと同じ意味があるのです。
やっぱり、イザと言う時に頼りになるのはいい友人や先輩だとつくづく思いますね。

【廃業・死亡】

不動産業はコロナ禍でも、比較的ダメージの少ない方の業種だと思います。
フランチャイズでやっている賃貸専門業者の店舗が突然なくなっていたなんてことはありますが、売買仲介の不動産業者で廃業したなんて、わたしの身近にはいないですね。
東京の知り合いに聞いても以前の営業実績と比べても大きく落ち込んだなんてなっていないと話していました。

先月、３０年来のお付き合いのある不動産業者のＭさんの奥さんから電話があり、Ｍが亡くなられたことをご報告頂きました。
昨年体調を崩されたときに、数年前に手術をして闘病生活を送りながら仕事を続けていたことはＭから聞かされていました。
その時に、電話口で「今度の宅建免許の更新をどうしようか迷っている」と弱気な感じで話していたので、だいぶん体調が悪いのだろうとは感じていましたが…またひとり、長いお付き合いのある戦友が居なくなってしまうことはとっても悲しくて、残念なことです。
６５歳にもなりますとこういう別れも徐々に増えてくるのも仕方のないことだと思いますが、ポッカリと心に穴が空いたような気持になります。

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昨年４月に続いて今年も発令された「緊急事態宣言」。

大阪では今日３月１日から解除されました。

でもまた、第４波が来るかも知れないとか言われていますので、油断は出来ないですけど。

そんななか、２月最後の土曜日に日本橋の国立文楽劇場「浪曲名人会」に出かけました。

昨年はこの名人会も中止になって、延期して６月に開催される予定だったそうですが、その予定も中止せざるを得ないことになったそうです。

浪曲の客層は高齢者がほとんどですので、コロナ禍でこういう公演も随分久しぶりです。

客席数７５３席ですが、コロナ対策のために間隔を設けてあるので、満席にはなりませんがおおよそ７～８割方入っていたので安心しました。

最初の演者「天中軒月子」さんの襲名披露予定のその２回とも、コロナによって中止されたわけで、初めのご挨拶では感極まってしまい涙で言葉が詰まって観客の皆さんももらい泣きしていましたね。

飲食業のお店や、町の小売店なども大変ですが、浪曲師の人たちはどうしているのかと心配していましたが、これから徐々に活躍の場が広がっていくことを楽しみにしています。

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賃貸マンションを借りる際、入居者が家賃保証会社と保証料を負担し、委託契約を締結して家主さんと賃貸借契約を結ぶのが極一般的になっていて、国土交通省の調査によると、家賃保証会社を利用する比率は約８割（昨年１０月調査）で前回（２０１８年調査）の約６割から大きく伸びている。

※店舗や倉庫などの事業用賃貸でも家賃保証会社を利用することは多くなりましたが、住居系に比べると比率は下がります。

家賃保証会社がこれほど普及する前は、親や友人に連帯保証人になってもらうことが当たり前だったわけです。
今でも連帯保証人がいれば、家賃保証会社はいらないと考えている家主さんもいらっしゃいますが、家主さんにとつて保証会社はメリットが大きいのは事実です。

また、客付する賃貸業者にとっても家賃保証会社の加入手続きをすると保証会社から（少額ながら）手数料を頂戴できるし、入居審査や滞納が発生した際の催促、焦げ付いた賃料の立替もタダで行ってくれることから、保証会社の利用を勧めるということは自然なことだと思います。

ただ、保証会社の利用に対しては賃借人の認知度は低く、尚且つ、現状では賃借人から保証会社をどこにするかは選べません。
そして、今後より一層高齢化が進み、収入が低い人が保証会社の入居審査に落ちるケースが増えることを危惧する意見もあるようです。

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森喜朗氏の女性蔑視問題の報道の陰に隠れてしまって、総務省幹部官僚の接待問題の取扱いが軽いような感じがします。

