国税庁のＨＰによると、平成２８年分の相続税の申告状況の概要が簡潔にまとめられていて今の状況がよく分かります。

【相続税の対象者の増加／物納の減少】

１被相続人の数

平成２８年中に亡くなられた方（被相続人数）は約１３１万人。
この内、相続税の対象となった人数は、約１０万６千人、その割合は８．１％。

平成２５年度税制改正により、基礎控除額の引き下げが行われる前は約５％程度だったと覚えているので、随分増えたわけです。

２課税価格と税額

課税価格の合計は、１４兆７８１３億円、被相続人一人当たり１億３９６０万円。
その税額は、１兆８６８１億円、被相続人一人当たりでは１７６４万円。

３相続財産の構成比率

相続財産の金額による構成比は、
『土地３８．０％／現金・預金３１．２％／有価証券１４．４％／家屋５．５％』です。

『土地と家屋の合計では、４３．５％』となり圧倒的に「不動産」の割合が大きいことが分かります。

また、国税庁のＨＰには、「相続税の物納処理状況等」のページがあって、毎年度の物納申請件数と許可された件数や取り下げや却下件数などが分かります。

この表を見ると、実は物納が１０年前、２０年前に比べてもの凄く減少していることに驚きます！

相続税の物納処理状況等／国税庁　←クリック

平成３０年度の申請件数はたったの９９件で、そのうち許可された件数は４７件と驚くほど少ないのです。許可された４７件の金額は２８０億円ですから、１件当り５億９５５７万円。

【物納が少なくなってきた訳】

相続税はお金で支払うことが原則ですが、金銭納付が難しい人の為に、一定の財産での物納が認められています。

そのひとつが「不動産」です。

平成１１年度の１％弱にまで不動産の物納が減った原因は、バブル崩壊後に地価が下落し金銭納付が難しくなった納付者が増えたことから、平成４～６年頃から物納申請件数は急増、さすがの税務署も処理するのに困って平成１８年の税制改正で申請件数を抑えに掛かったわけです。

特に厳格化するとして、測量や境界確定に関する書類を最長１年以内（但し、利子が要る）とは言え、敏速に提出しなければならないことになったことが大きい。

測量や道路明示に掛かる時間は物件にもよりますが、大阪市内など隣地所有者が数人の物件でも数ヶ月、費用も数十万円、場合によってはそれ以上掛かる場合もあります。
隣地に厄介な人がいたり、所有者が相続などで数十人居たり、外国に居たりするとその作業は手間隙が思ったよりも掛かります。

生前から相続対策を考えていて、現金は別の策を講じてあまり保有しないようにし、多くの不動産を引き続き子供達に引継ぎ、物納したい不動産は測量手続き進めておくなどの準備ができる地主さんでないと物納制度を利用できにくくなったと思われます。

また、物納できない不適格な不動産には、未測量物件の他に①担保に入っている物件、②相続人間で争いがある物件、③古年建物④敷金返還を要する物件などもあります。

【時間との戦い】

物納の申請は相続発生後から１０ヶ月以内と、通常の相続税の申告、納税の期限と変わりません。
通常の相続でもバタバタなのに、物納する「不動産」が決まっていない場合はその手続きだけでも大変で、ハードルはもの凄く高いことが想像できますね。

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購入を検討する物件が「道路」にどの様に接しているのか、それが凄く重要なことはご承知のことでありますが、「道路」をテーマにしたお話しは奥が深くて多岐に渡るので結構大変です。

一般的には、既存の投資用マンション購入することが検討しやすい理由の１つに、｢道路｣にそれほど気を使わなくいいこと言うことがあると思います。 1棟マンション購入の場合「道路」の意識は物件からの景色、車と道路の関係くらいで、購入者はもっぱら“お金（収支）の問題”に気持ちがいくのではないでしょうか。 それに比べて更地や中古住宅等を購入しようとする場合（反対に売却する場合も）や、建築計画をするときなど「道路」の重要性は最重要課題であります。

道路幅員は側溝を含み、側溝の淵までを道路の幅とします。
また、道路は真ん中で膨らんでいるもので、雨水などが側溝に流れるように作られていますので、道路幅員を測るときに、道路に巻尺をべたっと這わして測ると、実際の道路幅員よりも少し長くなったしまいます。ですから、正確に測るには巻尺などをピンと張った状態で測るのが正しい測り方です。

