建物の“検査済証”と言えば、建築基準法に基づいて申請された“建築確認申請書”の通りに建てられているというお墨付きを表す文書であります。

従来は役所（特定行政庁）だけで発行されていましたが、現在は指定確認検査機関（民間）交付されています。
最近でこそ検査済証の有り無しをうるさく言うのですが、昭和末のバブル期迄は検査済証の有る無しはさほど気にする必要も無かったのですし、金融機関の方も融資審査の要件としてはさほど重要視していなかったと思います。

でも、昨今は融資を受けようとする方ならお分かりだと思いますが、検査済証の無い物件は金融機関の“断り文句”のひとつとなったりすることがあります。検査済証の有無をうるさく言い出した大きな原因は、収益物件の購入者が金融機関の融資申し込みをした際に、その収益物件が違反建築物であると判るとそもそも融資対象にならないとか、仮に融資が受けられてもその金額が思いのほか低かったりすることになることになるケースがあるからです。

バブルが弾けて、外資系のファンドが日本に進出し、証券化するために信託受益権の取引を行う場合や、現物の所有権取引であっても、バブル期の反省から建物の遵法性（←違反していないこと）を証明するルールを作って、そのための踏み絵的な資料として検査済証が脚光を浴びることになったのです。

その当時、元々大阪は東京などに比べて、検査済証のない建物が多かったので、今まで野球のルールで試合していた人間が、ある日を境にラグビーのルールで試合しろよって感じたくらい我々大阪の不動産業者はかなり戸惑ったものです。

特に、大阪は“車庫転”（シャコテン）といって、建築確認時点では１階を駐車場で申請してから、建物が完成した後に店舗として賃貸すると言った容積率違反の物件が多いと言われています。この場合、駐車場の面積は一定の範囲まで容積率に算入しないという決まりがあるので、建ててから店舗や住居に改装するという方法で違反をするのです。
元々この場合は、賃貸マンションを建てて、将来とも売却する気が無いからこういう方法を取っていたと思うのでが・・・百歩譲って”人間の欲”として許せる部分も感じないではありません。

でも、別のケースですが、私の知っている不動産業者さんの居る分譲マンション内の１階部分の事務所が、建築確認の段階では駐輪場で、マンションが完成してからその駐輪場を事務所に改装して区分所有物件として分譲業者が売却したなんて凄い技を使ったケースもあるそうですが、これは本当に悪質であって全然可愛くありません。

でも、”検査済証”が無いと金融機関が絶対に融資しないわけではありません。
一般的に、都市銀行は厳しいですし、地銀､信金､信組、ノンバンクは概ね緩めです。
要は、購入者が金融機関からどのように評価されているのかという問題とか、融資する側からみて融資する必要性があるのかどうかという問題です。

そんな大阪でも”検査済証”の取得率はひと昔は３割程度しか取得されていなかったけれども、近年は８割以上に上昇しているようです。

古い物件の中には、違反性がなく検査済証を取得することに問題ないのにも関らず、わざわざ申請しない建築物もあったくらいでした。
３０～４０年前、清水建設や大成建設などのスーパーゼネコンの建てたビルなどは、役所の”検査済証”よりも、社内検査を受けて出される“完了書”みたいなものの方が値打ちがあったって言っている人もいました。 また、多くの物件の中には、“検査済証”は有なのですが、その後の改装工事や行政による都市計画や用途変更・容積率等の変更によって現状の建物が違法である場合があります。 （既存不適格）
このような既存不適格物件も検査済証はあっても、実際は無いのと同じ扱いなのですが、余程悪質か凄い違反でなければ融資を受ける際の問題は比較的少ないと思っていましたが、最近経験した事例では”検査済証”がないのとほぼ同じでした。
築年数が古くて融資期間が短くなる収益マンションや収益ビルの融資問題を解決するには、売却する金額を下げて、利回りをアップさせて収益力を魅力的にして売る方法を取ることが多いですね。

