カテゴリーアーカイブ: 不動産人

日常的に接する「不動産情報」そのものであったり、不動産を所有している「家主さん」、不動産融資に取り組む「金融機関の方」、また、相続や税金の心配でお困りの「地主さん」など、さまざまな立場で”不動産”に触れ合っている方々への話題を取り上げています。
「不動産ナマ知識」よりも、短く端的なお話をさてていただきます。

不動産人／小規模住宅用地の特例

連日、マイナンバーカードの問題が取り上げられていますが、そんな最中にもかかわらず国会で法案が通りました。
急ぎすぎたとか、入力ミスとか、カードそのものの問題というよりは人的な問題みたいです。

京都府の亀岡市は６月６日、分譲マンション「ローレルコート亀岡駅前」（全９８戸）の所有者に、固定資産税と都市計画税を計１４４万４５２７円過大請求する課税ミスがあったと発表しました。
誤って課税額が多い土地区分で計算していた。
同マンションは２００平方メートル以下の住宅地が対象で、「小規模住宅用地」（注）が適用されるが、市の担当者が事務処理を間違っていて、外部からの問い合わせがありミスが分かったということです。

固定資産税に限らず、健康保険料や各種の税金など自分で計算して間違いを見つける人はなかなかいません。そもそも、お役所に対する信用がありますから、普通は自ら再計算などしませんし。
でもこれからは皆計算するでしょうね！

（注）小規模住宅用地の特例

『小規模住宅用地』とは、専用住宅の敷地に供されている面積２００㎡以下の敷地のことです。
（アパート等の貸家も対象です。店舗や事務所は住宅ではありませんから、対象外です。）
専用住宅とは、居住のみを目的として建てられた住宅のことです。

分譲マンションの場合、そのマンションの戸数に２００平米を掛けた面積が対象地です。
９８戸のマンションだと、９８×２００平米＝１９６００平米（約５９００坪）が対象地で、固定資産税等が更地の６分の１に減額されます。
それ以上の土地は一般住宅用地として３分の１に減額されます。

※「小規模宅地の特例」
よく似た用語ですが「小規模宅地等の特例」は、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合に、８０％又は５０％まで評価額を減額してあげますよという特例で「小規模住宅用地の特例」とは全く異なります。

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不動産人／最初はみな新人です！

もう６月になりました。
すでに梅雨入りですし、大きな台風もやって来て、昨日は大阪でも大雨の警戒レベル３でした。また、各地で局地的な豪雨で大きな被害がありました。
年々雨の降り方がすごくなっているような気がします。

新社会人にとってもコロナ禍の３年間はとっても厄介な時間だったと思います。
一応、コロナ収束したということで普通に過ごしつつありますが、例年だったら、新卒で入社したフレッシュマンが我々のような事務所にも飛び込み営業に来るのですが、今年は少なかったですなあ。
新社会人にとっても、最初は大事ですよね。
わたしの知り合いの会社に中途入社してきた人が、新社会人として入社した会社でひどい指導を受けたおかげで「うつ病」になってそのまま社会復帰出来なかったそうですが、数年経ってなんとか日常生活出来るようになったので、今の職場で仕事することになったそうです。
それでも、まだまだケアが必要なので、周りのひとは細心の注意をはらっているとか。

わたしも新卒の時ありましたよ。

でも、外回りじゃなくて積算とか発注の仕事からスタートしましたので、まあ事務職ですね。

転職して先ずはハウスメーカーで初めて営業職になりました。

1週間ほど研修があってから、さあ営業に出かける日が来たのですが、営業課長に「どこに行けばいいのですか？」って質問しました。

そうしましたら「おまえはアホか！営業は仕事取れればどこに行ってもええんや。」って怒鳴られましたことを今でも鮮明に覚えています。

多分、一生忘れないでしょう。

その時は、『もーチョット言い方あるやろ～』って思いましたけど、今となってはその意味が良く判るようになりました。

でも、今はこういう指導方法はご法度ですよね。

いや、不動産業界にはまだこの種の教育（？）かろうじて残っているみたいですけど。

新入社員の皆さん、偉そうにしている課長さんや部長さんも最初は素人だったんで、それなりの経験を積んでプロになりました。

そう思えば、最初は辛抱ですよ、辛抱です。

「若いうちは恥をかいても大丈夫です」

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不動産人／抱き合わせ融資

埼玉県の不動産会社の社長ら３人が、太陽光発電事業を行う建設会社に融資をする際、「貸し付けの条件は岐阜にある土地」を購入する条件を付けていたそうです。
条件にある土地は元々８万円で購入した物件で、融資に併せて１５００万円で売却するということから、その抱き合わせによる「不当利益」が実質的な「違法利益」だというので逮捕されたのです。
他にも同様の手口で金を貸し、７億円ほどの利益を得ていたとか・・・

