令和５年４月２７日、相続した土地が不要だったり、管理が難しいなどの理由で、国に引き取ってもらう制度、「相続土地国庫帰属法」が創設されました。

これで未登記不動産や所有者不明の物件も少なくなるはずとの期待もあったと思います。

ところが、あれから３ヶ月経った８月１６日時点で、承認・不承認となった事例はまだ１件もないということです。

７月末の時点で相談件数は１２０００件、その内、大阪法務局での相談件数は、２００件以上あったそうです。

相談者は大阪に住んでいて、土地が大阪府以外の地方であるケースが多いそうです。

審査中は２件（８月１６日時点）だそうですが、審査手数料が土地１筆１４０００円。

尚、申請の取り下げ、不承認などの場合も、納付後の返金はされないとのことです。

承認されると、今度は負担金が必要です。

田舎の土地で筆数が多かったりすれば、結構な金額になったりします。

（下記参照）

法務省：相続土地国庫帰属制度の負担金 (moj.go.jp)

その他、その土地に建物が建っていたらダメですし、

共有持ち分の土地は全員がそろって申請しないとダメ。

境界がはっきりしてないとダメ。

他人に使用されていてもダメ。

汚染されていたら除去しないとダメ。

銀行などの担保に入っているとダメ。

このような要件をクリヤーしないと駄目ですから、結構な手間と費用が必要ですので、結局は多少の安価であってもシンプルに売却した方が楽だと考える人も多いのではないでしょうか。

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若い一時期、携帯に電話がじゃんじゃんかかってくるような生活をするのも、世界を広げるという意味では良いのかもしれません。
が、すっかり大人になっているのに携帯に電話がじゃんじゃんかかってくるというのは、あまり格好良くないものです。と言うよりちょっと馬鹿みたいなのです。
それが仕事の電話である場合は、いまだに木っ葉仕事から解放されていない無能な人、という感じも漂う。

『入れたり出したり』　酒井順子　緒…「かける、かかってくる」より

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最近では、Amazonとかkindleのお陰でわざわざ本屋さんに行かなくても机の前でジッとしてても本を読むことが出来ます。

生活習慣がジワジワ変化しているのです。

かつての不動産屋のイメージって、電話がジャンジャンかかってきて、のべつ幕なしじゃべり幕っているというものでした。

最近はパソコンの前でカチャカチャ、ゴソゴソしている作業が多くなっています。

それでも、一日中じゃべっている業者さんって未だいてはります。

いつ電話しても、来客中とか、「あっ、折り返し増すので…」なんて（＾＾）

ものすごく忙しいのです。

ちびまるこちゃん風に言うと、「わたしゃ、そういうのが苦手だよ～」って感じです。
そんな私でも、３０年位前は、電話が次から次にかかってきて、本当に忙しかったですけど。
当時は日本国中が忙しかったし、若かったですよ！
でも、今の方が落ち着いて仕事してるって感じていて、これで満足してますよ。

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数年前から中国の不動産市場が凄いことになっていると言われてましたが、大手不動産開発の「中国恒大集団」がついに行き詰まりました。
時期を同じくして、中国で売り上げトップのデベロッパー「碧桂園」も資金繰りに窮しているというニュースが流れています。

それに不動産に資金を投じていた高利回りの“信託商品”の運用会社も利払いを停止するなど金融危機にも波及しかねない状況になっているそうです。おそらく、これから一層中国の不動産市場や金融商品は壊滅的な状況だと言われるのでしょうね。

ネット上ではグローバルに捉えて、あのリーマンショックを超えることが起こっても不思議ではないと危惧する声が上がっていますし、中国の国内景気は相当冷え込むだろうし、日本も中国との貿易も相当落ち込むのでしょう。

ウクライナの戦争も大変ですが、この問題も日本にとっても相当深刻なことになりそうです。

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大阪の御堂筋沿いの土地売買の仲介業務のトラブル、契約締結後には高校の同窓だった人間関係を逆手にとって約束を反故にした大企業に対する著者の告発本です。

