タカタ・日産・東洋ゴム・そして神戸製鋼と大企業の不祥事が絶えません。なにかが緩んでいるのか、世の中の流れがそうさせているのか、よく判りません。

不祥事も大きなミスも根元は同じところから発しているのではないでしょうか。
そういえばこの前、某証券会社の営業マンが飛び込みでいらっしゃったのですが、すごく軽い感じで一方的にセールスしてくるので、この人「まだまだやなぁ」って思ってしまいました。最近、この手の時代遅れっていうのか、独りよがりのセールスってお目に掛かることが少なくなっていますから、ちょっと驚きました。

“不動産業界でもバブル崩壊後３０年近くが経ち、バブル期に未成年だった人でも、今では第一線でバリバリ活躍するようになっています。
あの頃は不動産取引も活発でしたから、ごく普通の営業マンでも取引件数をこなしており、いろいろな取引上の手続やチェックポイントが自然と体験できて、自分のものになるというメリットがありました。
でも最近では取引件数自体も昔よりは少なくなり、ネット上で集客するような営業形態もはびこっていて人との信頼関係も希薄です。
また、権利関係の複雑な物件や大企業のリストラ物件などは入札方式が大流行ですので、仲介業者が買主･売主の間に入って話を纏めてみたり、慎重に物件調査しなければならない案件を自ら経験出来ないままに、バリバリと活躍することにもなってしまうことも多いのかもしれません。
そこで今回は、自分自身の経験を取上げて“ミス”はどういうふうに起り、また防げるのかを考えてみたいと思います。 （当時の関係者の都合もありますので、細部についてはボカシをかけておきました。）

何年も前のことですが、超有名企業のＪ社がリストラ対策としての遊休地の処分、大手信託銀行のＴ社を窓口として買い客を探しておりました。 以前から順調な業績を続けていた社員２０名程のＳ社が倉庫用地として購入を希望し、Ｓ社から受け取った『買付証明書』(注１)を提示し、多少のやりとりはありましたがＪ社との商談は合意に達しました。 当然、契約前の『売渡承諾書』の提出を求めたのですが、Ｔ社担当者は「『売渡承諾書』なんて必要ありませんよ、うちも保証しますし、あのＪ社が売るって言っているのですから…」と大手の信用力に押されてそれは諦めて、すぐに“重要事項説明書”や“契約書”の内容を文書化しようと言うことになりました。 それから数日後の夜、私にＴ社担当者から「どうしても今夜、すぐに会いたい…」旨の電話がありました。  私ちょうどお風呂に入っていたのですが、「明日じゃダメですか？」と言っても聞いてくれないので、急いで自転車に跨って北浜まで行った次第です。すると、Ｔ社担当者は今回の取引をＪ社の都合で断りたいと言うじゃありませんか！ 話を聞いてみると売主のＪ社担当者（といっても総務部長さん）は、この間まで営業の第一線で活躍していた方で、この間総務部長に配属されて間もないとのことでした。今回の遊休地は３０年前に取得したもので、その後土地区画整理事業の後、未利用地となり、減歩により従前の面積より減少したままの状態で、Ａ社としても特別気になる土地でもなかったようです。（注２） そんな土地をＪ社の総務部長さんは自分１人で売却による処理を進めたのでした。 たぶん、このくらいの物件処理なら一人でできるって思ったんでしょうね。 そして、Ａ社部長は従前の面積が書かれた古い登記簿謄本を見つけ、自ら資料を作成してＴ社担当者へ渡していたのでした。私は、自分で直近の謄本を取得して実面積は確認済みでしたが、売主側は「坪１００万円」とする表現で話を進めていたので総額（＝面積×坪単価）が会話の中に出てこなかったのです。 私も坪数間違えるなんてことが、あの超大手Ｊ社と信託銀行Ｔ社に限って絶対ないと言う暗黙の了解がありましたし、こちらが『売渡承諾書』を希望した時も「うちみたいな大会社がそんなもん必要ない」って偉そうにしてましたから… ですから、Ｊ社部長はＴ社からの契約書（案）を見たときに飛び上がって驚いたと言うことです。いくつかのミス、Ｊ社総務部長の事務処理能力や実務経験・信託銀行Ｔ社担当者のチェックミス・思い込み…過信が重なって起こったケースですが、こうなった以上実情を知ることが出来ない買主は、買うに買えない状況になってしまいました。※売主・信託銀行の方から、買主には売主の都合が変わったので売れなくなったと言って欲しいと懇願されましたので、買主様には悪かったのですが嘘も方便と黙っておいたのです。売主Ｊ社は、その部長以外売却できなかった理由も解からないまま、その部長が退職するまでその土地を持ち続けたそうです。 被害者の買主はその後、全く別の物件を購入し､社業は相変わらず順調であります。 買い手側の仲介業者（私ですが…）は、１円の儲けも無く、心の処理をするのに大変時間がかかりました…。

