不動産人/目には見えない「道路」?

世の中、目に見える問題より、目には見えない問題の方が厄介なものです。

 

今日は朝から市役所で、建売用地として紹介している売り土地の「道路」調査に行ってきました。
不動産にとってどのような「道路」に接しているのかは、殆ど“命”です。

「道路」に接していないと利用価値がグンと下がりますし、反対に広い「道路」に接していると利用価値は上がりますので、金額的にもその差は大きなものとなります。

今回の建売用地に向いていると思われる270坪の土地は、一見した所では建売住宅が幾つか建てるような開発できるかどうか心配なので、接道状況を役所で調べようと思ったわけです。

「道路」台帳を見ても当該物件の場所が特定できないくらい、分かり難いものでしたが、市役所の担当者の方に見てもらうと大体この辺りだと教えてもらうことが出来ました。

そして、この物件の接道状況が凄く悪いことが判りました。

その上、敷地内には目視では判らない市道が存在していることも判ったのです。
添付した画像で破線の部分が書面上で存在する「認定道路」です。

現地にはそのような「道路」はありません。(昔はあったのでしょう)
この破線は、路線の一部または全部がすでに供用廃止されているか、又は、現況が「道路」形態していないということを表しています。

通常の「道路」は、実線で表記されています。

この目に見えない「道路」はどういう意味を持っているのかというと、もしこの土地に建物を建てるとすると、この「道路」がどのように存在しているのかを市役所で「道路」明示してもらうように申請します。
その後、使用していないことが判れば、その「道路」を廃道してもらうように申請して、議会で決議してその存在を消してもらうのです。

これは手間と時間が掛かる手続きです。

それから、建売住宅などに利用するなら、開発行為に適合しているか審査してもらい、OKなら建売住宅を建てる買主さんと土地の売買契約することになります。

さあ、現実問題としてそのように進むことが出来るかどうは全く判りません(笑い)

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不動産人/スルガ銀行 危うし!

シェアハウスに投資した不動産投資家への融資に必要な書類が偽造・改ざんされた上で、2千億円超の不正融資が実行したスルガ銀行。

当初、不動産業者が不正の絵を描いたと言っていたのですが、第三者委員会が一連の不正は不動産会社だけでなく行員も関与していたと認定したようです。それに別の問題も・・・創業家の会長さんが関連会社に行なった融資の一部を、私的に流用していた可能性も浮上です。
その総額は十数億円規模だとか・・・スルガ銀行って大丈夫かな?

銀行といえば、社会的な信用のある組織で、我々不動産業者と比較すると、羨ましいくらいの信用力があります。

また、世の中の人々は銀行の判断で貸したり、借りたりして資金を血液のごとく廻しながら日常生活や企業活動をしているわけですよ。

こんな事件で、妙に融資が厳しくなるとか、低金利政策のあおりで地方銀行の収益が悪化しているので、低金利政策も見直そうなんてことになるとすれば、金融と不動産は“呉越同舟”の関係ですから、不動産市場もトバッチリを食らうことになりかねません。

それにしても、去年から今年にかけてスポーツ界の指導者のパワハラ、老舗製造企業の品質不正、コンプライアンスを指導する立場である各省庁の障害者雇用者数の嘘八百、宅配大手の過大請求、医科大学の女性差別入試問題・・・まっとうな人間が生きていく道はどこにあるのかと問いたい心境で御座います。

かぼちゃの馬車3

かぼちゃの馬車2

かぼちゃの馬車

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不動産人/「買付証明書」はいつでも撤回できるの?

「買付証明書」と「売渡承諾書」

不動産売買の経験がある方ならお分かりだと思うのですが、買主が売主に対して物件の購入する意思を表明する「買付証明書」は法的な拘束力はないものとされています。

これは実務上、契約の前段階で必要な文書だと考えられているからです。

売主は「買付証明書」の内容(取引金額・契約時期・決裁時期・ローンの利用の有無など)を見て、売る意思を表明する場合は「売渡承諾書」を提出するのが通例です。

「買付証明書」自体には、あまり細かな内容は記載しませんので、それは「売買契約書」の中に網羅することになります。

また、売主にとってきつい指値や時期的な問題等があって売りたくない場合は、「買付証明書」を受け取らないという方法を取ります。

、『売ります・買います』の合意があれば契約自体は成立しているかのように思われますが、物件の詳細について「重要事項説明書」の交付がなされて、売買契約書の条文についてもより詳しい詰めをおこなって「売買契約書」を作成して、双方納得の上署名・捺印することにより売買契約は完結します。

