分譲マンション／収益マンションのご紹介です。

大阪市中央区の”サムティ本町橋”８階の１室、長らく賃貸管理させて頂いておりました物件です。

空き室になっても短期間で入居者が確保できる物件でしたので、売却後は寂しくなるかも知れませんが、もし宜しければ購入後も賃貸管理をさせて頂ければ嬉しいのですが・・・（でも、絶対条件ではありません）
私どもは月額の管理料は頂戴しておりませんが、入退去の立ち合いとかも特に家主さんの費用負担をお願いしておりません。
入居者募集の仲介手数料は、１ケ月分をお願いしております。

現在の家主さん（売主）も、東京の方ですがご信頼をいただきマメにご報告を差し上げて安心してお任せ頂いております。もし管理業務についてご相談が御座いましたら、お気軽にご相談下さい。（但し、近畿圏の物件のみ）

サムティ本町橋：仲介物件のご紹介です。（収益用マンション）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫TEL０６－６３６０－９７９１
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昨年にあった実体験のお話です。
投資用マンションの売却の依頼があって、無事に取引も終了しました。
ひと月ほど経ったころ、買主様から電話があり「マンション管理会社」から”修繕積立金の値上げ”のお知らせが来たとのこと・・・
売買契約前に重要事項説明書を作成した際、「マンション管理会社」に「重要事項に関わる報告書」の費用を払って申請し、管理費や修繕積立金の値上げ予定や、検討中の有無を確認していますので、その時点では修繕積立金の値上げについては、関係者全員知る由もありません。

内容を聞いてみると、契約後数週間経った頃、「マンション管理会社」に一人の理事から修繕積立金の見直しを希望する話が出たそうです。
それで、「マンション管理会社」の担当者は翌月に開催される総会に議題として取り上げたとのことです。
議題としては各組合員に郵送で通知して、翌月の総会で可決され、約４ケ月後の修繕積立金から月額２３４０円アップするという結果を各組合員に郵送で報告したということです。
この可決された報告書が届いた時は、当該物件の売買取引が決済した後で売主さんも報告書の内容は認識していなかったとのことです。

※一連の流れは下記一覧表にて

買主さんは売主の通知義務違反だと言ってこられましたが、どうなのか微妙な問題です。
確かに、総会前に修繕積立金のアップが議題にあったのであれば、買主に知らせるべきだったので、その点はお詫びが必要でしょう。
実際には、この手の通知文を熟読している投資用マンションの所有者は少ないと思います。
決済前に行われた年一回の総会には、売主さんは遠方にお住まいだということもあり委任状を出して出席していません。
総会の結果には従わなければなりませんが、決議内容が送られて着たのは、既にマンションは人手に渡った後のことです。

ここで問題だと思うのは、「重要事項に関わる報告書」を提出後、修繕積立金の見直しを数週間で議題にまでした「マンション管理会社」の手続きと、総会に至る事務処理をしたというもの凄いスピードです。
修繕積立金はマンション共用部の大規模修繕を計画して、施工する部分の費用を見積もって、各年度や各組合員に案分して金額を算出するものです。
場合によっては、施工会社に費用を再度見直したりする作業も必要ですので、かなり時間と手間を要する作業です。
この「マンション管理会社」はその作業を、半月足らずで算出してひと月程で総会で可決したというのだから到底まともなものとは思えません。

こんな感じで「マンション管理会社」の都合で「修繕積立金」を上げられたのでは、投資用マンションの家主さんは堪ったものではありません。
皆さんは、この問題どうお感じになりましたでしょうか？

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個人の場合、前々年度（基準期間）の課税売上が１０００万円超もしくは、前年の１～６月までの期間（特定期間）での課税売上が１０００万円超であれば、その年が消費税の課税事業者となります。

個人で不動産投資をされている方は、課税業者でなくても”店舗や事務所の賃料”には既に消費税を徴収しておられるはずですが、課税事業者でなければ支払いはありません。
また、賃貸マンションの賃料収入は非課税ですから、そもそも課税事業者という頭の中にその概念がないのが普通でしょう。
賃貸マンションの家賃収入は非課税売上ですが、所有マンション自体を売った場合は、２年後に”課税売上”が発生するため、上記の「基準期間」や「特定期間」のことを思い出して欲しいですね。