何も知識・経験だけが総てではないけれども、宅建試験に合格しているからといって、不動産のプロになったわけでもありません。勿論、試験には合格しておかないといけませんが… 不動産自体は同じ物が２つとないので、それこそ１件１件がオリジナルの取引となります。
買う人・売る人も十人十色、いや百人百色とすると、不動産屋というのはそれ相当の時間と経験をかけてようやく一人前になれる職業だと思うのです。

ミスはなぜ起こったのか？
大きな会社だって人間一人ひとりの集合体ですから、間違いは起こります。
ましてや、不動産仲介の仕事は会社がするのではなく、大きな会社に勤めていても、担当者個人の能力・経験・判断がすごく重要な仕事だと思いますが、ご理解戴けますでしょうか。

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

事業用不動産の売買・テナント募集のご相談は・・・nozawa@minamimorimachi.jp

全国で“所有者不明の土地”があるとＮＨＫやマスコミでも取り上げています。
“所有者不明の土地”って、「不動産登記簿等にある所有者と、現在の所有者が直ちに判明しない、判明しても連絡がつかない土地」のことで、その総面積は九州よりも広いという推計による発表もありました。

良く似た言葉に、“不在地主”っていうのがありますが、これは「その土地に住んでいない所有者」のことですから、必ずしも何処に居るのか判らないわけではありません。

国土交通省の調査では、日本の総面積３７８０万ヘクタールの約５３％が私有地であって、その内の２割（筆単位）が“所有者不明の土地”ということですから、すごい広さです。

空き家の問題と元は同じです。
どうやら、東日本大震災の被災地の復興事業で、土地の所有者の同意を取るにも“所有者不明の土地”の壁にぶつかり、立ち往生したことがこの問題の表面化に繋がったということらしいけれども、それ以前にも、各地の固定資産税徴収の担当ではある程度は予測できていたと思われます。

国（法務省）も研究会なるものを発足させて、法律的解決策を模索するらしいのですが、そもそも、相続や売買で所有権が変わっても不動産の登記は義務ではなくて、権利です。
固定資産税を払うためにするのでもなく、市役所が所有者を把握するためでもありません。
不動産登記で“所有権の保存”をするのは、他人に私が所有していることを明かすためであって、申請するのは任意（本人任せ）です。
だから、その後、所有者が引越ししても登記上の住所を変更することは必須ではありません。

だから、５０年前に死んだお爺ちゃんが住んでいた場所の土地の名義が、去年亡くなったお父さん（息子）から自分（私）に変わっていなくても、それ自体は罰金もお叱りもありません。
ただ、つい１０～２０年まで、日本って土地神話があって下がらないと皆が思っていたので、田舎の土地でも殆どの人は財産だと思って相続登記していたのでしょうね。

でも、登記費用も要るし、毎年固定資産税も支払わないとダメだし、これからも田舎にも殆ど帰らないし、そもそも売るにしても誰も買ってくれる人が居ないし、資金を引っ張るだけの資産性もなさそうだし・・・そんな人が日本国中にいっぱい居ることが判って、どうしようとしているのが今の状況です。

土地（財産）の値段が下がると、いろいろな問題が派生するものです。最近では、資産価値の低い“不動産”のことを、“負動産”なんて見掛けることもよくあります。

土地の価格の二極化は、都会と田舎だけではなく、都市部内でも発生しています。
原因は今まで書いてきたものと同じですが、相続税課税強化と少子化によって都市部の実家の引き取り手に困るケースです。

これは個人的な意見ですが、一昔は長男が実家を継いで、親と同居して暮らしたものでしたが、昨今、たとえご近所であっても親は親、子供は子供で別世帯のところが多いようです。
親が亡くなると、大なり小なり揉めます。
ご近所に住んでいても、親の面倒は見ていたとか、いや、俺は長男だとか言い出すと、揉めます。大きく揉めると、不動産の相続ややっと不動産を売却することに合意したとしても、どこの不動産業者に任せるのかで一騒動し、売却した金額の配分でまた揉めて収拾が付かないなんてこともあります・・・そして、相続登記することなく数年経ちますと、相続人も歳をとりますから…

