マイホーム購入でも収益用不動産でも、物件価格とは別に諸経費と称する費用が必要です。
収益用不動産・事業用不動産は自宅とは違った経費もありますし、税務上の処理についての知識も若干必要です。

一口に諸経費と呼ばれますが、何が諸経費と言えるのかは些か曖昧な部分があります。

大雑把に物件価格の１０％弱なんていう人もいれば、物件購入時の手付金を契約時の諸経費に入れている不動産会社もあるそうです。

ここでは物件価格以外に最低限必要な費用全体とします。

１．仲介手数料・・・多分、諸費用の中で一番大きな金額になっている。

２．司法書士報酬・・・所有権移転、抵当権設定などの登記費用。

３．固定資産税等精算金・・・日割り精算することが多いが、税務上は資産計上します。

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４．家賃等の精算金・・・賃借人付の物件だと、決済日を基準に日割り精算します。

５．管理費用の精算金・・・管理業者を引き継ぐ場合は、決済日を基準に精算します。

６．火災保険料・・・建物に対する損害保険加入費用。

７．印紙税・・・物件価格に応じて契約書に印紙を貼る。また、固定資産税精算金・家賃等の精算金の　　　　金銭受領時にも印紙が必要です。金融機関との金銭消費貸借契約書（ローン契約書）にも印紙貼ります。

８．登録免許税・・・所有権保存・移転・抵当権設定を司法書士さんが手続きを行う際に、印紙や現金で納付する。

９．不動産取得税・・・物件を取得してから数ヵ月後に支払います。

１～９までは不動産取引の際、仲介業者が介在している場合はその担当者が、売主から直接購入する場合は、売主からそれぞれの内容と金額を買主に説明します。

その他、購入目的によっては、贈与税や相続税、譲渡所得税の税額が物件購入によってどう変化するのか気になりますが、勿論、購入前に試算しておられるわけであっても、その後の諸状況の変化にともなって机上の計算通りには行かないのですが、不動産業者としてのサポートは必要だと思われますので、今後の管理運用方法についても説明が要りますね！

※税金の試算については、不動産業者は専門外です。細かな部分については、税理士さんや税務署に相談しないといけません。

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不動産投資や賃貸経営されていると、この季節は去年一年間の不動産所得の計算と申告で気ぜわしいと思います。

不動産所得（＝不動産収入－必要経費）

が２０万円超だと申告する必要がありますので、通常ですと年間２０万円（月当り１．５万円）を超えることは全然珍しいことでもありません。
サラリーマンの方が不動産投資をして確定申告手続きを経験すると、所謂、納税意識が高まることは間違いありません。

「税金ってこういうことで増えたり、減ったりするんだ」と実感できることは凄く有益なことだと思います。

私がサラリーマンしていた頃には、投資用マンションを購入するときの借入利息は今と違って土地・建物の両方の利息が経費扱いでした。また、減価償却も今とは違って初期の金額が多い定率法が適用できたのですが、その後の税制改正でマンション投資は窮屈なものになっています。

これって簡単には節税させないぞってことでしょうかね。

でも、こういう風に税制が変わったりすることも、どっぷりサラリーマンしていると実感できないものですから、世の中の変化を体感できる不動産投資はそういう意味でも良いことじゃないでしょうか。

不動産所得の特徴としては、【損益通算】【減価償却費】【支払い利息】の３つではないかと思います。

【損益通算】

不動産所得は１０種類ある所得（注１）の内、損益通算が出来る４種類のひとつです。

・不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得→（ふじさんじょう）と覚えましょう！

この４つの所得は、赤字であれば他の所得の黒字と相殺できるものです。
但し、税法上のルールはありますが･･･

（注１）所得の区分／大まかな内容

【減価償却費】

建物は時間･年月が経つとその価値が減価しますので、減価償却資産として決められた期間で割った分を必要経費として認められています。
実際の現金が支出されないので、数字上の経費として節税に寄与するものと考えられます。
ただ、徐々に節税効果は薄れていくので、節税に大きく貢献するのは購入後しばらくの間です。
土地はその対象ではありません。

【支払利息】

不動産投資をする為に、借入をしてローンの返済をすることになりますが、利息部分は必要経費ですが、元本は経費ではありません。
元利均等払いだと当初は利息の占める割合が高いのですが、徐々に元本が追い着いてきてしまいますので、必要経費が減少して節税効果が薄れてくることも知っておきましょう。

