臨機応変

『その時々の場面や状況の変化に応じて、適切な処置を施すこと。』

京都の舞鶴市で開かれていた大相撲春巡業で、あいさつ中に土俵で倒れた６７歳の市長に観客の女性たちに、行司がマイク放送で「土俵から降りてください」と呼掛けたことが海外でも批判をあびている。
大相撲には「女人禁制」の伝統があるけれど、救命措置のためでも女性は土俵に上がれないのかという問題です。
つくづく「臨機応変」って大事なことだと思いました。
まず、咄嗟に土俵に上がって救助した女性（←職業は看護士さんと新聞に書いてありました）は、「臨機応変」の鏡です。

昨日、感謝状を送りたいとの申し出にも、「当たり前のことをしただけ。そっとしておいてほしい」とお断りになったそうです。
この女性は、「偉い！」。

片や批難の的になっている「土俵から降りて下さい」と繰り返しアナウンスした「若手の行司」さんですが、頭の中には「女人禁制」のことしかなかったのだろうと察します。

咄嗟の判断を必要とするときには、本当に大事なのはどちらなのかと言うことを瞬時に決めないといけません。
新聞にある「若手の行司」さんって幾つ位の人か判りませんが、たぶん、今まで仕事や人生の中で咄嗟の判断を要するような経験がなかったから「臨機応変」に行動できなかったのでしょう。

マニュアル化した仕事ばかりしていると、実際の判断を間違えることがあるということですね。
「若手の行司」さんも反省していると思いますので、許してあげて下さい。

南森町不動産の「日常茶飯事」

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小規模宅地の特例は、相続時の土地の評価が下がる制度です。
自宅の土地は・・・３３０㎡まで８０％減
賃貸住宅の土地は・・・２００㎡まで５０％減
事業用の土地は・・・４００㎡まで８０％減になります。

今年度からそれぞれについて適用される要件が厳しくなっています。

相続税の節税対策に不動産を使う方法はいくつかありますが、単純に現金を更地のなど不動産に替えるだけでも、節税効果はあるものです。
それを収益用マンションなどの一棟収益物件を現金で購入した場合、その土地は小規模宅地の特例を受けるとすると、さらに相続税評価が下がります。

購入時に銀行から借入した場合は、負の財産としての節税効果も期待できます。
で、相続が終わってそそくさと一棟マンションを売却して再び現金に戻す人が目立ったせいでしょうか。

この４月以降はこの手の節税対策が少しダメになりました。

平成３０年４月以降で、相続開始前３年以内に賃貸マンション経営を開始した土地は、小規模宅地の特例を受けられなくなりました。
平成３０年３月３１日前に事業規模（いわゆる５棟１０室規模）で賃貸経営していた方や、４月１日前に賃貸経営していた土地については、特例措置が受けられます。

細かい点は個々に税務署や税理士さんに聞いたいただきたいのですが、おおまかな点では”３年の縛り”があるということを覚えておきたいものです。

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財務省に続いて防衛省でも無いと言っていた書類が見つかったりして、国民から不信感を持たれています。テレビで元官僚の人が、各省庁にはもの凄い量の書類を毎日処理しなくてはいけないと言っていましたが、そうだとしても今回のいい訳には使えませんね。

不動産業者の日常的な仕事をお教えしましょう。
実は不動産業者にとっても資料や書類の整理は重要な仕事です。
たぶん、どこの不動産業者にとって永遠のテーマではないでしょうか。

最近のＦＡＸは、パソコンの画面上で見てから要るものだけをプリントアウトします。
メールで送られてきた資料は殆ど紙に打ち出します。

収益物件などの資料は概要書・住宅地図・間取り図・家賃表など５～６枚、謄本なども付いている場合は、１物件で１０枚、２０枚とプリントアウトします。
なかには１枚だけの資料もありますが、毎日数１０枚の資料を眺めて、取捨選択し、パソコン内のホルダーや紙にした資料をファイルに保管します。
その整理作業を２～３日怠ると、机の上が分けの判らない状況になってしまいます。

物件の仕分け方法ももの凄く重要です。
例えば、一棟の収益用マンションがあったとして、「●●マンション」とか物件の名称で覚える人もいますし、「大阪市中央区●●町」とか所在地で覚える人もいます。
私は、物件の名称よりも何処にあるかで記憶する方ですが、それにプラスして、例えば「１億円」とか「３億円」とかいう金額を重ね合わせて、頭の中にインプットしておくのです。
でも、しばらくすると忘れますから、必要に応じて探すときに便利なように整理しておく訳ですが、これも人それぞれのやり方があります。
その業者さん本人の取り出しやすい方法でいいのですが、３ヶ月前や半年前など時期もバラバラですから、効率的な整理方法であっても完璧な方法はなさそうです。
日々そんなこともしております！

