今朝など、まるで冬そのものの寒さでした。
今年は秋の虫の鳴いている声を聞いていません。
風情ってなくなりましたし、テレビのワイドショーでもやたら切れる人の話題が多くなっているような気がしますが、日本国中でなにかしらの不満が溜まっているんでしょうね。

不動産の世界でも何か言ったら、コンプライアンスとか言って、業者さんも自分で自分の首絞めているような感じがしています。
だから、契約書とか申込書とかもすごく神経質な扱いになってます。

最近の不動産取引では（昔は当たり前だった）“手書きの契約書”を見かけることは殆んどなくなっています。
今は、ワードやエクセルで作成して、プリンターから打ち出し、チェックして、一応作成できればメールで相手方の業者さんに送って内容確認してもらった上で最終的に完成させることが多いですね。

で、不動産取引の場面で、誤字や脱字とか“訂正印”で修正したり、当日に新たな合意内容を書き加えたりすることは滅多になく、ましてや予め“捨印”（＝訂正することを前提にあらかじめ契約書などの欄外に押しておく訂正印のこと）を押すなんてことは殆どなくなりました。
だから、社会人になった時にパソコンがあるのが当たり前の２０～３０代の不動産業者さんですと、“訂正印“をもらって「４文字削除、５文字追加」記入なんていうことを経験したことがある人は滅多にいないでしょう。
ネットで検索してみても、“捨印“は絶対に押すべきものでないとする意見で占められていますが、”捨印“の目的は少々の書き間違いなどで、その都度連絡を取って訂正の確認を取りに行くのが面倒だなどという理由で、その手間を省く便利な慣習ですが、訂正の範囲や限度は決められていないので、理屈上は”捨印“は「白紙委任」と同じです。

それでは“捨印”で契約金額や購入希望額、契約名儀人の変更が可能かについては、意見も判例も1つではない。
契約者の意見と異なる内容に変更されても、契約書等を２部作って各１部ずつ所持することや、１部しか作成しなくてもコピーを持っておくことで、一応の保全はできると思います。
でも、“捨印”の効果が広義に解釈されれば、もう内容を無茶苦茶に修正されたとしてももう後戻りはできません。
最近のように何かあると法律が出てくるギスギスした世の中では、どんな書類にでも“捨印”は押さないほうが賢明です。

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何かで読んだんですけど、自宅を購入する方の自己資金はだいたい１割程度が多いとか。
私がまだ自分の自宅を購入した時に言われていたのは、自己資金は２割～２割５分は必要だってことでした。
当時と今の住宅ローンの商品は随分と違ってますから、借り入れしやすくなっているのでしょうね。
また、返済期間も３５年間とかですから、３０歳でローンを組むと６５歳になって完済です。
３５歳から３５年ローンだと７０歳です。
これだと絶対に７０歳まで働く気でないとローンは組めないかなぁ！

事業用のローンはそこまで緩くは無いけど、新築だと３５年はいけそうです。
メインの中古物件の場合、金融機関の方もあの手この手で融資を手助けしてくれますけど、昨年とは違って、最近は少なくとも１～２割の手持ち資金が必要な感じです。

でも、頃合いの収益物件は取り合いになっておりますので、すごく足が速いのでローン付けもスピード勝負です。

今が売り時だと思っている売主さんも多いのですが、以前私のお客さんで１棟売マンションを２棟買っていただいたことのあるビル経営会社の専務さんが「時代によって利回りは変化するけど、経験からすると６．５％がひとつの目安かな・・・」ってお話されてたことを思い出しました。

複数のビルやマンションを保有されていましたので、物件の入れ替えもありますし、新規で建築したり改装したりと、いろいろ費用も掛ける必要もあったでしょうが、その平均値がおおよそ６．５％位だったんでしょうね。