団塊の世代が８０歳を超える２０３０年以降は、毎年の死亡者数が１６０万人超とかで、大量の相続が発生する見込みです。

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。お電話やメールお待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

事業用不動産の売却や購入・テナント募集など、お気軽にお問合せください！

nozawa@minamimorimachi.jp

個人向けのアパートローンが急減速しているという。
今年４～６月の新規貸出金額は、前年同期比１５％減の７１７１億円。（日銀）
相続税対策の目的でアパートを建てる波が落ち着いてきたからでしょう。

大阪市内に住んでいると判りにくいけれども、郊外や地方に行くと同じようなアパートや、マンションが建て並んでいる光景に出会うことがあります。
分譲では無さそうな雰囲気は見れば判りますから、賃貸用に建てられた共同住宅です。

地主さんの遊休地利用と相続税対策、老後の資金造りにと考えていて、他方、貸出先の少ない金融機関とテレビＣＭや地元で有名な建築業者が一緒になって営業した結果でしょう。

日本国中で人口が減少する中、都心以下の収益物件は苦戦を強いられるのは必死です。

数年前に三重県の一棟売マンションの資料をもらった時、全７０戸の部屋が空室（大手のブラジル人従業員の解雇があったとのこと）の状態でしたので、買主を見つけるためには、まず入居者をどうしたら確保できるか考えて当たったのですが、上手くいかず断念したことがありました。
その後、その物件が大阪の不動産会社が購入し、別の大手製造業の社宅として入居契約をして成功したと知りました。

不動産業者であれば、なんとか対処のしようもあるのですが、初めてマンション経営する方ではいろいろな対策は人任せになってしまいますので、それは大変です。

郊外や地方に行くと、（大阪市内では考えられないでけど）駅前に不動産屋さんが一軒もないような処がたくさんあります。

それだけ、不動産屋にとってニーズが無いのでしょうね。

収益物件はテナントや入居者が入ってこそ、収入になるって建てるときは実感できないのかも知れません。

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

「宅建主任者」から「宅建取引士」へ

「宅地建物取引主任者」を「宅地建物取引士」に名称変更するなどの宅建業法改正が、国会で可決され後の２０１５年の４月１日から施行となりました。　一見すると、わざわざ「…主任者」から「…士」に変更するだけなのに大袈裟なことをと思いますが、実はなかなか大変な手間と年月が掛かっております。 法案等によりますと・・・暴力団に関係した人は、そうでなくなった日から５年間経過すること、暴力団関係者がその事業活動を支配する場合はダメ。

「宅地建物取引士」を含めた宅建従事者の倫理規定・コンプライアンス意識と、重事項説明の内容が年々増加するなど、取引に関する法律や関連制度が多様化するため宅地建物取引士の責任は益々重くなっています。

確かに、かつての重事項説明書は一棟売マンションでも、Ａ３用紙一枚だけなんてのも見たことがありますが、今では考えられないことです。

その為、専門的知識の習得などに更なる研修制度が実施されています。 我々当事者としては、これらが有料化されたり、新たな団体に加入したりするのを恐れている次第です。なぜなら、今まで新しい制度や法律の整備がなされると、それが新たな天下り先に繋がる口実なんてことだったら由々しき問題だと思うからです。 「宅地建物取引士」は、その不動産会社の営業関係者の「５人に１人必要」というのが絶対数必要ですが、以前からくすぶっていた「３人に１人必要」にしようというのは、当分の間はなさそうだというのです。理由は、十分な教育を受けた「宅地建物取引士」がいて、その他の従業員もボトムアップするからその必要はないということらしいが･･･正直いって、その意味はよくわかりませんなぁ～

いわゆる“士業”といえば、弁護士、不動産鑑定士、司法書士など「士」と呼ばれる専門性の高い国家資格の俗称ですが、最近では、マンション管理士やファイナンシャルプランニング技能士などの新参ものもありますが、「宅地建物取引士」も専門性の高い国家資格だと言うのであれば、不動産の営業に関わる人は全員その資格を持つことが望ましいのじゃないでしょうか。

