築１年以内の建物は、“新築物件”と呼ばれていています。

中古物件に比べて利回りが低くても減価償却のうまみ、当初の修繕費用の発生が殆んどない、入居者の確保が容易などの要素で人気があります。

ただ、新築の場合はその『固定資産税評価額』未だが決まっていない場合が殆どです。

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固定資産税を支払う必要があるのは、その年の１月１日時点でその物件を所有している人（法人）ですが、『固定資産税課税評価額』の決定は３月３１日に、４月１日から土地・建物の台帳の縦覧が出来るようになり、４月下旬～６月初旬ころに納税通知書が届きます。

例えば、今年２月に建った新築物件だと、固定資産税評価額は未だ決まっていないので、その年の（建物の）固定資産税負担は発生しません。

（土地や取り壊し前の建物の税負担はあるかも知れませんが・・・）

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購入する場合に負担する“不動産取得税”も『固定資産税評価額』が決まっていないと、算出することが出来ません。

そういう時の場合に、下表のような新築建物の課税基準決めています。

これで“評価額”が把握することができますので、新築物件を購入しようとする場合の参考資料として役立てることが出来ます。

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収益物件の現状の入居者やテナントの賃貸条件を一覧表にしたものをレントロールといいます。
収益物件を購入しようとする場合、非常に重要な資料であります。

レントロールなんてハイカラな言葉使うようになったのは、ここ１０年くらい前じゃないですかね。
それまでは、家賃表とか、入居状況一覧とか色々な言い方がありましたが、いわゆる“ファンド”が登場してからは“レントロール”っていうカタカナ表現がよく使われるようになりました。
部屋番号、広さや間取り、家賃、共益費、敷金や礼金、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることもあります。
その形式に決まったものはありませんが、収益用不動産（マンション・オフィス・店舗を問わず）の購入を検討するには必要不可欠な売主からの提供資料です。

収益物件は、賃借人がいないと只の空間ですから、レントロールを読むことはとっても重要です。某銀行などでは、融資の審査途中でレントロールに嘘がないかどうか調べるため、各賃貸借契約書を全部提出するなどして審査するっていう話もあるくらいです。
（ということは、嘘をつく人もいるということです・・）

賃料のばらつき

階数や部屋の広さが同じなのに賃料にばらつきが無いかどうか？
ばらつきがあり、新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合は、古くから入居している人に比べて賃料が下がっているということになります。
マンションなどでは、新築の時の方が賃料が高く取れるし、築年数を経ると賃料は低下傾向になると言われています。

敷金・礼金と返還債務の問題

新しい入居者の敷金の月数が減っている場合は入居者募集に苦戦していることが考えられます。
最近では、礼金だけの募集も増えていて、その為のリスクヘッジ対策として“家賃保証会社”に加入を条件にしている物件が大半です。

入居者の属性

安定した賃貸付けを期待できるかどうかは、現在の入居者の属性を見てみると判ります。
大手の大学生が多い所はこの先も同様の入居者が期待できそうですし、社会人とか女性が多いのならそれはそれで安心感をもたらしてくれますが、どうも水商売関係や外国人ばかりの入居者では管理面で一抹の不安を持つ方もいらっしゃるでしょう。
（もちろん、特にそんなのは気にしていないという方もいらっしゃいますが・・）

１棟借り上げ

不動産業者の賃料保証契約物件や社宅などの借り上げ物件は契約終了時で一気に退去してしまう可能性も無いとは言えません。
その場合の、次なる募集と入居者確保ができるかどうか予想して検討しなければなりません。

そんなことはあってはならないのですが、悪質な売主は、物件を高く売るために無理矢理入居させているケースもあります。
昔聞いた話ですが、知人や親類を無理矢理入居させていたり、フリーレントで入居させていたりしておいて、物件売却後に一斉に退去したりする嘘みたいな話しもありますので、レントロールはチャンとその裏付け資料も含めてご覧いただく必要があります。

★入居者情報に関する記事★

悪意の商法をご紹介します！

「サブリース契約」について

「リースバック不動産」のこと知っていました？

「事故物件」と「告知義務」

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２～３年前、悪意をもった不動産業者や建築業者が、不動産取引に疎い素人を騙して収益用マンションを買わせたり、相続対策と称してアパート建築を勧めたりする時に、融資する銀行もグルになって、将来の賃料収入を保証するかのように装ったサブリース契約が社会問題になりました。
その結果、今頃と言うべきか、今更と言うべきなのか分かりませんが、サブリース契約に関する新法が２０２０年１２月１５日に施行されます。