補足：官僚の皆さんは、優秀だから書類整理もちゃんとしてはるはず・・・あるの分かってて隠してたってことないですよね？

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プロ野球が開幕して、いきなり阪神タイガース快勝と思いきや、その後巨人に連敗してしまいましたね。それで昨夜は、気分転換で手元にあるお気に入りのＤＶＤで営業鑑賞です！

アルパチーノがアカデミー賞取った「セント・オブ・ウーマン 夢の香り」、何度観ても心打たれるいい映画です。

人生に投げやりになっている孤独な盲目の退役軍人が、有名高校の苦学生と数日の間ニューヨークに行き、途中で心通わせてお互いの心の中にある問題やトラブルを解決していくことになるストーリーです。
人の出会いの不思議さ、生きていく希望の大切さは身近なところにあると思わせます。

１９９２年の映画です。

未だご覧になっていない方は、機会があれば是非ご鑑賞されては如何でしょうか。

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今朝の朝日新聞の一面トップで、２０４５年推計人口の記事が載っていましたが、４３道府県で２０％以上が７５歳以上になるそうです。（社会保障・人口問題研究所）
１４歳以下の割合は全都道府県で低下するとのこと。

年齢が高いから孤独死が増えるという単純には言えないけれど、今後高齢者の単身世帯が増えることはほぼ間違いないので、孤独死の問題は賃貸マンションオーナーの皆さんにとっても他人事ではありません。
入居者の方が病院で亡くなっても、室内の残置物をどう処分するかで困ったことはありませんか？
身内の方が遠方であったり、疎遠であったりして、その後始末に思いの外時間と労力を使うことになることもあります。

ましてや、室内で亡くなったり、孤独死が起こったりすると、現実の問題として費用負担の問題が家主さんに降りかかってくる可能性があります。

本来の費用負担は、賃貸借契約上の賃借人の地位も相続の対象となりますので、法定相続人や保証人、家賃保証会社ですが、相続放棄や保証金額の限度があったりすることもあります。

特に、発見までの日数が掛かると、特殊清掃や室内の内装工事に保険では賄いきれない費用（下記参照）が発生する可能性もありますので、気をつけたいものです。

次に問題となるのが、その部屋が「事故物件」扱いとなり、次の入居者募集に告知義務が発生するので、賃料の値下げ、また、長期間の空室、近隣の部屋の退出があると大家さんの収入自体が減少するわけです。

※事件が起こると、改修工事として水周りキッチン・お風呂など費用の掛かる設備の交換、臭い強烈な汚れなどの程度によって発生する費用は大きく変わってきます。

空室率が高まってきていますが、出きるだけ身元のしっかりした人、保証人や家賃保証会社を付けて入居者募集の段階で安易な妥協することは避けたいものです。また、賃料の滞納や、水道光熱費の増減にも注意することも賃貸マンションオーナーにとってのリスクヘッジになると思われます。

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賃貸マンションと孤独死について・・・その１

【孤独死の死亡原因】

死亡原因については、病死が圧倒的に多くて約６０％、自殺は約１２％です。

病死は自然死ですから止むを得ないのですが、家主さんにとって大問題なのは自殺とか殺人です。
自殺については、元々男性の比率が高かったのですが、一昨年は１１ポイント、昨年は８ポイント、今回は５．１ポイントと徐々に女性が男性の方に近づいている傾向が見られます。

死亡が発見されるまでの日数は、平均で１７日ですが、３日以内に発見されるのは女性が男性よりも１１ポイント程高いということが目を引きます。
３０日以上経ってから発見されるケースも、１６．５％と結構な数字です。
また、４日以上経過してから発見される数字は男性の方が多いようです。

死亡を発見する人の属性は、不動産管理会社やオーナーが２７％で最も多いのですが、郵便物の溜まっていることに気が付いたり、家賃の支払いがないことで孤独死を発見するからでしょう。
３０日以上と発見が遅いケースでは、異臭による通報が増えていますが、人との付き合いが本当に少なく孤立している様子が感じられて悲しい気持になります。

後は、福祉関係の訪問時、親族や友人などですが、親族・友人については男性が約３０ポイントに対して、女性が約４１ポイントで、ここでも女性の方が、ご近所や友達とのコミュニケーションが日常的に取れていることがわかります。

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大手の保険会社協会が「孤独死現状レポート」を発表しました。

一般社団法人日本少額短期保険協会

第３回「孤独死現状レポート」

今までは高齢者というと「６５歳以上の人」という位置づけですが、既に日本で１００歳まで生きる人が６万７千人超になっていて、７０歳から年金受給する案なんかもありますから、いくつからが高齢者か分かり難くなっています。

孤独死の問題は、賃貸マンションの家主さんにとっても気になる問題なはずです。
貸しているお部屋で、孤独死が発生すると、引取り人の問題とか、原状回復の費用、新規に募集する際の条件の見直しが必要になったりするからです。