「菅総理の長男」が役人を接待漬にしていたから、国家公務員倫理法違反や贈収賄の疑いもあるとのこと・・・

こんな気になる釈明がありました。

「会食の出席者のなかに利害関係者はいないと思っていたので支払いはしなかった。」って？

そもそも高級官僚の方々は利害関係のない人から「接待」を受けることがあるのでしょうか？

わけがわからないし！

この問題が放送の許認可に係る総務省の幹部だから、各テレビ局も取り扱いが慎重になっていてニュースコメントも当り障りのないものになっていると言われています。

この問題も週刊文春だけが頼りなのでしょうか？

便宜を図ってもらうための「接待」って、民間の営業にはよくあることです。

「接待」ってお礼という意味もありますから、なにか成約した後で飲食やゴルフ、商品券などの形で感謝の気持ちを表すことはあります。

わたし自身も、そういうことはするようにしていますし、昨日も契約後に買主さんと昼からてっちりで一杯やっていました。

でも、事前に“賄賂っぽい”「接待」とかはやりませんね。

知り合いの不動産会社の社長さんで同業者とお酒を飲みに行くのが大好きな人がいますが、わたしはただ大勢でワーワーいって楽しむって感じの飲み会はあまり好きではありませんので、出来るだけ出席は控えるようにしています。

でも、いろいろな人と意思の疎通を図るということは大事なことですので、悪いことだとは思っていませんよ、個人の嗜好とか、生活スタイルの問題ですから。

コロナ禍ですから外で飲む機会は減りましたけれど、元々こじんまりとした飲み会の方が好きでしたので助かっています。

昨日のお酒は美味しかったなぁ～

やっぱり、「接待」は仕事終わらしてからにかぎります。

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２月３日、新型コロナウイルス対策の特別措置法・感染症法の改正法が成立しました。

改正感染症法では、入院拒否や入院先から逃走すると５０万円以下の「過料」、改正特別措置法では緊急事態宣言のもとで休業や営業時間短縮の命令に応じない場合、３０万円以下の「過料」が科せられることになりました。

そもそも「過料」って路上喫煙での１０００円とか２０００円程度のマナー違反・モラルの向上に対する少額の金銭を徴収する罰則というイメージがあると思います。
「過料」は刑罰ではないので、刑法、刑事訴訟法は適用されないから前科はつかないというけれど、何だかんだ言って支払わないと差し押さえを食らうことはあるらしいので“逃げ徳”は通用しない！

不動産に関わる「過料」

今日２月１１日の朝日新聞一面に『土地相読　未登記に過料』という記事が載っていました。

法制審議会が法務大臣に答申した内容が、地積調査で所有者不明の土地は全国の２割に上り、相読で土地を取得した相読人に対して取得を知った日から３年以内に登記することを義務づけるというものです。

そのことに違反すると罰則として１０万円以下の「過料」が科せられるというものです。
また、所有者の転居があった場合は、２年以内の変更登記申請を義務化し、罰則は５万円以下の「過料」とするというものです。

相読する土地にもよりますが、必ず登記しなければいけないとなると費用負担の問題が発生します。

田舎の土地ってタダでも購入者がいないケースもありますからね…

数年前からクローズアップされている「空き家」の問題、こちらは東京や大阪でも存在する問題ですが、老朽化して放置しておくと危険だとして地方自治体が自ら制定する条例に基づき「過料」を科すことができます。

いずれも相当悪質でない限り、「過料」と云えども執行されるケースは稀だと思いますが、ドンドン世知辛い世の中になってきたなぁということはヒシヒシと感じます。

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青色申告特別控除６５万円について

個人事業主やサラリーマン家主さんが確定申告する季節がやって参りました。

青色申告特別控除は、多少の手間は掛かりますが、出費しなくても最大６５万円の所得控除することが出来ますので、青色申告する人にとってはお得な制度です。

税制改正で令和２年（２０２０年）分から６５万円の青色申告特別控除を受けるための要件が変わります。

令和元年分の確定申告では、１０万円と６５万円の２つの青色申告特別控除だったのが、令和２年分からは５５万円というのが加わります。

平たく言えば、令和元年の６５万円が５５万円になり、６５万円特別控除を適用するには電子保存か国税電子申告（e-Tax）を利用しなければならないというのです。

要するにパソコンが使えないと駄目なのです。

たぶん、会計ソフトなんかで帳簿作成している人も多いと思いますので、よほど年配の方でない限り問題はないと思われます。

ただ、電子帳簿保存制度の適用については、電子データで開始する３ケ月前までに申告書を税務署に提出する必要があります。

令和２年分については、令和２年９月３０日までに承認申請書を提出し、承認を受けて１２月３１日迄に帳簿の保存等を行う必要がありますので、今からでは間に合いませんが・・・

現金主義と発生主義

帳簿の付け方としては、お金が動いた時、支払った時、入ってきた時に計上する「現金主義」と、経済的な原因が発生した時、契約した時、クレジットで支払った時、支払いを約定した時に計上する「発生主義」があります。