「宅地建物取引士の記名押印」

売買や賃貸借の契約をする時には、その契約前に宅建業法第35条に定める重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印及び同第37条に定める書面（契約書等）への記名押印は、「宅地建物取引士」が行う必要がありますが、不動産業者でも意外と勘違いしていることがあります。 まず、宅建業者が売主の場合や複数の仲介業者が存在している取引の場合も、すべての宅建業者が宅地建物取引士の記名押印をしなければならないということ。

それに、宅建業法第３７条では、いちいち細かくは書いていませんが、売主が業者の場合、仲介業者が記名押印しているから売主自らの記名押印を不要だとはしていません。 また、仲介業者が複数の場合、根付業者が代表して記名押印すれば、その他の中間業者は仲介手数料を受け取るために領収書さえ持ってくればイイというものではありません。

昔ほどではありませんが、今でも意外といいラフな場合も多いようですが。

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

法務局の申請書類に『地番・家屋番号は、住居表示番号（○番○号）とはちがいますので、注意してください。』と書いてあります。 そうです、「住居表示」と「地番」は、通常同じではありません。

(田舎に行くと、地番と住所が同じところもありますが･･･)

「地番」→「その土地の登記簿での所在地・番号」

「住居表示」→「建物の表示で、そこに住む人の住所・番号」

として利用しています。

法務局では、土地はすべて「地番」で登記されていますし、建物の登記簿上の「家屋番号」も「地番」が分かれば調べることができます。

■住居表示のしかた■（大阪市）

※街区符号のつけ方は、数字を用い、大阪城にもっとも近い街区を起点として、連続蛇行式により順序よくつけるものとする。

※住居番号のつけ方は、大阪城に近い街区の角を起点として原則として右廻りに街区の境界線を１０ｍ間隔に区切り、住居番号の基礎となる番号を当該間隔に順次つける。 （大阪市住居表示実施基準より）

■地番の意味■

元々「地番」は（明治時代の地租改正以来）固定資産税を聴取するために個々の土地につけた番号です。

だから、“固定資産税・都市計画税”の請求は所有者の住所に着ますが、対象不動産の表示は「地番」で行っています。

土地を特定するためにつけた番号と、その所有者を明解にするための登記することになります。

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

「契約の履行に着手」っていう言葉が売買契約書には書いてありますが、どいうことなのか？

不動産の契約は、“一括決済”と言う“契約と決済を同時に済ませること”もありますが、多くの場合、契約時に手付金のみを支払い、残金を決済日に支払って取引を終了するのが一般的です。

でも契約後、売主または買主から解約を申し出ることもあります。

売買契約書において、手付金は「当事者の一方が契約の履行（※注１）に着手するまでは、買主はその手付金を放棄して、売主はその倍額（※注２）を支払って、契約の解除をすることができる」とする手付け解除の契約内容が一般的です。

でも、このような解除権が契約後いつでも使えるということでは、相手方が不測の損害を被ることになりますので、その時期について一定の制限が必要だと考えられています。

その“一定の時期“が、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで…」というものです。

不動産の売買契約において“契約の履行”とは、次の行為を行なうことだと考えられています。

契約解除に伴い相手方が履行の着手している場合は、手付金の放棄や倍返しだけでなく損害金を支払う必要が出てきますので、当然のことながらよく考える必要があります。

勤務先の倒産、急な転勤、家族の病気なども売主には関係がありませんから白紙解約は難しいので、買主は手付金を放棄しなければなりませんし、反対に、売主の立場で同じようなことがあったら、倍返しの対象になります。

（中間金は返ってきますし、返さなければなりません。）

但し、停止条件付契約として、“ローン特約”や“買い替え特約”がある場合は違いますよ。

ローン特約を付けて契約をした場合は、予定していたローンの承認が得られなかった場合や、予定していた金額に足りなかった場合は、白紙解約できますので、手付金は帰ってきます。

ただ、いいかげんな遅滞行為や虚偽の申請行為などにより、約定の時期までに承認が得られなかった場合などは、白紙解約できませんので、契約後すぐに金融機関に融資申し込み手続きをする必要があります。

★契約実務に関する記事★

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

個人の低額売買契約について

三為契約（さんためけいやく）

高齢者の不動産取引

ローン特約

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールをお待ち申し上げます。

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

９月１９日に国交省が発表した「平成２９年都道府県地価調査」によると、京都･大阪と関西圏の商業地がアップ率で全国最上位に就ける健闘ぶりです。

原因が、外国人観光客の増加による店舗・ホテル需要や、オフィス空室率の低下による収益性が上がったことであることは間違いありません。賃貸や分譲マンションの仕入れ金額とホテルや民泊施設の購入価格は２～３倍以上ありましたから、地価を押し上げるには十分でした。（←過去形になっているのは、一応ブームはいっぷくした感がありますので･･･）