確かに、純粋に借り入れだけで収益物件を検討するなら、表面利回り４～５％はきついと思うのですが・・・どう思われますか？

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先日、ある賃貸物件の契約を終えました。
私と出会うまでに数社の不動産賃貸業者さんに声を掛けていたそうです。
勿論、それは承知の上で私は私で「テナント募集」活動をすることにしました。

既に、現地の入り口には「テナント募集」の張り紙が他社の４件分ありましたが、各社ともそれほど力を入れているような感じはしませんでした。

オーナーさんは早く賃借人を確保したいということで、複数の不動産業者に仲介依頼をされることは理解できるのですが、４社も５社もとなると・・・・依頼を受けた不動産業者の方も力が減退するということをご理解いただいていないということになります。
今回の場合、少し間をおいてその辺のお話をしてみたところ、「確かに、誰も一生懸命やってくれている様子はないので、早速、“テナント募集の張り紙”を撤去してもらいます。」と動いてくれました。

私自身は、「テナント募集」の張り紙は行いませんでしたが、この物件はやれる物件だと判断しましたので、こつこつ地道に客探しに励んだ結果、ようやく契約することが出来たわけです。

不動産業者の意見もちゃんと聞いていただけるオーナーさんは、不動産業者の方としても責任感が増しますし、いろいろ手を変え品を変え対策を講じることが出来ますので、結果的に早期にテナントを確保できる可能性が高いと思います。

※もう１年以上、入り口のシャッターに「テナント募集」の張り紙が何枚も張ってある物件を知っていますが・・・果たしてその業者さんはどう思っているのかな？

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不動産業界の仕事は経験が必要です。
でも、最初から経験者ってことは有り得ません。
経験するということは失敗も含めてのことですから、売主・買主・貸主・借主にとって失敗されるということは大問題ですよ。
身の回りに、信頼できる上司、先輩、サポートしてくれる知り合いの業者さん達がどうしても必要です。

昔は、どこの不動産会社でも入社してしばらくすると、「ほな、今日から一人で営業に行って来い！」なんて言われて、どこに行ったらいいのか分からず、ウロウロするなんてこともありました。
今は、インターネットがあるので、分からないことや、知らないことも机の上で調べることが出来ますし、情報自体がネット上でいろいろ見ることが出来るので、無闇に出掛けなくてもいいので楽チンでスピーディーです。

“相田みつをさん”は著書の中でこう書いておられます。

これって、分かるような気がします。

お医者さんと、不動産屋の仕事は間違えると問題は大きいですから、気をつけないと！

今日は朝から大阪市立医療センターで６ヶ月ぶりの定期健診でした。
大きな病院は人が多くて、一日仕事です＾＾）
去年の５月に腎臓ガンの手術をして、３ヶ月毎に健診を受けていたのですが、今回は６ヶ月ぶりです。

９年前に通常の健康診断を受けて、バナナ味のバリウムなんか飲んでレントゲン写真撮ってもらったら、即その場でレントゲン技師さんが走ってきて（緊迫した表情で）「精密検査受けて頂くことになりますが…」なんて言うもんだから、『あっ！胃がんなんだ』って。
それから半年後の正月に胃の腫瘍を取ってもらったんです。
良性の腫瘍だったんですが、やることは悪性のと一緒です。

ところが、胃の術後健診している３年目に、腎臓の腫瘍が見つかって、小さ過ぎるということで
それから１年間検査した後、昨年手術を受けたわけです。
経過は良好ですが、当時の緊迫感は全く無くなっていますが、健康の有難さを再確認することができて気分的にはいい感じです。

皆さんも健康診断は定期的に受けておいて下さい！

不動産を売ると、次の３種類の税金がかかります。

★印紙税　★譲渡所得税　★住民税

勿論、「譲渡所得税」「住民税」は売却により利益が出た場合の税金ですから、売却により損をする場合は支払う必要はありません。
「印紙税」は売買契約書に貼付する１回きりですし、金額もそれほど大きな金額でもないと思いますが、売却損の場合でも必要です。