割り切って購入できて資金調達もできるプロの業者さんは違反性があっても購入していきますが、余程リスクが取れる購入者でないと、一般消費者の方にはお勧めできないと思っています。

「売ってしまえば後はあくまでも買主の問題」だと思っている不動産業者だったら、お構い無しに取引するでしょうが・・・そこは、業者としての姿勢とか信義則の問題かも知れません。

※  検査済証は改めて取り直すことは出来ません。ただ、検査済証という書類を紛失しても、役所で取　　得済かどうかの確認やその写しを取ることはできます。
※  設計士などが調査する“住宅診断”や不動産証券化の際に専門の調査会社が行なう“エ　ンジニアリングレポート（通称ER）”でも物件の遵法性調査や強度診断、建物の劣化状況　とその修繕費用などが分かるのですが、“検査済証”そのものではありません。

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第３回目の緊急事態宣言下の真っ只中、１７日間で新型コロナ感染者数がどこまで抑えることができるのか、それにワクチン接種がいつどのように行われるのか、いつになったら落ち着いた日常生活に戻ることが出来るのか分からないことだらけです。

【売却予備軍の不動産が…】

大阪市中心部のキタ・ミナミの飲食向け店舗の空き室が目立ってきています。

あれから１年間、休業や時短の繰り返し、それに今回はアルコールの禁止があります。
オフィスもじわりと空が増えてきたようです。

新型コロナ禍で、約４割の人が年収減を実感している…そんな調査結果も明治安田生命が出しています。

テナントや入居者の収入源は、大家さんの収入減に早晩辿りつきます。

支援金や低利借入、リスケなどの影響で、売り物件不足が顕著で、逆に売却を考えている大家さんは、比較的思った金額で処分できる可能性は高いと言えます。

倒産件数は劇的に少ないみたいですが、実態経済は結構冷え込んでいますので、潜在的な倒産予備軍や廃業予備軍が密かに出番を待っているという気がしてなりません。

コロナ債務を抱えてしまった事業者にはそれほどの時間の猶予がありません。

大家さんが本当にしんどくなってくると、“売り物件”が増えてくる。

売却する不動産に限った事ではありませんが、おおかたの不動産には抵当権や根抵当権が設定されている。

抵当権は、土地や建物に設定してお金を借りて、全額を返済すれば抵当権は抹消手続きをします。

（注：抵当権は自動的には抹消されません。それに必ずしも、抵当権を登記上抹消しなくても構いませんが、後々のことを考えれば全額返済時にさっさと抹消することが最良だと思います。）

根抵当権は、設定後、極度額の範囲で何度でもお金の貸し借りが出来ますので、借入額がゼロになっても根抵当権は消滅しません。

【借入残高を確認／債務超過・隠れ債務】

売却する場合には、売買契約書に「決済引渡しまでに抵当権を抹消すること」が条件になっていますので、契約後どのくらいの期間おいて決済日を決めるのかは仲介業者が売主と買主の都合を聞いて調整します。

買主の都合で多いケースは、決済金を銀行から融資をしてくれる日です。

売主の都合で多いのは前述のように、抵当権を抹消できる日の場合であります。

通常は、今回の取引で買主が支払ってくれる売買代金で残債を返済して抵当権を抹消します。

これを「同時抹消」と言い、不動産売買では珍しくありません。

ただ、売主が本当にしんどい状態で、買主からの決済金だけでは売主の残債が一部残ってしまうこともあります。

残債を全額抹消できる現金が用意できない場合は、売主は別の物件に担保を設定してお金を借たり、他の財産を処分してお金を作るとか、場合によっては親戚から借り入れをしてでも、なんとか資金を搔き集めて抹消する手立てを講じなければなりません。

決済できなければ、違約金が発生したりする場合もありますが、元々資金繰りに窮している売主が違約金を支払うことは難しいので、買主としても迂闊に手付金を支払うことは避けたいですね。

