１０月１日からスタートしたインボイス制度、直前になって評判の悪さから岸田総理もあわただしく対策会議などやってましたが、今更何をって感じです！

たぶん多くの人は会社の決算や個人の確定申告の時に、インボイス制度の煩わしさを実感することになるのだと思います。

不動産売買においてもインボイス制度は影響するのでしょうが、ここでは仕入れ控除がどうとかいうようなことは税の専門家にお任せして、不動産の取引実務のテーマを４つ取り上げました。

【土地・建物の区分は必須】

一棟売物件に限らず、収益物件の売買はいまだに土地・建物を分けずに取引を行うケースが多い。

売主・買主で都合のいい仕分けを行っているのですが、インボイス制度が始まると建物金額を明解にする必要があると思われます。

【固定資産税の清算金】

不動産売買を行うと取引金額とは別に、年間の固定資産税を日割りして売主と買主の間で金銭のやり取りを行います。

固定資産税自体は毎年1月1日現在の所有者が支払うことに決まっていますが、不動産取引の商慣習として日割り按分するのが半ば当たり前になっているのです。

ところが、税金の世界ではこの清算金は取引金額の一部なのです。

だから、インボイス制度ではその金銭の内の建物部分は消費税の課税対象になります。

これって実務的には無茶苦茶めんどうくさい事務作業です。

【持ち回り保証金】

関西では収益物件の売買取引する際に、その物件の賃借人（テナント）が入居時に家主さんに預けた金銭（保証金・敷金）を買主が引き継ぐものとする「持ち回り」の契約をするケースがあります。

最近では関東方式と称して、預り金の金額を売主から買主に実際に支払うケースも増えていますが…

インボイス制度では、税法上この「持ち回り」金額は売主にとって「譲渡収入」と見なされるので、その金額を土地と建物に按分して建物分の消費税額を計算する必要が出てきます。

【三為契約のインボイス】

売主A⇒買主B、売主B⇒買主Cという流れで不動産取引を行い、Bの登記手続きを中間省略して売主A⇒買主Cと移転登記を行うことを三為契約と呼びます。

登記費用が安く済みますし、不動産取得税も見つからなければ掛かりません。

でも、インボイス制度はA⇒BとB⇒Cの２つの契約関係についてインボイスを発行する必要を求めるはずです。

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国会議員の人たちは、不明朗な政治資金の支出や寄付金をもらっても記載していない場合でも、「事務的なミス」だとか「記載間違い」だとか言って、何事もなかったかのように偉そうに発言しています。

内閣改造して大臣になった人の資産報告訂正は恒例行事です。

そんな政治家はインボイス制度を決めた人たちですが、一般庶民がこんな細々した作業をしなければならないって絶対にわかっていないでしょうね～（××）

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先月から立て続けに昔お取引いただいた方から連絡を頂きました。
物件の売却・購入や賃貸のお取引を１０度ほどさせていただいたＳ社長、当方のＤＭを見てお問い合わせいただいた貸倉庫業のＭさん、元特定郵便局の経営者のＮさんや、元ゼネコン勤務のＯさん等などです。

昔のお客さんに連絡を頂くことは珍しくないけれど、こんなに短い期間にと立て続けにいうと今まで経験したことは無かったですね。

一度お取引させて頂いた方からご連絡いただけるとすごく嬉しいものです。
こういうのも“リピーター”って言うのでしょうかね。

自分がひとの役になっているという感じがやりがいに繋がりますし、仕事の励みにもなります。

不動産仲介業って、嬉しいことばかりじゃなくって嫌な思いをすることも多々ありますから、また声を掛けていただけるって一層嬉しいのだと思います。

最近、チャットＧＰＴのような生成ＡＩの進化が目覚ましく、いわゆる“士業”と言われる税理士・行政書士・司法書士などの仕事を脅かす存在になって来たという話があります。

金融サービスの世界では、生成系ＡＩのパワーと費用対効果を活用して、コストを削減しながら顧客により良いサービスを提供することができるようになってきてます。

金融機関は、会話型ボットを使用して、顧客ごとのニーズにあった商品や顧客からの問い合わせへの回答を生成することで、顧客サービスを向上させるなど進化しています。

遅ればせながら、不動産仲介業の仕事も以前とはずいぶん変わってきています。

ネットの普及で商談や物件調査も机に座ったまま非対面で進めることが出来ることが多くなりました。

最近の投資用不動産ブームで、まるで金融商品かのような紹介の仕方や、スマートな取引手法など、不動産取引の経験の乏しい方には物件売買が簡単なものだと錯覚させる可能性もあります。