「買付証明書」提出後に断る場合

「買付証明書」提出後に、撤回することは可能です。
ただし、「買付照明書」「売渡承諾書」の取り交わし後、実際の内容の詰めを何回にも及ぶ交渉たり、契約する具体的な準備行為がなされていて、「さあ契約日をいつにしようか」なんて段階で「やっぱり契約するの辞めときます・・・」なんてのは信義則上も許されません

反対に、売主が「売渡承諾書」提出後に、撤回することも可能ですが、この場合はもの凄く揉めることが予想されます。(私は、この経験はありませんが・・・)

どちらかが断る場合に、売主・買主に実損がある場合、売主・買主に合理的に断る理由がないと認められる場合は、損害の賠償もあり得ますので、「買付証明書」「売渡承諾書」の提出する時は後先のことも考えて真摯に取り組むことが必要です。

不動産ナマ知識/事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

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不動産人/印紙を貼る「課税文書」

「売買契約書」や「領収書」に印紙を貼り「消印」をしないと駄目だと決められている文書を「課税文書」と呼びます。

ちなみに、賃貸マンションを借りた時の「建物賃貸借契約書」を家主と入居者で締結しますが、これは「課税文書」ではないとされています。
不動産仲介業者が売主や買主から仲介の依頼を受ける際の、「媒介契約書」「課税文書」にはなりません。

「領収書」は契約手付金、残金、賃貸料の受領など全て「課税文書」ですが、「敷金」や「保証金」「領収書」、「預り金」として「課税文書」には該当しないとされています。

また、駐車場の「賃貸借契約書」の場合は、駐車する場所として“土地”を賃貸借する契約書には印紙税がかかりますが、車庫を賃借する「賃貸借契約書」や、駐車場施設の一定の場所に駐車する契約書、車の寄託(保管)契約書には「印紙税」はかかりません。

まあ、個人的にマンション投資などしている方には、税務署から調査が入ることもないとは思いますが、「印紙税法」からすると、「収入印紙」を貼らないでいて、もし見つかってしまうと本来貼るべき「印紙代」3倍の過怠税が課せられます。

また、「収入印紙」「消印」していないことが見つかると、その「収入印紙と同額の過怠税が課せられます。「印紙税」は「収入印紙」を文書に貼って「消印」することで納税したことになるそうですから、ちょっとした注意が要りますね。

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不動産ナマ知識/収益マンション購入後の管理委託業者への注意

最近、どうも一棟売マンションの売買取引が一時ほどの勢いがありません。

昨年の夏くらいから、新聞紙上でもアパート建築に対して、建築業者と地元金融機関の積極的な営業攻勢が行き過ぎているのではないかと話題になっていたり、あのスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件が社会問題になってしまいましたので、行政当局も不動産融資に少しブレーキを掛けざるを得なくなったのではないかと推測しています。

でも、売主側も売物件に少しくらいの間、買主が付かなくても今のところ金利も安いし、現状の収益で賄っていける場合が殆どですから「まあ、客が付まで待っておこうか」という感じでしょうか!

 

20~30年前ならマンション経営なんて一部の地主さんや資産家、またはプロの不動産業者の取り扱うもので、一般の人が参入するものでは無かったのですが、今のように裾野が広くなったのはやはり金融機関の力が大きいです。

従来の住宅ローンや事業ローンとは違った、アパートローンで20年とか、30年の長期間のローンをそのマンション収入で返済するスキームをベースに融資をするという仕組みが出来上がったからです。

最近では、相続対策という目的にも利用されるようになって、融資先の少なくなっている地元金融機関の絶好の金融商品に成長したわけということです。

また、銀行に預けていても雀の涙ほどの利息しかない預貯金よりも、チャンとした勤め先があればアパートローンが組めることから「新築や中古の区分所有のマンション」に投資する民間サラリーマンや公務員の方々も想像以上に沢山いらっしゃいます。

悪徳管理業者に気をつけて!