このように売主も契約時にはどのくらいの準備期間を設けて決済に臨むのか考えて於かないといけません。

【抵当権抹消できないときの仲介業者の責任は…】

もし、抵当権や根抵当権の金額が取引金額よりも大きかったり、複数の抵当権が設定されていたりする場合は、要注意です。

仲介業者は売主に金融機関の残高証明を求めますし、登記簿に記載している他に借入金（高利貸し、個人的な借入金）がないかどうかを確認します。

仲介業者は、売買対象物件の権利関係や登記情報を説明し、聞き取り調査や金融機関の抹消手続きについて問題がないと確認している限りにおいて、売主が抵当権の抹消ができずに所有権移転（決済）が出来ないという売主の違約については、その責任を負うものではないとされています。

もちろん、買主に不利益になるようなことが分かっていたなら、仲介業者の責任はとても重いということは当然ですけど。

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コロナ禍なのに、日経平均株価が３０年半ぶりに３万円台を回復したことは、普通に考えて有り得ないことだと思った人が大多数じゃないでしょうか。
証券業界の人のご意見では、日経平均を構成する東証一部上場企業は自営業や中小企業に比べて、コロナ禍の痛みが少ないところが多く、過去最高の業績を上げた企業もあったりして、全く正常なマーケットなのだそうです。
「へ～そうななんだぁ」って感じですけども、野村証券やクレディ・スイスが巨額損失を出したなんてニュースもありましたし、どこかマネーゲーム風な感じは拭いきれません。

売り物件減少＋価格は高止まり！

株価のように不動産は上昇してはいませんが、（都心の商業地を例外として）下がってもいません。
今年の２月頃から大阪市内の不動産市況は急に冷え込んだように感じられます。
レインズの市場動向で見ても、大阪市内の登録物件は前年比では減少気味傾向、売り物件が少なくても成約状況は前年比でみても好調です。
結果として、購入希望者が検討できる物件情報は少なくなっています。

同様に事業用の不動産市場も、コロナ禍でも結構取引は行われていたのですが、新しく売りに出る物件が極端に少ないため、昨今は一部動きが止まったような状況になり、その上、不動産価格は『低金利＋金融緩和＋リスケ※』で高止まりしています。

いや、“高止まりさせられている”と言った方が正しいのかも知れません。

※「リスケ」は略語で、正しくは「リスケジュール(reschedule)」。金融機関への返済が苦しくなってきたときに、返済可能な計画に変更すること、先延ばしすることを指す言葉であります。

株価が下落すると不動産が動く？

コロナ禍が広がった２０２０年１回目の緊急事態宣言が発出された時は、不動産業界も仕事自体がストップ状態に陥りましたが、その後は回復基調が鮮明です。
とはいえ、先行きには不透明です。
コロナ禍で実体経済はやはりダメージを受けており、このまま不動産価格の高止が続いて安定した状況が続くとは考え難いと思います。

株価が下落するような状況や金利が上がることになれば、物件を売り急ぐ動きが出てくることも十分にあり得ます。
一方でワクチン接種が始まるなどコロナ禍の終息に向けた期待も広がっていますが、世の中が落ち着くまでは時間が必要でしょうから、当分の間はドキドキしながら過ごす日々が続きそうです。

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初めての裁判（１）・・・「媒介報酬等請求事件」

訴訟を起こそうとする場合、まず弁護を託す弁護士さんを誰にすれば良いのかと考えるでしょう。
裁判所に行くことや法律相談をしに頻繁に弁護士事務所に行く用事がない人間は、知人の紹介とか所属している不動産団体の顧問弁護士事務所がまず頭に浮かびますが、今回の場合も同業の不動産会社の顧問契約先の弁護士事務所の弁護士さんに依頼することになりました。

そうすると原告として裁判所に通う必要もなく、弁護士の先生と行う打ち合わせはその事務所で行います。
最初は少し長めの打ち合わせになりますが、裁判が月１回のペースで行われることになれば、その裁判の前か後に協議したり、裁判所からの質問事項についての反論を行う内容を弁護士さんと話し合うことになります。