■   土地や土地付建物を売買するときの「道路」

建築基準法上の「道路」は、原則として幅員４ｍ以上で公道（国道・府道・県道・市道･町道等）でも私道でもかまいません。 幅員４ｍ未満の道でも特定行政庁（注１）が指定したものが、よく『２項道路』（注２）と呼ばれる道路で、現況道路の中心線から両サイドに２ｍずつセットバックしたところが道路境界線となります。 道路負担した面積は通常取引対象面積の価格には含まないことが多いのですが、たまに「坪なんぼ？（＝大阪弁で［坪単価で幾らですか？］の意）」「（道路部分も含めて）坪＊＊円です」なんて云うこともありますので、有効面積なのか私道を含めた全体面積なのかは再確認が必要です。

建売住宅などで多い『位置指定道路』は調査も厄介なものです。 住宅を効率良く建てるために例えば下の図のように道路を作って特定行政庁に認可してもらうものです。

道路の仕様（アスファルトとか砂利敷き）は決まっていても、その権利関係は様々で一律では有りません。 その道路の名義が後に府や市が引き取ってくれればすっきりするのですが、全体の住宅の共有持分であったり、建物の前だけそのその住宅の名義で持ち寄っていたり、分譲業者の名義のままでその会社は既に無くなっていたなんてこともあるので、現地を目視しただけでは解からないのです。
それのどこがよろしくないのか言いますと、例えば上下水道やガスなどの配管をやり直す時など、道路の持ち主の同意･許可が必要になり了解を得る為に“承諾料”が必要になるなどの交渉や費用の問題が絡んでくるし、もし所有者が捉らないときその手続きはとても大変な手間と労力を要するからです。

たかが「道路」なんてと何気なしに思っていても、維持管理するには費用も発生するものですから、権利関係のスッキリしないものはよろしくありません。 不動産は登記簿上の面積と実際のそれとが必ずしも同じだとは限りませんが、マンションのパンフレット表示が壁心で、登記簿は壁の内法で表示しているというようなことは特に問題ではありませんが、古くからある分譲地や最近測量していない土地などは現実に登記簿と実際の面積が相違しているものが沢山あります。
それは昔の測量方法と今の方法が異なっていたり、隣地との立会いで境界の変更、未測量だった…等の様々な理由からです。 実際の大きさや物件の現状を知るためにも、土地を購入する際は出来るだけ実測図付で取引をした方が良いでしょう。 （入札物件は別として）最近は買主も実測取引を希望するのが殆どで、公簿取引（注３）ですることは少なくなりました。

実測取引となると隣接地同様、道路と面しているところの境界もハッキリさせ実測図（注４）の作成が必要となりますので、道路の所有者（国・府県・市町村・個人・法人）との立会いがあり、買主も物件そのものをより正しく把握できるからです。

『都市計画道路』として当該地の一部が、将来立ち退き予定のあるものも結構身近に存在します。 何十年も前に計画されたものが実行されず、役所の図面上だけで確認できるなんてものもありますし、その対象地の所有者はタイミングによっては《立退き料》や《物件の買い替え》により、立ち退き料を頂いて美味しいものになる可能性もありますし、当然、その逆のケースもあります。
直接に立ち退きを迫られる当事者でなくても、近隣の土地所有者の方々も将来道路が完成すれば周辺の状況が大きく変化し、その所有物件の価値が大きく変化することになったりします。

■   建築しようと計画するときの「道路」

現状が幅員４ｍ以上（６ｍ以上の場合もあります）、間口２ｍ以上の接道が満たされていなくても、私道負担（所有地の一部を道路に提供する）や２項道路として認められれば、建築基準法上の道路として建物を建築することも出来ます。 その際考えないといけないのは、都市計画で定められた容積率と前面道路の幅員によって容積率の制限がある点でしょう。 例えば、４ｍ道路に接している敷地で住居系の用途地域で容積率３００％の場合、１６０％の容積率が適用せれます。 用途地域が住居系の場合と、その他の場合で次のように扱いが違っています。

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金融庁の報告書が『１００年安心の年金』は嘘だったのか？と批判されています。
せっかくなので、全５１ページに目を通してみました。
内容は差し詰め、ＦＰの教科書って感じでした。

