カルロス・ゴーン被告が国外に逃亡したり、新型コロナウィルスでインバウンド（外国人旅行者）が激減したりと、島国の日本も昔ほど目に見える国境はなくなっていて、不動産の取引も日本人同士だけのものとは限らないものになってきております。

とは言うものの、実際のところは、私も純粋に外国の方と取引したことは３度（売買１件・賃貸２件）しかありません。
大阪市内の不動産会社には、中国籍やその他の国の社長さんが経営しているところも増えてきていますので、本国から日本へ不動産投資物件や住まいを探される場合は、同じ国籍の方を頼って取引が行われることと安心感があると思います。
でも、対象物件の売主や家主さんは日本人だというのが多いでしょう。

日本国内の不動産取引は、日本の法律や商習慣に基づいて行われるわけですから、外国人だからと言ってびくびくする必要はありません。
外国人特有の注意点を３つ確認しておきたいと思います。

【言葉や通訳・代理人】

我々がその外国人と通訳なしで意思疎通を欠くことが無いほど、語学力があれば問題ないのですが、そういう不動産業者の数は少ないのです。
一般的には日本語が話せて、契約書や重要事項説明書が読める人が通訳してくれると助かります。（場合によっては翻訳作業も必要）
でも、当事者の友人ではなく第三者の方に依頼すると結構な費用負担が発生します。
これをだれが負担するのかという問題ですが、理屈の上から言えば、その外国人の方が通常の仲介手数料とは別にその費用を負担していただけるといいのですが、それを承諾いただけない場合、取引金額によっては商談を進めることが出来ないことも考えられます。
（←報酬金額が小さいと経費倒れになりますから）
また、代理人を立てて商談を進める場合もあると思いますが、契約者と代理人との関係がどのようなものか、また、法的に問題がないのか確認することが重要だと思われます。

【印鑑や住民票】

「短期在留者」（入管法施行規則によって９０日、３０日又は１５日のいずれかと規定）や「海外居住者」の場合、“住民票”や“印鑑証明書”は取得できないので、それに代わる“宣誓書”や“サイン証明書”を用意してもらう必要があります。
司法書士さんが指示してくれるでしょうから、一応そういうものが要るということくらいはしっておきたいものです。

【納税管理人】

例えば、転勤や移住などに起因して納税する人が海外に住んでおり、住所が日本にない場合などに国税や地方税の申告書の提出などを処理する目的で選任される人のことを言います。
納税管理人は、納税者の代わりに日本の税務署に確定申告を提出したり、税務署からの連絡を受けたりします。
税理士や司法書士などに依頼することが多そうです。
税金だけでなく、マンションの管理費やその口座の管理、不動産に関わる日常的な問題を処理する判断もしてもらえると助かりますので、不動産を管理する人からしても海外の居られる外国人・日本人問わずそういう立場の人（納税管理者）はどうしても必要です。

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国土交通省が、殺人事件や孤独死が起きた「事故物件」（貸家や建物、場合によっては土地も）に対して、ガイドライン作成に向けてこの２月から検討会を開催して年内にも取り纏めるという。

確かに、これまで「心理的瑕疵」と言われる自殺物件や孤独死後の部屋、殺人現場などがあった物件の賃貸・売買の取引については、宅地建物取引業者はそのことを告知しなければならないとされていますが、いったい何年前までのことを伝えるのか不明瞭でした。
極端に言えば、借主や買主が「ここは５０年前に火事で人が死んでいる」いうことを理由に契約を白紙にしたいと言えなくもないというのが実情です。
でも、５０年も前のことだから気にしないという人もいる。
個人差が大きいのです。

現場の実情からすれば、さすがに自殺や腐乱死のあった物件は果たして借主・買主が現れるのかという観点から金額設定を考えます。
勿論、その上で物件を市場に出すには、「告知事項あり」と記載して、事故物件だということを表現することが多いと思います。

たぶん、一般的な「病死」は告知しない業者さんの方が多いと思います。

業者さんの中には、そういうことは関知しないという姿勢で営業している方もいらっしゃいますし、貸主さんの中でも、昔にあった事故については全く知らないという姿勢でいらっしゃいます。