相手（被告）からの反論は、殆ど我々の主張に対して全否定でした。
この全否定については、初めは猛烈に憤りを感じましたが、弁護士の先生によると、裁判とはそういうものだそうで、「私が相手の弁護士の立場でも、同じような反論をします」と言っておられましたので、”裁判とはそういうものか”と割り切るようにしました。

半年以上のやりとりの末に、裁判官から両方の弁護士に対して、和解に応じる気持ちがあるかどうかの打診がありました。

我々はどういう（和解）金額であれ、和解に応じなくて判決となっても同じような金額になるだろうということで、和解に応じる意思を示したのですが、被告は元々が”金銭を支払う意思のない”ことを主張し続けていたのでおそらく相手は和解には応じないだろうと思っていました。

２０１９年８月１日のお昼過ぎに、大阪地方裁判所に出向き、まず我々原告が小さな部屋に呼ばれて裁判官から「８００万円で・・・合意できますか？」と告げられました。
正直な気持ち、私たちはすごく不満でしたが、一旦退席して再度短い協議の結果「しょうがないな」ということで、被告側の弁護士さんと入れ替わるように再び部屋に入りました。

我々が着席すると、被告側の弁護士さんも席に戻ってきました。
裁判官から何故か「被告が４００万でと言うところを、頑張って８００万円にしてもらいました」と、まるで相手側の弁護士を労うような言葉が出て来たのには驚きました。

なんか我々が妥協して和解に応じたことが虚しく感じられた瞬間でした！

それから、支払いをいつ出来るのかという点で、相手側の弁護士さんが一度被告人と電話で確認する為にまた部屋を出たのですが、（すごく長く感じましたが）１０分以上してから戻ってきて、

「会社の支払いが毎２０日締めの翌１５日支払いなので、１５,１６日が休日になっているので１７日で・・・」

と言うじゃないですか！？

※先回書いたように「ＣＡ」「取り纏め依頼書」「買い付け証明書」等は自ら経営する法人名で提出してきたが、結果的に購入そのものは個人として購入していました。
こういう一連の経緯からしても、会社の定期支払いの期日が出てくること自体がおかしいと思うのですが・・・

咄嗟に、元々和解金の支払いは『可及的速やかに』というのが前提ですから、自分の会社の支払日に併せるなんて人を馬鹿にしているとしか思えません。
「おかしいじゃないですか！」という声を上げると、この裁判官は「まぁそう言わずに・・・」と我々をたしなめる様な発言です。

さすがにこれには、頭にきました！！

今日初めて、裁判官と会ったのですが、すごく感じるものがありましたね。
この人は我々とは違う感覚の持ち主なんだと気が付きました。

裁判で被告相手に戦っていたと思っていたのですが、実は裁判官を相手に戦わないといけないものだと初めて分かりました。

たぶんこの裁判官は、事業用不動産の売買取引や仲介業務などという仕事に対する理解もないし、分かろうとしようともしていないのだと・・・だから、結果がこうなったのだということを。

裁判は、裁判官次第でどうにでもなると…我々は弁護士さんを選ぶことは出来ても、裁判官は選べないのです。
今回の裁判で、自分なりにいろいろなことが分かりました。

世の中は自分自身は意図していなくても色々な問題に巻き込まれます。そして否応なしに、その問題に対処するせざるを得ないのです。

出来れば、もめごともなく平穏に過ごしたいものです。
でも、身に降る火の粉は払わにゃなりません、
不動産のトラブルは、損害も大きな金額にものになりますので、不動産業者の皆さんだけでなく、不動産の購入や売却をお考えの皆さんも、みんなが良い人ばっかりじゃありませんので、注意をして付き合う人を見極めて下さい！

※この買主は相続対策用に収益物件を保有する為の購入でした。仲介手数料が所謂、正規手数料の「３％＋６万円と消費税」の半分で済んだわけです。裁判としては、表面上我々不動産業者が勝ったように見えます。　被告である買主が実は「手数料が半分で済んだ」と心の中でほくそ笑んでいるのでしょう。　判決が取れば、実名で公表出来たのですが、和解では双方の歩み寄りということで、内々の手打ち式でしかありません・・・心底、残念です。

