不動産人／突然の別れ

昨日のことです。

１０日ほど前に、お正月から連絡がなかった同業者のKさんに連絡を取りました。

すると、年末かお正月に入院していたらしく来週退院するのだということでした。

退院したらうちの事務所に行くと言う話になって、お互いの都合のよい日にしようということで電話を切りました。

それから連絡が無かったので、昨日の午前中にメールをしました。

すると、お昼前に「野澤さんですか？」と不動産業者さんらしき人から電話が掛かってきました。

すると「昨日、Kさんが亡くなりましたので…」と告げられました。

もうビックリです！

入院していたことは聞きましたが、まさかそんな急に亡くなるとは本当に吃驚です。

朝にメールしたから連絡があったのではなくて、年賀状をもらってる人に連絡しているそうでした…

まだ、５０代半ばだった真面目で男前で恰好のイイ、嘘のない人でしたからすごく残念な気持ちでがっかりです。

先日もMBSのアナウンサーの高井美紀さんの訃報がありましたけど、このニュースも突然で強烈過ぎて涙しました。

人は二度死ぬと言われています。

一度目は肉体が死ぬとき、二度目はひとの記憶から無くなる時だそうです。
いいひとは簡単に死なないものです。。

自分自身どんな風に生きて、去っていくのか分かりませんが、数限りあるひととしか出会えないのですから、親切で丁寧な人間関係を心掛けたいとしみじみと思っております。

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不動産ナマ知識／『インボイス制度』とか『ｅ-ＴＡＸ』とか

去年トライしてみましたが、ややこしかったので結局は途中で断念してしまった『ｅ-ＴＡＸ』に再チャレンジしています。

去年は最初のところで躓（つまづ）いてましたが、税理士さんのYouTubeを真剣に視てなんとかなりそうです。お役所の説明書きは兎に角ややこしいので、YouTubeみたいに目で見て解説してもらえると操作方法は分かります。

もうひとつの税金関係の関心事は『インボイス制度』です。

今年の１０月から開始ですから、どういう風な影響や知識が必要なのか知っておく必要はあります。

先日、税理士さんによる不動産業者向けの講習会がありましたので、参加して参りました。

■免税事業者の大家さんと、課税事業者のテナントとの関係では、課税事業者のテナントさんから大家さんに課税事業者への変更や家賃の値下げなど多少なりとも諸問題が発生しそうです。

■家賃の支払いが口座振替の場合のインボイスは、賃貸契約書などに登録番号を書いておくなどする。制収書や領収書・契約書などどれかに登録番号を記載していれば大丈夫だということです。

■預かった消費税から、支払った消費税を差し引く（仕入税額控除）を計算しなくても、従来からある「簡易課税制度」を使えば不動産業で「みなし仕入率」４０％を使ってしまえばイイので事務負担は全然ラクチンです。

■不動産業者が、仕入れをする時に「個人」や「免税事業者」から不動産を購入した場合に消費税を仕入れ税額控除できる特例があるとのこと。

但し、棚卸資産（販売用）として扱う場合であって、自ら使用する目的や賃貸する目的で故事から購入した場合は、仕入税額控除できないとのこと。

こういうのって後々所有目的が変わることもあるし、なんか不明朗な感じもしました。

商売していれば分かることですが、税金さえなければ儲かるのになぁ～ってつくづく実感するものです！

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不動産人／今や”転職は当たり前”ですが…

ネット・SNSなどの出現と進化でテレビ離れが進んでいるという。
確かにテレビは個性的な番組も少ないし内容も同じようなものも多い。
時節柄いろいろ成約もあってテレビでは言いたいことが言えないのかも知れないし、例えば情報番組もありきたりのコメントでは興味が湧かない。
政治をテーマにした番組でも自民党を擁護するだけの評論家などがいつも出演していたりして全く意味が不明です。

テレビはスポンサーがあって成り立っているので、コマーシャルは絶対必要ですよね。
最近よく見るのは、“転職“のCMです。
私など２０代の頃は、転職する奴は「社会的な適応力が欠如している」的な扱いでしたから、私自身もスキルのなかった頃の転職には苦労しました。
でも今となっては数多くの面接や採用試験を受けていろいろなことを考える機会を得たとも思えるようになりました。