「現金主義」は簡単です。

「発生主義」だと取引日と支払日（または受取日）の２回記帳しなくてはなりませんので、複式簿記で勘定科目を使って仕分けしますので、少し簿記の知識が必要です。

※会計ソフト使っていると、それほど簿記の知識は要りませんが・・・

白色申告でも青色申告でも、基本は「発生主義」です。

青色申告で１０万円控除を受けるのは、「現金主義」でもOKです。

５５万円、６５万円の特別控除を受けるには、「発生主義」での複式簿記記帳が必要です。

と言っても、１月１日から１２月３１日の会計期間内で発生時とお金が動いた日が収まっているのなら、現金主義的な記帳方法でも問題はないと聞いていますので助かります。

ということは、１２月に取引して翌年の２月に支払いがあるというように期をまたぐ取引については、本来「発生主義」の計上をするべきなのでしょう。

不動産賃貸の場合、それほど厳密に記帳している人は少ないと思いますけれど、一応、基本はそういうことになっていると知っておきましょう。

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２回目の緊急事態宣言もあと１週間の辛抱となりましたが…
コロナ感染者数は少し減少しているようですが、まだまだ抑えきれているという感じではなさそうですので、果たしてどうなることやら。
相変わらず、株式市場の景気はよさそうですが、大阪市内のキタやミナミでは飲食店の休業の張り紙が一層目立ってきましたし、廃業するお店の数も昨年は前年比2倍、今年はこの調子だとそれより随分多くなるはずです。

リーマンショックは金融危機、コロナはウィルス感染という原因が全く違うものですから比較することは出来ないのですが、コロナ禍は景気に対してまだら模様だということは実感できます。

飲食や宿泊、観光業は国を挙げて人の動きをストップさせているのだから、景気が悪くなって当然です。
反対に、国がデジタル化とかリモートとか推進しているので、パソコンやその関連機器、通販や食品スーパーは売れ行きがいいというのも理解できます。

リーマンショック後は、お金の貸し出しは抑制され、回収は強化されましたから全産業に影響が出ました。
コロナ禍の政策は、補助金や支援金、金融機関の貸し出しもそれなりにチャンとされる。
加えて、今までの借入に対しての回収も猶予されるということなので資金繰り的にも持ち堪えることが出来る。
本当に困っている人には行き渡らないかも知れないが、兎に角、お金は市中にあるという状態になっています。

不動産売買の市場も融資の下支えがあるので、売却する必要性が減少して売り物件が極端に少ない、そのお陰で価格は上昇こそしないけれど高止まりの状態です。
当分の間は、金利も上がらないだろうという気持ちもあって、不動産売買の件数がコロナ前と比べても遜色ない程度に推移している。
特に収益物件や事業用地は購入希望する方も多くて、それなりのレベルの物件は物凄く足が速い・・・特に、収益物件で言えばレジ系（賃貸マンション）、事業用地だと物流用建物を建てる為の土地などです。

先日、大阪市内の路線価が引き下がられたというニュースがありました。
道頓堀や心斎橋のミナミの商業街の用途で言えば店舗系で、インバウンドの影響がもろに出たので極端な影響を受けたエリアです。
店舗やホテルの売買は、売主と買主の価格の調整に乖離がある場合が多いので結構難しいですね。

昨日も、以前に資料をもらっていた５棟の収益マンションの物件確認をしたら、見事に全部売却済でした。
最近こんな風に、まだあるだろうと思っていた物件がドンドン売れてしまっていて無くなってしまっているなんてことが多いですね。

当分の間、不動産価格は値崩れしないだろうというのが最近の認識です。
でも、いつまでも同じ状況が続きということは絶対にありません。
風の吹く方向が変わり始める時を見逃さないように気をつけたいものです。

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テレビニュースで国会の代表質問を見ていました。
コロナ対応でその発言が心に響かないと菅総理に厳しい視線が浴びせられていていますが、与党自民党の二階幹事長だけは菅総理にヨイショしているような迷演説でした。
政治家としての円熟期は６０歳代とか７０歳代だとか聞いたような記憶がありますが、二階俊博氏は８１歳というからさすがに長老でしょう。
８０歳の麻生財務大臣と同じく、自分の思ったことを口いっぱい喋り続けていても許される年代みたいです。
でも平時ならいざ知らず、さすがにこの非常事態にはそれは“老害”じゃないかと感じてしまいます。

昨日、米国の新しい大統領にバイデンさんが就任しました。
大統領として史上最高齢の７８歳だそうですが、活舌もよくて力強い演説は我が国の長老とはちょっと、いやだいぶん違います。