収益マンションの賃借人も、中高年の割合が増えてきています。
５０歳で入居しても１０年後には６０歳になりますし、毎年ひとつづつ歳を重ねます。
物件を売却する際に、賃借人が高齢者だと嫌がる買主もいらっしゃいます。
もしもの時のことが怖いのでしょうね。
これからドンドン高齢化社会になりますので、あまりこだわると賃借人の確保が難しくなりますよね。
「事故物件」のガイドライン、注目しておきたいと思います。

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分譲マンション／収益マンションのご紹介です。

大阪市中央区の”サムティ本町橋”８階の１室、長らく賃貸管理させて頂いておりました物件です。

空き室になっても短期間で入居者が確保できる物件でしたので、売却後は寂しくなるかも知れませんが、もし宜しければ購入後も賃貸管理をさせて頂ければ嬉しいのですが・・・（でも、絶対条件ではありません）
私どもは月額の管理料は頂戴しておりませんが、入退去の立ち合いとかも特に家主さんの費用負担をお願いしておりません。
入居者募集の仲介手数料は、１ケ月分をお願いしております。

現在の家主さん（売主）も、東京の方ですがご信頼をいただきマメにご報告を差し上げて安心してお任せ頂いております。もし管理業務についてご相談が御座いましたら、お気軽にご相談下さい。（但し、近畿圏の物件のみ）

サムティ本町橋：仲介物件のご紹介です。（収益用マンション）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫TEL０６－６３６０－９７９１
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昨年にあった実体験のお話です。
投資用マンションの売却の依頼があって、無事に取引も終了しました。
ひと月ほど経ったころ、買主様から電話があり「マンション管理会社」から”修繕積立金の値上げ”のお知らせが来たとのこと・・・
売買契約前に重要事項説明書を作成した際、「マンション管理会社」に「重要事項に関わる報告書」の費用を払って申請し、管理費や修繕積立金の値上げ予定や、検討中の有無を確認していますので、その時点では修繕積立金の値上げについては、関係者全員知る由もありません。

内容を聞いてみると、契約後数週間経った頃、「マンション管理会社」に一人の理事から修繕積立金の見直しを希望する話が出たそうです。
それで、「マンション管理会社」の担当者は翌月に開催される総会に議題として取り上げたとのことです。
議題としては各組合員に郵送で通知して、翌月の総会で可決され、約４ケ月後の修繕積立金から月額２３４０円アップするという結果を各組合員に郵送で報告したということです。
この可決された報告書が届いた時は、当該物件の売買取引が決済した後で売主さんも報告書の内容は認識していなかったとのことです。

※一連の流れは下記一覧表にて

買主さんは売主の通知義務違反だと言ってこられましたが、どうなのか微妙な問題です。
確かに、総会前に修繕積立金のアップが議題にあったのであれば、買主に知らせるべきだったので、その点はお詫びが必要でしょう。
実際には、この手の通知文を熟読している投資用マンションの所有者は少ないと思います。
決済前に行われた年一回の総会には、売主さんは遠方にお住まいだということもあり委任状を出して出席していません。
総会の結果には従わなければなりませんが、決議内容が送られて着たのは、既にマンションは人手に渡った後のことです。

ここで問題だと思うのは、「重要事項に関わる報告書」を提出後、修繕積立金の見直しを数週間で議題にまでした「マンション管理会社」の手続きと、総会に至る事務処理をしたというもの凄いスピードです。
修繕積立金はマンション共用部の大規模修繕を計画して、施工する部分の費用を見積もって、各年度や各組合員に案分して金額を算出するものです。
場合によっては、施工会社に費用を再度見直したりする作業も必要ですので、かなり時間と手間を要する作業です。
この「マンション管理会社」はその作業を、半月足らずで算出してひと月程で総会で可決したというのだから到底まともなものとは思えません。