投資用のマンションを購入する際、その後の確定申告まで営業マンが面倒をみてくれるという風潮があるようです。
収入から経費を多く引いた方が不動産所得は少なくなりますので、一見すると不動産投資で節税出来たかのような錯覚を覚える方もいるみたいですが、それは多分間違いです。

確定申告とは別に、キャッシュフローベースで一年間で手元に幾ら残ったのかを知るべきです。

単に赤字を作るために不動産投資をしていることのないように、お気をつけてください！

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負債総額１０５３億円、被害者３万人、昨年秋に破産した「ケフィア事業振興会」（東京都）。
商品の多くが身近に感じる農産品で安心感があったからだそうです。

被害者の８割が６０歳以上です。

最初から老後の蓄えを狙っていたのでしょう。

最初は数万円くらいで始めて、信用して続けていくうちに徐々に高額なコースに入り込んでいく営業スタイルだったそうです。
そういえば昔、空いてる店舗や事務所に年寄りを集めて、面白おかしく手軽な商品を紹介しつつ、無料でパンや日用品をプレゼントして、結果として高額な羽毛布団やマッサージチェアーを販売する商法がありましたが、その変形したものでしょうか？

元本保証の高利回り（８～１０％）ですから、話として美味しい投資ですが、今までも同じような詐欺商法は何度も世間を騒がしてきましたが、この会社もベースは同じです。

証券会社なんかも昔は、バブル崩壊した時に株式市場が暴落して、大口の投資家や暴力団にだけ損失補てんしていた時代もあったのですが、今はどうなんでしょうかね？

不動産投資で言えば、「利回り保証」「満室保証」って言うのが近い感じかも知れません。

利回りを保証する場合でも、何十年も保証してくれる訳はありませんが、それでも数年間は通常家賃の８割位での「家賃保証」はあり得ます。

最悪なのは、２～３年経って今までの１０万円で家賃保証してくれていた条件を、「これからは７万円でお願いします」とか、「家賃保証自体を取り止めますので…」と家主さんに通告するケースです。←でも、よくあるケースです。

例えば、マンションを建てた会社が当初数年間は、仮に赤字でも決まった家賃を支払ってくれるのですが、それは建築工事費で儲けた分を支払っているだけのことで、反対に考えれば建築費に数年間の家賃が上乗せされていただけかも知れません。

必要以上に人を疑るのは嫌なのですが、性善説を持ち続けて生きてこられた方は、そういう“からくり”に騙されやすいので気をつけください。

知識の無い人に親切に擦り寄ってくる営業マン、相手の立場を全く考えない営業マン、成績優秀でもそういう人には絶対になりたくないものです。

ちなみに日本の特殊詐欺の被害件数は、５年前に比べて２３％も増えています。
※特殊詐欺＝オレオレ詐欺、架空請求詐欺、還付金詐欺など・・・

世の中には本当に悪いやつがいるものですが、あなたには”いい相談相手”がいますか？

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中国の大型連休「春節」がスタートして、日本にも中国からの観光客が押し寄せてきます。
大阪は特に、外国人客に受けがよく、観光地の京都や奈良にもアクセスが便利ですし、高級な食べ物でもなくても美味しいものも沢山ありますので人気があります。

国としては、昨年の６月に民泊新法が施行して違法な民泊を排除しようとしています。

観光庁が２月１日に発表したところによると、民泊仲介サイトに掲載（２０１８年９月末現在）されていた４万１６０４件の物件の内、約１６％に違法や違法の疑いがあったという。

１棟マンションだと比較的分かりやすいと思いますが、区分所有権の分譲マンションだと一つ一つ調査するにも手間隙が半端じゃないので大変です。

区分所有者にするとその手の業者から声が掛かったりして話を聞くと「賃貸に出して住居にするより儲かる」って思うでしょうし、物件とは縁遠い所に暮らしていると、罪悪感も感じなさそうですけど、見つかると罰金は結構きついってことも知っておいた方がイイと思いますよ。

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本屋さんに行くと「不動産投資」なんていうコーナーがあって、その近くには宅建試験やＦＰのコーナーもあったりして身近に資金の運用について考えている人が多いことが分かります。

どんな「投資」であっても、多少のリスクを取ってリターンを得るというものです。
「不動産投資」だけが絶対儲かるなんてことはあり得ません。

ただ、多くの富裕層は多数の不動産に投資しているし、税金対策として節税に成功した人、よい時期に購入しその後に売却益で儲けた人も沢山居られます。

その反面、親の残した不動産はあっても相続税を納付するのに現金を作るのに苦労した人、税金対策に一生懸命になり過ぎて脱税紛いの行動に走った人や、営業マンの口車に乗って複数の投資用マンションを購入したけれど、その営業マンが退職したとたんに入居者募集やリフォームや管理作業をどうしていいのか分からず、呆然自虐になって空き家のままでローンの返済だけをし続けている人もいます。

