購入者がエンドユーザー（いわゆる、素人さん）の場合、多少の取引経験があったとしても、プロの不動産業者が圧倒的優位の立場にあります。

東京地裁や東京高裁の判決では、専門的知識の乏しいエンドユーザーに対して、投資用マンションを販売した担当者の責任とする判例があります。

しかしながら、購入者にも落ち度があるとして４割の過失相殺（※）も認められていたりするので、全面的に消費者が保護されるわけではありません。

最低限の知識は持つべきなのですが、不動産取引の世界は奥が深くていろいろな罠が潜んでいます。

これから触りの部分だけでもお話しましょう。

〈収支計算や収入の話〉

収益用不動産の収入は家賃・共益費・水道代・駐車場代・自販機収入・携帯電話会社のアンテナ設置料など、住居以外なら消費税も一旦売上として計上します。
収入の多い物件と、それより低い収入しかない物件だと、多い方がイイに決まってます。
では支出としては浄化槽やエレベーターのメンテナンスなどの建物管理費・管理費・固定資産税・修繕費やリフォーム代・入居者の募集費用・仲介手数料・共用部分の水道代や電気代などがあります。
また、大きいのは借入金の返済です。
「利息」は経費で落とせますが、元金は単なる返済です。

これで収支を計算して、どれだけ手元に残るのか計算します。

他に経理上の経費としては、減価償却費がありますが、実際の支出はありませんので「過大評価」する営業担当者もいますが年々減少しることをお忘れなく。。

東京地裁令和４年の判例では、営業担当者が上記のような固定資産税などの経費を考慮せずに、収支計算をしていかにも儲かるように説明をしたそうです。

その上悪質なのは、購入後に買主が困ることを見通していて、近い将来に損切りして売却することを想定していたようです。
実はこの手口は昔からよくあるやり方で、不動産投資に興味のある素人さんは売主や仲介業者がどのような人物なのか見極めないとどんでもないことになります。

また別の怖い話として、レントロール（いわゆる家賃表ことです）に書いてある賃借人が実は空室だったり、記載されている賃料が相場より相当高い金額だったり、高収入と思わせて購入後に嵌められたなんてことも実際にあった話です。

こういう場合、架空の賃借人は売買契約後に退去届が出て、決済前後には退去します。

あのスルガ銀行以外の金融機関でも不動産業者とグルになって融資用にレントロールの改ざんをしていたという話を耳にしたことがあります。

圧しの強い営業マンに掛かると、相手のペースで話が進んでしまいます。

分からない事や疑問点はチャンと聞いて、どのような答えが返ってくるか見定める。

収益用の不動産は何処から見ても１００％リスクのないというものはありませんが、許せる程度ってありますので、そこを理解するのが不動産投資の肝心なポイントです。

次回は「築年数」「違反物件」のお話です。

★不動営業に関する記事

悪意の商法を御紹介します！

気をつけようこんな不動産屋

不動産投資「商法」にだまされないで！

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

//////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

３０年間ほど収益用不動産の仲介をしてますが、これまでもこのような時期が何回かありましたけど、比べてみても今回の不動産投資ブームは結構長期間続いています。
金利が上昇傾向になると不動産市場は売りの傾向が強まり、価格は低下して利回りは高くなる、でもその時は銀行も慎重な姿勢で借入は今までのようにはいかない、大雑把に言えばその逆の流れが来て、またその繰り返しです。

稀に見る低金利と金融緩和の時代でしたから、購入するには最適な時代でしたけど、そろそろブームが終焉してしまうと感じている人も多いはずです。
実はコロナ前にその兆しがあったのですが、コロナで更なる金融緩和と支援金策があったので、幸い不動産投資の人気は衰えることなく推移することが出来ました。

『出口戦略』って一般には、売却することを指します。
不動産って購入（入口）は意外と簡単で楽しいのですが、所有している期間はいろいろな問題に遭遇しますが、窓口になってくれる不動産業者が一仮対応してくれると問題は解決します。そのことによって不動産運用の知識を習得できれば大変有意義な経験です。
反対に売却（出口）は難しくて悩ましいものです。