著者は裁判でも敗訴していますが、かなり気合の入っておりこの本を読んでみると、かなりの恨み辛みがこもっています。

同業者としての感覚からすれば、ここまで詳細に書いているのであれば恐らくこれが真実なのでしょう。

（正直なところは当事者でないので分かりませんが・・・）

不動産業界では同業者を欺いて報酬を得るのは“汚い奴”と言いますが、逆に“商売が上手い”という皮肉な言い方もあります。

不動産業界にもそんなことは関係ないと“金儲け”のことしか考えていない人もいますが、私はひとの気持ちを踏み躙るような仕事はしたくないですね。

売主・買主・仲介業者ともに嫌な思いはしたくありませんから。

それから、この本の中に裁判のことについても書かれていますが、書かれている内容は確かにそうだと思いました。

以前、「仲介手数料の不払い」に対して訴訟を起こした時にも、わたしも「裁判」とか「裁判官」っておかしいと思いました。（下記参照）

どうも法曹界には、部外者には分からない序列とか位みたいなものがあって、我々が期待している「正義」とか「公平」とは別の要素があるようですし。

だから、裁判所の出した「判決」だって、（残念ですが）絶対に正しいとは限りませんよ。

【お金よりも大事なものもある】

近畿日本ツーリストのコロナ事業３億円詐取容疑、ビッグモーターがワザと傷をつけて修理費を上乗せしていた事件など、大企業だから立派なひとばかりでもないし、ちいさな事業者だから駄目だとかいうこともなくって、最後は個人の『矜持』と『プライド』でしょうか。

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６月に入って、日本の株価がものすごい勢いで上昇し、円安もどうにかしないといけないと思うような状態です。
そんな中、国税がタワマンを利用した相続税対策を封じ込めようという対策を考えているという。
これも結構なインパクトあるように思いますね。

大規模な金融緩和と低金利で投資マネーが不動産市場に雪崩れ込んで、コロナ禍でも不動産価格は下がるどころか、返って上昇していた感じでしたけど、ところが流石に、不動産売買の仕事している我々不動産業者も今年に入ってから物件の動きが悪いと感じるようになりました。

メルマガで「ニッセイ基礎研究所」を読んでいると、今年の１月~３月の日本国内の不動産取引が急減速しているというレポートが目に留まりました。

不動産投資市場動向（2023年第１四半期）～　不動産売買は急減速。国内市場外で高まるリスクに注視

金利が上がるのはまだ少し時間があるようですが、国内外など多様な要因で日本の不動産市場も曲がり角に差し掛かっているのでしょうか！

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連日、マイナンバーカードの問題が取り上げられていますが、そんな最中にもかかわらず国会で法案が通りました。
急ぎすぎたとか、入力ミスとか、カードそのものの問題というよりは人的な問題みたいです。

京都府の亀岡市は６月６日、分譲マンション「ローレルコート亀岡駅前」（全９８戸）の所有者に、固定資産税と都市計画税を計１４４万４５２７円過大請求する課税ミスがあったと発表しました。
誤って課税額が多い土地区分で計算していた。
同マンションは２００平方メートル以下の住宅地が対象で、「小規模住宅用地」（注）が適用されるが、市の担当者が事務処理を間違っていて、外部からの問い合わせがありミスが分かったということです。

固定資産税に限らず、健康保険料や各種の税金など自分で計算して間違いを見つける人はなかなかいません。そもそも、お役所に対する信用がありますから、普通は自ら再計算などしませんし。
でもこれからは皆計算するでしょうね！

（注）小規模住宅用地の特例

『小規模住宅用地』とは、専用住宅の敷地に供されている面積２００㎡以下の敷地のことです。
（アパート等の貸家も対象です。店舗や事務所は住宅ではありませんから、対象外です。）
専用住宅とは、居住のみを目的として建てられた住宅のことです。

分譲マンションの場合、そのマンションの戸数に２００平米を掛けた面積が対象地です。
９８戸のマンションだと、９８×２００平米＝１９６００平米（約５９００坪）が対象地で、固定資産税等が更地の６分の１に減額されます。
それ以上の土地は一般住宅用地として３分の１に減額されます。

※「小規模宅地の特例」
よく似た用語ですが「小規模宅地等の特例」は、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合に、８０％又は５０％まで評価額を減額してあげますよという特例で「小規模住宅用地の特例」とは全く異なります。

