購入者がエンドユーザー（いわゆる、素人さん）の場合、多少の取引経験があったとしても、プロの不動産業者が圧倒的優位の立場にあります。
東京地裁や東京高裁の判決では、専門的知識の乏しいエンドユーザーに対して、投資用マンションを販売した担当者の責任とする判例があります。
しかしながら、購入者にも落ち度があるとして４割の過失相殺（※）も認められていたりするので、全面的に消費者が保護されるわけではありません。
※過失相殺：被害者の側にも過失があれば，それを考慮して賠償額を減らすこと。 |
最低限の知識は持つべきなのですが、不動産取引の世界は奥が深くていろいろな罠が潜んでいます。
これから触りの部分だけでもお話しましょう。
〈収支計算や収入の話〉
収益用不動産の収入は家賃・共益費・水道代・駐車場代・自販機収入・携帯電話会社のアンテナ設置料など、住居以外なら消費税も一旦売上として計上します。
収入の多い物件と、それより低い収入しかない物件だと、多い方がイイに決まってます。
では支出としては浄化槽やエレベーターのメンテナンスなどの建物管理費・管理費・固定資産税・修繕費やリフォーム代・入居者の募集費用・仲介手数料・共用部分の水道代や電気代などがあります。
また、大きいのは借入金の返済です。
「利息」は経費で落とせますが、元金は単なる返済です。
これで収支を計算して、どれだけ手元に残るのか計算します。
他に経理上の経費としては、減価償却費がありますが、実際の支出はありませんので「過大評価」する営業担当者もいますが年々減少しることをお忘れなく。。
東京地裁令和４年の判例では、営業担当者が上記のような固定資産税などの経費を考慮せずに、収支計算をしていかにも儲かるように説明をしたそうです。
その上悪質なのは、購入後に買主が困ることを見通していて、近い将来に損切りして売却することを想定していたようです。
実はこの手口は昔からよくあるやり方で、不動産投資に興味のある素人さんは売主や仲介業者がどのような人物なのか見極めないとどんでもないことになります。
また別の怖い話として、レントロール（いわゆる家賃表ことです）に書いてある賃借人が実は空室だったり、記載されている賃料が相場より相当高い金額だったり、高収入と思わせて購入後に嵌められたなんてことも実際にあった話です。
こういう場合、架空の賃借人は売買契約後に退去届が出て、決済前後には退去します。
あのスルガ銀行以外の金融機関でも不動産業者とグルになって融資用にレントロールの改ざんをしていたという話を耳にしたことがあります。
圧しの強い営業マンに掛かると、相手のペースで話が進んでしまいます。
分からない事や疑問点はチャンと聞いて、どのような答えが返ってくるか見定める。
収益用の不動産は何処から見ても１００％リスクのないというものはありませんが、許せる程度ってありますので、そこを理解するのが不動産投資の肝心なポイントです。
次回は「築年数」「違反物件」のお話です。
★不動営業に関する記事
//////////////////////////////////////////////////////////////////////
事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫
TEL０６－６３６０－９７９１
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」
梅田の景色が変わってきております。