「譲渡所得税」は売却した年の１月１日で５年を越えているかどうかなど、売買の当事者にとって関心も高くで、事前に計算もしていることが多いと思いますが、「住民税」は税額も「譲渡所得税」より半分以下ですし、確定申告した時の税額欄には「住民税」の金額自体は明示されないので、頭の中から消えてしまうことになります。

ところが、６月頃になると市役所から「平成××年市民税・府民税納税通知書兼税額（充当）通知書」が送られてきたら、忘れていた思い出がゾンビのように甦るのです。

一種の時間差攻撃であります！

また、税金ではありませんが、「国民健康保険料」に加入されているリタイヤされている方や、自営業の方の場合、不動産を売却されて前年の所得が７００万円程度までアップすると、今まで数万円ですんでいた「国民健康保険料」が自動的にＭＡＸ８９万円/年まで跳ね上がる場合があり、通知書が届いてからあっと驚くこともあり得ますので、ご用心なさって下さい。

※事業用不動産の売却とは違い、マイホームを売った場合は、次のような特例があります。

【居住用財産の３０００万円特別控除】

所有期間の長短に関わらず、譲渡所得より最高３０００万円まで控除できる。

【居住用財産売却による軽減税率の特例】

譲渡した１月１日時点で、１０年超の場合に課税所得の６０００万円までは税率が低い。

【居住用財産の買換え特例】

マイホームを買換えて、新たに購入した自宅の方が高い場合は、売却した時には課税されすに、次の自宅を売却するまで繰り延べすることができる。

但し、３０００万円控除との併用は不可。

【空き家に係る譲渡所得の特別控除】

相続した空き家を、「取り壊し」や「耐震改修後」に売却する場合、３０００万円特別控除ができます。

尚、それぞれの税金問題については、専門家（税理士さんや、税務署）にご相談下さい。

不動産投資する場合に、“利回り”は大きな判断材料です。
“利回り”の考え方のひとつに『キャップレート』（総合還元利回り）があります。
日常的に使う”利回り“は、『表面利回り』（年間収入÷物件価格×１００＝？％）と呼ばれているものですが、もう一段突っ込んで精査する時には、追加で詳細資料が必要です。
詳細資料には、固定資産評価額やそれに対する税負担金額、建物の修繕履歴、現在の管理費用、管理会社との契約内容、賃貸契約書の内容の確認、これまでの入居状況や滞納記録などがあります。

詳細資料が入手できれば、純営業収益と総投資額が把握できます。

【純営業収益】
純営業収益とは、賃料等の収入額から経費・費用を差し引いた金額です。 賃料収入は毎月の賃料・管理費・共益費・駐車場料です。

自動販売機やコインランドリーの売上などを入れる場合もあります。

水道代を入れている資料もありますが、固定金額であればそれもありですかね。
費用とは、固定資産税額・損害保険料・水道光熱費・（賃貸業者への）仲介手数料などがありますが、通常の経費で落とす減価償却費や返済利息は含みません。
純営業収益を不動産の価値（値踏み）をするのに使用しますので、キャッシュフローに関係のない減価償却費や所有者が変われば変動する借入金の額は除外しているわけです。
通常は年間の利回りを求めますので、月額の数値を使うのであれば12倍して年間の純営業収益を求めます。

【総投資額】
購入するときの物件価格＋取得費用（不動産取得税・司法書士報酬・（売買業者への）仲介手数料など）を合計します。

“表面利回り”と比べて“キャップレート”は、分子となる部分は“年間収入＞純営業収益“と少ないですし、逆に分母は”物件価格＜総投資額“と大きくなりますので、例えば表面利回り１０％の物件がキャップレートで６％になったりして、算出された数字は小さくなります。