課税事業者になった年に、賃貸マンションの賃料収入しかなければ、消費税の納税義務は発生しませんが、駐車場や自販機、店舗、事務所の賃料があれば消費税の申告をしなければなりません。

また、別のマンションとかの賃貸不動産を売却すると、建物の売却代金に消費税が掛かります。

同じ年に購入した建物を、その年に売却する場合は消費税を差し引きして計算することも出来ますが、数年前とかに購入している場合は仕入れ税額控除はないと考えれますので、消費税の納税額は結構負担になるものです。

この売却については、売却損であっても消費税は掛かりますので大いに厄介です。

また、課税事業者として物件を売りに出すのですから、購入者の方から見れば１０％が物件価格にオンされた金額になりますので、売主はその分がデメリットになるということも言えます。

消費税の課税事業者には「原則課税」と「簡易課税」の選択の余地がありますが、「簡易課税」を選択する場合、個人の場合は前年１２月３１日までに「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出することが必要です。
これを忘れていると、後々面倒くさい手続きが必要になりますし、他にもいろいろなケースにより、適用具合が違ってきますので注意が必要です。

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収益物件とか投資物件と呼ばれる不動産購入時は、取りあえず「どのくらい廻っているのか」＝「利回り」が気になるところです。
「利回り」は１年間を通じて、その物件が満室である想定で算出されています。
１０％、１５％と高い「利回り」の物件であっても、空室の発生する可能性はありますので、その状態が長いと結果的にその数字は絵に描いた餅に過ぎません。

一般的に東京や大阪の大都市圏に比べて、地方都市の「利回り」が高いのは人口自体が少ないので、相対的に空室になる期間が長いためだという裏返しだとも言えます。（←勿論、すべての物件がそういうことではありませんが・・・）
反対に、空室期間が短いという立地の物件（←大都市圏のイメージ）は高利回りとは言えないけれど、安定した収入が見込まれると言うことになります。
また、新築物件は中古物件に比べて利回りは低いのですが、建物が新しいので入居者の確保が容易です。

これまでは「表面利回り」のお話ですが、「実質利回り」となるとまた違った要素が入り込んできます。
その一つが“減価償却費”です。
建物や設備は新築の時はタップリと実際は出費のない経費が“節税”に貢献してくれます。
中古はドンドン古くなると“減価償却費”が減少してしまって、途中に大きな修繕などがなければ一定の年数でなくなってしまいますので、税負担を上昇させる原因となります。
だから、中古物件は新築よりも「利回り」が高くないとそろばん勘定が合わないということです。

２つ目は、“金利と借入金額”です。
“金利”は低いに越したことはありませんが、“借入金額“が物件価格と同額だとか、諸費用も一緒に借入していたりすると、最初はなんとか予想通リに行ったとしても、数年経つと実質的に赤字になります。
そういう時は、出来れば借入金の一部を返済して借入金を少しづつ減らすことも必要でしょう。
それが出来なければ、物件の価格が上がっていない限り、遅かれ早かれ資金ショートする可能性は高くなります。
早期の段階で、失敗に気づいて撤退する時期の見極めが必要です。

また、収益物件は入居者やテナントが入ってこそ意味があるものだと思いますので、賃借人の退去後に早期に次の賃借人を見つけなければ収入はゼロになってしまいます。
退去後のリフォーム費用も管理会社任せでは心配です。
悪意のあるぼったくり業者がいるので、不信感が沸いてきたら色々な費用を求められてもチャンと裏付を取るようしてください。

私の知った事例で言うと、賃借人が退去してリフォームして数か月経っても入居者が決まらないので、管理してもらっている不動産会社の担当者にどうなっているのかと問いただすと、「それじゃ～売却しましょう！」と安値での売却を迫ってこられたそうです。
後で分かったことだそうですが、管理料やリフォーム代、修繕費と挙句の果てに安値で売り払うのがその管理会社の方針だったそうです。

