日常茶飯事

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日々同じことの繰り返しに思える毎日の生活ですが、考えてみれば、嬉しいことや楽しいこと、また、残念なことや悲しいとこの積み重ねです。そんなことを書連ねてみました。

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不動産人/総合的な判断

総合的な判断の話です。

いろいろ物件をご紹介しても最終的に、『「年まわり」が悪いので、今年は買わない』とか、『占いで見てもらったら、あなたにとってこの物件は方角が悪いと言われたので・・・』という言う理由で断る人は最近殆どいなくなりました。

事業用不動産の場合、やはり大きな比重を占めるのは「融資金額」の場合が圧倒的です。
去年とか一昨年あたりは、フルローンとかで丸ごと融資を受けることが出来て物件購入できるケースが多々ありました。

融資の基準も緩かったんでしょうね!
昨日も電話で、某金融機関の次長さんが嘆いておられましたが、今年の場合は厳しくなったと言うより、物件の方が融資基準に填まっていないという感じでしょうか。
大阪市内でも、新築マンションの利回りは5%位まで低下していて、手持ちの現金を1~2割入れても調達金利が1%位でないとソロバン的には合わないじゃないでしょうか。
でも、物件は売れていきます。

利回りの低い物件は、新しくてしっかりしている物件が多いのですが、購入できるのは節税目的の場合が多いと思います。
富裕層となると都市銀行や信託銀行あたりとお取引があるお客さんがメインになると思いますが、知り合いの売主さん(=不動産業者)に取引の内容を聞くことがありますが、銀行さんに“お任せ定食“っていう感じのケースが多々あるそうです。

私も、そういえば今も忘れられないケースがありました。
所有物件が道路拡幅のために収容(=立退き)されることになって、買換えをしようと2億円位の売り土地を探していた兄弟で会社経営されている買主さんがおられました。

買主さんの会社には何社かの不動産業者が出入りしていましたが、私も適当な物件を何件かご紹介した中で「これがいいかなつて思ってます・・・」と弟さんに言われた物件が見つかりました。
その後お兄さんと相談したのでしょう、「某銀行のご紹介された物件に決まってしまった」との返事があり、それはそれで仕方ないことです。
で、参考までにどんな物件か教えてもらったのですが、申し訳ないのですが「えっ!」と言っちゃいました。
間口が2m位で奥行きの長い、お隣の方でないと利用価値がないとしか考えられない物件だったからです。
弟さんも何故この物件にしたのか分からないということでしたが、お話によるとお兄さんが「取引銀行のご紹介だからこれでいい」と最終的に判断されたとのことでした。
おそらく、兄弟間で論争があったと感じました。

良し悪しは、全体を見て判断するものです。
最終的にそれで良かったのか、そうでなかったのかは、その後何年も掛かってしか分かりません。

不動産人/お互いの気持ち

今日も雨、テクテク歩いて事務所まで辿り着きました。

月曜日に引渡が終わった賃貸マンションの契約書等が、借主さんや保証人の捺印が終わって今日返却されてくる予定です。それを家主さんに郵送してほぼ仕事は終了です。
元々、賃貸系の仕事はしていなかったのですが、20年くらい前からお客さんや知り合いから要請があってやり始めたのですが、主に家主代行みたいな立場です。
売買と違う仕事ですが、賃貸もなかなか面白い部分もあります。

この家主さんは3人姉妹のうちの一人で、2年前に亡くなられたお父さんが生前に娘のためにと賃貸用に分譲マンションを3人それぞれに買ってあげたものです。
お父さんは自分で会社を経営していて、景気のよいときにこつこつ不動産を買っていたそうです。
物件の場所はバラバラで客付けしやすいものもあれば、手こずるものもありますし、家賃もバラバラで、大きさもバラバラです。
娘さんのお住まいも、石川県、千葉県、枚方市とバラバラです。
1棟マンションもありますが、それは法人名義にして、区分のマンションは娘さんそれぞれの名義でと使い分けておられます。
生前に何度もお会いしていますので、お父さんの気性はよく分かっていますし、なんとかお役に立ちたいと思って入居者の募集・退去後のリフォームや借主からの苦情や問い合わせなどに対応しておりますが、もう15年以上経ちました。
そのお父さんを紹介してくれたのも、投資用のマンションをサラリーマン時代に買っていたNさんです。
この方とは、(随分前のことですが)DMを出して電話を頂いたのがキッカケです。
この間、もう80を超えたと電話で言っておられたのですが、声は歳を取らないものだと本当に思いました。