でも、そもそもベースはとなっているのは、超低金利だからです。

公的価格

この間、国交省のアンケートが着ておりましたが、バブル期に地価が高騰し、固定資産税評価額もアップした時期に特例として負担調整させて納税額を押さえ込んでいるのですが、その特例措置が来年切れることにどう思うかっていう内容でした。

誰しも、税金が上がるのは好きではありませんが、ズーっと負担調整率でごまかしていても、また年金みたいに訳が判らなくなるのも怖いですね～（笑い）

≪土地の公的価格≫

公示価格を１００として、路線価８０、固定資産税評価額７０を目安としているとなっていますが、固定資産税評価額は３年に一度の見直しですから、ブレがあるのは避けられません。

実勢価格

実勢価格は実際に取引される価格（←過去形）ですが、いわゆる売り値（←希望価格）とは違います。

収益物件が不足気味である今のような状況では、売り値は高めに成りがちです。

将来、様々な状況が変化すれば買い手の付き難いことになりますので、売り値も調整局面を迎えることにもなりましょう。

でも、その時に購入者の状況も変化しているので、いつが一番いい時期なのかは、なかなか悩ましい問題であります。

不動産は生ものですから、旬を逃すと美味しくいただけない・・・

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

事業用不動産の売却や購入・テナント募集など、お気軽にお問合せください！nozawa@minamimorimachi.jp

【今の不動産融資姿勢】

正直なところ、弱いながらも“逆風”が吹いている感じですよ。

国の年金資金の運用や、低金利の金融機関も貸付先に苦労していますから、株式運用や不動産融資に特化してお金をつぎ込んでいる訳でしょう。だから昨年・一昨年あたりは、不動産融資も緩々（ゆるゆる）だったのかも知れません。だから今は少し調整局面なのかも知れませんが、これからもズ~っと不動産融資だけが順調だなんて嘘でも言えません。
昨年の不動産融資額がバブル期を超えたなんてニュースを目にしたのはつい此間でしたが、個人的な皮膚感覚では１～２割位融資が厳しくなっているという感覚です。

それでも、できるだけ手持資金を使わずに収益物件を手に入れようと考えている人が多い状況は、今のところ変わりっていないようです。

購入を検討できる収益物件の数も減っていることも確かです。

不動産融資というものを、購入者側と金融機関側の双方から見た3つの要素【担保評価】【与信】【融資基準】について考えてみます。

【担保評価】

金融機関に融資申し込みをするときの第一関門が、担保評価です。

「物件の価値」には、その金融機関独自の掛け目があって、融資限度額になります。

担保評価はどこの金融機関でも同じではありませんし、融資担当者や支店によっても異なりますから、よく「自分は此の位の金額なら借入れ可能だから･･･」って思っていても、最近の傾向では買主様ご本人の希望する融資金額は１～２割くらい不足する感じです。

人には厳しく、他人には甘いのが世の常でございます。

【与信】

融資対象の不動産評価とは別に、融資申込者（法人や個人）の信用評価を与信といいます。

法人であれば、決算内容やキャッシュフロー、個人であれば収入・支出を、そして買い主様が現に保有している資産の内容が与信に影響します。

購入しようとしている不動産の利回りがそれ程でなかったとしても、節税効果や本業の収入に余裕があれば融資は楽です。 その反対の場合は、融資額はご本人が思っているほどでないこともありますが、これはあくまでその金融機関が判断することですから、意に反する場合であっても仕方ありませんよ。

【融資基準】

不動産投資のリスクとして、金融機関の融資基準そのものの変化があります。〔変更といった方が正しいかも知れません。〕

不動産融資に対して厳しい目で審査する金融機関でも、景気が上向くなりその兆しが見られるとなると基準を変化させます。

従来、不動産担保評価の基準として利用されていた「固定資産税評価額」「路線価」なども、一時、「収益還元」（≒収益性）に取って代られた時期もありました。 最近では建物の「検査済証」の有無で融資の可否を決定したり、「建築年数」を盾に融資の期間を決めることが多いようです。 融資が厳しい時期には、結果として購入できる人や法人が少なくなります。