新法の正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。

国土交通省の行った調査によると、入居率が下がったり、家主に支払う賃料が減るリスクについて説明をしている業者は５９．７％で、サブリース契約の説明が十分行われていないケースが多いことが判っております。

収益用不動産のオーナーはサブリース業者に一括して借上げてもらうことで、一定期間安定した収入を得ることが出来ます。でも、建物の維持管理・家賃の集金・費用の支払い業務も業者任せになることから、悪意のある業者に好き放題されてしまうケースがあると大きなトラブルに繋がります。

また、業者の目的が“賃貸マンション建築”自体である場合などは高値な建築費にしておいて、相場より高い賃料設定のサブリース契約を持ちかけておいて、数年後には契約解除を持ちかけるという信じられないような悪意のある話も耳にしたこともありました。

一棟のマンションでなくても、サブリース契約で安定した家賃収入を謳い文句に、大阪や東京の区分所有の投資用マンションを遠隔地に住んでいる医師や教師、一般のサラリーマンなどに販売して管理業務やリフォーム工事でオーナーさんに分からないように好き放題する不動産業者も残念ながら存在しています。

もちろん、大半のサブリース契約は適切に運営されていると思いますが、そんな悪質な業者に引っ掛かったオーナーはとんでもない負担を強いられることになります。
そのトラブルを防ぐためには業者側のモラルの向上と共に、家主さん＝オーナーの不動産取引に対する知識と理解力が必要です。

不動産取引にとって『購入する物件』も重要ですが、ちゃんと相談できる『不動産業者を選ぶ』ことも重要だということもお忘れなく。

★不動産トラブルに関する記事

不動産投資「商法」にだまされないで！

不動産広告の「禁止用語」

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

不動産取引の２つの高齢化問題

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不動産仲介業も商売ですから、信頼や説明力・表現力って大事なことです。
今回は、以前に一棟売りマンションの売買契約をした時のことをお話します。
売主側の仲介業者さんが売買契約書（案）を作成してきて、買主側の仲介業者として当方が疑問点や修正箇所がないかどうかチェックすることになりました。
売買金額の内訳として、土地・建物と（建物の）消費税に分ける際、売主側の仲介業者の社長さんが「売主は個人だから消費税は掛からない」というのです。
理由を聞くと、「個人は消費税が必要ないから」と言うのです。
「へぇ～そうなんですか」と聞き流しておきましたが、こういう仲介業者さんでもちゃんと売主から売却を依頼されて商売できてるんだなぁと変な感心をしてしまいました。

消費税の課税事業者

消費税は、『課税事業者』と呼ばれる事業者が納税する税金です。

法人でも個人でも『課税事業者』になりえます。

単に「個人だから消費税は関係ない」なんてことは全くありません。

それに、先の売主さんは何棟もマンションを所有している方だと聞いてましたので、『課税事業者』である可能性が高いと思われました。

『課税事業者』であるどうかを判断するには、２年前の課税売上で判断します。

２年後に課税売上が一切ない場合は消費税を払う必要は勿論ありません。

それと、もし２年前に課税売上が１０００万円を超えていなければ、売却した年に『課税事業者』になることはないので、消費税は課税されません。

それは基本的な知識ですので、おそらく売主さんはご存じのはずです。

特定期間というもの

プラスして課税事業者のことで付け加えると、『特定期間』（※注）というものがあります。

通常の基準期間の課税売上高が１０００万円以下でも、『特定期間』における課税売上高が１０００万円超だったら消費税の課税対象になります。

※注・・・個人：前年の１月１日～６月３０日　法人：前年事業開始以降６ケ月

インボイス方式が導入される

２０２３年１０月１日から導入されるインボイス制度。

免税事業者が消費税を預かる形で納税することなく”益税”となることが難しくなる制度だと言われています。

この制度によりもうすぐ、免税事業者は消費税を上乗せして請求できないということも知っておかないといけませんね。

★不動産と税金に関する記事

損益通算『土地金利不算入』の話

『固定資産税』の“あれこれ”

意外な負担感がある「住民税」「健康保険料」の話

一棟売マンションを購入した時の不動産取得税･固定資産税

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ベテランの不動産業者さんと打ち合わせをしていると、昔の”契約書”はペラペラの紙１枚で、それに手書きだったなんて笑いながら昔話をすることがあるもんです。
また、昨今の”重要事項説明書”の記載内容は随分と質量ともに盛り沢山になっていることも話題になりますが、それは”重要事項説明書”自体の作成がすごく手間も時間も係るので大変だということです。
当然のことながら、”重要事項説明書”は契約前に作成して説明しないといけませんので、契約自体が吹っ飛んでしまうとしっかりした重説であればあるほどその苦労は水の泡となってしまいます。