それでも今のところ、不動産取引の業界では肝心な時は対面しないと駄目ですが、その内、それもなくなるのでしょうね。

それも便利でいいのかもしれませんが、反面、危険な部分が分かり辛く危ない感じがします。

すべてがゲームみたいですねぇ。

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先日、ホリエモンこと堀江貴文さんがツイッターで「森ビルって俺の入居審査、マンスリーマンションですら、いまだに通さないのか。どんだけ笑。」とつぶやき。「たぶん、社長が俺のこと嫌いなだけだと思う。まあそういう会社よ」と続けた。

このように賃貸マンションなどに入居申し込みをして、なぜか入居審査に落ちてしまうことがあります。
個人であれば、年収・雇用形態・過去の滞納歴を家賃保証会社の審査に掛けてOKならば貸主もほとんどの場合は了承します。
でも、稀に家賃保証会社がOKでも貸主がNOという場合もあります。

例えば、借主の勤務先が水商売だったり、怪しい感じだったり、また、外国人が嫌いだったり、窓口の不動産業者からみても入居後のトラブルが起こりそうな言動、態度だと後々のことを考えて契約を避けることだってあるでしょう。
また、最近話題になっている年齢（＝高齢者）が借りる部屋が無いっていうのも大きな社会問題です。

誰しも入居審査に落ちた時にはその理由を知りたいものですが、「理由は伝えません」と申込時に不動産業者は伝えているので、普通は入居審査に落ちても理由はわからないままです。

以前のことですが、ある会社が社宅にしようと３部屋の申し込みをしました。
普通は数日あれば回答はあるのですが、１週間経っても何の音沙汰もなく、窓口の大手不動産会社の担当者に連絡しても不在だったり、１０日経っても「もう少し待って欲しい」と言われました。

それでも余りに返事が遅いので、結局、その不動産会社の社長の知り合いを介して、真相を尋ねてみました。
すると、貸主が外資ファンドで既に審査には落ちているというじゃないですが、それだったら早く教えてほしいのに。
担当者が言い難かったのか、ボンクラだったのか知りませんが…

そして本当の理由も教えてもらいました。

借りようとしていた会社の社長は、複数の会社を経営しておられていて、そのうちのひとつの会社が女性が接待する飲食業の会社だったので、それが貸主（外資ファンド）の基準に触れてダメなのだそうです。
この審査基準と担当者の能力は如何なものかと怒り心頭でしたね。

賃貸の入居審査も家主次第で理不尽な場合、腑に落ちない場合もあるのだと知っておきましょう！

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６月に入って、日本の株価がものすごい勢いで上昇し、円安もどうにかしないといけないと思うような状態です。
そんな中、国税がタワマンを利用した相続税対策を封じ込めようという対策を考えているという。
これも結構なインパクトあるように思いますね。

大規模な金融緩和と低金利で投資マネーが不動産市場に雪崩れ込んで、コロナ禍でも不動産価格は下がるどころか、返って上昇していた感じでしたけど、ところが流石に、不動産売買の仕事している我々不動産業者も今年に入ってから物件の動きが悪いと感じるようになりました。

メルマガで「ニッセイ基礎研究所」を読んでいると、今年の１月~３月の日本国内の不動産取引が急減速しているというレポートが目に留まりました。

不動産投資市場動向（2023年第１四半期）～　不動産売買は急減速。国内市場外で高まるリスクに注視

金利が上がるのはまだ少し時間があるようですが、国内外など多様な要因で日本の不動産市場も曲がり角に差し掛かっているのでしょうか！

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今回は一般のユーザー様にはあまり関係のない「不動産用語」のお話です。

不動産業者ってこんなこともやってるんだって知っておくだけでも、知識としては荷物になりませんからね！

日本の不動産バブルが崩壊して、不良債権処理の時代になったのはもう随分と前のことです。

当時、わたしも若かったですね、３０代後半でした。

アメリカのファンドがどっと押し寄せて来て、不動産を証券化する手法が大きな顔をして闊歩していました。

大型の不動産取引において、物件内容を詳細に調査することを「デュー・デリジェンス」と呼び、「エンジニアリングレポート」なる調査報告書を作成するのが当たり前になりました。
特に大型の物件であれば、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士等の各分野の専門家が精査するようなこともあるけれど、多くの物件はゼネコンの行う建物診断による「エンジニアリンレポート」で物件調査を行って満足しているケースが普通です。