自分の所有物件は、他の物件より優れているように思う人が多いし、少しでも高く売りたいと思うのは人情ですから、世上の動きを横目で見ながらの思い切りが難しいですね。
それに買いたい人がいない限り売却は出来ません。

通常ですと、一棟売物件だと数か月は掛かりますし、区分所有のマンションだと売値が相場からかけ離れていない限り１ヶ月は必要でしょう。
タイミングよく高値で売ることが出来るとキャピタルゲイン（売却益）を得ることが出来て、これまでのインカムゲイン（賃料収入）を合算させて不動産投資は完結して、投資の成果が数字で把握できます。・・・（収益還元法の考え方です。）

売却益が出ると譲渡所得の税金を払う為、出来れば長期譲渡（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税率は、５年以下の場合よりも税率が低い）が望ましいですね。
また、築年数の経った物件は次の買主にとっては、借入のハードルが高まりますし、修繕や改装の資金のことも考えないといけないので、どうしても利回りはそれなりのものが欲しいですね。
また金利が上昇局面になると、一層、買主の期待利回りは高くなります。
その時は銀行も融資に慎重になり、今のように誰にでもローンを組んでくれる訳はありません。
この見極めはプロでも素人でも同じで、絶妙のタイミングで売り抜けることはなかなか難しいものです。

今の収益物件の取引状況は少し停滞気味のような感じがします。
４月には日銀の総裁も代わり、欧米の金融動揺もありで、そろそろ次のステージの入り口に差し掛かっている気配を感じます。

★不動産のリスクに関する記事

ミスは何故起ったのか！

教訓：積水ハウス５５億円損失

法人融資の裏技

自分だけは大丈夫と思う気持

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

//////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

三寒四温、少しずつ温かさを感じることが出来ます。

不動産関連の記事を読んでいると、首都圏の２０２２年の新築マンションの平均価格が２年連続で過去最高で、６２８８万円（前年比０．４％UP）になったそうです。
但し、東京２３区だと平均価格は８２３６万円（同０．７％UP）だから、民間給与の平均年収４４３万円だとさすがに手の届かない金額のはずです。
誰が購入しているのか？

夫婦でそれなりの収入があるペアローンを組める人、投資目的や税金対策目的の富裕層、円安で外国人投資家などなど…そういえば、この間、数十億円する新築マンションの一番高額な部屋を中国の人が購入しょうとしたら事業主（世間では一流と云われているデベロッパー）が断ったとかいう話を業者さんから聞きました。
その理由は大きな声では流石に言えないものでしたね、国際問題になりますから。

先日、知合いの社長に会社の近くに建った新築の賃貸マンションを借りたいと声を掛けてもらいました。
貸主は大手デベロッパーですが、所有者は外資系のファンドだとか・・・
従業員の社宅用に３部屋に申込をして、数日後、契約や入居までのスケジュールを教えてもらいたいと貸主の担当者に伝えたのですが、１週間経っても全く何の音沙汰がありません。
こちらから電話しても出てこないし、挙句の果てに電話が不通になってしまいました。

１０日ほど経ってやっと電話で話が出来たので、なぜこんなに連絡が取りづらいのか聞いてみると、「忙しかった・・・」とか、この理由って凄くないですか！
その２日後、申込した３部屋について担当者から「所有者の審査で落ちた」との返事がありました。

担当者に聞いても理由は分からないとのことでしたから、こっそり裏から手をまわして審査に落ちた理由を知ることが出来ました。
不条理極まりないほど、阿保みたいな理由でした。
借主には釈明の余地もありませんでした。

