「デジタル庁がＢＣＣとＣＣを間違えて一斉送信」

１１月２４日デジタル庁の発表をニュースで拝見致しました。

内容が凄すぎて、漫才でよく使う“そんなアホな！”を通り越して笑うしかありません（＾＾）

パソコンを使い始めてメールを「ＢＣＣ」で一斉送信すると他の人には誰に送ったか分からいけれど、「ＣＣ」で送ると全員のメルアドが分ってしまう状態になります。それをデジタル庁がマスコミの記者等４００件あまりに送信してしまったというから、日本のデジタル化を推進しようとしている中心的なデジタル行政がこの程度なのかと、改めて思い知ることになりました。

コロナ禍で各種支援金や補助金の支給、ワクチン接種などが遅いというのも海外に比べて日本のデジタル化が遅れていることが原因だと分かったわけですが、行政だけでなく一般の会社でもこういうレベルの問題は日常的に起こっているはずです。

「宅建業法も改正、デジタル化」

「他山の石」とは、他人の誤った言行やつまらない出来事でもそれを参考にしてよく用いれば，自分の修養の助けとなるという意味です。
ここは笑っている場合ではありません、来年には重説・契約書のペーパーレスの時代が来るのです、がんばって個人的に“デジタル化推進”しようと思います。

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２０２１年５月にデジタル改革関連法案が成立しました。
その中には、宅地建物取引業法の改正も含まれており、２０２１年５月１９日に公布されました。
来年の２０２２年５月に施行されて改正が実施されると、契約時の押印が廃止され、さらに重説や契約書の公布を紙ではなく電子契約書で行うことが可能となります。※相手方の承諾を得る必要はありますが。

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パーキング投資が好きな方もいます！

不動産投資として先ず頭に浮かぶのは、ビルやマンション、区分所有の投資用マンションが先ず頭に浮かぶのですが、パーキング（駐車場）に興味を持っておられる方もいらっしゃいます。
私の知っているAさんは、大きなターミナル駅などではなく、普通電車しか止まらないような駅の近くで３０～５０坪位の土地を購入して複数のパーキング投資を行っておられました。

元々パーキングの収益率は低いので借り入れをしてまですると採算に合いません。

だから、購入はすべて現金です。
購入するとパーキング業者さんに一括して土地を貸し、毎月定額の賃料をいただくという方法です。
たぶん、固定資産税を払ってしまうと数パーセントの利回りでしょうから、銀行に預けているよりは、ずっとましだと割り切っておられる風です。

節税効果は低いかも…

パーキングは、平面タイプだと「更地」と同じ固定資産税や相続税が掛かります。

ちなみに、上記のようなパーキング用に専門業者に土地を賃貸するのは、「事業税」（地方税法）の課税対象になるのかという裁判が東京高裁であって、その土地所有者は駐車場業を行うものと認められないと判断されたそうです。
但し、個人事業税は地方税ですので東京以外での判断は不明です。

それに、他の不動産貸付業と認定されるものがあった場合は、トータルで事業税の対象となる場合があります。

換金性は高い

どちらにせよ、パーキング事業（土地）は現金より評価が低いという相続税の基本的な部分以外はあまり節税対策としては効果がなさそうです。

ただ、月極駐車場の場合、借地借家法の適用外であるので、貸主からの通告で比較的簡単に賃貸借契約を打ち切ることが出来ますし、コインパーキングは辞めると決めたら即辞めることも出来ます。
早期に賃貸契約を引きずることなく更地にすることが出来るという事は、それだけ換金性に優れているということにも繋がります。
インカムは低いけれど、キャピタルゲインは高いかも知れませんし。

そう言えば、パーキング投資をしていたAさんは、ご高齢で、且つ現金をお持ちの方でしたので、将来的なこと（値上がり・相続等）も考えてパーキング投資をしておられてのでしょうね。。

これがパーキング投資の最大のメリットかも知れません。

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少し前の朝日新聞で、「固定資産税への疑念」というコラム記事を読みました。要するに、次の３つの疑念があるという内容です。