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２０１９年８月９日の森友学園への国有地売却と財務省の公文書改ざん問題について、元財務省幹部が再び不起訴になり、テレビや新聞などの各マスコミでは疑問の声が上がっている。

いったい検察は真相を解明しようとしているのか？

そもそも捜査をする気があったのかどうかすら分からない！

近畿財務局の職員が自殺までしているのに、全うな神経の持ち主ならだれしも納得できないことだと思います。
また、娘をレイプした父親を無罪にした裁判官のことも、我々が素直な気持ちで疑問に思う感情が司法の世界では通用しないみたいな事例です。
アメリカでも同じように、女の子をレイプした男子が「良家の出身」「名門校の生徒」という理由で検察の申し出を却下した裁判官が辞任したというニュースもありました。

司法の世界はケッタイな世界だと思っていましたが、それは他人事だと思っておりました、ついこの間までは・・・

ここからが本論ですが、昨年の初夏の頃、大阪の十三駅近くの一棟売収益用マンションの売買契約がありました。買主の７４歳の男は、自ら経営する会社の社印を押して「ＣＡ」（守秘義務契約書）を提出、その後資料を吟味して「取り纏め依頼書」を１度、その後買主は金額の変更を行ったので「買い付け証明書」２度売主に提出し、建物を内覧後に重要事項説明書と売買契約書の案文が出来た正にその時、仲介業者に対して「君らはなにも仕事していないので、仲介手数料は支払わない」と通告してきたわけです。

因みに、私は最も売主側の仲介業者としてこの取引に関わっておりました。

買主に物件を紹介した仲介業者さんは買主に何度も連絡を取ろうとしたのですが、電話に出ないし、出ても「忙しい、こっちから連絡するから」とか逃げまくったあげくに、仲介業者に黙って売主の事務所に出向き購入を嘆願したのです。
売主も「仲介手数料は支払うべきだ」との意見を述べ、買主も相応の対価は支払う旨の態度を表明したので、後日仲介業者に通知のうえで仲介業者抜きの売買契約を終了させたのでした。

よく仲介業務には「媒介契約書」の取り交わしが必要だとされていますが、今回のような事業用不動産の売買では買主側の仲介業者は最終取引金額の合意があった時に、仲介手数料も決定するのが一般的です。

今回は、最終の「買い付け証明書」提出時に仲介手数料１５５０万円の支払い（因みに正規手数料の満額であれば１７５０万円だった）を買主が承諾していたので、速やかに「媒介契約書」の取り交わしがされる直前でした。

裁判官も「黙示の契約」の成立は認めているようで、半年以上に渡り審議した結果、和解の話が出してきました・・・

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※契約の成立を主張する当事者は，契約書が作成されなかった経緯，当事者の人的な関係，経緯及び交渉の状況などの間接事実を積み上げて契約の黙示の成立を主張することになります。
経緯や交渉記録にメールの存在は欠かせません。面談した際も、渡した書類や会話・質問等の内容はメモにしておきましょう。
レターパックでお送りした物などもあれば、何を送ったのか記録しておくことは大事です。
このように，媒介契約書がなくても「黙示の契約の成立」が認められる余地があるわけですが，無用な紛争を予防するためにも媒介契約書の作成が必要なのはいうまでもありません。

私自身は判決を出してほしい気持ちがあったのですが、共同仲介業者の中にはこれ以上に裁判が長引くことに疲れ始めている者もいたし、和解の金額がだいたい見えてきて、判決を取ってもどうせ同じような金額だろうと察しが付いたので和解調停の席に着いたわけです。

結果は我々の申し立て金額の半分、被告側は全く支払う意思はなかったわけなので、表面的には我々の勝利だと考えてもいいのですが、「黙示の契約」が成立しているし、買主が逃げ回っているにも関わらず、何故報酬金額が半分なのかは今でも全然理解できません。