色々な要因はありますが、ここではひとつの例として「フルローン」の問題を取り上げたいと思います。営業マンに勧められて「投資用マンション」を購入する人の多くは、自分で金融機関と交渉してローン付けをしていません。

その「投資用マンション」にセットされたローン会社の商品として、ここ数年であれば物件価格の満額かそれに近い金額の借入金をして購入しているケースが多いのです。

自己資金は無かったのか、まだ少なかった状態だったかもしれませんね。

購入当初は、初めに教えられた通りの収入と返済がスタートしてヤレヤレって感じですが、入居者が退去し、また次の入居者を確保する前に、リフォーム工事や入居者募集を予めセットされた不動産業者に頼むことになります。

買主＝家主さんは何もしなくてもお金さえ支払えばＯＫという訳です。
問題はありません、但し、支払う金額が法外な額でなければ・・・

世の中には悪意を持ちつつ、人を疑うことをしない良心の塊みたいな人を陥れる輩（やから）がいるものです。

「フルローン」の借入をしていて、上記のように支払う金額が法外な金額の業者に引っかかると、手持資金に相当余裕がない場合は資金がショートする場合もあります。

特に通常の場合、給湯器やキッチン周りなどの水周りと呼ばれる設備が１０数年経つと、修繕や交換に金額が嵩むものですし、その手当てをしないと次の入居者募集に支障がありますので、家主さんとしてはやらざるを得ません。

事の起こりは目いっぱいの借入「フルローン」で「投資用マンション」を買ったことから始まっていると考えます。（←にも要因はありますが・・・）

最初は目いっぱいの融資で「投資用マンション」を買ったとしても、その後に余裕資金が出来たときには手元に残すか、融資を受けた借入金の一部返済に回すとかして収支のバランスを見直すことが大事かと考えます。

“ぼったくり業者”と縁を切るのは、信頼できる管理業者を見つけてからです。

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知り合いからの相談でした。
娘さんが一人暮らしをしたいということで、テレビＣＭでお馴染みの賃貸業者へ部屋探しを相談に・・・そこでトラブルが発生。

娘さんは希望の条件３つを営業マンに伝えて、後日実際の部屋を数件案内されたそうです。
入社して間もない感じの営業マンは、愛想もよく親切に部屋を案内してくれて、娘さんもテンションが揚がってしまい、トントン拍子に契約の運びに入ります。

あっと言う間に重要事項と賃貸契約等の署名・捺印、そして入金を済ませてしまいます。

でも、よく考えてみると、営業マンに一番最初に伝えていた希望条件３つの内の１つしか満たしていないことに気がつきます。

娘さんは早速、担当の営業マンに連絡をしてお店に訪問しますが、あんなに愛想の良くて親切だった営業マンは、別人に変わってしまい「契約は成立しているので、お金は返せない」と強い口調で言われて怖かったそうです。

確かに、正式な賃貸者契約を結んでいる場合、契約のキャンセルは解約手続きしかありません。
入居前であっても１ヶ月分の賃料を支払ったりして、入居してもいないのに退去手続きを行う必要があります。

その場のムードに呑まれてしまい肝心なことを忘れて契約してしまった娘さんの落ち度は免れません。

次に、入社間もない営業マンには顧客の気持ちよりも、目の前にある自分の成果を上げることしか考えていなかったと容易に想像できます。

こういう営業マンに出会わせたことは不幸なことですが、必ず親切な人が接客してくれるという保証はありません。

娘さんの方にも、人を見る目が必要でしたが、社会経験の乏しい娘さんには、ご両親のサポートが必要だったと思われます。
私の知り合いの方の娘さんが部屋を探すときは、お父さんの知っている安心出来る賃貸業者に依頼して部屋を探されました。

ＳＮＳ全盛で生身の人間を通しての商取引に疎い人が増えている昨今、この手のトラブルは業界を問わず増えていくことでしょう。

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かつての不動産仲介業務は大手不動産会社の参入する世界ではなくて、中小零細の不動産会社が受け持っていた世界でした。
銀行の子会社である不動産会社でも、大きな物件なら兎も角、細かい住宅や小振りの事業用物件などには見向きもしなかったものです。
ところが今やそんな時代があったことを知っている人さえ少なくなっているのが実情です。
実績ベースでは所謂大手不動産会社の占める割合は非常に高く、特に中古住宅や中古マンションにおいては、圧倒的な比率で仲介市場に存在しています。