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もう６月になりました。
すでに梅雨入りですし、大きな台風もやって来て、昨日は大阪でも大雨の警戒レベル３でした。また、各地で局地的な豪雨で大きな被害がありました。
年々雨の降り方がすごくなっているような気がします。

新社会人にとってもコロナ禍の３年間はとっても厄介な時間だったと思います。
一応、コロナ収束したということで普通に過ごしつつありますが、例年だったら、新卒で入社したフレッシュマンが我々のような事務所にも飛び込み営業に来るのですが、今年は少なかったですなあ。
新社会人にとっても、最初は大事ですよね。
わたしの知り合いの会社に中途入社してきた人が、新社会人として入社した会社でひどい指導を受けたおかげで「うつ病」になってそのまま社会復帰出来なかったそうですが、数年経ってなんとか日常生活出来るようになったので、今の職場で仕事することになったそうです。
それでも、まだまだケアが必要なので、周りのひとは細心の注意をはらっているとか。

わたしも新卒の時ありましたよ。

でも、外回りじゃなくて積算とか発注の仕事からスタートしましたので、まあ事務職ですね。

転職して先ずはハウスメーカーで初めて営業職になりました。

1週間ほど研修があってから、さあ営業に出かける日が来たのですが、営業課長に「どこに行けばいいのですか？」って質問しました。

そうしましたら「おまえはアホか！営業は仕事取れればどこに行ってもええんや。」って怒鳴られましたことを今でも鮮明に覚えています。

多分、一生忘れないでしょう。

その時は、『もーチョット言い方あるやろ～』って思いましたけど、今となってはその意味が良く判るようになりました。

でも、今はこういう指導方法はご法度ですよね。

いや、不動産業界にはまだこの種の教育（？）かろうじて残っているみたいですけど。

新入社員の皆さん、偉そうにしている課長さんや部長さんも最初は素人だったんで、それなりの経験を積んでプロになりました。

そう思えば、最初は辛抱ですよ、辛抱です。

「若いうちは恥をかいても大丈夫です」

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埼玉県の不動産会社の社長ら３人が、太陽光発電事業を行う建設会社に融資をする際、「貸し付けの条件は岐阜にある土地」を購入する条件を付けていたそうです。
条件にある土地は元々８万円で購入した物件で、融資に併せて１５００万円で売却するということから、その抱き合わせによる「不当利益」が実質的な「違法利益」だというので逮捕されたのです。
他にも同様の手口で金を貸し、７億円ほどの利益を得ていたとか・・・

先日、知り合いの不動産業者さんと話をしていた時に、大阪府北部の１棟収益マンションを売却したのですが、購入したのは大手銀行の取引先のお客さんだったという。
また、別の１棟収益マンションの買主も大手金融会社のお客さんだったそうです。
その２件とも（別々の買主ですが…）関東の方だったそうです。

関東よりも関西圏の方が利回りは高いのし、買主にすれば取引先の金融機関の紹介なら安心だということでしょうか。

不動産取引にとって融資は非常に重要ですから、社会的に信用力のある金融機関の勧めがあれば、物件を見ないで購入するってケースもあるくらいですから。

でも、これって不動産取引の社会にとっては「掟破り」です。

先の「抱き合わせ融資」とは悪質性からすると雲泥の差がありますけど、どこか共通する部分があるように感じています。
銀行業界が不動産取引の世界に参入したという意向は昔からありますが、それがままならない状況の中では事件性すれすれの処で暗躍しているのです。

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「年収倍率」今と昔

忘れていませんか？　金融機関の怖さ

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エンドユーザー（いわゆる、素人さん）の場合、不動産購入する消費者はプロの不動産業者より弱い立場にありますから、東京地裁や東京高裁の判決では、専門的知識の乏しいエンドユーザーに対して、投資用マンションを販売した担当者の責任とする判例があります。
でも最終的に悔しい思いをするのは“お客さん”の方なのです。
ダマされてはいけません。