不動産投資家を食い物にする典型的なやり方です。

冷静に考えてみて、「入居者確保の危険性の低い物件」を購入することと、「入居者募集と管理業務」に親身になって対応してくれる不動産会社を見つけることが、不動産投資に成功する必須の条件だと思います。

特に、物件の所在地から離れて不動産投資をする場合は、購入時や売却時も勿論重要ですが、物件を保有している期間も重要なことは言うまでもありません。

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携帯電話の“月額???円”とかいう公告を見て凄く安いなあって思ってしまうのですが、実は家族で購入するとか何年後かに金額が変更されるとかいうような条件がありますので、鵜呑みには出来ないものです。
不動産の広告でも同じく、一般消費者を誘導するような不適切な表現があります。
下記のような用語は、それぞれ表示内容を裏付ける合理的な根拠なしに使用することは出来ないと決められています。

「完全」「完ぺき」「絶対」「万全」
「日本一」「業界初」「当社だけ」「抜群」
「厳選」「特選」
「最高」「最高級」「格安」「破格」「掘り出し物」「買い得」
「激安」「安値」

いずれも印象操作するような表現ですが、それぞれの主観によりそうでもないというものでもあります。
具体的な数字や金額があれば、正しいかどうか判断出来ますが、こういう相対的な表現方法だけではそれが正しいのかどうかがよく分かりません。
案外、大手の不動産業者でも使っている場合もありますので、要注意です。

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不動産投資は堅実に資産を増やして成功している人もいますが、長期間の空室や悪徳業者に騙されてローンの返済に窮してる人もいらっしゃいます。

昨年、社会問題になった「かぼちゃの馬車」事件で不動産融資が厳しくなったのは事実ですが、自宅購入のための住宅ローンは相変わらず堅調だそうです。
住宅ローンなどではお馴染みの「提携ローン」って購入物件にセットされているローンのことですが、投資用マンションにも「提携ローン」はあります。
でも、「提携ローン」の多くは新築物件に使われていると思っている人が多いのじゃないでしょうか？
中古物件にも「提携ローン」があって、最近では投資用マンションを買い取り転売する不動産業者にも広く取り扱いがされています。
一般的に不動産投資用のローンは、住宅ローンに比べてハードルは高くなっていますし、金利も相対的に高いものです。
例えば、今の住宅ローンが金利１％だとすると、不動産投資用のローンは２～５％位の感じです。

”ローン”とか”融資”とか言っても、「借金」に違いありません。

【ローン審査に通りやすい人】
※貯金がたくさんある人、自己資金が多い人
※年収が高い人
※勤務先の属性（公務員・上場企業など）
※場所・収益性・築年数などの優れた物件購入

投資用マンションに「提携ローン」がセットされていれば、金利以外のハードルはグッと下がり、融資は受けやすくなります。
でも、ここで気を付けなければいけません。

“借りれる”＝“買う”という発想は危険です。

長期間保有するつもりで購入しても、人生なにが起こるか分かりません。
イザというときに、売却しなければならないとも限りません。
そんな時、売却しても抵当権が消せないほどローンが付いていたら手持ち資金を使わないと売却することが出来ません。

物件を購入する前には、毎月の返済することと、イザという時や将来の売却する時のことも念頭に置いて不動産投資に取り組むようにしましょう。

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世間では相続で不動産を残された財産は、土地は路線価・建物は固定資産税評価額を基に相続税の算定をすると思っています。
その算定基準を信じているから、相続税対策でアパートを建てたり、タワーマンションを買って節税を行っているのですから。

ところが、今年８月末に東京地裁が路線価に基づく相続財産評価を“不適切”とする判決を下しました。
日経新聞によると、２０１２年６月に９４歳で亡くなられた男性が、その２年半～３年半前に２棟のマンションを購入していました。
相続人が路線価等で相続税評価額「約３億３千万円」から銀行からの借入金を引いて相続税額を「ゼロ」として税務署に申告。
購入時の価格は「１３億８７００万円」（２棟）で、国税が示した不動産鑑定でも評価額は「１２億７３００万円」で、国税は相続人の「ゼロ」申告を“申告漏れ”と指摘し、相続人がその取り消しを求めて提訴したというのが今回の裁判の流れです。

