法令順守と倫理観

関電が他社の顧客情報を不正閲覧して営業活動に生かしていた問題で、４月末まで営業自粛しTVコマーシャルなども中止するそうです。
それにしても関西電力って原発誘致の金品受領問題から、裁判になっている役員報酬時間など不祥事続きですね。

ウクライナの戦争で日本全国の電気代が高騰している中で、関西電力の上昇が未だましなのは原発のお陰だという記事を見たのですが、法令順守出来ていない関西電力に老朽原発を次々まかせるのは不安ではないかという意見が出てもおかしくない状況です。

電力会社って民間企業ですけど、仕事内容ほとんど公共企業です。
関西電力は大企業ですからグループ企業は１００社超あるとか・・・２０００年頃から電力事業以外の取組を進めて、今ではグループ全体の経常利益の４０％を占めるくらい成長しているそうです。

その内のひとつが関電不動産開発というデベロッパー会社です。
同じく公共性の高い大阪ガスや大阪メトロなどもデべロッパー分野に注力していますが、これって民業圧迫じゃないかと思うのですが…確かに新規事業としてなにをしてはいけないということは無いとは思いますが、儲かるから新しい仕事をやるという“倫理感”みたいなところに？を感じてしまいます。

それもいちから始めるのではなく、他社のデベロッパーの金主に成ったり、デベロッパーの社員を出向で受け入れいかにも本業みたいな顔で営業する姿勢はあまり好きになれないものです。

コンプライアンスってそういう部分から崩れていくのではないでしょうか。

顧客情報不正閲覧した人達は、ロシアがウクライナに侵攻したことをあまり悪く言えないと思いますが、飛躍しすぎでしょうかね！

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不動産人／金融政策より、インフレ退治

【金融政策、当面は維持】

不動産市場に大きな影響を与えるのは「金融」ですが、１０年間続いた黒田総裁がやっと降板することになりました。

これで異次元の金融緩和の修正はそろそろ具体的な問題になると誰もが感じたはずですし、

植田総裁が正式に決定すれば、金融緩和とゼロ金利の政策がどうなっていくのかに関心がもっと高まるはず。

でも当面は今の金融政策を継続するということですから、取り敢えず従来通リに不動産市場もそれなりに底堅く推移しそうです。

ところが金融政策は従来通リでも、いま大きな問題になっているのは「インフレ」、特に不動産取引に大きな影響を与えているのは急上昇している「建築費」の問題です。

土地取引がなんとか成約しそうでも、建物の金額が１０％とか２０％アップしちゃぅと事業計画が成り立たなくなって結局は駄目になるケースが続出しています。

「金融」より「インフレ」という側面から、不動産市場が大きく揺さぶられています。

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不動産ナマ知識／『インボイス制度』とか『ｅ-ＴＡＸ』とか

去年トライしてみましたが、ややこしかったので結局は途中で断念してしまった『ｅ-ＴＡＸ』に再チャレンジしています。

去年は最初のところで躓（つまづ）いてましたが、税理士さんのYouTubeを真剣に視てなんとかなりそうです。お役所の説明書きは兎に角ややこしいので、YouTubeみたいに目で見て解説してもらえると操作方法は分かります。

もうひとつの税金関係の関心事は『インボイス制度』です。

今年の１０月から開始ですから、どういう風な影響や知識が必要なのか知っておく必要はあります。

先日、税理士さんによる不動産業者向けの講習会がありましたので、参加して参りました。

■免税事業者の大家さんと、課税事業者のテナントとの関係では、課税事業者のテナントさんから大家さんに課税事業者への変更や家賃の値下げなど多少なりとも諸問題が発生しそうです。

■家賃の支払いが口座振替の場合のインボイスは、賃貸契約書などに登録番号を書いておくなどする。制収書や領収書・契約書などどれかに登録番号を記載していれば大丈夫だということです。

■預かった消費税から、支払った消費税を差し引く（仕入税額控除）を計算しなくても、従来からある「簡易課税制度」を使えば不動産業で「みなし仕入率」４０％を使ってしまえばイイので事務負担は全然ラクチンです。

■不動産業者が、仕入れをする時に「個人」や「免税事業者」から不動産を購入した場合に消費税を仕入れ税額控除できる特例があるとのこと。

但し、棚卸資産（販売用）として扱う場合であって、自ら使用する目的や賃貸する目的で故事から購入した場合は、仕入税額控除できないとのこと。

こういうのって後々所有目的が変わることもあるし、なんか不明朗な感じもしました。

商売していれば分かることですが、税金さえなければ儲かるのになぁ～ってつくづく実感するものです！

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不動産ナマ知識／「事業用資産の買換え特例」の廃止・変更！

