先週の土曜日、９月８日に久しぶりに一心寺門前浪曲寄席に行ってきました。

相変らず、６２歳の私が若い方の部類にいるのかと思っておりましたら、２０代の女性がチラホラと、それに多分５０歳前後と思われるご夫婦も・・・

京山幸枝若さんの弟子で、「京山若菜」サンが初舞台だということが関係しているようでした。

今までも何回かまだ場数を踏んでいない若手の浪曲師さんの口演を見ていますので、恐らく時間が長く感じられるだろうなって覚悟しつつ、間違えないようにという緊張感を持ちながら、始まるのを待っておりました。

そして、いよいよご本人の登場です。
初めに軽くご挨拶があり、「安珍清姫」という演題で浪曲が始まりました。
伴奏は一風亭初月さんです。
目と閉じて、聞き入っておりますと、思いの外（笑）凄く上手でしたね！
終わると、初口演の為の拍手と、本当に上手だという拍手が重なって大きな歓声が上がっておりました。

浪曲師の世界は女性の地位も男性と同じです。

年配の女性浪曲師の方は、京山小圓嬢サン、天中軒 雲月サンなど本当に上手です。

戦後、落語、講談、浪花節(浪曲)と並び称された三大演芸のうち、浪曲は急速に人気が衰えたのですが、数は少なくなってもこの芸を守って来られたのは、今はベテランとなった女性浪曲師のお陰ではないかと思っています。

また、数少ない若手の中にも菊池まどかサンなど上手な有望株が居ますので、若い人にも浪曲を聞いてみて欲しいと思っています。テレビで見たことがあるのですが、東京でもそのような若手の浪曲師が出てきているみたいですのでこの先も楽しみにしております。

浪曲師紹介

世の中、目に見える問題より、目には見えない問題の方が厄介なものです。

今日は朝から市役所で、建売用地として紹介している売り土地の「道路」調査に行ってきました。
不動産にとってどのような「道路」に接しているのかは、殆ど“命”です。

「道路」に接していないと利用価値がグンと下がりますし、反対に広い「道路」に接していると利用価値は上がりますので、金額的にもその差は大きなものとなります。

今回の建売用地に向いていると思われる２７０坪の土地は、一見した所では建売住宅が幾つか建てるような開発できるかどうか心配なので、接道状況を役所で調べようと思ったわけです。

「道路」台帳を見ても当該物件の場所が特定できないくらい、分かり難いものでしたが、市役所の担当者の方に見てもらうと大体この辺りだと教えてもらうことが出来ました。

そして、この物件の接道状況が凄く悪いことが判りました。

その上、敷地内には目視では判らない市道が存在していることも判ったのです。
添付した画像で破線の部分が書面上で存在する「認定道路」です。

現地にはそのような「道路」はありません。（昔はあったのでしょう）
この破線は、路線の一部または全部がすでに供用廃止されているか、又は、現況が「道路」形態していないということを表しています。

通常の「道路」は、実線で表記されています。

この目に見えない「道路」はどういう意味を持っているのかというと、もしこの土地に建物を建てるとすると、この「道路」がどのように存在しているのかを市役所で「道路」明示してもらうように申請します。
その後、使用していないことが判れば、その「道路」を廃道してもらうように申請して、議会で決議してその存在を消してもらうのです。

これは手間と時間が掛かる手続きです。

それから、建売住宅などに利用するなら、開発行為に適合しているか審査してもらい、ＯＫなら建売住宅を建てる買主さんと土地の売買契約することになります。

さあ、現実問題としてそのように進むことが出来るかどうは全く判りません（笑い）

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賃貸物件をお探しの方、「家賃」とかは意味が分かりますが、「敷金・礼金・保証金」とかとなると分かり難いですよね。

また、「ハウスクリーニング代」とか「鍵の交換費用」とか「仲介手数料なし」とかなんか物件ごとにあったなかったり色々違っていて分かり難いものです。

そもそも現状では、「敷金」と「保証金」は同じだと考えて差し支えありません。
ただ、退去時に「敷金」の場合は「室内の原状回復費用」を差し引いて返金されます。
「敷金」は契約書に「敷引き」の金額かまたは何％とか書いてあるので、その金額が退去時に引かれますが、「原状回復費用」は「敷引き」に含まれているという解釈が一般的です。