令和２年宅建業法の改正で、宅建業者は賃貸・売買に関わらず「水害ハザードマップ」を添付して取引対象不動産の位置を示して、説明をしなければならないということになりました。

（令和２年８月２８日施行）

「ハザードマップ」は各市町村のホームページから取得することが出来ますので、宅建業者にとってそれほど大変な作業でもありません。

必要とされている「ハザードマップ」は、全部で３種類です。

• 河川氾濫の場合の浸水区域、水深。

• 内水（雨水）浸水想定区域

• 高潮浸水想定区域

まだ上記の「ハザードマップ」が作成されていない市町村にある物件だと、説明する時にその旨を伝えればよいとされています。

でも、「ハザードマップ」と物件についての説明義務は、『ハザードマップに記載されている内容の説明』まで義務つけるものではないので、ある意味で曖昧な部分がありますが宅建業者にそこまで説明できるはずもありません。

但し、「ハザードマップ」に記載された避難所については、その位置を示すことが望ましいという指導が宅建業者に対してなされています。

★宅建業法に関する記事

契約不適合責任（改正民法）

「活断層」の記載義務

重要事項説明に関するトラブル

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１７連休とか、年末年始休暇の延長が話題になっています。

いわゆる大企業の正社員の人にとっては休みが増えて“得”です。

派遣・バイトの人で仕事減れば“損”ですが、不動産業界で考えてみると実働時間が減れば会社も正社員も収入は減ると思われます。
製造業やＩＴ業界みたいな『働き方』や、どこかの役所みたいに決まった時間内で働いているのではなく、実物の人間を相手に“商談”をしているからです。
コロナ禍の営業自粛の時は、商談する相手がいなくなったので、殆どの不動産業者は仕事（＝収入）にならなかったはずです。
在宅やテレワークもボチボチ入り込んできていますが、結局は対面してお話することが大事だということをコロナ禍は教えてくれました。

対顧客の問題だけではなく、会社内のコミュニケーションも減ります。
出勤しないと日々のコミュニケーションは減ります。
多分、モチベーションも下がるし。

不動産業界には会社から”名刺“だけもらってフルコミで営業している猛者もいますが、会社からは動きも見えないし、命令や指示もありません。

報告もなかったりしますけれど経営者との雇用関係ではないので、上下関係もほぼないような関係です。

フルコミは正社員（＝固定給のある人）ほど組織に対して責任を感じないので、会社側が物件調査・重説・契約書をキッチリ精査する必要がありますが、経緯が複雑な物件とか権利関係がややこしい物件は、会社が理解するだけでも大変です。でも、契約の責任は会社にあります。
そういう雇用形態を知っていると、一般の企業で今まで経験していない副業を認めたり、低い固定給で社員を雇用したりすると色々と問題が出てくると思いますが・・・どうでしょうかね。

今秋は大企業のリストラや赤字決算のニュースが盛り沢山です。
これから、巷に職を求めて面接を受ける人がいっぱい出てくるのでしょう。
わたしは出来れば、会社に勤める『働き方』ではなくて、私のような自営業とかどこかの会社と業務委託みたいな方法で収入を得るような考え方がお勧めします。
一定のスキルは必要でしょうが、まあ～ひとそれぞれですけど、意外とやれるものかもしれませよ！

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野澤裕二：３８歳時に不動産仲介業で独立して現在６４歳１１ケ月。　　　

運と間（まん）と勘、嗅覚も要ります。それと身近な仲間が大切。　　

色々ありましたが、嬉しいこともたくさんありました。でも辛抱も大事ですよね＾＾）

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『印鑑』は親の仇ですか？

売買契約書、賃貸借契約書、重要事項説明書には、宅建業者（会社）の社印＋宅地建物取引士の個人印＋売主・買主の個人印（通常実印を使う場合が多い）、賃貸の場合はそれぞれ貸主・借主の『印鑑』を押します。

割印を押したりもします。

売買の場合は、所有権移転の書類を法務局に出しますが、これも実印を使います。

他にも、賃貸契約の場合、家賃保証会社の契約書に振込口座または引落口座の銀行印なども押します。

『印鑑』をつぎからつぎに押していきますので、押しているご本人もいったいこれはどういう書類なのかよく分からないなんてことは当たり前の如く契約作業は進行していきます。