事業用不動産仲介の世界でも銀行系を中心に大手不動産会社の占める割合は大きいとされていますが、物件の囲い込みを疑われるような仲介手数料の「両手」（売主と買主の両方から仲介手数料を取ること）とか「両直」と言われているやり方が横行している。

それを調査したサイトでは、Ｍ不動産　５７．５３％、Ｓ不動産販売６２．７５％、Ｋ不動産６１．５３％など概ね６割が「両手」・「両直」取引だとか。
意識して売り情報を他社に出さずに、社内で処理する、または担当者のみで買主を見つけることに邁進している様子が想像できます。

勿論、「両手」「両直」は宅建業法等に違反しているものではありません。
不動産仲介会社に売却を依頼する際に、専任媒介を結んだ場合、仲介会社は「レインズ」と呼ばれる業者専用のサイトに登録をしなくてはなりませんが、
他社からの情報提供を求められても「商談中」だとか、「資料作成中」などという理由で、資料を開示しない場合や、そもそもレインズに登録しないなどのケースもあるようです。

こういう物件を隠すことは、媒介契約に違反しています。
売主の物件を「両手」「両直」をすれば仲介業者の収入が２倍に増えるという勝手な都合で、物件そのものを仲介市場から抹殺することになるからです。
その上悪質なケースは、少し時間が経ってから売主に物件価格を下げる提案をして、「両手」「両直」のしやすいように誘導することです。
大手不動産会社の担当者がそういうのなら、止むを得ないと考える人は多いと思います。
でもこれには、まだ続きがあります。
その仲介業者が「両手」「両直」で取引をした後、その物件を購入した新たな所有者に転売をすることにして、２回目の「両手」「両直」を実行する訳です。
不動産業界では、これを「往復ビンタ」を呼びます。

【実例】 私の叔母さんが高齢になって、戸建住宅よりマンションに住みたいというので、新聞の折り込みチラシで見つけた近鉄奈良線の中古マンションを買いたいという電話がありました。調べてみると、その物件はレインズ登録されている物件だったので、Ｋ不動産に連絡しました。 担当者は、「その物件はもう決まりました」というので、叔母さんにその旨を伝えたのですが。その後、叔母さんは直接Ｋ不動産に電話をしたら、車で迎えに来てその中古マンションを内覧させてくれた。契約も出来ると・・・ 　叔母さんはＫ不動産とは話したくないと言って、揉めましたねぇ～

事業用不動産の世界でも同じようなことは多々ありますし、ここ数年収益用不動産の融資が緩んでいたこともあり、物件も値上がり傾向でしたので、転売業者さんの活躍の場が広がっていました。
そう、スルガ銀行の「三為契約」や「四為契約」で収益マンションが転がって取引されていたのも、「両手」「両直」でしか仲介しないスルガ銀行と仲のいい不動産会社が居たから出来た技です。

仲介物件の「囲い込み」をしてまで、「両手」「両直」に拘るかどうかは、会社の大きさの問題ではありませんが、少なくとも大手の信用力を使って売主を騙すような営業手法は止めて頂きたい。
勿論、中小零細の仲介会社であれば信用を取り戻すことは不可能だと思って、売主・買主の立場になって最大限の営業活動をすることは当然のことだと思いますが・・・

不動産マメ知識コーナー／【「両手」と「片手」】

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２０２０年東京五輪招致に絡む不正送金疑惑に関し、竹田恒和・日本オリンピック委員会（ＪＯＣ）会長は「疑うべき事情はない」と疑惑を全面否定しました。

この問題はシンガポールのコンサルタント会社に支払った２億３０００万円が相場よりかなり高いとされて”賄賂”じゃないのかと疑われているのですが、そもそも「コンサルティング」っていう曖昧な仕事は何なのか？

「コンサルティング 」とは、企業や行政の問題に対して解決策を示し、その推進を補助する行為・業務のことです。
具体的に何をするのかは本当のところ決まっていませんので、その報酬自体がその都度決まることになります。

※いわゆるコンサルティング会社とかは、する内容が決まっているので規定に法って報酬を得ますが・・・日産のゴーンさんの事件でも、高額な”コンサル料”の問題があるみたいですね。

不動産業界でも”コンサル料”はありますよ。

例えば、借地権の売買とかの仲介をする場合に、例えば総額１００万円だとして仲介手数料は正規で計算しても５万円（２００万円以下は５％）です。両直で仲介して１０万円です。
こういう案件ほど難しいもので、不動産業者も経費倒れというか手間賃商売となりますので、仲介手数料とは別に”コンサル料”をお願いすることもあります。