年金は現役当時の５０％を賄っている、いや、現状は６０％くらいを賄っているのだから、今リタイアしている人は結構リッチな人も多い。

それでも、毎月の生活費にお金を幾ら使っているかを考えてみれば、１００歳まで幾ら必要かくらいなのかはすぐ分かることです。

個人的に、今回の「老後２０００万円不足する」という騒ぎを、横目で見ていて思ったことが３つあります。

最初は、この「２０００万円不足」のベースが厚生年金受給者だということです。

国民年金のみの自営業者や、氷河期に就職できずに、今尚、非正規労働者（全体の３７．３％）として働いている人は国民年金にすら加入していない人も多いでしょう。
そういう人は、２０００万円不足どころか、４０００万円以上は不足ってことでしょう！

２番目は絵に描いたような厚生年金受給者をモデルケースにしているので、持ち家を前提にしています。

勿論、ローンの完済を念頭に試算しています。
日本の持ち家比率は８０％弱程度、７０代くらいのシニア世帯はほぼローンの支払いを終えているでしょう。報告書の中にも書かれていた若い人の持ち家比率が下がっているということは、後々も賃貸暮らしの人が増えるってことです。報告書の中には無いけれども、必要額１万４～５千円の住居費なんてありえません。

３番目は、担当大臣の麻生金融大臣の発言です。

大体、自分が年金貰っているのかくらいは知っていて当然でしょう。
確かに、所得が多いと厚生年金はもらえないので、麻生大臣は厚生年金はもらってないと思いますが、せめてそういうところはプロなんだからきちっと答弁してほしいですよね。

それに、ネットで麻生大臣の政治資金報告書内で年間２０００万円前後の会議費と称しての飲食・呑み代が毎年あるって見ましたので、数百万円の年金なんてあってなかってもどっちでもイイのでしょうが・・・

寿命が延びるということは、お金が要るってことです。
前例のない高齢化社会に突入して、自分で考えるしか方法はありません。

考えるイイ機会を与えてくれました、そのことだけは間違い無さそうですね。

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６月３日に金融庁が発表した「人生１００年時代を見据えた報告書」が、大騒ぎの火種となってしまいました。
長くなる定年後の人生、じわり減り始めた公的年金、そして超低金利が続く中での運用難の時代を皆が実感し、将来への不安を感じ始めている。
そんな時に、９５歳まで生きるには夫婦で約２０００万円の蓄えが必要だと発表したのだから無理もありません。

高齢者の間に老後資金の不安が強まったのが平成３０年頃からだったから、今多くの高齢者は「長く働く」ことを理解し始めていると思います。
公的年金だけは生活できないことを知っているけど、政治家は「１００年安心」だと言っていたこともチャンと覚えています。（昨日、何を食べたかは忘れてしまっていますが＾＾）

いわゆる、平均的だとされる６５歳男子＋６０歳女子の夫婦では、年金収入２０万円に対して毎月５万円の赤字が生じるという試算から、９５歳まで生きると約２０００万円要るのだそうだ。

報告書では、現役のときから長期積み立ての商品に分散投資するように、定年後は退職金も有効に使いましょうと示唆しています。

後日、麻生金融相が「表現が不適切だった」と釈明しているのをニュースで見ました。
でも、余計に意味が分からなくなってしまいました。
たぶん、今の６０歳の２５％の人が９５歳まで生きるという推計があるそうですので、「年金だけでは食って行けないよ」と言いたいのだということでしょう。

それから不動産関連の問題についてひつだけ取り上げてみますと・・・長い人生の中で最も比率の高いものとして、子供の教育費・老後の生活費などがありますが、最たるものは「住居」です。

どこに住むか、どんな処に住むかによってリタイアした後の生活費は全然違ってくるものです。

日本全国の持ち家比率は６０％強です。最も比率が高いのが、富山県８０％弱、秋田県、山形県と続きます。関西圏は賃貸比率が高くて、大阪府は４０％強、京都府も約３５％です。

賃貸か持ち家かという論議はあるのですが、持ち家派の方が定年位で住宅ローンが完済していると楽ですよね。
逆に、賃貸派の方は相変わらず支払いが続きます。
世帯人数が減ったりして引っ越すのもお金が掛かるのと、受け入れてくれる賃貸住宅も若いときのようには見つからないかも知れません。
この問題は出来れば、６０歳より以前に考えておいて準備したいとです。
７０～８０代でこの問題に対処するのが結構きついと思われます。
金融庁の人はそこまで考えてはくれませんからね！