でも、不動産投資はお金さえ調達できれば誰でも購入することは出来ますが、株や債権投資と違い、購入後の運用は不動産業者や管理業者の協力が必要です。。

プロの協力が必要だと言っても、日常的に色々な問題が発生するわけではありません。

時々というか、珠に不動産オーナーとして判断し具体的に対処すべき問題が発生するのです。

例えば、入居者の募集、リフォームや修繕、賃料の未払いや滞納、管理会社の不備や不正等、細かな問題であればベランダに鳩が住み着いたのをどういう風に駆除するのとかいう類の問題も最終的にはオーナー判断が必要であります。

細かい問題や大きな問題が出てきても日常的には建物全体の管理会社とか、区分マンションであればオーナー代行する不動産会社が実務的に対処してくれますが、全て家主さんに相談・報告・費用負担をお願いして対処するわけで、業者が勝手に判断して問題を解決してくれる訳ではありません。

そこでよく耳にするのが投資用区分マンションのオーナー代行業者の問題です。

特に、所有しているマンションとは離れた所にお住まいのオーナーさんは、ともすれば業者任せになりがちで、業者の方も緊張感がなく適当な対処をしているケースです。

最悪の場合は、オーナーさんの知らないところで不正が行なわれていたりする場合もありますので、業者からの相談・報告・費用負担について疑問な点や分からないことがあれば其の都度チャンと担当者に質問・確認・状況写真の提出や請求をしてください。

そうでないと、家主さんが支払ったリフォーム費用が不当に高額であったり、そもそも本当に施工したのかどうかも分からないとか、管理委託業者から振込まれる毎月の振込み賃料や募集する際の広告費が余分に抜かれていないかなど、残念な結果になってしまうケースもありますので。

一棟収益マンションでも、同様のことがあったりしますので、管理会社の業務内容には関心を持って接して頂くことが必要ですね。

ここ数年の間マンション購入は、金融機関の融資金額もほぼ物件購入価格に近い金額になっていましたので、結果的に毎月の返済額はいっぱいいっぱいの状態になっています。
ということは、少しでも金利が上がるようなことがあれば、(収入はそのままの状態だとして)支出については不必要な費用は出来るだけ抑えないと収支のバランスが一機に崩れてしまいます。

赤字を作って、相続税や所得税などの税金を少なくする為に収益用マンションを購入したり新築したとしても、悪徳業者にせっせと貢いでいたのでは意味がありません。

それでは、購入当初に描いていたマンション投資の目的を達成することが出来なくなってしまいますので、もう一度、皆さんの物件の現状把握をしてみて下さい。

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不動産人/昭和45年に市街化区域を決定(大阪市)

お盆休みも終わり、朝晩めっきり涼しくなりました。そろそろ仕事モードに戻らないと思うのです。八月はもう来週月曜日は20日ですよ。
あっという間に9月になってしまいますから・・

もう10年以上前のことですが、昭和47年に建った大阪市中央区の一棟売マンションの売却の依頼を頂きました。

まず物件調査から始めましたが、この物件の建築確認申請書の日付が昭和46年11月で、その当時、この物件の場所に用途地域の指定がされていないことに驚きました。

私自身が、今まで大阪市内で用途地域の指定されていない物件に携わる経験がなかったからです。

市役所の方に教えてもらうと、建築確認申請当時「容積地区第6種」(600%)だったことが分かりましたので、現容積率300%にて既存不適格建物に該当することが分かりました。

当然、耐震性には問題があるのですが、コンクリートって年月を経るとより強固になるらしくて建物は目視でもがっしりしたものでした。
利回りは高いものでしたし、場所も良かったので、結構人気者でしたね。

プロの不動産業者、ビル経営者さんなど色々案内し、最終的には購入者はサラリーマンの方でしたが、物件が古いのによくローンを組めたなと思えるくらい頑張って融資を受けて取引はスムーズに終了したのでした。

ここまで古い収益物件に出会うことは少ないと思いますが、つい48年ほど前には大阪市内でも市街化区域が決定されて、用途地域が決められたことを知っておいても損はないですよ!