そのようなことも念頭に置いて、孤独死の問題を先のレポートを読みながら３回に分けて考えてみたいと思います。

【高齢単身者の入居者】

レポートによると、孤独死した人の平均年齢は男性５９．７歳、女性５７．８歳です。
日本の平均年齢よりも男性で２０歳、女性で２９歳若いことになります。
それでも、孤独死の年齢層からすれば６０歳代が多いのですが、女性に限ると３０～４０代の合計はかなり多いのが特徴的です。

賃貸住宅の男女比率は６：４ですが、孤独死の男女比率は８：２と圧倒的に男性が多い。このデータからすると、６０代以降の男性の単身者が一番イメージに近いですね。

自分のことを考えてみても、親戚・ご近所のお付き合いは女性のほうが上手です。
たぶん、仕事をしなくなった男性は孤立しやすいと言われていますが、それも一因だと想像できます。

孤独死の発生する理由の一つに、単身世帯の増加がありますが、２０３５年には３世帯に１世帯が単身世帯になると予想されていたりします。
中でも高齢者の賃貸マンションの入居者の比率もドンドン増えるはずですから、家主さんにとって高齢者の入居者を避けて通ることは難しいということです。

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大阪の桜は昨日から満開です。

公園や河川敷などが、いきなり桜だらけになるのは例年通りの光景ですが、今年は満開になっても暫く雨の心配がなさそうなのがイイですね！

ネットで桜についての記事を見ていると、江戸時代の「享保の改革」の一環として大雨で川が氾濫し土手が決壊して洪水の被害に悩まされていたため、治水対策用に川沿いに桜を植えさせたそうです。土手の決壊を防ぎ、洪水の被害を最小限に抑えるためにこの桜を植えお花見で人を集め、川岸の地面が踏み固められたと知りました。

大川沿いの桜は源八橋や銀橋から眺めると、本当に綺麗です。

暴れん坊将軍、８代将軍徳川吉宗の「享保の改革」って財政再建目的だったそうですが、そのほかにもいろいろな改革を行った人で今もなお名を馳せている訳ですが、お花見が一般庶民に広がったのが約３００年前の江戸時代中期なんて知りませんでした。

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「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」とは違うという話です。

「瑕疵担保責任」とは、取引対象の物件（土地・建物）に不具合や欠陥があった場合に、売主がその欠陥を修繕する義務を負うという意味です。
売主の「瑕疵担保責任」を免責とする契約なら「瑕疵担保責任」は問われないことになります。つまり「売った後のことは、一切知りませんよ」という意味です。

いわゆる事業用不動産の中でも、中古の一棟売収益マンションの売買契約でプロの不動産業者同士が売却・購入する場合に、「瑕疵担保免責任の免責」として取引することは珍しいことでもありません。しかし、売主が知っていて、それを黙っていたのなら免責にはなりません。

「現状有姿」の取引というのもよくありますが、それは「瑕疵担保責任」とは別の話であります。

プロの不動産業者でも、「現状有姿」＝「「瑕疵担保責任の免責」と思っている人もいますが、それは間違いです。
「現状有姿」とは、まさしく「今ある状態で物件の引渡を行います」という意味であって、「隠れたる欠陥、不備」について売主は責任を持たないということとは違います。

「現状有姿」を条件に売買契約しても、「瑕疵担保責任」についてどのように対処するかは重要事項説明書や売買契約書に明記しておいた方が無難です。

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「富裕層」ってどのくらいの金融資産を持っている人のことを言うのか、預貯金・株式などの金融資産から負債を引いた金額が１億円以上を「富裕層」、５億円以上を「超富裕層」ということらしい。

ここに不動産は入っていないから、それを加えると「富裕層」「超富裕層」の方は相当な総資産になるはずです。

相続税の課税強化は、タワーマンション節税策や賃貸マンション建設などの不動産の持っている現金よりも相続税評価額の低い資産である不動産へとシフトしたのはご承知の通りです。
平均寿命が長くなったこともあって、子供や孫への生前贈与も人気があるそうです。

日本の総世帯の２～３％の「富裕層」「超富裕層」の人達が、日本国の２０％超の金融資産を保有しているらしいから、その動向はすごい威力を発揮するわけです。
ただそのような、「富裕層」「超富裕層」の資産対策はどちらかというと『守り』であって、一般庶民が資産運用として考える『攻め』の対策ではなさそうですから、同じように行動していてもダメなんでしょうね。

「富裕層」「超富裕層」が資産運用のリスクを抑える方法として、最も効果的な原則は「分散投資」だそうですから、これは一般庶民でも真似ることは出来ます。

金や株式、通貨といった基本的な運用商品に加えて、さらに不動産などにも分散を心掛ける、こうした分散投資こそが、資産防衛に役立つことを「富裕層」「超富裕層」はよく知っている。
「富裕層」「超富裕層」ほどスケールは大きくなくても、やはり「分散投資」という考え方は頭の片隅に置いておいた方がよさそうです。

本日、株式市場が９７４円ほど下がっております・・・世の中不透明であります。なにが起こるか判りません。

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