コロナ禍の経済対策で、定額給付金や持続化給付金、各種補助金など手続き後、いったい何時になったら手元に届くのか分からない位に時間が掛かって、日本国の事務処理って凄く遅れているんだということがよく理解できました。

ということで、菅総理や河野大臣は、『印鑑』文化を見直さないといけないと言い出して、まるで『印鑑』を親の仇みたいに抹殺しようとする勢いであります。

不動産の取引に『印鑑』は必須です。

契約行為は、契約の当事者の意思の合致により“成立”するもので、書面の作成や押印は必要要件ではありません。

だったら、契約書という文書や当事者の押印は何故必要だとされているのか？

契約書という書類・文章は、合意内容を記録として残して、後になって「それは違う」というトラブルを防ぐために作成するものです。

その記録文章に当事者や仲介業者が『印鑑』をつくのは、その本人の意思により『印鑑』を押したことによる証拠とするためだと考えられます。

押印された文章は、その押印が本人の意思によって行われたという事実を証明しているということになります。

一種の「セキュリテー」なのです。

大きな会社や役所で、担当者⇒係長⇒課長⇒部長⇒取締役⇒代表取締役という風にひとつの文章を何人にも渡って決済を取り作業は確かに時間が掛かりますので、確かに非効率です。

不動産の契約行為に伴う署名・押印は手間が掛かりますが、先の大きな組織のように時間の掛かるものではありません。

大きな組織の当事者が、契約自体の決済をとるのに時間が掛かることはその組織の問題として、売買契約の押印に要する手間暇とは別の次元の話です。

わたし自身は、不動産の取引に『印鑑』を押す行為は廃止しなくても全く問題はないように思うのですが・・・如何でしょうか？

かつての「クールビズ」⇒「ネクタイ」廃止論みたいに、「デジタル化」⇒『印鑑』廃止論が進んで行くのを横目で眺めておりますと、行政の効率化アップって本当はなにをすべきなのかという話を逸らすような感じもしてます。

”はんこ屋さん”、これからも頑張って下さい！！

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売買契約でも恣意的に安い金額で取引すると、「それはおかしい」と税務署に見つかってしまうと贈与税や所得税の対象にされてしまいます。

また、個人でマンション経営して所得が増えたり、相続対策で親族を役員にした管理会社を作って節税を目論んでいる場合も、あまりにも管理会社の報酬が高いと脱税とみなされます。

菅総理の看板政策のひとつである「デジタル庁」の新設。

その大臣として入閣した“平井卓也”氏が代表を務める政党支部が、家主の母親から相場より安い賃料で事務所を借りて、事実上の寄付を受けているという記事が「週刊文春」が調べたという。

その家賃は年間１２０万円とか、１００万円と減額している年もあるとか・・・記事によると地元の不動産業者の話として、適正賃料は月額７５万円～１２０万円ほどだということです。

つまり、年間９００万円～１４４０万円の物件を母親（家主）から、１００万円～１２０万円／年で借りていたということです。

他にも疑惑がある人らしいのですが、これが本当なら『国民のために仕事をする内閣』としては凄くイメージ悪いですよ！

特に驚かないですけど、無茶苦茶アナログな話でガッカリしました。

★恣意的な取引に関する記事

個人の低額売買契約について

実家の処分はなぜ揉める？

高すぎる価格査定

当事者間の売買は危険です！

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朝、事務所に着くと、先ず部屋の照明とエアコンのスイッチを点けます。

次に、パソコンの電源を入れて、野菜ジュースとかお茶を飲みながら、メールチェックです。（以前はヤクルトを飲んでいたのですが、野菜ジュースに変えました。）

迷惑メールのBOXには毎日凄い数が入っていますし、いかにも真っ当そうにAmazonや楽天を名乗った悪質なメールも毎日到着し続けています。

不動産営業の”定番”で「チラシ」広告というものがあります。

皆さんの自宅のポストに「このマンション限定で、購入希望されている方がいらっしゃいます！」とか、「○○小学校に通学希望の方が・・・」「予算３０００万円で・・・」なんていうチラシが頻繁に入っていませんか？

そうそう、そのチラシです。

私みたいな不動産業の人間でも、「このマンションを買いたい人が・・・」と、真に受けてしまうくらいですから、一般の住民であれば「いくら位で売れるのかな」って心が動くこともあると思います。