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不動産人/自分だけは大丈夫と思う気持

昨日は台風13号が関東方面に接近していましたね。

関西地方はそのお陰で、朝の気温が24度なんて前日の朝より5度位低かったので、凄く涼しく感じました。

西日本の大豪雨の時に、避難するように言われたり、警報が鳴ったりしても「自分は大丈夫だ!」とか「まだ大丈夫」とか思っていた人が沢山いたと報じられています。

経験したこともないような自然災害ですから、安全かどうかの判断も出来なくても仕方ないのですが、心のどこかに「自分は大丈夫」みたいな気持って誰しもあるような気がします。

不動産投資で失敗した人や、後悔している人の話を聞くことがありますが、最初は疑心案儀です営業マンの巧みな話術に乗せられて知らず知らずの内に契約するってケースも多いようです。

不動産の購入って一般の人は人生で数回あるかないか、賃貸の契約でも自信を持って理解している人はそう多くないように思います。

私の子どもが一人暮らしをしたいと言った時、安心して取引できる業者さんを選別して部屋を探しました。キャッチセールスみたいな賃貸の営業マンに一日中車で案内されて最後に、「申込してもらわないと困る・・」なんていう輩に引っ掛かってしまうのは親として困るからです。

売買でも売主さん・買主さんを金儲けの対象としか見ていない不動産営業マンに引っ掛かると、とんでもない事になってしまいます。今でも、有ること無いことを並べ立てて、「この契約しないとエライコトに・・・」なんて脅しを掛ける奴がいるという話があります。
それも有名人を使ってTVコマーシャルを流している著名な不動産業者というから、この世の中どうなっているのかって感じです。

不動産の良し悪しを見極める前に、信用のできる不動産業者さんを見つけることが大事です。
甘い話や巧妙な話術には、くれぐれもご用心ください!

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不動産人/今は“売り時”か?

今週はすでにお盆モードで御座います。
こう暑いと思考能力にも影響があるでしょうし、体力的にも無闇に外出するなんてことも避けたいですし・・・

でも、私どもの事務所にもいろいろな営業マンやセールスレディの方がいらっしゃいます。
半分以上は不動産業者さんです。
不動産営業といっても私どもも不動産仲介業者ですから、建売用地やマンション用地、一棟売り物件を購入しようと物件を探している不動産業者(買主)の方、事業用不動産仲介業で売り買いの物件情報を求めて訪問してくる不動産業者(同業者)の方、あとは数は少ないのですがホームページのリニューアルしませんかというネット関連の業者さん、珠に証券会社や金融機関の方なんかも。

一般の業界でもあるように、小売値と卸値みたいな違いが不動産市場にもありますが、仕入れ目的の不動産業者さんは、どこも苦戦しているみたいで、市場に出ている物件自体の数も少なめなのですが、不動産市況が絶好調だった2~3年前の頃の余韻を持ったままの金額でプロの不動産業者の買えるものは極端に少ないからです。

住宅ローンの金利が少しだけ上がったみたいですが、今のところ問題になるような感じでもありません。たぶん、今はまだ実体経済の調子が良いので少しくらいなら、多少の金利負担なら吸収しちゃうのでしょうね。

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現物の不動産は、オフィスビル関係が特に元気ですね。
大型オフィスビルの空室は殆ど無いくらい好調ですし、収益用の一棟売ビルも超人気があります。

レジデンス系の区分マンションや一棟売マンションは、数年前の勢いはありません。
スルガ銀行や東日本銀行の不正事件がニュースになったように、行政が融資の厳格化を各金融機関に求めると一挙にお金の動きは悪くなるのはいつもののことです。
今回は、レジデンス系の収益用不動産がもろにダメージを受けています

それに、この春~夏にかけての居住用の賃貸の動きは例年も悪かったみたいです

ここ数年間、ドンドンと新築の賃貸マンションが建って入居者確保に一段落ついた反動でしょうか?
レジ系の物件を皆が買うのを控えがちになるそんな時だから、逆に今、収益マンションを購入しようとする不動産会社もありますが、少数派ですね。

実需の取引では、事業用地(工場、倉庫、配送センター、ホテル)等の取引が活発です。

土地と言っても、古い建物が建っていてもOKですよ。
築年数の経った建物は解体してしまえば良いのですから、下手に建物はまだ使えるなんて思って売りに出すより取引は早く成立したりするもんです。
それと、古いオフィスビルを大改装してそのまま事務所としてテナントと誘致して、保有するという買主さんも増えています。

まだまだ金利は低いので、取引価格は比較的高めですが、イールドキャップ的には不動産投資環境は良好な方です。

他方、絶好調だったユルユルの融資は金融機関の不祥事もあって当局は締め気味です。
もし、所有者さんの目的が達成できるのであれば、今が“売り時”かも知れません。

でも、購入後それほどの時間が経っていないとかだと、売却価格の査定金額は購入時のそれを下回るかもしれません。

ローンを抹消するのに手持ち資金を投入してまで、なにがなんでも売却するなんて早計です。
すべての人にとって今が“売り時”だなんて時はありませんから。

与えられた環境が同じであっても、売主の事情はそれぞれ違いますから。
どうするのがいいか迷った時は、立ち止まって考えてみましょう。

ご相談お待ちしております!