「保証金」は家主に預けているお金なので、本来は退去時に全額返金されてもいいのですが、「敷金」同様に「室内の原状回復費用」相当額を差し引かれることが殆どです。

「ハウスクリーニング費用」を借主に負担させるのはどうなのかという点については、私的には「現状回復費用」内の費用だと思っていますが、現実はそうではないケースも多いですね。
かつて私が聞いたことですが、借りていた事務所などを退去する際に自ら施工業者に頼んで原状回復していた時期もあったそうで、その場合は「保証金」はそのまま返金されていたということです。

「敷金」と「保証金」はその言葉だけでは詳細は分からないので、賃貸契約書に記載された条文読んで理解することで初めて内容が分かるものです。

※賃貸契約書を読んでも分からない場合は、不動産仲介業者に質問して下さい。
知らないことは全然可笑しなことではありませんから。ひょっとしたら、その不動産業者の担当者もよく分かってないかも知れませんよ（笑）

「礼金」は入居する時に、家主さんに支払うお礼（←違和感はありますが・・・）的な意味合いがありますので、退去時に返金はされません。ということは、「礼金」のみの賃貸契約だと退去時には別途「原状回復費用」が必要となる場合があります。

「敷金・礼金・保証金」や「フリーレント」、「仲介手数料」が要らない物件もあります。

借主にとってこれほど有難い物件はないと思いますが、必ず何らかの理由はあるはずです。

例えば、入居者が長い間現れない物件、シーズンを逃した学生向けの物件、初期費用は安くして毎月の家賃を高めに設定している物件、部屋のリフォームをしないままで貸そうとしている物件、事故物件といわれる死亡・殺人などがあった物件等いろいろな理由がありますので、その当りもちゃんと理解したうえで賃貸借契約をして下さい。

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４６年ぶりとか、こんなに大きな台風が来たのは・・・

昨日は午前中は晴れていたりして、出勤できた課と思ったのですが、午後からは一機に豪雨になりました。
家の中でも建物が揺れるくらいで、とても外に出るなんて気も起こらななかったです。

こういう天候でも、銀行って休まないんでしょうね！
昔、台湾の法人に物件を購入してもらった時の契約日に、日本の都市銀行の台北支店が台風で休みだから振込みが出来ないと伝えたところ、「そんな嘘付いても、駄目！」と売主の社長さんが怒り出して、電話で確認するとほんとに休んでいたことがありました。

日本ではそんなこと無いでしょうが、国によってはあることなんだと、思い出しました。

今朝、犬の散歩に外に出てみると、大きな大木が何本も根本から風で押し上げられて倒れていました。
勿論、枝や葉っぱも散乱して公園や道路も山のように積みあがっていました。

テレビでは関空の損害の大きさを伝えていましたが、関西経済に大きな損失を与えたことは間違いありません。

今年は、自然のパワーに驚かされることばかりですが、まだまだあるかも知れません。
ご用心です！

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シェアハウスに投資した不動産投資家への融資に必要な書類が偽造・改ざんされた上で、２千億円超の不正融資が実行したスルガ銀行。

当初、不動産業者が不正の絵を描いたと言っていたのですが、第三者委員会が一連の不正は不動産会社だけでなく行員も関与していたと認定したようです。それに別の問題も・・・創業家の会長さんが関連会社に行なった融資の一部を、私的に流用していた可能性も浮上です。
その総額は十数億円規模だとか・・・スルガ銀行って大丈夫かな？

銀行といえば、社会的な信用のある組織で、我々不動産業者と比較すると、羨ましいくらいの信用力があります。

また、世の中の人々は銀行の判断で貸したり、借りたりして資金を血液のごとく廻しながら日常生活や企業活動をしているわけですよ。

こんな事件で、妙に融資が厳しくなるとか、低金利政策のあおりで地方銀行の収益が悪化しているので、低金利政策も見直そうなんてことになるとすれば、金融と不動産は“呉越同舟”の関係ですから、不動産市場もトバッチリを食らうことになりかねません。

それにしても、去年から今年にかけてスポーツ界の指導者のパワハラ、老舗製造企業の品質不正、コンプライアンスを指導する立場である各省庁の障害者雇用者数の嘘八百、宅配大手の過大請求、医科大学の女性差別入試問題・・・まっとうな人間が生きていく道はどこにあるのかと問いたい心境で御座います。