①３年毎の評価額変更をするために、約１億８０００万筆の土地と、約６０００万棟の家屋を自治体からの依頼により不動産鑑定士が評価を算出すること。

②海外ではドイツのように、６年毎に評価替えを行うことになっていたが、膨大な手間ひまが掛かる為に、実際には断念している違憲状態だそうだという。

現在ではどんな課税方法がいいのか議論中だとか。

大阪市の令和３年３月の予算によると、歳入予算（１００％）の内、市税収入（４０％）の内の半分が固定資産税と都市計画税（２０％）です。

大阪市以外でも概ねそれぐらいの割合はあるはずで、確かに税収の大きな柱です。

ちなみに、その固定資産税と都市計画税の額（３６７２７０百万円）は、大阪市の人件費を賄って余りある金額です。

③日本の固定資産税は「適正な時価」を課税標準としているが、それは税収を確保したい市町村などの自治体が依頼した不動産鑑定士さんが作業を行っている。

そこに忖度は存在しないのか？・・・と疑念を問うているというコラムです。

今回、このページを書くにあたってネット上の関連記事を読んでみると、今年１月に朝日新聞、２月に東洋経済誌が茨城県で不動産鑑定の評価業務をずさんな契約手法で依頼していたことがスッパ抜かれていました。
茨城県の大半の市町村が評価業務を随意契約で発注し、入札で発注先を決めていた市町村より最大で４倍以上の開きがあったとのこと。
果たして、固定資産税の評価って「適正な時価」に基づいて算出されているのか疑ってみる必要はありそうな気がします。

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中国の不動産開発大手の恒大集団は、社債の利払いが９月２３日に続き、２９日も実施できないとニュースで伝えられました。
どうせ中国のことだから国家ぐるみで何とかするだろうと思われていたみたいですが、どうも恒大集団一社の問題ではなさそうです。
中国には恒大集団みたいな企業がほかにもたくさんあるのだそうです。
昔の日本のバブル期（１９９０年）にもあった「総量規制」みたいに国の政策によって、不動産に融資を行うことが難しくなっているそうです。

当時のことは思い出してみると世の中ってこうもコロッと変わるものかと実感しましたが、２０００年ＩＴバブル崩壊や２０１０年のリーマンショック、２０２０年新型コロナウィルスといろいろな問題に直面しながらも右往左往しながら前に進んで来ているわけです。

まあ、中国はコロナウィルスも封じ込めた大国ですから、大丈夫だとは思いますが…

思い出してみて下さい。

４～５年前には不動産投資ブームが起こりました。でも２年前の２０１９年後半には日本国内のそのブームが収束し始めていました。
「かぼちゃの馬車」や「スルガ銀行不正融資事件」などを発端として、不動産融資に慎重さが出てきたからです。

株式市場にも同様の気配が漂っておりましたよね。

そこにコロナがやってきて、逆に金融緩和と財政出動で株式市場は空前高値に、不動産は下がるどころか高止まりして堅調であります。
苦しかった一般企業も、倒産せずに済みました。

１０月１日から緊急事態宣言も全面解除となり、やっとお酒も気兼ねなしに呑めるし、カラオケも楽しめるようになります。

飲食店の皆さんも「休んでて一日４万円もらえていいなぁ」なんて陰口を言われなくなりますが、直ぐにコロナ前のように客が戻ってくればイイのですが、やはり不安でしょうね。

不動産市場もコロナ禍とは違った局面を迎えるはずです。
金融機関はコロナ前の少し慎重な不動産融資に戻るかも知れません。
資金調達に困らない買主は強気で攻めていくのでしょうし、本業に不安な気持ちの所有者は売りに出す可能性が高いのでしょうね。
徐々に、少し正常な不動産市場に戻ることを期待しています。

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「長屋」の処分について相談をいただきました。
いわゆる、落語に出てくる「長屋」をイメージしたような木造家屋で、築年も昭和３０年代で今は空き家になっています。

相談内容は、このまま売却するか、更地にして売却するという内容でした。
事前に物件について調査していましたので分かってはいましたが、実際に現地に行ってみると改めて進入路と接道状況（３メートル弱の道路幅員）の狭さに問題を感じます。

「長屋」は戸建住宅と違って「区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）によりいろいろな制約を受けます。

基本的な考え方は分譲マンションと同じですが、「長屋」の場合は“連棟式建物”ということで確認申請時に基礎・屋根・壁等が一棟で申請して建てています。

その部分が共有部分ですので、所有権を持っていても自分ひとりの判断だけでは建物を解体することは出来ません。

４軒長屋であれば自分以外の所有者（共有部の変更の決議は、）全所有者の４分の３以上に合意してもらう必要があります。（建て替え決議は、５分の４の同意が必要です。）特にお隣の所有者については解体すると壁の半分が無くなることもありますので、解体の合意は必須条件となります。（壁などの修復費用は解体する側が負担します。）