以前にあるセミナーで、テーマが“こうすれば相続税は安くなる”という講演を聞いたときに、講師が相続税が高いと感じた時は、「不動産鑑定士に依頼して鑑定評価をしてもらい国税に突きつければ勝負できます」というような内容の話を聞いた記憶があります。
今回のケースは、その逆バージョンです。

今回の判決では、「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れたりする取引であることを期待して実行した」ので、“不適切”なのだとしています。

元々“路線価”は“実勢価格”よりもかなり低い価格ですので、現金で保有するより不動産に換えて相続した方が「税金が安く」なる、だから節税目的で不動産購入を考えている人は多いのです。
最近では、国の方も基礎控除も低くして「浅く広く相続税を徴収しよう」と考えているから、地価の高い東京などでは特別大金持ちでなくても、忙しなく相続税対策をしているのですが。
ここ数年の地価上昇で、“路線価”と“実勢価格”の差はより大きくなっているので、今回のようなに４倍も評価も差があるなんてことが起こっているのです。

モグラ叩きはまだまだ続きます・・・

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２０２０年４月１日、１２０年ぶりに民法の大改正が行われるのですが、ぼちぼち我々の不動産業界でも大家さんや賃貸保証人の問題、売主責任の問題などがどういう風になるのかが話題に出るようになりました。

改正では、現行の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に転換されて、不動産の売買契約においては売主の責任が一層重くなるようです。

隠れたものである必要がなくなる！

そもそも「瑕疵担保」で言うところの「隠れたる瑕疵」自体がなくなる。
「契約不適合責任」では、売買契約の内容と少しでも適合しないときはアウトです。
そして、買主は売主に対して「契約不適合責任」を追及できることになります。
その責任の取り方は、「２つ」から「４つ」に増えます。（下表）

※「瑕疵担保責任」の損害賠償は、購入に際して負担した費用や実損です。
「契約不適合責任」の損害賠償は、転売した場合の利益までもが含まれますし、追完請求や代金減額請求と併せて損害賠償請求ができるようになるとされています。

※「瑕疵担保責任」では、「契約の目的が達せられないとき」に契約解除ができる。
「契約不適合責任」の場合は、契約の目的が達せられたとしても契約解除できるし、追間請求や代金減額請求と併せて請求できるということですから、売主さんは大変です。

但し、「契約不適合責任」は任意規定です！

現在の「瑕疵担保責任」と同様に、「契約不適合責任」も契約当事者（売主・買主）が合意すれば、民法上で免責扱いすることができます。

ただ、現行でも宅地建物取引業法では、『売主が宅地建物取引業者、買主が非宅建業者の場合』は強行規定で「瑕疵担保責任」は引渡しの日から最低２年間以上を必要とされています。

そして、民法と宅建業法の関係では、民法よりも宅建業法が優先します。

※売るなら改正前が責任が軽くなるので、早く売却した方が良いとする人もおられますが、そもそも現状の「瑕疵担保責任」であっても、売主が知っていることは買主に伝えないと「瑕疵」にはなりませんので、責任からは逃げることはできません。
知らんふりして、逃げることはできないのです。
ここのところは、十分ご注意下さい。

★「隠れたる瑕疵」に関する記事

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

「事故物件」と「告知義務」

＝ややこしいぞ＝瑕疵担保責任（PC版）

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不動産投資の目的は何なのでしょうか？
収入や節税など人それぞれです。

収益不動産の購入後、しばらくは「減価償却」によって利益が圧縮、税金も少なく済みます。
だんだん年数が経つと、「減価償却」が進んで「課税所得」が増えてきます。
当然、収める「税金」も増えます。
不動産所得は、個人の場合で青色申告すると１０万円控除が認められる。それに一定の基準を満たして決算書などを作成すれば控除金額が６５万円に増えて、さらに「税金」が安くなる。
複数の物件を購入しようとする人や既に所有している人は、個人で所有するより法人の方が税金が安いと考えるようになります。