広島市教育委員会が市立小中学校の平和教育の教科書から漫画「はだしのゲン」から別の絵本に変更するということが話題になりました。
今の時代にはよく分からない表現があるというのが理由だそうですが、その理由とは「ゲンたちが浪曲を披露して日銭を稼ぐとか、体調を崩した母親のために人の家の中にある池で鯉を釣ったりする」などだそうです。
個人的に「浪曲」ファンのわたしは、確かに浪曲を聞く機会は少なくなっているが、当時は大変な人気を博していた時代があったという説明をすれば、日本の伝統文化を教えることになり子供にとっても重要なことじゃないかと思うのです。
時代の流れはドンドン早くなって、一時代を築いた演芸や芸能を切り捨てるのは如何なものかと残念な気持ちです。

自分に中では、どこからみても正しいと思っていても、他の人の尺度だとそうでもないことがあります。
最近、そういうことが多くなっているように感じますが・・・多様性とは違うものです。

★浪曲に関連した記事

”浪曲”って面白いですよ！

芸術の秋・浪曲

浪曲名人会

“横綱”　発祥の地：住吉大社

「京山若菜」サンの初舞台

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

関電が他社の顧客情報を不正閲覧して営業活動に生かしていた問題で、４月末まで営業自粛しTVコマーシャルなども中止するそうです。
それにしても関西電力って原発誘致の金品受領問題から、裁判になっている役員報酬時間など不祥事続きですね。

ウクライナの戦争で日本全国の電気代が高騰している中で、関西電力の上昇が未だましなのは原発のお陰だという記事を見たのですが、法令順守出来ていない関西電力に老朽原発を次々まかせるのは不安ではないかという意見が出てもおかしくない状況です。

電力会社って民間企業ですけど、仕事内容ほとんど公共企業です。
関西電力は大企業ですからグループ企業は１００社超あるとか・・・２０００年頃から電力事業以外の取組を進めて、今ではグループ全体の経常利益の４０％を占めるくらい成長しているそうです。

その内のひとつが関電不動産開発というデベロッパー会社です。
同じく公共性の高い大阪ガスや大阪メトロなどもデべロッパー分野に注力していますが、これって民業圧迫じゃないかと思うのですが…確かに新規事業としてなにをしてはいけないということは無いとは思いますが、儲かるから新しい仕事をやるという“倫理感”みたいなところに？を感じてしまいます。

それもいちから始めるのではなく、他社のデベロッパーの金主に成ったり、デベロッパーの社員を出向で受け入れいかにも本業みたいな顔で営業する姿勢はあまり好きになれないものです。

