“不動産投資”って、要するに「大家さん」になることです。

赤字でいいから「大家さん」になろうとする人はいないでしょう。
仮に不動産投資の目的が、「相続対策」であったとしても毎月の収入より出費の方が続くとなりと手持ち資金がドンドン少なくなって、何をしていることか分かりません。
それだったら、寄付した方が良さそうです。

一棟マンションでも、区分マンションや店舗など収益用不動産の種類はたくさんあるのですが、不動産投資のメリットを謳うセールストークとして、「損益通算」や「減価償却」の『節税効果』、不動産の「相続税評価が現金よりも低いこと」に加えて、ローンを組んで意識的に「負債」を持つことによる『相続税対策効果』があります。

この『節税効果』『相続税対策効果』を享受するためにも、まずはキャッシュフローのことを知っておくべきだと思っています。

キャッシュフローは、現金収入から現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れをいいます。
だから、差し当たり“減価償却”や“金利”のことを詳しく計算する必要はありません。
まずは、投資前なら予想収支表、すでに投資後であれば確定申告の内容を見ての状況確認からです。

まず、不動産投資の場合、「減価償却費」は利益が出ていれば差し引くことが出来ますが、ローン返済額の内、元本は経費として扱えませんので、通帳から金融機関に戻っていくだけです。

“返済元本“は「節税効果」には寄与していないのです。
「減価償却費」も、最終的に物件を売却する際には購入金額からその分を差し引いて原価とするので、差し当たり”売却益の先取り”という側面を持っています。

「損益通算」もかつては、現在の建物の金利だけではなく借りた金額に対しての金利全部を経費として利益を低減させ、他の所得と「損益通算」出来たことに比べると随分『節税効果』は低くなりました。

国税はいろいろな『節税効果』がブームになると、モグラ叩きのように“節税する穴”を塞いでくるのです。

『相続税対策』で建てたアパートや賃貸マンションに思ったほど入居者が確保できないケースは大変で、キャッシュフローが赤字なんてことがあれば大変なことです。反対に、満室稼動で順調に収入があると、今度は現金が通帳に溜まってしまい、次の『相続税対策』に取り掛かるなんていうこともあるので、嬉しいことですが結果的に税金対策になっていないケースもあります。

キャッシュフローを健全する方法は、まず入居者の確保、ある程度の資金が確保できた段階でローンの一部返済を試みることが考えられます。
個々のケースで違いますが、比較的長期間投資物件を保有しておられる方は、売却する際にはローンがかなり少なくなっているのですが、意識的にローンの一部又は全部の返済をされていることがよくあります。
当たり前ですが、毎月の返済金額が少なくなると、毎月の手元資金が多くなります。
『節税効果』に一定の限界があるのなら、資金回収に勤しんでもイイのじゃないですか？

不動投資の利回り効果はまだ、ほかの金融商品と比べても負けてはいないと思いますが、回収した資金を株式投資や生命保険などに使ってもいいと思いますよ。
特に長期間のローンを組んでいると、（元利均等だと）元本は中々減りません。
ローンで塩着けの時のようなレバレッジ効果は得られませんが、多少税負担が増えても資金の自由度は増しますし、いざという際の売却時の決断にも寄与できるからです。

超低金利も永遠には続きませんから・・・

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