先日、知り合いの不動産業者さんと話をしていた時に、大阪府北部の１棟収益マンションを売却したのですが、購入したのは大手銀行の取引先のお客さんだったという。
また、別の１棟収益マンションの買主も大手金融会社のお客さんだったそうです。
その２件とも（別々の買主ですが…）関東の方だったそうです。

関東よりも関西圏の方が利回りは高いのし、買主にすれば取引先の金融機関の紹介なら安心だということでしょうか。

不動産取引にとって融資は非常に重要ですから、社会的に信用力のある金融機関の勧めがあれば、物件を見ないで購入するってケースもあるくらいですから。

でも、これって不動産取引の社会にとっては「掟破り」です。

先の「抱き合わせ融資」とは悪質性からすると雲泥の差がありますけど、どこか共通する部分があるように感じています。
銀行業界が不動産取引の世界に参入したという意向は昔からありますが、それがままならない状況の中では事件性すれすれの処で暗躍しているのです。

★不動産取引と金融機関の記事

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仲介物件のご紹介／1棟売マンション

ご相談があれば、大阪市内だけでなく奈良でも神戸でも出かけます。
勿論、事業用であれば店舗でも倉庫でも扱います。
今回は西成区の収益マンションです。
大阪市内のデープなエリアですが、物件の横にある商店街も昔に比べると綺麗になっていますよ。
このエリア、今では中国籍の方がたくさん住んでいるところです。
このマンションは全部で６戸で、エレベーターはありません。
維持管理がし易い物件だと言えますし、金額も一棟売物件からすると小振りです。

是非ご検討お願いいたします。

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不動産人／用悪水路（ようあくすいろ）に出会いました！

毎年のことですが５月に入ると、大手不動産会社の新人さんが飛込み営業に来られます。
ネット社会の今でも、新人の体験学習の基礎は全く知らない人と話すことです。
実際のことからすれば、なんらかの具体的な成果があることは難しいのでしょうが、度胸、人見知り、場馴れなど知らない人や年上の人とチャンと話が出来るキッカケにはなります。
成果ってそれほどスグに手に入れることは出来ないということを身をもって知ることこそが一番の成果かも知れません。

ちょっと田舎の物件について調べています。
兵庫県の真ん中あたりの調整区域なのですが、所有者さんが売り希望なのです。
周辺は軒並みロードサイド店舗が営業しています。
でも、調査している物件は面積が１０００坪もなくて周辺と比較すると小振りなので、隣地の買収を考えてみたらどうかということで、先ずは公図を見ながら周りの土地の謄本を取得し始めたわけです。

その中に、所有者が無い土地がありました。
地目は「用悪水路」となっています。
「悪用水路」ではありません。
正直な話、「用悪水路」って見たことも聞いたこともありませんでした。
なんか「ようあくすいろ」って怖い感じしませんか？

用水路の一種で、灌漑用（注１）とか悪水排泄用の水路で、都会では滅多に遭遇しない地目であります。

※（注１）灌漑…河川や地下水、湖などから水を引き、農作物を育てる為に田や畑に給水したり排水したりすること。

「用悪水路｝は半ば公共地なので、実際には利用されていなくても店舗用地の一部に利用することはし難いし、手間暇が掛かり過ぎると思われますので、どうするか考えないとあきません。
３０年近く不動産仲介業してても、まだまだ知らないことがいっぱいです。

★登記簿謄本に関する記事

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不動産ナマ知識／初心者向け怖い話②おんぶに抱っこ

エンドユーザー（いわゆる、素人さん）の場合、不動産購入する消費者はプロの不動産業者より弱い立場にありますから、東京地裁や東京高裁の判決では、専門的知識の乏しいエンドユーザーに対して、投資用マンションを販売した担当者の責任とする判例があります。
でも最終的に悔しい思いをするのは“お客さん”の方なのです。
ダマされてはいけません。

先日、ホテルや不動産事業のユニゾンホールディングスが倒産しました。
負債総額は１２６２億円で今年最大の倒産です。
コロナ禍でホテル事業はひどい目に会い、不動産業ならではの借入依存割合の多さが、コロナ明けに実体として表れてきたということでしょうか。
会社更生法やスポンサーもつくようですから、大企業はイイですよね。
個人の不動産投資家は、もしもの時は全部自己責任ですよ！