（続きは、『初めての裁判（２）』・・・「裁判官は選べない」へ）

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どこかのブログで、“成功した話よりも失敗した時の話の方が読者に受ける”というのを読んだことがありました。
確かに、成功談は自慢話みたいに思われたりしますし、失敗談は人間的な匂いがするような気がします。

一人前の営業マンや経営者の方であっても、若い頃には営業に不慣れだった時期があったはずです。最初からベテランなんて人はいないし、誰しも上司のアドバイスだとか、先輩の段取りやり方を見聞きして今日までやってこられたのではないでしょうか。

【失敗は成功の母】

営業慣れしていない時期には、会社の知名度に頼り過ぎたり、物件情報を次から次にお客さんに見せまくるようなこともあると思います。

最初は売主さんの物件の売却を任されることは少ないと思いますから、購入希望する方の要望を聞いて物件情報を集める仕事が多いでしょう。

希望条件に見合う物件情報を探してきて、見てもらうに努めます。

でも、ある日突然、他社からの持ち込まれた物件で決まってしまうことがあるものです。

ちなみに、どんな物件を購入されるのか教えてもらうと、自分が聞かされていた希望条件とは全く違うものだったりすることもあります。

他社の営業マンの方が本当の希望を聞き出す能力（？）、技術（？）、感性（？）が優れていたかも知れません。

また、買主と取引している銀行のから持ち込まれた物件だったりして購入を決定したのかも知れません。（その場合は、物件の良し悪しとは別の要因と考えていいでしょう。）

そういう残念な結果に終わった商談も決して無意味ではありませんよ。

商談が全て成約できるなんてことはそもそも有り得ないのですから。

こういう成就できなかった商談も”肥やし”になるはずだと考えるようにしています。

「失敗は成功の母」ですから。

【自分を飾らない】

営業マンとして数年経験した頃のサラリーマン時代のことです。

理由が分かりませんでしたが、会社の上司から行くように言われて、あるお客さんのところに訪問しました。

よく喋る飲食店経営している社長さんでしたが、２０社くらいの不動産業者に声を掛けて、ヨーイドンで業者を競わせようとしているヤナ感じの買主です。

ベテランの営業マンは、こういうお客さんには意欲が沸かないもので、だから上司がまだ青臭い私に行ってこいと言った意味が分かりました。

でも、私も特に忙しい仕事もないし、好きなようにやってみようと商売っ気なしでぶつかりました。

社長さんは昼間からお酒を飲む人でしたので、ランチタイムには一緒にお酒も飲みました。

夜にはご本人が行こうと言えば、ミナミの韓国クラブにも同行しました。

なにも成約するとか決まっていないのに、親戚の方を紹介してもらい先にそちらを成約しました。

結局、社長とは成約することになるのですが、今までとは違ったストーリーはその後の営業スタイルに影響しました。

お客さんは営業マンがどういう人物か見ているし、逆に営業マンもお客さんがどういう人なのか見ています。

だったら先にこちらから自分を出すことでお客さんも本音を出しやすくなるはずです。

今では自分を出すことに躊躇することは全くなくなり、妙な気負いや気兼ねすることもありませんので仕事はすごくやりやすくなりました。

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【離職・転職】

大雑把ですけど、全産業における離職率は１５％位らしいのですが、不動産業界のそれはそれより数％低いと言われています。
不動産の営業は厳しい世界だと思われているようですが、２０~３０年前とは違って今の世の中コンプライアンスの世界ですから、大手の不動産会社など営業職でも残業代が支給されるところもあるくらい緩いところもあるのです。
でも、中小零細では、離職なんて日常茶飯事でしょうから、そもそも率を計算するなんてことは不可能でしょうね。

昔ながらのテレアポ営業、飛込み営業を行っている会社は離職率が高くなりますが、それでも２０～３０年前の比ではないはずです。

昔も今も不動産業界は、同業他社に転職したり、独立したりする人も多い業界です。
転職や独立をされると、結果としてこ相談できる相手が増えることになりますので大歓迎です。