かぼちゃの馬車３

かぼちゃの馬車２

かぼちゃの馬車

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「買付証明書」と「売渡承諾書」

不動産売買の経験がある方ならお分かりだと思うのですが、買主が売主に対して物件の購入する意思を表明する「買付証明書」は法的な拘束力はないものとされています。

これは実務上、契約の前段階で必要な文書だと考えられているからです。

売主は「買付証明書」の内容（取引金額・契約時期・決裁時期・ローンの利用の有無など）を見て、売る意思を表明する場合は「売渡承諾書」を提出するのが通例です。

「買付証明書」自体には、あまり細かな内容は記載しませんので、それは「売買契約書」の中に網羅することになります。

また、売主にとってきつい指値や時期的な問題等があって売りたくない場合は、「買付証明書」を受け取らないという方法を取ります。

尚、『売ります・買います』の合意があれば契約自体は成立しているかのように思われますが、物件の詳細について「重要事項説明書」の交付がなされて、売買契約書の条文についてもより詳しい詰めをおこなって「売買契約書」を作成して、双方納得の上署名・捺印することにより売買契約は完結します。

「買付証明書」提出後に断る場合

「買付証明書」提出後に、撤回することは可能です。
ただし、「買付照明書」「売渡承諾書」の取り交わし後、実際の内容の詰めを何回にも及ぶ交渉たり、契約する具体的な準備行為がなされていて、「さあ契約日をいつにしようか」なんて段階で「やっぱり契約するの辞めときます・・・」なんてのは信義則上も許されません。

反対に、売主が「売渡承諾書」提出後に、撤回することも可能ですが、この場合はもの凄く揉めることが予想されます。（私は、この経験はありませんが・・・）

どちらかが断る場合に、売主・買主に実損がある場合、売主・買主に合理的に断る理由がないと認められる場合は、損害の賠償もあり得ますので、「買付証明書」「売渡承諾書」の提出する時は後先のことも考えて真摯に取り組むことが必要です。

【あなたにお勧めの記事】

不動産ナマ知識／事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

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昨夜のニュースに驚きました。
「ちびまる子ちゃん」の作家さくらももこサンが亡くなったからです。
まだお若いのにビックリでした。

それからもうひとつ、ながらスマホの自転車死亡事故で元女子大生（２０歳）に有罪判決が言い渡されたニュースがありました。

歩きながらや、自転車に乗りながら、自動車の運転しながら・・・スマホの事故は多発しています。

多分、スマホを持っている人の殆どが、ながらスマホの経験がありますよね？

今回の判決は、被告の女性が耳にイヤホン、右手に飲料容器をもったままハンドルを握り、左手でスマホを操作しながら電動自転車に乗っていたというサーカス紛いのアクロバット運転だったこともあって、大きな顰蹙（ひんしゅく）を買ったようです。

さくらももこサンの乳がんも、ながらスマホの事故も決して他人事ではありません。気をつけて暮らしていきましょう。

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「売買契約書」や「領収書」に印紙を貼り「消印」をしないと駄目だと決められている文書を「課税文書」と呼びます。

ちなみに、賃貸マンションを借りた時の「建物賃貸借契約書」を家主と入居者で締結しますが、これは「課税文書」ではないとされています。
不動産仲介業者が売主や買主から仲介の依頼を受ける際の、「媒介契約書」も「課税文書」にはなりません。

「領収書」は契約手付金、残金、賃貸料の受領など全て「課税文書」ですが、「敷金」や「保証金」の「領収書」は、「預り金」として「課税文書」には該当しないとされています。

また、駐車場の「賃貸借契約書」の場合は、駐車する場所として“土地”を賃貸借する契約書には印紙税がかかりますが、車庫を賃借する「賃貸借契約書」や、駐車場施設の一定の場所に駐車する契約書、車の寄託（保管）契約書には「印紙税」はかかりません。

まあ、個人的にマンション投資などしている方には、税務署から調査が入ることもないとは思いますが、「印紙税法」からすると、「収入印紙」を貼らないでいて、もし見つかってしまうと本来貼るべき「印紙代」の３倍の過怠税が課せられます。

また、「収入印紙」に「消印」していないことが見つかると、その「収入印紙」と同額の過怠税が課せられます。「印紙税」は「収入印紙」を文書に貼って「消印」することで納税したことになるそうですから、ちょっとした注意が要りますね。

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最近、どうも一棟売マンションの売買取引が一時ほどの勢いがありません。

昨年の夏くらいから、新聞紙上でもアパート建築に対して、建築業者と地元金融機関の積極的な営業攻勢が行き過ぎているのではないかと話題になっていたり、あのスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件が社会問題になってしまいましたので、行政当局も不動産融資に少しブレーキを掛けざるを得なくなったのではないかと推測しています。