元々不動産業界は転職が多い業界ですが、お世話になる会社によって自分のスキル・将来の方向性はかなり違ったものになります。

夢と希望を持って入社して、現実は全く違う世界だったなんてことを体験して鍛えられたような気がします。
最終的には自分は何がしたいのかという問いに応える結果、落ち着くところに落ち着く訳です。

私の場合は３８歳で、自分で不動産屋するのが一番合っていたという結論に達しました。

そういえば２年前の衆議院選挙に立憲民主党から出馬して、自民党の有力議員に肉薄しながら落選した２６歳の女性が、今度の県会議員選挙にその自民党から立候補するというニュースを見ました。
「非自民」で選挙を戦って彼女を応援していた人はどう感じているのか？
議員になるのが彼女の目的であって、国会議員で県会議員で自民党でも立憲民主党でもなんでもいいのか？

これも今風の”転職”なのでしょうか？
いやいや、それはアカンと思いますよ、ひとの気持ちを蔑ろにする最低の行為ではないですか。

カノジョの名前は、「瑠々」（るる）というらしいが「流々」に改名したほうがイイネ！

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不動産ナマ知識／「事業用資産の買換え特例」の廃止・変更！

お正月明けの「えべっさん」が終ると、ぼちぼち仕事モードになるの大阪です。
今年も西宮戎に行ったのですが、コロナ前に戻った人出でにビックリしました \（＾＾）/

築年数の古い賃貸マンションや自社ビル・工場や店舗・駐車場などを売却、一定の期間内に別の事業用不動産などを購入した場合、譲渡所得の税金を低く抑える制度があります。

ざっとしたイメージですが、譲渡益の８０％を繰り延べ出来るので、税金が安く済むからです。（≒２０％課税の意味）

この事業用資産の買換え特例（１号）が、個人：令和５年１２月３１日まで、法人：令和５年３月３１日までで廃止されることになっています。

また、長期所有の土地、建物を国内の土地、建物に買換えた特例（４号）は、課税繰り延べ割合を現行の８０％⇒９０％に引き上げられます。

こちらは個人・法人ともに令和５年３月３１日まで。

一定の要件に当てはまらないとダメですが、例えば大阪市の収益物件や事業用物件で所有期間がその年の1月1日現在で１０年を超えていたものを売るのなら、この特例に適用するか確認した方がいいですね。

税金の問題はやはり税理士さんや税務署に確認する必要はありますが、入口の話ならネット上で調べる程度でいいと思います。

買い替え特例（１号）と（４号）の違いで一番大きなのは、（１号）が決められた既成市街地内からそれ以外の所へ買換えるのに対して、（４号）は国内の土地建物から国内の土地建物に買換えることが出来るので、エリアはグッと広くなります。

買替資産は、売った年の前年から売った年の翌年の３年間に取得することになっていますが、やむを得ない事情があって税務署が認めれば２年以内まで延長することが出来ます。

但し、取得の日から１年以内に事業に供する必要があります。

【国税庁HP】No.３４０５事業用の資産を買い換えたときの特例

また、売った物件の取得費が購入した物件の金額になるので、減価償却費は低くなってしまいますが…

※例えば、売却物件１億円（取得費３０００万円）⇒購入物件１億２０００万円（取得費を引き継ぐので３０００万円となります。）

将来の心配事としては、新たに購入した物件を売却した時は、取得費が低いことになっているので、その時は売却益がドット出てしまう可能性があります。

特に個人の短期譲渡所得だと税率が高いので、要注意となります。

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固定資産税への疑念

個人が消費税課税事業者になる場合

相続税の物納（不動産）

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不動産人／2023年、大阪は元気です！

明けましておめでとうございます。
今年はどんな一年になるのでしょうか？
良い年になればと思っております。

【キタ】

梅田の景色が変わってきております。
長い間駐車場として放置されていたような感じだった「元中央病院跡地」に客室数Ⅰ７０４室のアパホテル＆リゾートの高層ホテルが完成しました。
また、阪神百貨店も増２０２１年に店舗増を増床後、２０２２年春には上層階のオフィスが開業して大阪梅田ツインタワーズ・サウスが完成しております。
曽根崎小学校跡地の高層マンションも完成していますし、２０２３年春には大阪駅の地下に「うめきた新駅」が稼働し始め、大阪駅北側の「うめきたⅡ北街区」（２０２４年春）「うめきたⅡ期南街区」（２０２４年秋）も大阪では一番大きな開発エリアです。