【信頼できる同業者】

今やネット社会で、誰でも簡単に不動産物件情報を見聞きすることが出来るようになっています。
でもその物件情報は、昔で言うところのチラシ情報と同じ撒き散らしている情報です。
賃貸物件や自宅用のマンション・建売住宅をお探しの方は、ネット検索は有益だと思いますが、事業用不動産はまた別ものですので情報発信と入手する方法は違うものです。

事業用不動産の売情報はエンドユーザーの目に触れる前に、不動産業界人は何らかのかたちでその物件を知る場合が結構あります。
その物件について所有者さんから売却する依頼を受けた業者が同業者に問題点について相談したり、近隣の実勢価格を調べたりすることもあります。
そういう時の相談相手は、口の軽い業者に相談したりすれば、あっという間に世間に広まってしましますから、信頼できる人や物事の道理をわきまえている人であります。
なかには、知らんふりをして直接所有者のところに出掛けるような“抜き”の業者もいますから、信用の置けない業者には怖くて相談なんてできません。

信頼できる同業者は、事業用不動産仲介業者にとって必要なことで、財産が増えたのと同じ意味があるのです。
やっぱり、イザと言う時に頼りになるのはいい友人や先輩だとつくづく思いますね。

【廃業・死亡】

不動産業はコロナ禍でも、比較的ダメージの少ない方の業種だと思います。
フランチャイズでやっている賃貸専門業者の店舗が突然なくなっていたなんてことはありますが、売買仲介の不動産業者で廃業したなんて、わたしの身近にはいないですね。
東京の知り合いに聞いても以前の営業実績と比べても大きく落ち込んだなんてなっていないと話していました。

先月、３０年来のお付き合いのある不動産業者のＭさんの奥さんから電話があり、Ｍが亡くなられたことをご報告頂きました。
昨年体調を崩されたときに、数年前に手術をして闘病生活を送りながら仕事を続けていたことはＭから聞かされていました。
その時に、電話口で「今度の宅建免許の更新をどうしようか迷っている」と弱気な感じで話していたので、だいぶん体調が悪いのだろうとは感じていましたが…またひとり、長いお付き合いのある戦友が居なくなってしまうことはとっても悲しくて、残念なことです。
６５歳にもなりますとこういう別れも徐々に増えてくるのも仕方のないことだと思いますが、ポッカリと心に穴が空いたような気持になります。

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賃貸マンションを借りる際、入居者が家賃保証会社と保証料を負担し、委託契約を締結して家主さんと賃貸借契約を結ぶのが極一般的になっていて、国土交通省の調査によると、家賃保証会社を利用する比率は約８割（昨年１０月調査）で前回（２０１８年調査）の約６割から大きく伸びている。

※店舗や倉庫などの事業用賃貸でも家賃保証会社を利用することは多くなりましたが、住居系に比べると比率は下がります。

家賃保証会社がこれほど普及する前は、親や友人に連帯保証人になってもらうことが当たり前だったわけです。
今でも連帯保証人がいれば、家賃保証会社はいらないと考えている家主さんもいらっしゃいますが、家主さんにとつて保証会社はメリットが大きいのは事実です。

また、客付する賃貸業者にとっても家賃保証会社の加入手続きをすると保証会社から（少額ながら）手数料を頂戴できるし、入居審査や滞納が発生した際の催促、焦げ付いた賃料の立替もタダで行ってくれることから、保証会社の利用を勧めるということは自然なことだと思います。

ただ、保証会社の利用に対しては賃借人の認知度は低く、尚且つ、現状では賃借人から保証会社をどこにするかは選べません。
そして、今後より一層高齢化が進み、収入が低い人が保証会社の入居審査に落ちるケースが増えることを危惧する意見もあるようです。