当然ながら、「長屋」の端の家だとお隣は１軒ですが、中の家だと２軒となりかなり大変です。

今回のご相談のあった物件については、他にも厄介な部分がありました。

それは道路の問題ですが、道が狭いということは解体工事や改築工事など施工時に工事車両の出入りに制限を受けるので、工事費用が高くつくということ。

そして、もっと問題だったのは、広い道路から当該地に至る進入路と周りの「長屋」の道路が全て各住宅の敷地による持ち出しによっている「私道」だったということです。
水道や下水道、ガス工事をする際の道路の掘削同意を得るのに、沢山の所有者の同意が必要となるので、大変な時間と場合によっては金銭が要るからです。

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結論としては、金額的には低くなるけれど、現状のままでプロの不動産業者に引き取ってもらうのが現実的な解決方法だということになりました。

このような老朽化した「長屋」をどうしょうかと考えている方も沢山いらっしゃるはずです。
不動産はふたつと同じものはありませんので、個別に調査して費用対効果を考慮したうえで、どうするのが一番いいのか判断するしかないですね。

≪補足≫
今回の「長屋」を売却するのではなくて、”賃貸物件”として入居者を募集する案も検討しましたが、ちゃんとリフォームしても安価な賃料しか期待できないことからそろばんに合わないということで、その案は“没“と判断致しました。

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「相談相手の選択」はとても大事なことです。

不動産の問題って、幅が広いので相続に関わる不動産の問題、例えば分割、売却、管理、税金、融資などいろいろなことが頭を駆け巡るわけです。
所有権移転や分割協議書などは司法書士さんに相談して、その後売却になると宅地建物取引業者にバトンタッチです。

でも、こんな人もいますよ。

相続税の問題を相談して申告します。
その後、５０坪の駐車場だけは売ってしまおうと、「Ａ先生、売るの手伝ってくれませんか？」ってね。
その駐車場の売却を手伝う？って、普通は「売って下さい！」っていう意味ですよね。
もしもし、Ａ先生は不動産業者じゃありませんよ？

で、Ａ先生は不動産業者に資料渡して、買主を見つけると、手数料相当額を頂戴することになります。
誠に美味しいサイドビジネスです。

※こういう場合、不動産業者が資料の提出、質問、調査への協力をＡ先生に申し入れると、本業が忙しいのか、怠慢なのか、妙に値打ちを付けているつもりなのか判りませんが、「遅い、的外れ、中途半端」なことが多いですね。悪口言うつもりはありませんが、本当にそうなんですよ＾＾）

物件調査は？・・・資料受け取った不動産屋さんがします。
重要事項説明は？・・・取引実務を行なう不動産屋さんがします。
土地の測量は？・・・測量士の方に依頼します。
駐車場の契約者の解約手続きは？・・・契約手続きをする不動産屋さんがします。
融資が伴う場合の手続きは？・・・買主さんと仲介業者もお手伝いします。
決裁手続きは？・・・同じく取引する不動産屋さんがします。
登記手続きは？・・・司法書士の先生がします。
売主からの報酬は？・・・先生達が頂きます！

こういうケースが、弁護士・税理士・設計士などの士業の先生にはあったりします。

反対に、不動産業者もそういう相談を受けることがあります。
例えば、不動産って相続の問題で不動産の相続税評価額を算出する場合、多少なりとも何回か経験していれば大よその評価額は算出できるものです。
賃貸マンションの確定申告のお手伝いなんかも、家主さんの代わりに計算なんて普通の不動産屋ならできると思います。
でも、税理士法に引っかかると拙いので、そういう場合は知り合いの税理士さんを紹介したりします。

士業全体の人数が増加し続けているにもかかわらず、ＡＩの発達、依頼者の減少、競争の激化で設計士・税理士さんや弁護士さんもそれなりに大変だと聞いています。

私のような不動産業者、コンサルタントやＦＰ、その他士業の方々それぞれに業務範囲に関わる関連法規があります、「餅は餅屋」です。

適切な相談相手を見つけることは依頼者の責任です。スムーズに問題を処理できるかできるかどうかの重要ポイントですので、頑張って下さい！

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※関西・関東では範囲が広すぎるので，ここでは解り易さを優先し「大阪と東京」と表現します。

大阪では、相手のことを「自分」と呼び、「アホ」と言われても不愉快な気持にはならないけど、「バカ」と言われると腹が立つ。

お笑いの世界では東京でも大阪弁がかなり浸透していますが，不動産取引の世界では逆に大阪に東京方式の考え方が入り込んできております。
東京では大阪よりもマーケットの規模が大きくて、且つ、金融の世界では世界の中心でもありますので、不動産でも圧倒的な強さを保持しています。
聞けば、東京でそれなりの立地であれば、利回りも表面３～４％確保出来る物件を購入することは至難の技だそうです。
外資系のファンドが日本に来た頃から、大阪方面にも進出し東京方式の取引が増えたのです。
今回は、数ある不動産取引の中でも特に“収益物件取引”に伴う大阪・東京の習慣の違い、≪★保証金・敷金の取り扱い≫≪★税負担の按分方法の相違≫について整理してみました。