【ベイエリア】

２０２５年４月１３日～１０月１３日には大阪・関西万博が開催されますので、来年は目に見える形で各種の工事が進行するでしょう。
（全国への経済波及効果は１．９兆円とか）

同じく大阪のベイエリアでは総合型リゾート（IR）の誘致が予定されています。
（建設投資の経済波及効果７６００億円とか）（運営による経済波及効果は年間６９００億円とか）

このふたつの計画に連動して、大阪メトロ中央線は会場である夢洲まで延伸予定です。
また、京阪中之島線は、大阪メトロ中央線九条駅で接続させることで京都からダイレクトに乗り入れが可能となる予定です。
梅田と難波を結ぶ「なにわ筋線」の事業決定もあり、難波エリアも高層高級ホテルの計画が進んでいますので、大阪中が変貌するスタートが切られています。

【森ノ宮】

大阪府立大と大阪市立大が統合して２０２２年４月に開学した大阪公立大学は、大阪市内に建設中の森之宮キャンパスについて、建設予定地から発見された不発弾の処理などで工期に遅れが生じたため開設時期を当初予定の2２０２５年４月から半年間延期すると発表しました。
住吉区や堺市から学生が森ノ宮周辺に移動してくるので、周辺の住居や店舗などいろいろなところにイイ影響があると思われます。

少子高齢化や物価高やコロナ感染など景気の足を引っ張るような話題も多いのですが、大阪は２０２３年も引き続き暗雲を吹き払う勢いです。

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不動産人／認知症の疑いのある人

現在６６歳のわたしですが、町を歩いていてもたぶんわたしより年上だと思える人の方が多い場面がよくあります。
自分のことは分かっていないものですから、逆にその人たちは私のことを自分より年上だと思っているのかも知れませんが…
そういえば、知り合い方の母親がどうも認知症みたいだと嘆いていましたけど、周りの人は大変です。

１～２ケ月前に突然我が事務所に訪れた初老の男性の話です。
どこかで「南森町不動産」を紹介されたらしくて、ご自宅のことで相談したいようでしたが、話をお聞きしても「兄さんがどうのこうの」、「固定資産税がどうのこうの」と話に脈絡がなくて、なにをどうしたいのかよく分かりませんでした。

結局、「もう一度、お兄さんの意見を踏まえてから、お話を整理してからお聞きしますので」と一旦お帰りいただきました。
その後、何度かお電話をいただくことがあったのですが、運悪く私が商談中で詳しくお話することが出来なかったので、折り返し連絡をするといつも不通になっているのでした。

申し訳ないので、教えて頂いた住所に手紙を出してみました。

そんな擦違いがあって、３日前に「明日の午前中に伺います」との連絡があったのですが、結局ご訪問はありませんでした・・・
そして翌日の今日の午前中に「すみません…」と扉が開いて、ご本人が何故か地図の本を持って来られたのです。
改めて、訪問の内容をお聞きしたのですが、先回にも増して話の中身が広がっていて「あれ」とか「それ」「それで」の語句が多くて理解できませんでした。
ただ、たぶん自分が死んだ後に自宅をどうするかを心配されているような感じはしました。

ご自身は奥さんも子供さんもいないというので、ご兄弟やその子供さんのこともお聞きしました。
でも、だからどうしたいのかお聞きすると、頭の中が混乱するらしくて会話は先に進みません。
不意のご訪問でしたので、わたしの方が別の約束の時間になってしまったので、再び「整理してから連絡お願いします」と告げたのですが、「すみません」を言って帰って行かれました。

最初に年齢はお聞きしていたのですが、（見た目は私より年上に見えますが、）実は私より５歳若いということでした。

ドンドン高齢化の進んでいる日本国、他人事だと笑ってられない話です。