でも、売主側も売物件に少しくらいの間、買主が付かなくても今のところ金利も安いし、現状の収益で賄っていける場合が殆どですから「まあ、客が付まで待っておこうか」という感じでしょうか！

２０~３０年前ならマンション経営なんて一部の地主さんや資産家、またはプロの不動産業者の取り扱うもので、一般の人が参入するものでは無かったのですが、今のように裾野が広くなったのはやはり金融機関の力が大きいです。

従来の住宅ローンや事業ローンとは違った、アパートローンで２０年とか、３０年の長期間のローンをそのマンション収入で返済するスキームをベースに融資をするという仕組みが出来上がったからです。

最近では、相続対策という目的にも利用されるようになって、融資先の少なくなっている地元金融機関の絶好の金融商品に成長したわけということです。

また、銀行に預けていても雀の涙ほどの利息しかない預貯金よりも、チャンとした勤め先があればアパートローンが組めることから「新築や中古の区分所有のマンション」に投資する民間サラリーマンや公務員の方々も想像以上に沢山いらっしゃいます。

悪徳管理業者に気をつけて！

でも、不動産投資はお金さえ調達できれば誰でも購入することは出来ますが、株や債権投資と違い、購入後の運用は不動産業者や管理業者の協力が必要です。。

プロの協力が必要だと言っても、日常的に色々な問題が発生するわけではありません。

時々というか、珠に不動産オーナーとして判断し具体的に対処すべき問題が発生するのです。

例えば、入居者の募集、リフォームや修繕、賃料の未払いや滞納、管理会社の不備や不正等、細かな問題であればベランダに鳩が住み着いたのをどういう風に駆除するのとかいう類の問題も最終的にはオーナー判断が必要であります。

細かい問題や大きな問題が出てきても日常的には建物全体の管理会社とか、区分マンションであればオーナー代行する不動産会社が実務的に対処してくれますが、全て家主さんに相談・報告・費用負担をお願いして対処するわけで、業者が勝手に判断して問題を解決してくれる訳ではありません。

そこでよく耳にするのが投資用区分マンションのオーナー代行業者の問題です。

特に、所有しているマンションとは離れた所にお住まいのオーナーさんは、ともすれば業者任せになりがちで、業者の方も緊張感がなく適当な対処をしているケースです。

最悪の場合は、オーナーさんの知らないところで不正が行なわれていたりする場合もありますので、業者からの相談・報告・費用負担について疑問な点や分からないことがあれば其の都度チャンと担当者に質問・確認・状況写真の提出や請求をしてください。

そうでないと、家主さんが支払ったリフォーム費用が不当に高額であったり、そもそも本当に施工したのかどうかも分からないとか、管理委託業者から振込まれる毎月の振込み賃料や募集する際の広告費が余分に抜かれていないかなど、残念な結果になってしまうケースもありますので。

一棟収益マンションでも、同様のことがあったりしますので、管理会社の業務内容には関心を持って接して頂くことが必要ですね。

ここ数年の間マンション購入は、金融機関の融資金額もほぼ物件購入価格に近い金額になっていましたので、結果的に毎月の返済額はいっぱいいっぱいの状態になっています。
ということは、少しでも金利が上がるようなことがあれば、（収入はそのままの状態だとして）支出については不必要な費用は出来るだけ抑えないと収支のバランスが一機に崩れてしまいます。

赤字を作って、相続税や所得税などの税金を少なくする為に収益用マンションを購入したり新築したとしても、悪徳業者にせっせと貢いでいたのでは意味がありません。

それでは、購入当初に描いていたマンション投資の目的を達成することが出来なくなってしまいますので、もう一度、皆さんの物件の現状把握をしてみて下さい。

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１００回目の夏の高校野球が終わりました。

正直言って、最近高校野球はニュースで見るくらいで、特別熱心な方でもありません。
でも、金足農の奮闘振りは素晴らしかったですね。

昔の太田幸司投手の三沢高校や、１１人で出場してきて準優勝した池田高校とかを思い出しました。

県立高校で全員が秋田県の選手だというのも高校野球らしくていいですね。

それに、ドンドン勝ち上がって試合が始業式と重なってしまって、式を遅らせるなんていうのも微笑ましいし、応援団の滞在費とかも急遽寄付を募っている場面も金足農人気に拍車を掛けることになりました。

「嘘」がないというのか、「新鮮」というのか優勝した高校に決して負けていない大事なものを感じさせてくれました。

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