頼んでやろう、やらせてもらう、こういう仕事は大きい小さいじゃなくて、お互いの気持ちが入ってますのでやりがいがありますね。

経験者は語る・・・

≪阪神タイガース最終戦 大敗で終わる!≫

昨夜、クライマックス第3戦を甲子園球場で観戦です。
席に着いて、お弁当を食べてビールを飲み始めて暫くして、すぐに雲行きが怪しくなってきて…心配していたことが実際起こったとき、あなたならどうしますか?
笑うしかありません^^)
第2戦の泥仕合、いや泥試合の敗戦を引き摺っていたのでしょうか?
成すすべなく、あっさり負けちゃいました。

試合後のアナウンスで、「阪神タイガースの今シーズンの全日程が終了致しました」という声が悲しかったですね。
大阪人の多くが、プロ野球阪神タイガースの試合に合わせて仕事しているのですが、これから暫くは一生懸命仕事に精進できるか、はたまた気が抜けてしまってヒョロヒョロになってしまうのかは判りません。
今朝のスポーツ紙で見た、「大和FA流出か?」これは困ります。

※球場の売り子さん達は、ほとんど若いお姉さんになっておりますが、私も40数年前、当時は法被(ハッピ)を着て大声を張り上げて売り歩いたものでした。
成績は良かったですよ、完全歩合ですが3時間くらい働いて5,000~6,000円稼いで帰ってましたから。
巨人戦とか、高校野球とかは売り子が多くて、稼ぎも半分位に減ってしまうので、観客の多い試合にはアルバイト行かなくかったですね。
当時は巨人戦では甲子園が満員だったですけど、其のほかのカードは1万人入ったと言っても実際はそれ以下だったと思います。
一番効率が良かったのは、広島戦でした、カープファンは熱かったですからね!

で、気になったことがひとつだけ・・・売り子のお姉さん達、歩くの早すぎますよ。
もう少しだけゆっくり歩いた方が、声を掛けやすいから売上げアップすると思います。
先輩からの忠告として(そんなん要らんか^^)

不動産人/10年後に残れる仕事

10年後無くなる仕事って話題になりましたよね。

日本国中に大型量販店とコンビニの波が押し寄せて来て、街の小さな本屋さん、家族でやってる米屋さん、おばあちゃんが座って接客していたタバコ屋さん、気分のいい電気屋さんが淘汰されてしまって大阪市内でもめっきり少なくなってしました。また、大衆食堂やラーメン店も、昔は家族経営でやってたイメージの仕事だと思いますが、今や企業経営の時代です。

インターネットによる商品購入できる商品が増えて、生命保険・書籍・スマホでダウンロードできるようになった音楽・事務所で使う文房具など、自宅やオフィスに居ながらにして配達してくれるものがドンドン増えて、一世を風靡した郊外型店舗も苦戦を強いられています。

ネット全盛時代に生き残れる店舗は何ですかって感じです。

どこで買っても同じものは、ネットで買ったほうが安いし、早いし、お店は実物を確認するところです。

不動産業はどうなのか?
元々、不動産屋さんには実物があるわけではないので、あるのは物件資料です。
不動産業界もネットが普及してから、一瞬にしてその物件情報が撒き散らすことができるので、取り敢えず早いもん勝ちって感じの変な商売になってる部分もありますね。

不動産仲介の中でも比較的シンプルな作業で取引ができると考えられる、区分マンション売買の仕事や居住用賃貸の仕事は、今後もかなり荒らされるような気がします。
事業用物件の場合は、それでも未だ救われるのは、説明や調査、購入後のケアが要る場合が多いので、数値化できない部分や便利だけでは計れない何か、人間力が必要だということはあります。
ただ10年後、個人の人間力も無力化してしまって、一部の大手業者だけが生き残る業界になっているのだけは勘弁して欲しいです。

【参考】重要事項説明のIT化に反対

http://www.minamimorimachi.jp/page1999999-99.html

 

不動産人/常套句

不動産業者の常套句(←ありきたりな決まり文句)ってあります。

『他のお客さんが検討中なので、急がれた方が…』とか、『売主に交渉して月曜日まで物件を止めてもらいます』とか、買い付け証明書とか、購入申込書とか購入の意思表示を先に現した方が優先権を持つとしているからです。

物件を止めるとか言う言い方もします。

確かに、売買でも賃貸でも同じ時期に別のお客さんが付く傾向があることは理解できます。
良い物件は足が速いし。良い物件はゆっくり検討していると買えないのも確かです。
あまり見え見えの常套句は、同業者として傍から見ていると滑稽です。
でも、そういう風に言われるお客さんや、セールスされることが大好きな買主さんが居られることも事実ですから、一概に不動産業者の常套句が悪いとも言えません。

セールスされるの大好きな人ですか? 私はちょっと無理です(^^)

 

 

 

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