信用金庫や信用組合など中小金融機関には不動産融資に意欲的なところも沢山ありますが、物件探しだけでなく、金融機関の融資姿勢も研究しておくことが大事です。

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

事業用不動産購入、特に収益物件を買おうとするときには、今後の金利の動き、景気の動向、家賃収入の推移などを予測することが必要です。その上で、収益性を考える指標として『利回り』について考えます。ただし、『利回り』は時代や経済とともに変動するものであります。

一般的に使われている『単純利回り』（“グロス利回り”とか“表面利回り”とか言います。）は、要するに現時点での収入で逆算して、その不動産の価格を求める方法です。

年間収入５００万円　÷　期待利回り１０％　＝５０００万円

別に『DCF法』（ディスカウンティド・キャッシュフロー）と呼ばれる収益還元法があります。

この方法は不動産投資に関するいろいろな要素を念頭に利回りを予測するもので、且つ、投資期間を定めて投資分析することが可能ですので、収益用不動産を金融商品としての観点から分析できますので、不動を投資信託商品として検討する会社の購入判断をする際にも使っています。

予測する要素は、調達金利、賃料の変動、空室率、現時点での購入予定価格と将来の売却予想価格、購入時や売却時の費用など多岐に渡ることからそれなりのデータや経験がないと計算できません。

『DCF法』は、不動産価格の「正解」を出すものではありませんが、不動産投資の判断基準のひとつの材料です。

例えば、年間純収益４５００万円　期待収益率６％　 ５年後に転売した場合は　…

売買予定価格４億円 ４５００万円×4.212（注１）+４億円×0.7473（注２）=４億８８４６万円

この数値は、４億８８４６万円以下で投資すれば６％の期待収益率を得ることが出来るというものです。

注１　年金現価係数　　 注２　現価係数

※これらの係数については、結構ややこしいので、次回「６つの係数」をご覧下さい。

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

【生産緑地２０２２年問題】

都市計画上、市街化区域内の農地は“宅地”並みに固定資産税を課して、宅地化を促進していくことになっているけれども、「生産緑地」（注１）の指定を受けた所有者は、納税の負担を少なくすることができます。

ただ、全国８０％の生産緑地の所有者が３０年の営農義務が期限を迎える２０２２年に、生産力からの変更をする土地が大量に出てくるのではないかと言われている。

（注２）単位：ヘクタール

各数値は平成２２年現在のものです。

農業それ自体を、大都市で行っていき続ける人は少ないと思いますが、生産緑地の地主さんの多くは、既にアパート経営や貸し駐車場などの不動産賃貸経営をしていることも多いのではないでしょうか。

５００㎡以上というと、１５０坪超ですから、都会では大きな財産です。

この際、売却して換金しようと考えている方もいらっしゃるでしょうから、仮に、大阪府下の２２１０ｈａの１割の生産緑地が売却物件として市場に出ると、６６万７８５２５坪の宅地が生まれることになります。（１ヘクタール＝３０２５坪）

３０坪の土地なら２２，２８４戸分の建売住宅ができます。

３００坪のコンビニなら、２万２２６１戸の店が生まれます。

そうそう、なにも売却するばかりではなく、土地の有効利用として、３００坪のコンビニなら、２万２２６１戸の店が出来ますし、「貸家建て付け地」や「アパートローン」を借りることで、相続税対策として賃貸マンションをお考えならば、建売住宅の何倍もの戸数の住居が大阪市府下に建つでしょう。

日本の空き家総住宅数は，6063万戸と５年前に比べて５．３％の上昇し、空き家率は，１３．５％と過去最高になりました。（平成２５年度総務省調査）

勿論、大都市圏よりは地方の方が人口減少・高齢化が進んでいるので空き家率は高めではありますが、大都市圏でも中心分や人気のエリア以外は、入居者の確保はかなり厳しいものがあります。

２０２２年まで、まだ５年あるなんて言わないで、ボチボチ考えてみませんか！
ご先祖さまの残した土地について、総合的な判断で、良き対処をご協議ください。

【国の対策も…】

９月６日の日経新聞によると、農水省と国交省が「生産緑地」問題について、そろそろ法案の整備に取り掛かっているようです。まず、「生産緑地」の賃借をＮＰＯや企業向けに認める制度を整え、その場合は、相続税の猶予を与えるとあります。また、賃借する場合の農業委員会の承認の代わりに、市区町村の承認でＯＫとするようなことも考えているとの記事を見掛けました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」