具体的には、建物の劣化診断、機能診断、耐震性診断、省エネルギー診断などであり、建設会社の技術力を生かした詳細な建物診断行います。

但し、これには費用が掛かるのでむやみに行えるものでもありません。

物件によりますが、５０万円とか１００万円超の負担を覚悟しなければなりません。

一般的には、買主負担ですが、予め売主が「エンジニアリングレポート」を作成しているケースもあります。

不動産証券化の不動産取引では「デュー・デリジェンス」「エンジニアリングレポート」があれば、「重要事項説明書」より内容が多岐に渡るので重説は不要です。

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埼玉県の不動産会社の社長ら３人が、太陽光発電事業を行う建設会社に融資をする際、「貸し付けの条件は岐阜にある土地」を購入する条件を付けていたそうです。
条件にある土地は元々８万円で購入した物件で、融資に併せて１５００万円で売却するということから、その抱き合わせによる「不当利益」が実質的な「違法利益」だというので逮捕されたのです。
他にも同様の手口で金を貸し、７億円ほどの利益を得ていたとか・・・

先日、知り合いの不動産業者さんと話をしていた時に、大阪府北部の１棟収益マンションを売却したのですが、購入したのは大手銀行の取引先のお客さんだったという。
また、別の１棟収益マンションの買主も大手金融会社のお客さんだったそうです。
その２件とも（別々の買主ですが…）関東の方だったそうです。

関東よりも関西圏の方が利回りは高いのし、買主にすれば取引先の金融機関の紹介なら安心だということでしょうか。

不動産取引にとって融資は非常に重要ですから、社会的に信用力のある金融機関の勧めがあれば、物件を見ないで購入するってケースもあるくらいですから。

でも、これって不動産取引の社会にとっては「掟破り」です。

先の「抱き合わせ融資」とは悪質性からすると雲泥の差がありますけど、どこか共通する部分があるように感じています。
銀行業界が不動産取引の世界に参入したという意向は昔からありますが、それがままならない状況の中では事件性すれすれの処で暗躍しているのです。

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ご相談があれば、大阪市内だけでなく奈良でも神戸でも出かけます。
勿論、事業用であれば店舗でも倉庫でも扱います。
今回は西成区の収益マンションです。
大阪市内のデープなエリアですが、物件の横にある商店街も昔に比べると綺麗になっていますよ。
このエリア、今では中国籍の方がたくさん住んでいるところです。
このマンションは全部で６戸で、エレベーターはありません。
維持管理がし易い物件だと言えますし、金額も一棟売物件からすると小振りです。

是非ご検討お願いいたします。

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毎年のことですが５月に入ると、大手不動産会社の新人さんが飛込み営業に来られます。
ネット社会の今でも、新人の体験学習の基礎は全く知らない人と話すことです。
実際のことからすれば、なんらかの具体的な成果があることは難しいのでしょうが、度胸、人見知り、場馴れなど知らない人や年上の人とチャンと話が出来るキッカケにはなります。
成果ってそれほどスグに手に入れることは出来ないということを身をもって知ることこそが一番の成果かも知れません。

ちょっと田舎の物件について調べています。
兵庫県の真ん中あたりの調整区域なのですが、所有者さんが売り希望なのです。
周辺は軒並みロードサイド店舗が営業しています。
でも、調査している物件は面積が１０００坪もなくて周辺と比較すると小振りなので、隣地の買収を考えてみたらどうかということで、先ずは公図を見ながら周りの土地の謄本を取得し始めたわけです。

その中に、所有者が無い土地がありました。
地目は「用悪水路」となっています。
「悪用水路」ではありません。
正直な話、「用悪水路」って見たことも聞いたこともありませんでした。
なんか「ようあくすいろ」って怖い感じしませんか？

用水路の一種で、灌漑用（注１）とか悪水排泄用の水路で、都会では滅多に遭遇しない地目であります。

※（注１）灌漑…河川や地下水、湖などから水を引き、農作物を育てる為に田や畑に給水したり排水したりすること。

「用悪水路｝は半ば公共地なので、実際には利用されていなくても店舗用地の一部に利用することはし難いし、手間暇が掛かり過ぎると思われますので、どうするか考えないとあきません。
３０年近く不動産仲介業してても、まだまだ知らないことがいっぱいです。