その「キャップレート」は、不動産を投資しようとする人の“期待する利回り”の目安となることから「期待利回り」と呼ばれたりもします。
その数字は「金利」を横睨みしながら上下します。
当然、金利が上昇するときは“期待する利回り”は上昇しますし、金利が安いときは不動産に対する“期待利回り”は低目でも理解されます。

不動産投資は“風”とか“空気”を読む努力が必要です。

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仲介手数料は売主・買主・貸主・借主の皆さんにとって気になるものですが、不動産仲介業者の“生活の糧”そのものでもありとっても重要なものです。

ある方の紹介で､収益ビルを買いたいという買主様に「私は（仲介）手数料はお支払いしませんので、そのつもりで良い物件を紹介して下さい！」って言われた経験があります。
「それでは私共（仲介業者）は何処から報酬をいただけるのですか？」とお聞きしましたが、 お答えは「売主から貰えばいいじゃないか…」と。
「えっ？・・・・」（唖然、言葉もでない･･･）世の中に買主は自分しかいないと思っておっしゃってるのか？　つくづくすごい人が居るもんだと思いました。

【  賃貸契約の場合】

宅建業法によると『家賃の１ヶ月以内』相当額（注１）がその報酬と決められているのですが､現実には名目はいろいろありますが、それ以上に実質的手数料が発生しているケースが多いのです。
大企業の所有する大型ビルや入居者がどうしても入りたいような人気エリアの物件は、宅建業法の規定に沿って仲介手数料が支払われていることが多いと思われますが、それは競争力のある物件だから許される事で、小規模の物件や通常の賃貸マンションは、宅建業法通りの報酬では仲介業者の協力が得られ難く空室状態が長引くことが考えられるので､正規の仲介手数料とは別の費用を発生させてでも早期の客付けを不動産業者に依頼しているのが実情です。

不動産業界としては、現行の“賃貸手数料”の持つ課題はとても大きいと思います。

ただし、貸主の依頼により行なう広告費・（遠隔地の物件等の）調査費用・宿泊費・交通費などについては別に請求できることも確かですので、全てが問題だとは言い切れませんが。

【 売買契約の場合】

売買の場合は賃貸と比べて分かりやすいと思います。

※仲介手数料は消費税の対象になります。

この計算式から算出された金額を売主・買主双方から支払われることになります。

よく、“３%+６万円”の“６万円”って何だと聞かれますが、２００万円の５％＝１０万円、～４００万円の４％＝８万円の合計１８万円と、１~４００万円の３％＝１２万円の差額６万円の金額です。
ただ、この金額は手数料の上限とされているので売主・買主は不動産業者に対して手数料を値交渉することができます。
冒頭の強烈な買主様のような人は殆どいらっしゃらないと思いけれど，不動産業者も手数料を支払って頂けない買主様には良質の物件情報は提供しないでしょうから、少なくとも常識の範囲で手数料を払う姿勢はお持ち頂きたいものです。
仲介手数料についてはいろんなエピソードや苦労話がありますが，ここは「同じ物件情報を複数の仲介業者から得た場合」と「支払時期」について取上げることにします。
同じ物件が別々の不動産業者から提供されることはよくあることですが、不動産取引に不馴れな方が対応を間違うと大きなトラブルになります。
プロでしたら、基本的に先着順に話しを進めていくことで、どうも商談がまとまらないとか、仲介業者の対応に納得ができない場合など、明らかに話が暗礁に乗り上げたことが明白であれば後順位の仲介業者に依頼し直すこともあります。
この場合では、先の仲介業者にハッキリ断りを入れておくことが大事です。
買主さんがプロじゃない場合、後で同じ物件情報を持って来た仲介業者の話しに乗ってしまうとか、同時並行して話しを進める人なんかも稀にいらっしゃいます。
後々商談が成立して蓋を開けてみると、先に情報を持ってきた業者が“抜かれた”ことになり、その業者から正規の仲介手数料を請求されることもあります。
そんな場合は自分自信で蒔いた種ですが，気分は悪いでしょうし、もめることになりますので、不動産情報は筋の通った方法で、順序立てて商談をすすめて下さい。