一定の基準とは、事業的規模のことですが、戸建てだと５棟以上、区分所有のマンションなどは１０戸以上だと事業的規模と税務署が認めます。
それ以外でも、１棟の店舗で大型スーパーなどを所有したりすれば５棟１０室でなくてもＯＫです。（←誰が見ても事業的規模だからです。）

法人設立に伴って厄介なのは、事務量が増えることです。
税理士さんに頼むほどでもない程度であれば、会計ソフトなど使えば自分で決算書くらいは作れるものです。
反対に言えば、その位の事務処理が出来ない人は、不動産投資には不向きかも知れませんね。
その位、不動産投資は多少なりとも「税金」を意識して取り組まないと、成就することは難しいように思うからです
でも、わざわざ簿記の知識を身につけなくても、確定申告書が作成できれば十分ですから、先ずは自分で申告してみるくらいはやってみて損はありません。
いや、それどころか絶対に得るものは大きいと思いますよ！

※投資用マンションを購入する人の中に、不動産屋さんに確定申告してもらっている人がいるのですが、そんなに難しいものではありませんので、国税庁のＨＰにある「確定申告コーナー」からご自身でやってみて下さい！
だって、不動産業者のお兄さんが出来るくらいですから、あなたにできないはずはありません。

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不動産の契約・重説のＩＴ化が実際のものになりつつあるのですが、日本国中の不動産業者が一機に電子契約できるものでもありませんので、当面は大手不動産業者が先陣を切って推進していくのでしょう。
５年後、１０年後は中小零細業者もかなりＩＴ化していかないと時代遅れの業者だと思われるのでしょうね！

その結果、予想されているのはいわゆる「駅前の不動産屋」の撤退です。
対面して重説・契約をする必要がなくなるわけですし、今でも賃貸物件はネットで下調べして不動産業者に連絡して、現地で物件を見て最終確認する傾向が当たり前みたいになっていますので、家賃の高い駅前や広い道路に面した目立つところに店舗を構える必要性が無くなるというわけです。

そもそも、一般に不動産業者へ訪問するのは“敷居の高い”ものです。
なにか緊張感すら伴うものじゃないでしょうか？（＾＾）

もう一つ懸念されるのは、“なりすまし”の危険性です。
今や一介の不動産業者であっても様々なＩＴツールを使っています。
なにをするにしても、ＩＤやパスワードのオンパレードです。
以前、私の知り合いの業者さんがホームページを持っていないという理由で、商談を断られたことがあったと聞いたことがあります。
今時ホームページも持っていない不動産業者なんて、胡散臭いってことでしょうかね？
業界の中で、事業用不動産専門、特に大型の物件を扱う仲介業者や売主・買主は集客を独自の人脈や情報網を持っているのでＩＴに頼った集客を行っていないところも沢山あります。
一般の方はそういうことをご存じないのですが、世の中の趨勢として”ホームページ”は“名刺”と同じように有って当たり前ということです。

テレビのＣＭやネットで素晴らしいホームページを見ると、いかにも優良企業、安心できる会社だと思ってしまうのは仕方のないことです。
その為に、お金を掛けて作っているのですからね（^^）

“なりすまし”の悪用で、高い「店舗家賃」をネット上のイメージ作りにシフトして、大したことしていないのに“凄い会社”だと思ってもらえれば良いということで突っ走る者も今後一層多くなるのでしょう。
だって対面する機会が物凄く少なくなるわけですから・・・だから、悪質な発想を持って集客を図る者や詐欺的な営業を仕掛けてくる者も出てくると考えられます。

不動産業界のＩＴ化の進化の結果、売主・買主・貸主・借主の皆さんは、今後表面的なイメージに操られて本当に大事なものを見極めることが難しい時代へと進んで行かざるを得ないのかも知れません。

個人的には、不動産の契約・重説のみならずＩＴ化には反対ですが、この流れは止められませんので、今ある不動産業者の免許や宅地建物取引士の制度をもっと厳しくすることが急務だと思っています。

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