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エンドユーザー（いわゆる、素人さん）の場合、不動産購入する消費者はプロの不動産業者より弱い立場にありますから、東京地裁や東京高裁の判決では、専門的知識の乏しいエンドユーザーに対して、投資用マンションを販売した担当者の責任とする判例があります。
でも最終的に悔しい思いをするのは“お客さん”の方なのです。
ダマされてはいけません。

先日、ホテルや不動産事業のユニゾンホールディングスが倒産しました。
負債総額は１２６２億円で今年最大の倒産です。
コロナ禍でホテル事業はひどい目に会い、不動産業ならではの借入依存割合の多さが、コロナ明けに実体として表れてきたということでしょうか。
会社更生法やスポンサーもつくようですから、大企業はイイですよね。
個人の不動産投資家は、もしもの時は全部自己責任ですよ！

〈融資基準は変わるって話〉

不動産投資の話で、レバレッジを効かすというのがあります。

手持ち資金を少なくして、借入資金の比率を高めれば自分のお金を使わずに不動産運用が出来るので効率がイイという訳です。

ここ１０年間ほど、アベノミクスのお陰で金融機関の融資姿勢は甚だ緩くて、日銀の低金利政策で不動産投資市場に収益物件を転売して儲ける業者がもの凄く多くなりました。

転売業者さんは一般の購入者（素人）よりも、情報の入手が早くて、決済するのも早いので、どうしても不動産投資家は転売業者さんの物件を買うケースが多くなってしまいます。

これは半ばどうしょうもないことです。

転売業者さんはローン付も上手ですから、素人の買主さんはおんぶに抱っこ、渡りに船って感じですね。

融資姿勢が緩かったので、１００％ローンや諸費用も含めて全部借り入れで賄う人もいらっしゃったと思います。

でも、返済はその収益不動産の賃料収入から行わないといけません。

入居者の退去、募集、リフォーム費用などは手持ち資金を使わないといけないなんてこともあります。

賢い不動産投資家は短期で売り抜けるとか、購入後の適当な時期に自己資金を突っ込んでローン残高を減らしに掛かります。

こういう人も以外と多いですね。

今後予想されることとしては、金融が緩んでいる時に購入した築年数の経った物件、違反物件などです。
いつまでも金融機関が同じ基準で融資してくれることはありません。
今までだったら３０年のローンを組んでくれたのに、５年経ったので次の購入者には２５年のローンを組んでくれるかと言うと必ずしもそうではありません。
その時の景気や金融情勢によっては、グンと短いローンしか組めないかも知れません。

そうなると、売値を下げるかどうかの判断にも影響するし、１棟の収益マンションも車庫転（１階の車庫で建築確認を下ろしてから、店舗にして収益を上げるような行為）も金融が緩いと大目に見てくれていたりするのですが、一転、融資審査が厳しくなると違反物件だからダメとか、且つては検査済証が無いとダメっていう時期もありました。

銀行さんの基準ってコロッと変わるってことを知っとかないと、怖いものです。

〈おんぶに抱っこの怖さ〉

投資用物件にフラット３５を利用するのは駄目だと皆さんご存じです。
でも、セミナー商法の講師や良くない不動産業者は、バレなければOKですから、金利も固定で安心とかいうアドバイスに乗ってしまう人も多い。

今、不正使用が見つかってローンの一括返済を求められる案件が続出しているという。

この場合は、住宅金融支援機構が取り扱いですが、もし一般の銀行や信金などが不動産業者とタッグを組んで、投資用不動産を進めてきたら怖い話になります。
「かぼちゃの馬車」はシェアハウスですが、通常の一棟売マンションの世界でも悪質なタッグマッチで一般投資家をはめに行っていた話はありました。

その多くは、区分マンションの投資で成功体験を味わった人も多かったようです。
そして『今度は本格的な一棟マンションを買いましょう~！』ってね。

被害者は大阪や東京の現物を見ないで購入するような地方の投資家、公務員や教師、毎日「先生」って呼ばれているお医者さんなどが多いと言われています。
ローン付が簡単な信用のある人達ですが、満額ローン＋管理もお任せのおんぶに抱っこです。

銀行もオーバーローンって分かっていても、全然OKで進めます。

結果、訴状もおきていますが、大変な労力以外に時間も費用も必要です。

相手は時間が掛かることを知っている、本当にワル（悪）です。
ローン？　自己責任です。
こんなの自業自得で割り切れませんよね、でも自己責任です。

付き合う人を間違えましたね、

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信頼関係

悪意の商法を御紹介します

営業スタイルの話

不動産投資「商法」にだまされないで！

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

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