こんな感じで「マンション管理会社」の都合で「修繕積立金」を上げられたのでは、投資用マンションの家主さんは堪ったものではありません。
皆さんは、この問題どうお感じになりましたでしょうか？

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個人の場合、前々年度（基準期間）の課税売上が１０００万円超もしくは、前年の１～６月までの期間（特定期間）での課税売上が１０００万円超であれば、その年が消費税の課税事業者となります。

個人で不動産投資をされている方は、課税業者でなくても”店舗や事務所の賃料”には既に消費税を徴収しておられるはずですが、課税事業者でなければ支払いはありません。
また、賃貸マンションの賃料収入は非課税ですから、そもそも課税事業者という頭の中にその概念がないのが普通でしょう。
賃貸マンションの家賃収入は非課税売上ですが、所有マンション自体を売った場合は、２年後に”課税売上”が発生するため、上記の「基準期間」や「特定期間」のことを思い出して欲しいですね。

課税事業者になった年に、賃貸マンションの賃料収入しかなければ、消費税の納税義務は発生しませんが、駐車場や自販機、店舗、事務所の賃料があれば消費税の申告をしなければなりません。

また、別のマンションとかの賃貸不動産を売却すると、建物の売却代金に消費税が掛かります。

同じ年に購入した建物を、その年に売却する場合は消費税を差し引きして計算することも出来ますが、数年前とかに購入している場合は仕入れ税額控除はないと考えれますので、消費税の納税額は結構負担になるものです。

この売却については、売却損であっても消費税は掛かりますので大いに厄介です。

また、課税事業者として物件を売りに出すのですから、購入者の方から見れば１０％が物件価格にオンされた金額になりますので、売主はその分がデメリットになるということも言えます。

消費税の課税事業者には「原則課税」と「簡易課税」の選択の余地がありますが、「簡易課税」を選択する場合、個人の場合は前年１２月３１日までに「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出することが必要です。
これを忘れていると、後々面倒くさい手続きが必要になりますし、他にもいろいろなケースにより、適用具合が違ってきますので注意が必要です。

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収益物件とか投資物件と呼ばれる不動産購入時は、取りあえず「どのくらい廻っているのか」＝「利回り」が気になるところです。
「利回り」は１年間を通じて、その物件が満室である想定で算出されています。
１０％、１５％と高い「利回り」の物件であっても、空室の発生する可能性はありますので、その状態が長いと結果的にその数字は絵に描いた餅に過ぎません。

一般的に東京や大阪の大都市圏に比べて、地方都市の「利回り」が高いのは人口自体が少ないので、相対的に空室になる期間が長いためだという裏返しだとも言えます。（←勿論、すべての物件がそういうことではありませんが・・・）
反対に、空室期間が短いという立地の物件（←大都市圏のイメージ）は高利回りとは言えないけれど、安定した収入が見込まれると言うことになります。
また、新築物件は中古物件に比べて利回りは低いのですが、建物が新しいので入居者の確保が容易です。

これまでは「表面利回り」のお話ですが、「実質利回り」となるとまた違った要素が入り込んできます。
その一つが“減価償却費”です。
建物や設備は新築の時はタップリと実際は出費のない経費が“節税”に貢献してくれます。
中古はドンドン古くなると“減価償却費”が減少してしまって、途中に大きな修繕などがなければ一定の年数でなくなってしまいますので、税負担を上昇させる原因となります。
だから、中古物件は新築よりも「利回り」が高くないとそろばん勘定が合わないということです。

２つ目は、“金利と借入金額”です。
“金利”は低いに越したことはありませんが、“借入金額“が物件価格と同額だとか、諸費用も一緒に借入していたりすると、最初はなんとか予想通リに行ったとしても、数年経つと実質的に赤字になります。
そういう時は、出来れば借入金の一部を返済して借入金を少しづつ減らすことも必要でしょう。
それが出来なければ、物件の価格が上がっていない限り、遅かれ早かれ資金ショートする可能性は高くなります。
早期の段階で、失敗に気づいて撤退する時期の見極めが必要です。