先日、ホテルや不動産事業のユニゾンホールディングスが倒産しました。
負債総額は１２６２億円で今年最大の倒産です。
コロナ禍でホテル事業はひどい目に会い、不動産業ならではの借入依存割合の多さが、コロナ明けに実体として表れてきたということでしょうか。
会社更生法やスポンサーもつくようですから、大企業はイイですよね。
個人の不動産投資家は、もしもの時は全部自己責任ですよ！

〈融資基準は変わるって話〉

不動産投資の話で、レバレッジを効かすというのがあります。

手持ち資金を少なくして、借入資金の比率を高めれば自分のお金を使わずに不動産運用が出来るので効率がイイという訳です。

ここ１０年間ほど、アベノミクスのお陰で金融機関の融資姿勢は甚だ緩くて、日銀の低金利政策で不動産投資市場に収益物件を転売して儲ける業者がもの凄く多くなりました。

転売業者さんは一般の購入者（素人）よりも、情報の入手が早くて、決済するのも早いので、どうしても不動産投資家は転売業者さんの物件を買うケースが多くなってしまいます。

これは半ばどうしょうもないことです。

転売業者さんはローン付も上手ですから、素人の買主さんはおんぶに抱っこ、渡りに船って感じですね。

融資姿勢が緩かったので、１００％ローンや諸費用も含めて全部借り入れで賄う人もいらっしゃったと思います。

でも、返済はその収益不動産の賃料収入から行わないといけません。

入居者の退去、募集、リフォーム費用などは手持ち資金を使わないといけないなんてこともあります。

賢い不動産投資家は短期で売り抜けるとか、購入後の適当な時期に自己資金を突っ込んでローン残高を減らしに掛かります。

こういう人も以外と多いですね。

今後予想されることとしては、金融が緩んでいる時に購入した築年数の経った物件、違反物件などです。
いつまでも金融機関が同じ基準で融資してくれることはありません。
今までだったら３０年のローンを組んでくれたのに、５年経ったので次の購入者には２５年のローンを組んでくれるかと言うと必ずしもそうではありません。
その時の景気や金融情勢によっては、グンと短いローンしか組めないかも知れません。

そうなると、売値を下げるかどうかの判断にも影響するし、１棟の収益マンションも車庫転（１階の車庫で建築確認を下ろしてから、店舗にして収益を上げるような行為）も金融が緩いと大目に見てくれていたりするのですが、一転、融資審査が厳しくなると違反物件だからダメとか、且つては検査済証が無いとダメっていう時期もありました。

銀行さんの基準ってコロッと変わるってことを知っとかないと、怖いものです。

〈おんぶに抱っこの怖さ〉

投資用物件にフラット３５を利用するのは駄目だと皆さんご存じです。
でも、セミナー商法の講師や良くない不動産業者は、バレなければOKですから、金利も固定で安心とかいうアドバイスに乗ってしまう人も多い。

今、不正使用が見つかってローンの一括返済を求められる案件が続出しているという。

この場合は、住宅金融支援機構が取り扱いですが、もし一般の銀行や信金などが不動産業者とタッグを組んで、投資用不動産を進めてきたら怖い話になります。
「かぼちゃの馬車」はシェアハウスですが、通常の一棟売マンションの世界でも悪質なタッグマッチで一般投資家をはめに行っていた話はありました。

その多くは、区分マンションの投資で成功体験を味わった人も多かったようです。
そして『今度は本格的な一棟マンションを買いましょう~！』ってね。

被害者は大阪や東京の現物を見ないで購入するような地方の投資家、公務員や教師、毎日「先生」って呼ばれているお医者さんなどが多いと言われています。
ローン付が簡単な信用のある人達ですが、満額ローン＋管理もお任せのおんぶに抱っこです。

銀行もオーバーローンって分かっていても、全然OKで進めます。

結果、訴状もおきていますが、大変な労力以外に時間も費用も必要です。

相手は時間が掛かることを知っている、本当にワル（悪）です。
ローン？　自己責任です。
こんなの自業自得で割り切れませんよね、でも自己責任です。

付き合う人を間違えましたね、

★不動営業に関する記事

実務的な仕事

信頼関係

悪意の商法を御紹介します

営業スタイルの話

不動産投資「商法」にだまされないで！

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

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