先回の「不動産人/表面利回りと収益還元利回り」の話に出てきた係数の続きですが、”不動産人”のタグに入れましたが、この資料は以前に使ってたＦＰのライフプランニングの教科書から引っ張り出しております。不動産投資を考える方法として、収益還元法や現在割引率･･･またこういった係数が使われることがあることを知っておきましょう。
終身雇用や年功序列のシステムが徐々に崩れてきて、長寿社会をライフプランニングする将来予測が難しくなっています。
でも、机上でプランを立てなくても、少なくとも頭の中で漠然とした将来のイメージは誰しも持っているものです。
より具体的にするためには「６つの係数」が便利です。
私はＦＰの受験からもう何年も経ちましたし、日常的には使うことが殆んど無い「６つの係数」ですが、いまでも気になるのは何故でしょうか。
| ｉ＝利率
ｎ＝期間 Ｐ＝現在値 Ｓ＝将来値 Ｒ＝ｎ期間継続して支払う（受け取る）額 |
ライフプランニングを勉強しているときに「６つの係数」を使って色んなケーススタディをやってみたことが面白かったからだと思います。
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【終価係数】
現在の額から将来の額を求める時に使用する係数、例えば複利計算など身近に使える係数。
| Ｓ＝Ｐ（１＋ｉ）n |
■１００万円を年利３％で複利運用すると１０年後は幾らになるか？
1,000,000円×（１＋0.03）10＝1,344,000円
1,344,000円÷1,000,000円＝1.344・・・終価係数
早見表があるので、複利４％で10年間運用すると1.48の終価係数、複利５％で10年間だと1.629の終価係数を掛けるとすぐに幾らになるのか分るのでとっても便利です。
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【現価係数】
“終価係数”とは逆に、将来の額から現在の額を求める時に使用する係数。
| Ｐ＝Ｓ［１／（１＋ｉ）n］ |
■ 10年後に100万円にしたい場合、年利３％で1年複利運用するとして手持ちは幾ら必要か？ 1,000,000円×［１÷（１＋0.03）10］＝744,110円
744,110円÷1,000,000円＝0.7441・・・現価係数
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【減債基金係数】
将来目標とする額を貯めるために必要な毎年の積立額を求めるときに使用する係数。
| Ｒ＝S［i／(1＋i)n-1］ |
■10年後に100万円を貯めたい。年利３％複利として、毎年幾ら積み立てればいいか？
1,000,000円×0.03／［（１＋0.03）10］－１＝87,230円
0.03／（１＋0.03）１０－１＝0.08723・・・減債基金係数
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【資本回収係数】
借入金から年間返済額を求めたり、現在の資金額を運用しつつ一定期間で資金を取り崩すときに使用する係数。
| Ｒ＝Ｐ［ｉ／(１＋ｉ)ｎ-１］ |
■ 100万円を年利５％で借りて20年間で返済する場合、毎年の返済額は幾らか？
1,000,000円×{0.05／［（１＋0.05）20－１］＋0.05}＝80,240円
0.05／［（１＋0.05）20－１］＋0.05＝0.080240・・・資本回収係数
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【年金終価係数】
毎年の積立額から将来の元利合計を求めるときに使用する係数。
| Ｓ＝Ｒ［（１＋ｉ）n-１／ｉ］ |
■ 毎年50万円を年利３％で10年間積み立てたら、10年後には幾らになるのか？
500,000円×［（１＋0.03）10－１］／0.03＝5,732,000円
［（１＋0.03）10－１］／0.03＝11.464・・・年金終価係数
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【年金現価係数】
目標とする年金額を受け取るために必要な年金原資を知るときに使用する係数。
| P＝R[(1＋i)ｎ－1／i(1+i)n] |
■ 毎年６０万円ずつ年金を１０年間受け取りたい場合、年利３％で複利運用するとして今幾ら預ければいいのか？
600,000円×［（１＋0.03）10－１］/［0.03×（１＋0.03）10］＝5,118,000円
［（１＋0.03）10－１］/［0.03×（１＋0.03）10］＝8.530・・・年金現価係数
※出所＆参考資料：ライフプランニング・リタイアメントプランニング（日本ＦＰ協会）
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