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コロナ禍／２回目の緊急事態宣言

昨年のコロナ感染症で非常事態宣言が発令された頃には、不動産価格は下落するのは秋口か、年末かなんて思っていた人も多かったですよね。
でも、非常事態宣言が解除されてから通常の営業生活が始まり、その後、再び感染者が増え始めても土地も収益物件の価格は一向に下がる気配はありません。
国の支援策として融資や補助金などのお金が大量に市中に出て、その効果で不動産を売却する人（法人）が極端に減少したためだと言われています。
“コロナバブル”なんていう人もいるみたいです。
株価の高騰もそういうこともあるのでしょうかね。
プロの不動産業者やマンションデベロッパーなど、事業を進めていく上でどうしても不動産を購入する必要性がある場合は多少高値だと思っても仕方なしに購入することも珍しくないという状況です。

高利回りの収益不動産

購入者にとって“利回りの高い物件”とそうでない物件があったら“利回りの高い物件”の方が良いに決まっています。
でも中には、その高利回りである原因が後で家主さんの足を引っ張ることになる場合もあります。
そのひとつが、「（建物」検査済証」の有無です。

ご存じのように、建物を建築する際には設計図が必要で、その図面通リに建築するお墨付きを役所や認定審査機関に「（建築」確認済証」として交付してもらいます。
そして、その通リに建築し検査を受けて問題なければ「（建物」検査済証」が発行されます。

収益マンションやビルなどの一棟物件の購入を検討する場合、物件概要書に「検査済証」が有とか無とか表示してあるのは、そういうことです。
但し、「（建物」検査済証」が有という場合でも、その後に建築確認申請をしないで改造工事や増築工事を実施している場合があります。

その収益物件は、厳密に言えば「違反物件」です。

そもそも「検査済証」を取得していなかったり、取得した後に違反工事をした建物は、出口としての売却を考える際に、次の買主が金融機関の融資を受け難くなる場合が予想されるので、売却金額を思惑より下げて高利回りにして売り出ざる得ないケースもあります。

元々関西、特に大阪は「検査済証」の取得率が低いと言われていました。

１階をガレージで確認申請して、完成後に店舗などのテナントを入れて賃料をアップさせる「車庫転」（しゃこてん）などというのが半ば当たり前だった時期もありましたし、金融機関も収入が上がってチャンと返済してくれるのならばと問題視していませんでしたから。
でも、ここ１０年間くらいは金融機関も「検査済証」のない物件には、厳しく査定してきていますので、殆どの建築物には竣工時には「検査済証」はあるはずです。

金融が緩んで融資基準が甘くなると「検査済証」が無くてもOK、反対に融資査定が厳しくなると「検査済証」が無いから駄目だとか、金融機関の融資における物差しは、コロコロ変わりますし、買主の属性によっても伸縮自在ですので一筋縄ではいきません。
融資なんて所詮人間のやることですから、くれぐれもご注意ください。

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築１年以内の建物は、“新築物件”と呼ばれていています。

中古物件に比べて利回りが低くても減価償却のうまみ、当初の修繕費用の発生が殆んどない、入居者の確保が容易などの要素で人気があります。

ただ、新築の場合はその『固定資産税評価額』未だが決まっていない場合が殆どです。

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固定資産税を支払う必要があるのは、その年の１月１日時点でその物件を所有している人（法人）ですが、『固定資産税課税評価額』の決定は３月３１日に、４月１日から土地・建物の台帳の縦覧が出来るようになり、４月下旬～６月初旬ころに納税通知書が届きます。

例えば、今年２月に建った新築物件だと、固定資産税評価額は未だ決まっていないので、その年の（建物の）固定資産税負担は発生しません。

（土地や取り壊し前の建物の税負担はあるかも知れませんが・・・）

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購入する場合に負担する“不動産取得税”も『固定資産税評価額』が決まっていないと、算出することが出来ません。

そういう時の場合に、下表のような新築建物の課税基準決めています。

これで“評価額”が把握することができますので、新築物件を購入しようとする場合の参考資料として役立てることが出来ます。

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