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不動産ナマ知識/そもそも「登記簿」の話

所有者不明の土地や建物がもの凄く沢山あって、このままだと将来、北海道の面積と同じくらいになるとか・・・要するに、「登記」が成されていない不動産だということですが、売買や相続で所有者が変わっても「登記」自体は罰則がないので、そのまま「未登記」のままだと十年、二十年と年月が経つと誰のものか分からなくなってしまうのです。

 

一般に、不動産業界の人は今でも「登記簿」と言うのですが、現在は登記情報はコンピュータ化されていて、昔ながらの「登記簿」は法務局のコンピュータ上の「登記記録」に置き換えられています。

名称も「登記簿」から『登記記録』と言いますし、「登記簿謄本」「登記簿抄本」『登記事項証明書』と言います。

 

不動産を売買し所有権移転の登記申請をすると、1週間から10日位で法務局から「登記済権利証」発行されていたのも、今は『登記識別情報』という“英数字等の12桁の符号”が新所有者に与えられます。

 

『登記事項証明書』に記載してある内容は、昔の「登記簿謄本」と同じです。

表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)の3つです。

「表題部」は、土地の場合は所在・地番・地目・地積(面積)・登記の日付、建物であれば、所在・家屋番号・種類(居宅・共同住宅・工場など)・構造(鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)・床面積・登記の日付などが記載されています。

「甲区」は所有権について誰のものかとか、その人や法人の住所などが記載されています。差し押さえについて、登記されているのは、乙区だと勘違いしている人もいるかも知れませんが、実は「甲区」です。
「乙区」は、金融機関からのローンについて抵当権や根抵当権などが記載されます。

不動産をお持ちの方でも、そう頻繁に「登記簿」なり「登記識別情報」を見たりしないでしょうから、保管場所だけは親族には教えておかないと、イザと言う時に何処にあるのか分からないなんてことの無いようにしないとね。

それと、昔の「登記済権利証」「登記簿謄本」って何年も同じ袋の中に保管して人が多いのですが、まるで恋人のようにベタ~って引っ付いてしまって離れない場合があります。
『「権利証」は何処いったんだ!』なんてワーワー言って探していたら、まるで「登記簿謄本」と一枚の紙のようになっていたなんて笑えないような話も実際ありましたので、お気をつけて下さい。

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不動産人/取引完了前の建物が損傷・毀損したら

「天災は忘れた頃にやってくる」なんて言いますが、今年のように大阪北部地震や西日本の大豪雨、過去の進路にない大型台風など、いずれも突然やってきました。

数の上では少ないのですが、売買契約して手付け金を支払った後にそのような天災に遭遇して建物の一部に損傷があったりすると、決裁する時どう対処したらいいのでしょうか?

 

一般的な売買契約書での記載は下記のような記述であります。

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(引渡し完了前の滅失・毀損)

第●●条 売主および買主は、本物件の引渡し完了前に天災地変、その他売主ないし買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能になったとき、お互いに書面によりその相手方に通知して、本契約を解除することができます。ただし、本物件の修復が可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において本物件を修復して引渡します。

2 前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

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自然災害や天変地変での取引の中止や白紙解約は、誰が悪いわけでもありません。
残念といか言いようがありません。

契約前であればそもそも契約自体をしないことで、買主には何も実損はありません。
取引完了後であれば、全て買主の責任で処理しなければなりません。
契約後、決裁前の期間に問題が起こったときがテーマとなります。

契約を辞めるのか、解約合意書を交わして手付金を返還することの手続きを進めるのか、修復して決裁するのか判断する必要がありますし、そもそも売主・買主の安否はどうなのかも大問題です。

一旦立ち止まって考えるべき事柄がいっぱいです。
でも、長時間考えていても駄目です・・・仲介業者にとっては、事後処理能力の見せ所です。
でも、お金にはなりません(笑)

責任感で完結させる仕事となります!

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