コンプライアンスってそういう部分から崩れていくのではないでしょうか。

顧客情報不正閲覧した人達は、ロシアがウクライナに侵攻したことをあまり悪く言えないと思いますが、飛躍しすぎでしょうかね！

★大企業に関連した記事

『相談は無料』ってどうなん？

銀行の不動産業参入

チェーン店だらけの日本

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「物件情報」
南森町不動産の「お問い合わせ」

【金融政策、当面は維持】

不動産市場に大きな影響を与えるのは「金融」ですが、１０年間続いた黒田総裁がやっと降板することになりました。

これで異次元の金融緩和の修正はそろそろ具体的な問題になると誰もが感じたはずですし、

植田総裁が正式に決定すれば、金融緩和とゼロ金利の政策がどうなっていくのかに関心がもっと高まるはず。

でも当面は今の金融政策を継続するということですから、取り敢えず従来通リに不動産市場もそれなりに底堅く推移しそうです。

ところが金融政策は従来通リでも、いま大きな問題になっているのは「インフレ」、特に不動産取引に大きな影響を与えているのは急上昇している「建築費」の問題です。

土地取引がなんとか成約しそうでも、建物の金額が１０％とか２０％アップしちゃぅと事業計画が成り立たなくなって結局は駄目になるケースが続出しています。

「金融」より「インフレ」という側面から、不動産市場が大きく揺さぶられています。

★不動産と金融に関する記事

「年収倍率」今と昔

忘れていませんか？　金融機関の怖さ

異常な金融緩和の先は・・・

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「物件情報」
南森町不動産の「お問い合わせ」

昨日のことです。

１０日ほど前に、お正月から連絡がなかった同業者のKさんに連絡を取りました。

すると、年末かお正月に入院していたらしく来週退院するのだということでした。

退院したらうちの事務所に行くと言う話になって、お互いの都合のよい日にしようということで電話を切りました。

それから連絡が無かったので、昨日の午前中にメールをしました。

すると、お昼前に「野澤さんですか？」と不動産業者さんらしき人から電話が掛かってきました。

すると「昨日、Kさんが亡くなりましたので…」と告げられました。

もうビックリです！

入院していたことは聞きましたが、まさかそんな急に亡くなるとは本当に吃驚です。

朝にメールしたから連絡があったのではなくて、年賀状をもらってる人に連絡しているそうでした…

まだ、５０代半ばだった真面目で男前で恰好のイイ、嘘のない人でしたからすごく残念な気持ちでがっかりです。

先日もMBSのアナウンサーの高井美紀さんの訃報がありましたけど、このニュースも突然で強烈過ぎて涙しました。

人は二度死ぬと言われています。

一度目は肉体が死ぬとき、二度目はひとの記憶から無くなる時だそうです。
いいひとは簡単に死なないものです。。

自分自身どんな風に生きて、去っていくのか分かりませんが、数限りあるひととしか出会えないのですから、親切で丁寧な人間関係を心掛けたいとしみじみと思っております。

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談は、お気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」

去年トライしてみましたが、ややこしかったので結局は途中で断念してしまった『ｅ-ＴＡＸ』に再チャレンジしています。

去年は最初のところで躓（つまづ）いてましたが、税理士さんのYouTubeを真剣に視てなんとかなりそうです。お役所の説明書きは兎に角ややこしいので、YouTubeみたいに目で見て解説してもらえると操作方法は分かります。

もうひとつの税金関係の関心事は『インボイス制度』です。

今年の１０月から開始ですから、どういう風な影響や知識が必要なのか知っておく必要はあります。

先日、税理士さんによる不動産業者向けの講習会がありましたので、参加して参りました。

■免税事業者の大家さんと、課税事業者のテナントとの関係では、課税事業者のテナントさんから大家さんに課税事業者への変更や家賃の値下げなど多少なりとも諸問題が発生しそうです。

■家賃の支払いが口座振替の場合のインボイスは、賃貸契約書などに登録番号を書いておくなどする。制収書や領収書・契約書などどれかに登録番号を記載していれば大丈夫だということです。

■預かった消費税から、支払った消費税を差し引く（仕入税額控除）を計算しなくても、従来からある「簡易課税制度」を使えば不動産業で「みなし仕入率」４０％を使ってしまえばイイので事務負担は全然ラクチンです。

■不動産業者が、仕入れをする時に「個人」や「免税事業者」から不動産を購入した場合に消費税を仕入れ税額控除できる特例があるとのこと。

但し、棚卸資産（販売用）として扱う場合であって、自ら使用する目的や賃貸する目的で故事から購入した場合は、仕入税額控除できないとのこと。

こういうのって後々所有目的が変わることもあるし、なんか不明朗な感じもしました。

商売していれば分かることですが、税金さえなければ儲かるのになぁ～ってつくづく実感するものです！

★不動産と税金に関する記事

固定資産税への疑念

『消費税』の基本的な知識

個人が消費税課税事業者になる場合

投資用中古マンションの減価償却費

///////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

また、身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

ネット・SNSなどの出現と進化でテレビ離れが進んでいるという。
確かにテレビは個性的な番組も少ないし内容も同じようなものも多い。
時節柄いろいろ成約もあってテレビでは言いたいことが言えないのかも知れないし、例えば情報番組もありきたりのコメントでは興味が湧かない。
政治をテーマにした番組でも自民党を擁護するだけの評論家などがいつも出演していたりして全く意味が不明です。