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中古マンションを購入しようとして、売買契約を締結しました。
その前に重要事項説明書の内容を仲介業者に説明してもらっています。
買主として管理費・修繕積立金に滞納があることは知っていました。

契約書上では、売主が清算して滞納が無い状態で決済に臨むはずが・・・売主が事前にお金の用意が出来なかったのかどうかは定かではありませんが、その滞納金を決済金から差し引いて取引を完結させて欲しいと言ってきました。

あなただったらどうしますか？

売買契約の決済時点で、滞納金額が幾らあるのか管理組合に確認する必要があります。
もし決裁の当日に仲介業者や売主が滞納額は●●●万円ですと言っても、迂闊に信用してはいけません。やっぱり、管理組合や管理会社に正確な金額を確認しないとダメです。

また契約書では次のような条項がある場合があります。

この条文があったとしても、契約時に滞納金がある場合は事前に買主が支払う決済金から差し引いて取引を終わらせる契約時点での合意が必要です。

決済時にいきなりから売主がそうして欲しいと言うのは無茶な話です。
また、口約束やメモ書きで「後日、支払いますから」なんていうのも、危ないケースです。
買主は購入後、管理組合や管理会社から滞納額の支払いを求められることがありますので、売主が支払うか、後日であっても決済金から差し引きいて取引を完了させるべきです。

最悪の場合は、買主は契約を解除することも出来ます。

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悪意の商法をご紹介します！

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米国在住の作家・冷泉彰彦さんによると、アメリカでは古き良き個人経営の飲食店がいまでも数多くあって、充分家族経営として成り立っているという。
一方、日本では昔あった親父とお袋がやっていたような町のラーメン屋、そば屋、一膳めし屋、洋食屋など家族経営で美味しいものを出すお店がめっきり減りました。

天神橋商店街でも飲食店はいっぱいありますが、昔ながらのお店はめっきり減ってしまって、おそらく半数以上は全国どこでも同じものを食べることが出来るチェーン店ではないでしょうか。

冷泉さんによると、個人商店が減り、チェーン店が増えたことの主な要因は「お金」なんだそうです。
まず、８０年代のバブル期に、銀行が土地を担保にお金を貸すことに集中した結果、自営業者の将来性を判定する「与信」のノウハウがどこかに行ってしまったという。
次に、リスクを引き受けるお金が極端に細っていること。
海外からそういうお金を持ってくるノウハウがないということ。
最後に、金融機関がドンドン体力を失っているということ。

そういう環境の中で、やりがいのある個人商店、地域の活性化を実現できる事業資金が供給できないというのです。
だからスルガ銀行のみならず、どこの銀行も不動産に融資することに一生懸命なんですよね。
なるほど、そういう構造的な問題なんだと思った次第です。
これって大きな経済問題でもあり、我々の日々の暮らしを楽しく、人生を明るくする国の政策の問題ですね。

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大型連休中の５月４日、朝日新聞にフラット３５（注）を本来の住宅ローンではなく、不動産投資に使うという不正が行われていた記事が一面に載っていました。

住宅ローンは投資用のローンと比べると、金利が低いことと、フラット３５は融資基準が借主年収３０～４０％の返済比率を上限としていますし、元々国の住宅購入支援を目的としているせいか審査も甘いようです。

これを悪用して戸建住宅や分譲マンションを購入して、最初は住民票を移してしばらくしてから元に戻して賃貸募集して入居者を確保して収益物件として運用するわけです。

新聞では不動産業者がその手口を指南したとありますが、この不正融資が見つかると、借主は一括返済を求められるというのですから大変です。

最近の不動産投資用の借入は数年前の様子とは様変わりしていますので、借り替えはかなり難しいでしょうね。

ただ、住宅ローンやアパートローンを使った他目的への使用は以前からありました。

今回と同じように、住宅ローンを組んだ後に転勤になっていつ戻れるか分からないので、賃貸に回して気がつけば１０年以上経っていたとか・・・また、一棟のマンションを建てるのにローンを組むときに、少し（？）多めに融資を受けて車を買ったり、他で借りていた融資の返済をしたりする人も居ました。
あっ、それに本業の資金繰りに回す社長さんもいましたね・・・