でも、そのほとんどが「売り物件」を獲得する手段として、そういうチラシを撒いている営業手法なのです。

勿論、別に悪いことをしているわけではありません。

でも、一般の売主さんや買主さんは不動産取引に精通しているわけではないので、こういう“引っ掛け“や”軽い騙し“についつい引っ掛かりやすいものです。

３０００万円で売れる物件を、４０００万円で査定して他の業者から切り離して、専任で受けてから、「やっぱり金額を下げましょう」なんていうのはザラですし、高値で売り出した物件に内覧する人が少ない場合に、知り合いの業者を客に見せかけて案内件数を増やしたりする輩（やから）も居ます。

コロナ禍で、対面営業に不慣れなエンドユーザーも増えることでしょうから、悪質な営業と良質な営業を見破る経験が欠乏してしまうと思います。
そんなことで、これからドンドン騙されやすい売主・買主さんが増えることを心配しております。

くれぐれも、お気を付けください！

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殺人、自殺、孤独死、無理心中……などの死亡事故が起きた「事故物件」に住み続ける芸人の話として、映画『事故物件　怖い間取り』が上映されます。
内容は詳しくは知りませんが、要するに怖い話なんでしょうか。
ちなみに、主演は「亀梨和也」というからきっと若者向けなんでしょう。

私自身は今までに事故物件を取扱いしたことはなかったのですが、先週に警察署から連絡があり、２年前に入居契約して頂いた方が孤独死をされたということがありました。
生活保護受給者で、ご親戚も疎遠であって寂しい限りです。
この方の場合は、区役所と警察の方でご遺体を引き取られて、ご葬儀を済まされることになりました。
少し遺品があるみたいですが、遠縁の方が受け取らなければ家主側で処分することになりますが、そのご親戚の方に電話で事情をお伝えすると「考えて連絡します…」ということでしたので、まだどうなるのか決まっていません。
また、家賃保証会社に加入していたので連絡を入れました。
生活保護も家賃保証会社も死亡すると同時に契約は打ち切られます。

相続人や親戚の引継ぎが無ければ、室内の原状回復費用も全て家主さんの負担で処理しなければなりません。
不動産業者としても、このお手伝いは気が重い仕事です。
通常のリフォームとは違い、特別清掃なる撤去費用・処分代金などはやはり大きな負担ですし、室内を換気する期間も数日というわけにはいきません。
次の入居者を探すのにも、当初は割安な家賃設定をするべきでしょうし、仮に売却するにしても同じく割安な価格になります。

『事故物件』っていうには、かなり重い心理的なダメージがありますが、上映される映画の”どこか軽いイメージ”と違い、”家主さん”にとっては物凄い負担があるということだけは知っておいて頂きたいですね。

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【もうひとつの『事故物件』の話】

森友学園の国有地値引きで、公文書改ざんを強要され命を絶った財務省近畿財務局の赤木俊夫さんの妻、赤木雅子さんのロングインタヴューが大阪日日新聞（８月２９日号）に掲載されていました。元NHK記者の相沢冬樹さんが大阪日日新聞社の編集局長に着いて、赤木さんの裁判の記事や雅子さんの心情を取り上げているので、全国紙とは違って内容はかなり細かいものになっています。（ちなみに、大阪日日新聞は無料で配られている新聞で、広告料で経営している。）

「実家の支え」という箇所で、ご主人が亡くなって雅子さんが実家に帰り、母親とお兄さん一家（男の子３人）と暮らしていた時のことが書かれています。

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一番下の小学５年生だった子が「まあちゃん、こういう時はな、お笑い番組見たらいいんやで」って言ってくれて、番組を録画してくれて。その子は自分の見たい番組とかいっぱいあるじゃないですか。なのにね、部屋に連れていってくれて、それで一緒にお笑い、「千鳥が好きやろう」って言って、それをわざわざ録画してくれてて、一緒に見てくれたんですよ。

（中略）そしたらね、真ん中の子がね、急になんか様子がおかしくなったんですよ。
で、下の子に「もうちょっとその番組消せ」って大騒ぎになって、「ええじゃん、どしたん」とか言いながら見てたら、お笑いのそのネタに事故物件（室内で自殺者などが出た物件）の話があったんですよ。

ほんならね、真ん中の子はすごい気つかう子やから、その事故物件のネタが出るの分かってたから、「もう消せ、消せ」って大騒ぎしてくれて。うん、優しいなあと思った。ははは。

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