お正月明けの「えべっさん」が終ると、ぼちぼち仕事モードになるの大阪です。
今年も西宮戎に行ったのですが、コロナ前に戻った人出でにビックリしました \（＾＾）/

築年数の古い賃貸マンションや自社ビル・工場や店舗・駐車場などを売却、一定の期間内に別の事業用不動産などを購入した場合、譲渡所得の税金を低く抑える制度があります。

ざっとしたイメージですが、譲渡益の８０％を繰り延べ出来るので、税金が安く済むからです。（≒２０％課税の意味）

この事業用資産の買換え特例（１号）が、個人：令和５年１２月３１日まで、法人：令和５年３月３１日までで廃止されることになっています。

また、長期所有の土地、建物を国内の土地、建物に買換えた特例（４号）は、課税繰り延べ割合を現行の８０％⇒９０％に引き上げられます。

こちらは個人・法人ともに令和５年３月３１日まで。

一定の要件に当てはまらないとダメですが、例えば大阪市の収益物件や事業用物件で所有期間がその年の1月1日現在で１０年を超えていたものを売るのなら、この特例に適用するか確認した方がいいですね。

税金の問題はやはり税理士さんや税務署に確認する必要はありますが、入口の話ならネット上で調べる程度でいいと思います。

買い替え特例（１号）と（４号）の違いで一番大きなのは、（１号）が決められた既成市街地内からそれ以外の所へ買換えるのに対して、（４号）は国内の土地建物から国内の土地建物に買換えることが出来るので、エリアはグッと広くなります。

買替資産は、売った年の前年から売った年の翌年の３年間に取得することになっていますが、やむを得ない事情があって税務署が認めれば２年以内まで延長することが出来ます。

但し、取得の日から１年以内に事業に供する必要があります。

【国税庁HP】No.３４０５事業用の資産を買い換えたときの特例

また、売った物件の取得費が購入した物件の金額になるので、減価償却費は低くなってしまいますが…

※例えば、売却物件１億円（取得費３０００万円）⇒購入物件１億２０００万円（取得費を引き継ぐので３０００万円となります。）

将来の心配事としては、新たに購入した物件を売却した時は、取得費が低いことになっているので、その時は売却益がドット出てしまう可能性があります。

特に個人の短期譲渡所得だと税率が高いので、要注意となります。

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不動産人／2023年、大阪は元気です！

明けましておめでとうございます。
今年はどんな一年になるのでしょうか？
良い年になればと思っております。

【キタ】

梅田の景色が変わってきております。
長い間駐車場として放置されていたような感じだった「元中央病院跡地」に客室数Ⅰ７０４室のアパホテル＆リゾートの高層ホテルが完成しました。
また、阪神百貨店も増２０２１年に店舗増を増床後、２０２２年春には上層階のオフィスが開業して大阪梅田ツインタワーズ・サウスが完成しております。
曽根崎小学校跡地の高層マンションも完成していますし、２０２３年春には大阪駅の地下に「うめきた新駅」が稼働し始め、大阪駅北側の「うめきたⅡ北街区」（２０２４年春）「うめきたⅡ期南街区」（２０２４年秋）も大阪では一番大きな開発エリアです。

【ベイエリア】

２０２５年４月１３日～１０月１３日には大阪・関西万博が開催されますので、来年は目に見える形で各種の工事が進行するでしょう。
（全国への経済波及効果は１．９兆円とか）

同じく大阪のベイエリアでは総合型リゾート（IR）の誘致が予定されています。
（建設投資の経済波及効果７６００億円とか）（運営による経済波及効果は年間６９００億円とか）

このふたつの計画に連動して、大阪メトロ中央線は会場である夢洲まで延伸予定です。
また、京阪中之島線は、大阪メトロ中央線九条駅で接続させることで京都からダイレクトに乗り入れが可能となる予定です。
梅田と難波を結ぶ「なにわ筋線」の事業決定もあり、難波エリアも高層高級ホテルの計画が進んでいますので、大阪中が変貌するスタートが切られています。

【森ノ宮】

大阪府立大と大阪市立大が統合して２０２２年４月に開学した大阪公立大学は、大阪市内に建設中の森之宮キャンパスについて、建設予定地から発見された不発弾の処理などで工期に遅れが生じたため開設時期を当初予定の2２０２５年４月から半年間延期すると発表しました。
住吉区や堺市から学生が森ノ宮周辺に移動してくるので、周辺の住居や店舗などいろいろなところにイイ影響があると思われます。