★保証金・敷金の取り扱い

■   収益物件で賃借人（入居者）付の物件は、売買する物件の所有権等の移転に伴い、賃借人の方との契約も旧所有者から買主（新所有者）に継承する手続を行ないます。
その際、元々賃借人が旧所有者に敷金や、保証金を支払っているのですが、その賃借人の退去時には敷引・　解約引きや、保証金の償却などを差引かれた後の金額を返還してもらいます。
物件自体の所有者が売買によって変わるので、新所有者は所有権移転後に賃借人が退去した場合は、「返還金」を支払う事になります。

上記例の物件を東京方式（保証金返還方式）と称する方法ですると、１億円の物件取引を行ない、その時に売主は将来賃借人に返す予定の２５０万円（注１）を買主に引き渡します。（※保証金６００万円ごと引き渡すケースもある。）

（注１→　保証金６００万円－解約引３５０万円＝返還債務分２５０万円）

同じく、大阪で１億円の物件購入をした場合、“持回り”（返還債務負担）と言って、買主は購入後の退去者に対してその都度返還金を自らの負担で支払うのが一般的です。
取引金額が同じであれば東京方式の買主は“お徳”に決まっていますが、大阪の収益物件を購入する場合はその取り扱い習慣を理解した上で、検討・交渉しなければなりません。

★税負担の按分方法

■   同じく上記例にある収益物件の取引が１１月１日決裁とします。
今回の売主が１月１日時点の所有者であるとすると､１年分の固定資産税・都市計画税の支払をすることになります。
仲介業者は、所有権の移転の日でその年間の税額を売主と買主に按分する作業をします。

大阪では下表のように年度初めの４月１日から１０月末が旧所有者の、新所有者は所有権移転日から来年の３月末までを負担するように計算しますが、

東京では１月１日から１２月３１日迄を１年間として案分するケースが多いようです。

他にも色々商習慣の違いは各地域によってあると思いますので、プロでもその都度気をつけて確認していかないといけないものです。

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２０２１年４月１日施行の宅建業法第３５条では、担保すべき責任の履行について、「当該土地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合」というように重要事項説明の条文が改正されました。
この「通常有する品質性能」とは、一体なんなのか？

【熱海で起こった土砂災害】

７月３日に、静岡県熱海市で発生した土石流によって多くの命が奪われ、いまだに多数の行方不明者の方がいらっしゃいます。
ニュースでは、土石流で崩壊した斜面の一番上にある箇所が“盛り土”であって、軽くて流れやすい“火山灰”などから出来ていたので、流れやすいことが原因ではないかと伝えています。

テレビで見ていても、土石流の勢いはすごいスピードで大量の土砂を流していました。
もともと逢初川の上流部は、「土石災害警戒区域」という川底に土砂が溜まりやすい住宅地だったそうです。
県が高さ１０メートル、幅４３メートルの砂防えん堤（土砂をくい止める擁壁）作っていたのですが、時速４０キロ、５万立方メートルでその砂防えん堤を乗り越えて流れていったそうです。

この土地は何を目的に盛り土されたのでしょうか？

それを購入した所有者は、こと土地をどうしようと思っていたのか？

【土地の品質性能】

「重要事項説明」では土地の通常有する品質性能は、①地盤②地中埋設物③土壌汚染について説明責任を求められます。

• 地盤　

目的物である土地に隠れたる瑕疵があり、目的が達せられない場合は、売主は損害賠償責任を負う。住宅建築を目的として土地を購入した場合、建物の敷地として、崩落・陥没等のおそれがなく、地盤として安定した支持機能を有することが必要です。

熱海の土地の場合は、現所有者は特に目的がなく購入したとされています。

投機目的だったのでしょうか？

こういう場合、売主（前所有者）の責任は一体どうなのかはよく分かりません。

• 地中埋設物

購入した土地の地中に、産業廃棄物や撤去した建物の地下室や基礎が残っていた場合、買主によっては問題ないのかも知れません。

ただ、宅建業者としては売主へのヒヤリングや売主の保有する資料から、地中埋設物の有無を買主に伝えなければなりません。

• 土壌汚染

目的物である土地に、有害物質が含まれていると買主が購入目的を達することが出来ない場合、売主はそのことを知らずに購入することはありえません。
よって、売主は契約時点で買主と土壌汚染についての情報を伝えることが必要です。
勿論、仲介業者も同様にその情報を共有して買主に伝えなければなりません。