〈融資基準は変わるって話〉

不動産投資の話で、レバレッジを効かすというのがあります。

手持ち資金を少なくして、借入資金の比率を高めれば自分のお金を使わずに不動産運用が出来るので効率がイイという訳です。

ここ１０年間ほど、アベノミクスのお陰で金融機関の融資姿勢は甚だ緩くて、日銀の低金利政策で不動産投資市場に収益物件を転売して儲ける業者がもの凄く多くなりました。

転売業者さんは一般の購入者（素人）よりも、情報の入手が早くて、決済するのも早いので、どうしても不動産投資家は転売業者さんの物件を買うケースが多くなってしまいます。

これは半ばどうしょうもないことです。

転売業者さんはローン付も上手ですから、素人の買主さんはおんぶに抱っこ、渡りに船って感じですね。

融資姿勢が緩かったので、１００％ローンや諸費用も含めて全部借り入れで賄う人もいらっしゃったと思います。

でも、返済はその収益不動産の賃料収入から行わないといけません。

入居者の退去、募集、リフォーム費用などは手持ち資金を使わないといけないなんてこともあります。

賢い不動産投資家は短期で売り抜けるとか、購入後の適当な時期に自己資金を突っ込んでローン残高を減らしに掛かります。

こういう人も以外と多いですね。

今後予想されることとしては、金融が緩んでいる時に購入した築年数の経った物件、違反物件などです。
いつまでも金融機関が同じ基準で融資してくれることはありません。
今までだったら３０年のローンを組んでくれたのに、５年経ったので次の購入者には２５年のローンを組んでくれるかと言うと必ずしもそうではありません。
その時の景気や金融情勢によっては、グンと短いローンしか組めないかも知れません。

そうなると、売値を下げるかどうかの判断にも影響するし、１棟の収益マンションも車庫転（１階の車庫で建築確認を下ろしてから、店舗にして収益を上げるような行為）も金融が緩いと大目に見てくれていたりするのですが、一転、融資審査が厳しくなると違反物件だからダメとか、且つては検査済証が無いとダメっていう時期もありました。

銀行さんの基準ってコロッと変わるってことを知っとかないと、怖いものです。

〈おんぶに抱っこの怖さ〉

投資用物件にフラット３５を利用するのは駄目だと皆さんご存じです。
でも、セミナー商法の講師や良くない不動産業者は、バレなければOKですから、金利も固定で安心とかいうアドバイスに乗ってしまう人も多い。

今、不正使用が見つかってローンの一括返済を求められる案件が続出しているという。

この場合は、住宅金融支援機構が取り扱いですが、もし一般の銀行や信金などが不動産業者とタッグを組んで、投資用不動産を進めてきたら怖い話になります。
「かぼちゃの馬車」はシェアハウスですが、通常の一棟売マンションの世界でも悪質なタッグマッチで一般投資家をはめに行っていた話はありました。

その多くは、区分マンションの投資で成功体験を味わった人も多かったようです。
そして『今度は本格的な一棟マンションを買いましょう~！』ってね。

被害者は大阪や東京の現物を見ないで購入するような地方の投資家、公務員や教師、毎日「先生」って呼ばれているお医者さんなどが多いと言われています。
ローン付が簡単な信用のある人達ですが、満額ローン＋管理もお任せのおんぶに抱っこです。

銀行もオーバーローンって分かっていても、全然OKで進めます。

結果、訴状もおきていますが、大変な労力以外に時間も費用も必要です。

相手は時間が掛かることを知っている、本当にワル（悪）です。
ローン？　自己責任です。
こんなの自業自得で割り切れませんよね、でも自己責任です。

付き合う人を間違えましたね、

★不動営業に関する記事

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不動産ナマ知識／初心者向け怖い話①入居状況の嘘

購入者がエンドユーザー（いわゆる、素人さん）の場合、多少の取引経験があったとしても、プロの不動産業者が圧倒的優位の立場にあります。

東京地裁や東京高裁の判決では、専門的知識の乏しいエンドユーザーに対して、投資用マンションを販売した担当者の責任とする判例があります。

しかしながら、購入者にも落ち度があるとして４割の過失相殺（※）も認められていたりするので、全面的に消費者が保護されるわけではありません。

※過失相殺：被害者の側にも過失があれば，それを考慮して賠償額を減らすこと。

最低限の知識は持つべきなのですが、不動産取引の世界は奥が深くていろいろな罠が潜んでいます。

これから触りの部分だけでもお話しましょう。

〈収支計算や収入の話〉

収益用不動産の収入は家賃・共益費・水道代・駐車場代・自販機収入・携帯電話会社のアンテナ設置料など、住居以外なら消費税も一旦売上として計上します。
収入の多い物件と、それより低い収入しかない物件だと、多い方がイイに決まってます。
では支出としては浄化槽やエレベーターのメンテナンスなどの建物管理費・管理費・固定資産税・修繕費やリフォーム代・入居者の募集費用・仲介手数料・共用部分の水道代や電気代などがあります。
また、大きいのは借入金の返済です。
「利息」は経費で落とせますが、元金は単なる返済です。