事業用の取引で仲介手数料支払が取引終了時（＝決裁時）に行なわれることが多いのですが、よく契約時５０％、決裁時５０％と分けて仲介手数料を受け取る不動産業者もおりますが，それはその不動産業者の決めたルールであって特に法的に決まったものではありません。

ただ、仲介手数料の請求権は契約時点で発生しますので、別に決裁まで待たなくても問題はありません。
ただ、不動産取引は決済・引渡しまで完了して成就できるものですから、不動産業者としては決裁・引渡しが終わってから仲介手数料を頂くのが正解だと思います。
以前のことですが，台湾の法人さんにビル用地を購入してもらった時に、法務局で登記簿謄本が出来て所有者として名前が確認出来るまで、暫く仲介手数料の受領を保留したこともありました。
その時は、外国の方特有の慎重さだと納得して同意したのですが、そんなケースはイレギュラー中のイレギュラーで普通はそんなのはありえませんので、皆さんは決裁時には支払を済ませて下さい。

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昨日はインフルエンザの予防注射打ちました。

毎月１回、血圧の薬を貰いに行ってます「天神橋みやたけクリニック」です。
血圧の薬はもう１０年以上飲んでますけど、いろんなクリニックにお世話になりましたね。
一番困ったのは、インフルエンザの予防接種を看護婦さんが電話で勧めてくるクリニックがありました。
それも何回もですから、ドン引きしちゃいましたよ。
で、そのクリニックには行かなくなりました。
「天神橋みやたけクリニック」は良心的で、安心感ありますので、満足しています。
やっぱり、お医者さんと不動産屋はそうでないとね！

ほんとに雨が多いです。
今朝も小雨ですが、一日中降るみたいです。
預かっているマンションの客付けをボチボチ決めたいと思っていますが、選挙でも雨が降ると投票率下がりますけど、賃貸マンションを探している人も雨降りの日にワザワザ探しに行く人は少なくなりますよね。
でも、不動産業界の格言に、「雨降りの日の客は本物」っていうのがありますから…期待しましょう。

中村鋭一さんが亡くなりました。
熱狂的なタイガースファンで、うちの父が生前、家で仕事しながらラジオで朝日放送の「おはようパーソナリティ中村鋭一です！」を聞いていたのを思い出します。
“六甲おろし“がファンに定着したのは、鋭ちゃんが毎朝ラジオで歌っていたお陰だと思います。
関西の名物人がまた一人少なくなって寂しいですよ。

不動産業者にとっては、１２月は例年バタバタするものです。

その理由のひとつには、取引の日そのものが売主買主さんにとって、税金の上で大きな分岐点になっていることがあります。
不動産取引は譲渡した月日ではなく、譲渡した年の１月１日時点において、所有期間が５年を超える場合を「長期譲渡（所得）」といい、５年以下の場合を「短期譲渡（所得）」となっています。

これも、かつては１０年を分岐点としていた時代もあったのですが、税制は時として不動産業界と国民に大きな打撃や負担を与えてくれるものです。
譲渡所得の税率が全然違うことはご存知の通りでしょう。(下記参照)

※上記の所得税・住民税のほかに、復興特別所得税として所得税額の２．１％かかる。

ちょうど５年を超えるか超えないかというときには、それぞれ購入した日と売却した日とがカギになっております。

購入の日（取得日）は原則としてその不動産の引渡しを受けた日だが、売買契約締結日を取得日として申告することも認められます。

同様に売却の日（譲渡日）は原則としてその不動産を相手側に引渡した日だが、こちらも特則として売買契約締結日とすることが認められます。
尚、相続により取得したものは、原則として、被相続人の取得した日から計算することになっています。

年末年始に売買契約を予定している方は、一度その契約手続きの日程をご確認ください。

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