大規模な土地取引でなくても、一般の戸建住宅であっても庭や建物の地中に”廃材”や”使用済の浄化槽”などがあることを売主は買主に伝えなければなりません。
売主としては契約が終わったから「後は知らん…」というのは通リません。
また、買主は購入する土地や建物を何に利用しようとするのかで、「通常有する品質性能」がかなり違ってきますので、現状の「重要事項説明書」は「買主の購入目的」を具体的に明記するようになっています。

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「出口戦略」って、物件を手放すタイミングを考えることです。

収益用不動産を購入する時はすごく勉強していたのに、運用や売却に関してはそれほどの関心を持たない人も多い。確かに、購入時には『いつ売るのか決めている』なんていう人は余り聞いたことがありません。

売却する理由・原因

収益用不動産の「売却理由」は、大よそ次の二つだと思います。

• 売却すれば儲かりそうなので売る。

• 売らなければならないので手放す。（←売却損の場合もあります）

必ずしも売却益は出ないけれど、他に買いたい物件があるので手放すケースもあるでしょう。

また、本業の経営状態の都合や物件の築年数を考慮しての売却なんて言うこともあるでしょう。

不動産は売りに出してもすぐに買手が見つかるとは限りません。

でも「物件の値踏み」さえ間違えなければ、通常であれば３ケ月以内には買主は見つかるはずです。

一番最悪なのは、どうしてもお金が必要な時に、収益不動産を売りたくても売れないケースです。

インカムゲインとキャピタルゲイン

購入時点で採算の取れない収益物件を取得する人はいないと思いますので、表面利回り６％とか７％くらいインカムゲインがあれば、大体１０年超で結構元は取れていると思われます。
そういう状態で売却する金額が購入時の価格を下回っていても、（勿論、借入金の比率や金利にも依りますが・・・）トータルのキャピタルゲインはそれなりの投資効率になっているはずです。

５年以上の保有期間

「出口戦略」で売却益が出そうでも、税金が掛かります。

長期譲渡の期間は５年以上と決まっています。（下表参照）

※復興特別所得税として所得税の２．１％相当が上乗せされています。

税金のことを考えれば、収益物件の購入後５年が「出口戦略」上、一つの節目となります。

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以上、所有者の経済状態等、どのくらいのインカムがあって、どのくらいのキャピタルが得られそうなのか。譲渡所得の問題を考えれば５年超なのかをトータルで考えて、手放す時期を考えてみるというのが、収益不動産オーナーの「出口戦略」ということになります。

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先日、一棟マンションをご紹介した方が銀行に借入の相談に行かれました。
収益物件を購入する時のローンも、住宅ローン同様いろいろな商品があります。
でもベースになる考え方は「元利均等」返済か、「元金均等」返済です。

さて、銀行評価も終わって、借入可能額に目途も立ち金利等の融資条件の話になって、銀行から「元金均等」返済の商品を勧められたそうです。

なにやら新しい商品らしくて、将来金利が上昇すると「変動金利」から直ぐに「固定金利」に変更してくれる商品なのだということ…

ただ、この新しい「元金均等」のローンは、ローン契約を締結する際に通常のローン手数料とは別に１００万円以上のローン手数料が必要になるのだとか。

ちなみに、借入金額は２億数千万円で、（変動）金利もそれなりに低いものでした。

「このローンどう思いますか？」って聞かれたので、思った通リに伝えました。

結局、ご自身のお考え通リに「元利均等」返済を選択されました。

下のイメージ図の通り、「元利均等」返済は毎月の返済額が一定ですので、返済計画が立てやすい。

借入金残高の減り方は遅いけれども、利息は経費処理できるとい面もありますので、当初の節税効果は高くなります。

それに対して、「元金均等」返済は元金のみ一定で、徐々に利息分が減っていきます。
収益物件を長期保有すると総返済額は「元金均等」＜「元利均等」となります。

デメリットは当初の返済額が最も高額でスタートするので、不意の資金需要があった場合にはそれに耐えうるだけの資金的耐力が必要だということです。
当然、金融機関の融資対象者に対する審査のハードルは高くなります。

一般的には、「元利均等」返済を選ぶ方が多いのですが、上記のような方ならば、絶対に「元利均等」返済が優れているとも言えません。

現状の低金利状態では、総返済金額が低くなるからと言って、「元金均等」返済を選択する必要性は低くなっていると考えます。
また、収益物件は長期保有を前提に購入しても、いろいろな問題が発生して思いの外売却の時期が早まることもあります。

借入金返済方法についても、柔軟に考える必要がありそうです。

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