これで収支を計算して、どれだけ手元に残るのか計算します。

他に経理上の経費としては、減価償却費がありますが、実際の支出はありませんので「過大評価」する営業担当者もいますが年々減少しることをお忘れなく。。

東京地裁令和４年の判例では、営業担当者が上記のような固定資産税などの経費を考慮せずに、収支計算をしていかにも儲かるように説明をしたそうです。

その上悪質なのは、購入後に買主が困ることを見通していて、近い将来に損切りして売却することを想定していたようです。
実はこの手口は昔からよくあるやり方で、不動産投資に興味のある素人さんは売主や仲介業者がどのような人物なのか見極めないとどんでもないことになります。

また別の怖い話として、レントロール（いわゆる家賃表ことです）に書いてある賃借人が実は空室だったり、記載されている賃料が相場より相当高い金額だったり、高収入と思わせて購入後に嵌められたなんてことも実際にあった話です。

こういう場合、架空の賃借人は売買契約後に退去届が出て、決済前後には退去します。

あのスルガ銀行以外の金融機関でも不動産業者とグルになって融資用にレントロールの改ざんをしていたという話を耳にしたことがあります。

圧しの強い営業マンに掛かると、相手のペースで話が進んでしまいます。

分からない事や疑問点はチャンと聞いて、どのような答えが返ってくるか見定める。

収益用の不動産は何処から見ても１００％リスクのないというものはありませんが、許せる程度ってありますので、そこを理解するのが不動産投資の肝心なポイントです。

次回は「築年数」「違反物件」のお話です。

★不動営業に関する記事

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不動産ナマ知識／入口と出口

３０年間ほど収益用不動産の仲介をしてますが、これまでもこのような時期が何回かありましたけど、比べてみても今回の不動産投資ブームは結構長期間続いています。
金利が上昇傾向になると不動産市場は売りの傾向が強まり、価格は低下して利回りは高くなる、でもその時は銀行も慎重な姿勢で借入は今までのようにはいかない、大雑把に言えばその逆の流れが来て、またその繰り返しです。

稀に見る低金利と金融緩和の時代でしたから、購入するには最適な時代でしたけど、そろそろブームが終焉してしまうと感じている人も多いはずです。
実はコロナ前にその兆しがあったのですが、コロナで更なる金融緩和と支援金策があったので、幸い不動産投資の人気は衰えることなく推移することが出来ました。

『出口戦略』って一般には、売却することを指します。
不動産って購入（入口）は意外と簡単で楽しいのですが、所有している期間はいろいろな問題に遭遇しますが、窓口になってくれる不動産業者が一仮対応してくれると問題は解決します。そのことによって不動産運用の知識を習得できれば大変有意義な経験です。
反対に売却（出口）は難しくて悩ましいものです。

自分の所有物件は、他の物件より優れているように思う人が多いし、少しでも高く売りたいと思うのは人情ですから、世上の動きを横目で見ながらの思い切りが難しいですね。
それに買いたい人がいない限り売却は出来ません。

通常ですと、一棟売物件だと数か月は掛かりますし、区分所有のマンションだと売値が相場からかけ離れていない限り１ヶ月は必要でしょう。
タイミングよく高値で売ることが出来るとキャピタルゲイン（売却益）を得ることが出来て、これまでのインカムゲイン（賃料収入）を合算させて不動産投資は完結して、投資の成果が数字で把握できます。・・・（収益還元法の考え方です。）

売却益が出ると譲渡所得の税金を払う為、出来れば長期譲渡（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税率は、５年以下の場合よりも税率が低い）が望ましいですね。
また、築年数の経った物件は次の買主にとっては、借入のハードルが高まりますし、修繕や改装の資金のことも考えないといけないので、どうしても利回りはそれなりのものが欲しいですね。
また金利が上昇局面になると、一層、買主の期待利回りは高くなります。
その時は銀行も融資に慎重になり、今のように誰にでもローンを組んでくれる訳はありません。
この見極めはプロでも素人でも同じで、絶妙のタイミングで売り抜けることはなかなか難しいものです。