落語家の六代目笑福亭松鶴さんや、五代目三遊亭円楽さんは周りの人がまだまだやれると言われていても、本人が満足できる芸じゃないということで自ら引退を決断したそうです。

不動産仲介業者の場合はいつごろが引き際なのか・・・個人事業主や中小零細企業の代表者なら定年は事実上ありませんので、死ぬまで働くことが出来ます。

でも、商売は相手のあることですし、迷惑を掛けるようなことなら引退した方がよさそうです。

私の知人の司法書士さんは、７０歳で引退しましたが、「間違いを冒すのがイヤだから・・・」ということで引退したとおっしゃっていました。

世の中インターネットの時代ですので、不動産仲介業者でも最低限のパソコン操作が出来ないと仕事にならない。
年配の仲介業者さんの中には、契約書や重要事項説明書などの事務処理は社員にさせて、自分はひたすら喋ることだけっていう人もいますが、年配のお客さんならそれでもなんとかなるみたいですが・・・新規のお客さんとか３０代、４０代のエネルギッシュな同業者と渡り合うには結構難しい部分があります。

経験ということなら、６０代、７０代の方がお客さんによっては安心感も出せて良いのでしょうが、昔話ばかりして暮らしていけるはずもありません。

ドンドン、前向きにいろいろなことにトライしていかなければ、社会から取り残されることになります。

コロナ禍で多数の企業の倒産が報告されていますが、不本意ながらその何倍もの休業や廃業せざるを得ない方がおられるそうです。

「定年のない仕事」もどういう風に終止符を打つのか、様々なパターンがあるということです。

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コロナ禍／２回目の緊急事態宣言

昨年のコロナ感染症で非常事態宣言が発令された頃には、不動産価格は下落するのは秋口か、年末かなんて思っていた人も多かったですよね。
でも、非常事態宣言が解除されてから通常の営業生活が始まり、その後、再び感染者が増え始めても土地も収益物件の価格は一向に下がる気配はありません。
国の支援策として融資や補助金などのお金が大量に市中に出て、その効果で不動産を売却する人（法人）が極端に減少したためだと言われています。
“コロナバブル”なんていう人もいるみたいです。
株価の高騰もそういうこともあるのでしょうかね。
プロの不動産業者やマンションデベロッパーなど、事業を進めていく上でどうしても不動産を購入する必要性がある場合は多少高値だと思っても仕方なしに購入することも珍しくないという状況です。

高利回りの収益不動産

購入者にとって“利回りの高い物件”とそうでない物件があったら“利回りの高い物件”の方が良いに決まっています。
でも中には、その高利回りである原因が後で家主さんの足を引っ張ることになる場合もあります。
そのひとつが、「（建物」検査済証」の有無です。

ご存じのように、建物を建築する際には設計図が必要で、その図面通リに建築するお墨付きを役所や認定審査機関に「（建築」確認済証」として交付してもらいます。
そして、その通リに建築し検査を受けて問題なければ「（建物」検査済証」が発行されます。

収益マンションやビルなどの一棟物件の購入を検討する場合、物件概要書に「検査済証」が有とか無とか表示してあるのは、そういうことです。
但し、「（建物」検査済証」が有という場合でも、その後に建築確認申請をしないで改造工事や増築工事を実施している場合があります。

その収益物件は、厳密に言えば「違反物件」です。

そもそも「検査済証」を取得していなかったり、取得した後に違反工事をした建物は、出口としての売却を考える際に、次の買主が金融機関の融資を受け難くなる場合が予想されるので、売却金額を思惑より下げて高利回りにして売り出ざる得ないケースもあります。

元々関西、特に大阪は「検査済証」の取得率が低いと言われていました。

１階をガレージで確認申請して、完成後に店舗などのテナントを入れて賃料をアップさせる「車庫転」（しゃこてん）などというのが半ば当たり前だった時期もありましたし、金融機関も収入が上がってチャンと返済してくれるのならばと問題視していませんでしたから。
でも、ここ１０年間くらいは金融機関も「検査済証」のない物件には、厳しく査定してきていますので、殆どの建築物には竣工時には「検査済証」はあるはずです。

金融が緩んで融資基準が甘くなると「検査済証」が無くてもOK、反対に融資査定が厳しくなると「検査済証」が無いから駄目だとか、金融機関の融資における物差しは、コロコロ変わりますし、買主の属性によっても伸縮自在ですので一筋縄ではいきません。
融資なんて所詮人間のやることですから、くれぐれもご注意ください。

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