また、収益物件は入居者やテナントが入ってこそ意味があるものだと思いますので、賃借人の退去後に早期に次の賃借人を見つけなければ収入はゼロになってしまいます。
退去後のリフォーム費用も管理会社任せでは心配です。
悪意のあるぼったくり業者がいるので、不信感が沸いてきたら色々な費用を求められてもチャンと裏付を取るようしてください。

私の知った事例で言うと、賃借人が退去してリフォームして数か月経っても入居者が決まらないので、管理してもらっている不動産会社の担当者にどうなっているのかと問いただすと、「それじゃ～売却しましょう！」と安値での売却を迫ってこられたそうです。
後で分かったことだそうですが、管理料やリフォーム代、修繕費と挙句の果てに安値で売り払うのがその管理会社の方針だったそうです。

不動産投資家を食い物にする典型的なやり方です。

冷静に考えてみて、「入居者確保の危険性の低い物件」を購入することと、「入居者募集と管理業務」に親身になって対応してくれる不動産会社を見つけることが、不動産投資に成功する必須の条件だと思います。

特に、物件の所在地から離れて不動産投資をする場合は、購入時や売却時も勿論重要ですが、物件を保有している期間も重要なことは言うまでもありません。

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携帯電話の“月額???円”とかいう公告を見て凄く安いなあって思ってしまうのですが、実は家族で購入するとか何年後かに金額が変更されるとかいうような条件がありますので、鵜呑みには出来ないものです。
不動産の広告でも同じく、一般消費者を誘導するような不適切な表現があります。
下記のような用語は、それぞれ表示内容を裏付ける合理的な根拠なしに使用することは出来ないと決められています。

「完全」「完ぺき」「絶対」「万全」
「日本一」「業界初」「当社だけ」「抜群」
「厳選」「特選」
「最高」「最高級」「格安」「破格」「掘り出し物」「買い得」
「激安」「安値」

いずれも印象操作するような表現ですが、それぞれの主観によりそうでもないというものでもあります。
具体的な数字や金額があれば、正しいかどうか判断出来ますが、こういう相対的な表現方法だけではそれが正しいのかどうかがよく分かりません。
案外、大手の不動産業者でも使っている場合もありますので、要注意です。

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不動産の売買契約を締結して、売主から買主へ引き渡し（≒決済）前に売主または買主が死亡した場合の取り扱いについて考えてみます。

【売買契約】

相続人が被相続人の地位を引き継ぎ決済に臨むことになります。
もし契約自体を止めるつもりなら契約手付金の没収、倍返し等の契約書上に記載された方法で解約することになります。

【相続税】

売主が死亡した場合は、取引不動産は残代金請求権（未収金）という課税財産になり、反対に買主が死亡した場合は、売買契約金額が引渡請求権（購入金額）という課税財産になるが、不動産（金額は相続税評価額）として申告することも可能だそうです。

【譲渡所得税と住民税】

不動産を売却すると、その譲渡益に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。
勿論、譲渡損の場合に課税はありません。
通常だとその不動産の「引き渡し日」を基準に考えるのですが、希望すれば「契約日」とすることも認められています。
「引き渡し」基準だと、取引を引き継いだ相続人は相続による取得した場合と同じく、被相続人の取得費を引き継いで“確定申告”する。
住民税も発生し納税することになります。
他方、「契約日」を基準に申告するということは、“準確定申告”を行います。
“準確定申告”は被相続人（故人）の譲渡所得として、相続人が相続開始日から４ケ月以内に申告と納税を行う必要がありますので、急ぎの仕事であります。
算出された所得税は、相続税の計算上、債務控除の対象となる。
そして、“準確定申告”に対応する翌年度の住民税は、被相続人（故人）が翌年の１月１日に生存していないので、課税はありません。

【小規模宅地等の特例】

売主・買主ともに当該不動産（宅地）が相続発生と同時に「債権」になる為、「小規模宅地等の特例」は適用されないらしい。
ただ、課税財産として申告する場合は、適用を受けることが出来るケースもあるらしいので、税理士さんとの相談は必須です。

