不動産人/総合的な判断

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総合的な判断の話です。

いろいろ物件をご紹介しても最終的に、『「年まわり」が悪いので、今年は買わない』とか、『占いで見てもらったら、あなたにとってこの物件は方角が悪いと言われたので・・・』という言う理由で断る人は最近殆どいなくなりました。

事業用不動産の場合、やはり大きな比重を占めるのは「融資金額」の場合が圧倒的です。
去年とか一昨年あたりは、フルローンとかで丸ごと融資を受けることが出来て物件購入できるケースが多々ありました。

融資の基準も緩かったんでしょうね!
昨日も電話で、某金融機関の次長さんが嘆いておられましたが、今年の場合は厳しくなったと言うより、物件の方が融資基準に填まっていないという感じでしょうか。
大阪市内でも、新築マンションの利回りは5%位まで低下していて、手持ちの現金を1~2割入れても調達金利が1%位でないとソロバン的には合わないじゃないでしょうか。
でも、物件は売れていきます。

利回りの低い物件は、新しくてしっかりしている物件が多いのですが、購入できるのは節税目的の場合が多いと思います。
富裕層となると都市銀行や信託銀行あたりとお取引があるお客さんがメインになると思いますが、知り合いの売主さん(=不動産業者)に取引の内容を聞くことがありますが、銀行さんに“お任せ定食“っていう感じのケースが多々あるそうです。

私も、そういえば今も忘れられないケースがありました。
所有物件が道路拡幅のために収容(=立退き)されることになって、買換えをしようと2億円位の売り土地を探していた兄弟で会社経営されている買主さんがおられました。

買主さんの会社には何社かの不動産業者が出入りしていましたが、私も適当な物件を何件かご紹介した中で「これがいいかなつて思ってます・・・」と弟さんに言われた物件が見つかりました。
その後お兄さんと相談したのでしょう、「某銀行のご紹介された物件に決まってしまった」との返事があり、それはそれで仕方ないことです。
で、参考までにどんな物件か教えてもらったのですが、申し訳ないのですが「えっ!」と言っちゃいました。
間口が2m位で奥行きの長い、お隣の方でないと利用価値がないとしか考えられない物件だったからです。
弟さんも何故この物件にしたのか分からないということでしたが、お話によるとお兄さんが「取引銀行のご紹介だからこれでいい」と最終的に判断されたとのことでした。
おそらく、兄弟間で論争があったと感じました。

良し悪しは、全体を見て判断するものです。
最終的にそれで良かったのか、そうでなかったのかは、その後何年も掛かってしか分かりません。

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