このように仲介手数料とは別の報酬を要求するときに”コンサル料”という名称で領収書を切ることがあります。

これを悪意を持って法外な報酬を要求するとか、経費を膨らませて所得を抑える脱税に近いようなことにも”コンサル料”を利用する輩もいます。

税務署に睨まれないためには、「コンサルティング」の内容を文書で、依頼主と報酬を約定しておくことは最低限必要です。

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全国の税務署で住宅ローン減税制度（注）の適用を間違って２０１３～２０１６年の３年間で焼く１万４５００人に余分に税額控除していたという。

順次、修正申告を求めていくらしいけれども、大変な作業量ですよ。

（注）住宅ローン減税は、毎年末のローン残高の１％を所得税から控除する制度で、確定申告が必要です。一般住宅では最大４０００万円（その１％の４００万円を）、１０年間にわたって控除を受けることが出来る、比較的シンプルな制度です。

消費税増税対策として、住宅ローン減税の期間を３年間延長する案が持ち上がっているらしい。
建物価格の２％を３年間掛けて所得税から控除する案です。

他にも消費税対策のプランは沢山あって、キャッシュレス決済での「ポイント還元」、マイナンバーカード利用者の買い物時の「ポイント加算」、「プレミアム付き商品券」などです。他にも食料品などの消費税率を８％に据え置く「軽減税率」導入は、外食は１０％の税率で、持ち帰れば８％になるなど制度は複雑です。

「税金」制度はもっとシンプルにしないと、結局何がなんだか分からなくなってまた混乱するんじゃないでしょうか！

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どこの業界でも特有の用語とか言葉とかがありますが、不動産取引においても業界用語があります。

一般の方が不動産取引の場面で、その用語を理解していないことがあってもおかしくないのですが、おそらく一々質問することの方が稀だと思います。

例えば、収益物件の「関西方式」とか「東京方式」とかいう言い方があります。（注１）
買主さんが何戸も投資用マンションを所有しているので、当然理解しているだろうと思って商談を進めて、いざ契約前の重要事項説明の段になって、「それって何ですか？」っていうこともあったりします。

(注１)参考HP【売買取引の習慣、大阪と東京の違い】　　

例えば、区分所有マンションの１戸当りの面積表示には、パンフレットに書かれている「壁芯」面積は、登記簿記載の専有面積「内法（うちのり）」とか「内寸」と比べて小さくなります。
”壁の内側”で測るのと、”壁の中心”で測るのとでは分厚さの分だけ部屋の広さが違ってくるからです。 接している「道路」は不動産にとって非常に重要です。(注２)

(注２)参考HP【『道路』について】

建築基準法では、建築物の敷地は道路に２ｍ以上接していなければならないとされています。そして、その道路は原則として幅が「４ｍ以上」あることが必要だとされています。
ただ、現実には４ｍ未満の道路がいっぱいありますので、そのような道路を「みなし道路」＝建築基準法４２条第２項の条文名をとって「２項道路」と呼んでいます。
もしこのような道路に接している物件を購入したり、所有していれば、将来建物が老朽化したり売却する際には、道路中心線から２ｍ以内には建築できないと言う制限（セットバック）があることを知っておかなければなりませんね。

「旗竿物件」とは、例えば“４ｍ以上の道路に２ｍの細い道路の先に広い敷地がある”ような土地（袋地）のことで、建物があればその全体のこととなります。

形が竿の付いた旗に似ているので旗竿物件を呼びます。

よく似た物件に、「囲繞地（いにょうち）」というのがあります。
全く道路に接していない土地の所有者は、通行目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他人の土地に道路を作ることが出来るとされていて、その権利を「囲繞地（いにょうち）通行権」といいます。 その権利は「囲繞地（いにょうち）」のなかで最も支障が少ない部分で、必要最小限の範囲に限られます。（通行料を支払う義務がありますが。）

「囲繞地（いにょうち）通行権」は、ほとんどの場合、既存の通路の幅を認めるためのもので、必ずしも２ｍの幅員を認めるためのものではありません。
「旗竿物件」の２ｍ幅員とは似ているようでも違うものです。

このようにちょっとしたことのようでも、結構複雑なことがあります。
不動産業者は日常的に色々な物件を見聞きしていますので、全てを知っているわけではありませんが、知る術を知っていたり、解決方法を探り出したり出来ることも多いので、判らないことや知らないことはドンドン聞いてみる必要があると思います。

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