以上、税理士さんの講習で聞いた受け売りですが、詳しい税率や計算方法などは税理士さんにお任せするとして、不動産業者としてはこのくらいの知識を持ってご相談に乗れればと思っています。

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不動産投資は堅実に資産を増やして成功している人もいますが、長期間の空室や悪徳業者に騙されてローンの返済に窮してる人もいらっしゃいます。

昨年、社会問題になった「かぼちゃの馬車」事件で不動産融資が厳しくなったのは事実ですが、自宅購入のための住宅ローンは相変わらず堅調だそうです。
住宅ローンなどではお馴染みの「提携ローン」って購入物件にセットされているローンのことですが、投資用マンションにも「提携ローン」はあります。
でも、「提携ローン」の多くは新築物件に使われていると思っている人が多いのじゃないでしょうか？
中古物件にも「提携ローン」があって、最近では投資用マンションを買い取り転売する不動産業者にも広く取り扱いがされています。
一般的に不動産投資用のローンは、住宅ローンに比べてハードルは高くなっていますし、金利も相対的に高いものです。
例えば、今の住宅ローンが金利１％だとすると、不動産投資用のローンは２～５％位の感じです。

”ローン”とか”融資”とか言っても、「借金」に違いありません。

【ローン審査に通りやすい人】
※貯金がたくさんある人、自己資金が多い人
※年収が高い人
※勤務先の属性（公務員・上場企業など）
※場所・収益性・築年数などの優れた物件購入

投資用マンションに「提携ローン」がセットされていれば、金利以外のハードルはグッと下がり、融資は受けやすくなります。
でも、ここで気を付けなければいけません。

“借りれる”＝“買う”という発想は危険です。

長期間保有するつもりで購入しても、人生なにが起こるか分かりません。
イザというときに、売却しなければならないとも限りません。
そんな時、売却しても抵当権が消せないほどローンが付いていたら手持ち資金を使わないと売却することが出来ません。

物件を購入する前には、毎月の返済することと、イザという時や将来の売却する時のことも念頭に置いて不動産投資に取り組むようにしましょう。

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世間では相続で不動産を残された財産は、土地は路線価・建物は固定資産税評価額を基に相続税の算定をすると思っています。
その算定基準を信じているから、相続税対策でアパートを建てたり、タワーマンションを買って節税を行っているのですから。

ところが、今年８月末に東京地裁が路線価に基づく相続財産評価を“不適切”とする判決を下しました。
日経新聞によると、２０１２年６月に９４歳で亡くなられた男性が、その２年半～３年半前に２棟のマンションを購入していました。
相続人が路線価等で相続税評価額「約３億３千万円」から銀行からの借入金を引いて相続税額を「ゼロ」として税務署に申告。
購入時の価格は「１３億８７００万円」（２棟）で、国税が示した不動産鑑定でも評価額は「１２億７３００万円」で、国税は相続人の「ゼロ」申告を“申告漏れ”と指摘し、相続人がその取り消しを求めて提訴したというのが今回の裁判の流れです。

以前にあるセミナーで、テーマが“こうすれば相続税は安くなる”という講演を聞いたときに、講師が相続税が高いと感じた時は、「不動産鑑定士に依頼して鑑定評価をしてもらい国税に突きつければ勝負できます」というような内容の話を聞いた記憶があります。
今回のケースは、その逆バージョンです。

今回の判決では、「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れたりする取引であることを期待して実行した」ので、“不適切”なのだとしています。

元々“路線価”は“実勢価格”よりもかなり低い価格ですので、現金で保有するより不動産に換えて相続した方が「税金が安く」なる、だから節税目的で不動産購入を考えている人は多いのです。
最近では、国の方も基礎控除も低くして「浅く広く相続税を徴収しよう」と考えているから、地価の高い東京などでは特別大金持ちでなくても、忙しなく相続税対策をしているのですが。
ここ数年の地価上昇で、“路線価”と“実勢価格”の差はより大きくなっているので、今回のようなに４倍も評価も差があるなんてことが起こっているのです。

モグラ叩きはまだまだ続きます・・・

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