まあ、なんでも程々にしておかないとえらい目に合いかねません！

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親や兄弟が亡くなると相続の問題が発生します。特に大金持ちでなくても、相続は誰にでも起こるややこしい問題です。

例えば、お父さんが一人暮らしをしていた分譲マンションの場合、数年の間、空き家にしていると管理費が滞納していたり、運悪くマンションの大規模修繕工事の時期にぶつかってしまって修繕積立金だけでは収まらない金額を負担しないといけないってこともあり得ます。
それは相続する人が特定されていない場合、先ずは相続人全員で負担するという考え方でいいしょう。

遺産分割や相続放棄を先延ばしにすると、固定資産税の納付やマンションや建物の維持管理が疎かになりがちですので、残された方々で速やかに話し合う必要があります。

また、故人が友人の賃貸マンションの連帯保証人になっていたりすると、その義務は相続人に引き継がれますので、その友人に連絡して別の連帯保証人を付けてもらうか、相続放棄するとかの判断をしなくてはなりません。

原則、相続放棄は３ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。
相続の対象となった時からスタートですので、必ずしもお亡くなりになった日ではありませんので、お間違えの無いように。

ただ、相続放棄をしたとしても、故人（被相続人）の債務が消えてなくなるというわけではありません。相続放棄後、その相続人の次の順位の親族が相続人になるからです。

日頃は気にしていなくても、疎遠にしている伯父さんや叔母さん（被相続人の兄弟姉妹）や内縁の妻との間に生まれた子（内縁の妻は相続人になれない）、お父さんとは腹違いの兄弟姉妹などいろいろな立場の人がいるものです。

もし、相続放棄をしようとする時には、他の親族にいちいち了解を得る必要はありませんが、次の相続人になる方に連絡するのが大人としてのマナーじゃないでしょうか！

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不動産を購入する方はほとんど融資を受けて買うのですが、その不動産を担保にするのに金融機関から抵当権の設定を求められます。稀にその不動産以外の物件を差し出すことや、他の物件と一緒に共同担保でお金を引っ張ることもあります。

抵当権とは、金融機関から融資を受けた方が、債務の担保として不動産などに設定される登記のことですが、抵当権は、借金の返済ができない時は、これを競売し換金して優先的に債務の弁済を受けることができるものです。
但し、提供される担保（≒不動産）は債務者本人の所有物件でなくても第三者（＝物上保証人）の所有物件でもよいことになっています。

こうした抵当権設定を物上保証（ぶつじょうほしょう）といい、このときの抵当権設定者を物上保証人と言います。

稀なケースですが、このような物件がありますので、買主は売主のその担保提供者の意思確認がとれない場合は売買契約が成就できないので、十分な注意と確認作業が必要です。

下記のケースのように、社長さんとその会社などもそういう関係になります。

（例：売主と担保提供者の名義が違うケース）

■売主A社長（個人）と物上保証人A社長の会社Y社所有の不動産（法人）

■売主B氏（個人）と物上保証人B氏の祖父X氏（故人）名義

根抵当権とは、不動産等に設定する抵当権の一種です。

抵当権は特定の債権に対して設定されますが、まず抵当権は、その借りたお金だけの担保で、その返済が終わると担保としての効力はなくなります。
根抵当権の場合、一度抵当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めるとその限度内で債権は担保される。

通常は極度額の八賭け（８０％）が利用できる上限だと認識されています。

ですから、購入しようとする不動産に根抵当権が設定されている場合は、実際は幾らの借入残高があるかは登記簿を見ただけでは分かりません。

根抵当権は、銀行から何度もお金を借りたり返したりする会社の利便性のために作られたものですから、住宅ローンやアパートローンを申し込み時は殆ど使うことはありませんが、会社の経営者や事業主などに場合は根抵当権を設定して収益物件を取得したりすることもあります。

売主が売りたいと思っても、抵当権や根抵当権の設定されている物件については、金融機関が抹消することに同意しなければ売却することは出来ません。

物件の価格が下落基調にある時などは、売主だけでなく買主としても仲介業者を介して契約前に必ず確認するべき作業となっております。

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