テレビはスポンサーがあって成り立っているので、コマーシャルは絶対必要ですよね。
最近よく見るのは、“転職“のCMです。
私など２０代の頃は、転職する奴は「社会的な適応力が欠如している」的な扱いでしたから、私自身もスキルのなかった頃の転職には苦労しました。
でも今となっては数多くの面接や採用試験を受けていろいろなことを考える機会を得たとも思えるようになりました。

元々不動産業界は転職が多い業界ですが、お世話になる会社によって自分のスキル・将来の方向性はかなり違ったものになります。

夢と希望を持って入社して、現実は全く違う世界だったなんてことを体験して鍛えられたような気がします。
最終的には自分は何がしたいのかという問いに応える結果、落ち着くところに落ち着く訳です。

私の場合は３８歳で、自分で不動産屋するのが一番合っていたという結論に達しました。

そういえば２年前の衆議院選挙に立憲民主党から出馬して、自民党の有力議員に肉薄しながら落選した２６歳の女性が、今度の県会議員選挙にその自民党から立候補するというニュースを見ました。
「非自民」で選挙を戦って彼女を応援していた人はどう感じているのか？
議員になるのが彼女の目的であって、国会議員で県会議員で自民党でも立憲民主党でもなんでもいいのか？

これも今風の”転職”なのでしょうか？
いやいや、それはアカンと思いますよ、ひとの気持ちを蔑ろにする最低の行為ではないですか。

カノジョの名前は、「瑠々」（るる）というらしいが「流々」に改名したほうがイイネ！

★不動産営業に関する記事

マスクマン

”両手”と”片手”の話

実務的な仕事

期待に応えるということ

///////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

また、身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

お正月明けの「えべっさん」が終ると、ぼちぼち仕事モードになるの大阪です。
今年も西宮戎に行ったのですが、コロナ前に戻った人出でにビックリしました    \（＾＾）/

築年数の古い賃貸マンションや自社ビル・工場や店舗・駐車場などを売却、一定の期間内に別の事業用不動産などを購入した場合、譲渡所得の税金を低く抑える制度があります。

ざっとしたイメージですが、譲渡益の８０％を繰り延べ出来るので、税金が安く済むからです。（≒２０％課税の意味）

この事業用資産の買換え特例（１号）が、個人：令和５年１２月３１日まで、法人：令和５年３月３１日までで廃止されることになっています。

また、長期所有の土地、建物を国内の土地、建物に買換えた特例（４号）は、課税繰り延べ割合を現行の８０％⇒９０％に引き上げられます。

こちらは個人・法人ともに令和５年３月３１日まで。

一定の要件に当てはまらないとダメですが、例えば大阪市の収益物件や事業用物件で所有期間がその年の1月1日現在で１０年を超えていたものを売るのなら、この特例に適用するか確認した方がいいですね。

税金の問題はやはり税理士さんや税務署に確認する必要はありますが、入口の話ならネット上で調べる程度でいいと思います。

買い替え特例（１号）と（４号）の違いで一番大きなのは、（１号）が決められた既成市街地内からそれ以外の所へ買換えるのに対して、（４号）は国内の土地建物から国内の土地建物に買換えることが出来るので、エリアはグッと広くなります。

買替資産は、売った年の前年から売った年の翌年の３年間に取得することになっていますが、やむを得ない事情があって税務署が認めれば２年以内まで延長することが出来ます。

但し、取得の日から１年以内に事業に供する必要があります。

【国税庁HP】No.３４０５ 事業用の資産を買い換えたときの特例

また、売った物件の取得費が購入した物件の金額になるので、減価償却費は低くなってしまいますが…

※例えば、売却物件１億円（取得費３０００万円）⇒購入物件１億２０００万円（取得費を引き継ぐので３０００万円となります。）

将来の心配事としては、新たに購入した物件を売却した時は、取得費が低いことになっているので、その時は売却益がドット出てしまう可能性があります。

特に個人の短期譲渡所得だと税率が高いので、要注意となります。

★不動産と税金に関する記事

固定資産税への疑念

個人が消費税課税事業者になる場合

相続税の物納（不動産）

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談は、お気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」