不動産人/AIサービスと不動産仲介業

先月から立て続けに昔お取引いただいた方から連絡を頂きました。
物件の売却・購入や賃貸のお取引を10度ほどさせていただいたS社長、当方のDMを見てお問い合わせいただいた貸倉庫業のMさん、元特定郵便局の経営者のNさんや、元ゼネコン勤務のOさん等などです。

昔のお客さんに連絡を頂くことは珍しくないけれど、こんなに短い期間にと立て続けにいうと今まで経験したことは無かったですね。

一度お取引させて頂いた方からご連絡いただけるとすごく嬉しいものです。
こういうのも“リピーター”って言うのでしょうかね。

自分がひとの役になっているという感じがやりがいに繋がりますし、仕事の励みにもなります。

不動産仲介業って、嬉しいことばかりじゃなくって嫌な思いをすることも多々ありますから、また声を掛けていただけるって一層嬉しいのだと思います。

最近、チャットGPTのような生成AIの進化が目覚ましく、いわゆる“士業”と言われる税理士・行政書士・司法書士などの仕事を脅かす存在になって来たという話があります。

金融サービスの世界では、生成系AIのパワーと費用対効果を活用して、コストを削減しながら顧客により良いサービスを提供することができるようになってきてます。

金融機関は、会話型ボットを使用して、顧客ごとのニーズにあった商品や顧客からの問い合わせへの回答を生成することで、顧客サービスを向上させるなど進化しています。

遅ればせながら、不動産仲介業の仕事も以前とはずいぶん変わってきています。

ネットの普及で商談や物件調査も机に座ったまま非対面で進めることが出来ることが多くなりました。

最近の投資用不動産ブームで、まるで金融商品かのような紹介の仕方や、スマートな取引手法など、不動産取引の経験の乏しい方には物件売買が簡単なものだと錯覚させる可能性もあります。

それでも今のところ、不動産取引の業界では肝心な時は対面しないと駄目ですが、その内、それもなくなるのでしょうね。

それも便利でいいのかもしれませんが、反面、危険な部分が分かり辛く危ない感じがします。

すべてがゲームみたいですねぇ。

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不動産人/土地国庫帰属法・承認ゼロ?

令和5年4月27日、相続した土地が不要だったり、管理が難しいなどの理由で、国に引き取ってもらう制度、「相続土地国庫帰属法」が創設されました。

これで未登記不動産や所有者不明の物件も少なくなるはずとの期待もあったと思います。

ところが、あれから3ヶ月経った8月16日時点で、承認・不承認となった事例はまだ1件もないということです。

7月末の時点で相談件数は12000件、その内、大阪法務局での相談件数は、200件以上あったそうです。

相談者は大阪に住んでいて、土地が大阪府以外の地方であるケースが多いそうです。

審査中は2件(8月16日時点)だそうですが、審査手数料が土地1筆14000円

尚、申請の取り下げ、不承認などの場合も、納付後の返金はされないとのことです。

承認されると、今度は負担金が必要です。

田舎の土地で筆数が多かったりすれば、結構な金額になったりします。

(下記参照)

法務省:相続土地国庫帰属制度の負担金 (moj.go.jp)

 

その他、その土地に建物が建っていたらダメですし、

共有持ち分の土地は全員がそろって申請しないとダメ

境界がはっきりしてないとダメ

他人に使用されていてもダメ

汚染されていたら除去しないとダメ

銀行などの担保に入っているとダメ

このような要件をクリヤーしないと駄目ですから、結構な手間と費用が必要ですので、結局は多少の安価であってもシンプルに売却した方が楽だと考える人も多いのではないでしょうか。

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不動産人/仲介業者の独り言⑨

若い一時期、携帯に電話がじゃんじゃんかかってくるような生活をするのも、世界を広げるという意味では良いのかもしれません。
が、すっかり大人になっているのに携帯に電話がじゃんじゃんかかってくるというのは、あまり格好良くないものです。と言うよりちょっと馬鹿みたいなのです。
それが仕事の電話である場合は、いまだに木っ葉仕事から解放されていない無能な人、という感じも漂う。

『入れたり出したり』 酒井順子 緒…「かける、かかってくる」より

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最近では、Amazonとかkindleのお陰でわざわざ本屋さんに行かなくても机の前でジッとしてても本を読むことが出来ます。

生活習慣がジワジワ変化しているのです。

かつての不動産屋のイメージって、電話がジャンジャンかかってきて、のべつ幕なしじゃべり幕っているというものでした。

最近はパソコンの前でカチャカチャ、ゴソゴソしている作業が多くなっています。

それでも、一日中じゃべっている業者さんって未だいてはります。

いつ電話しても、来客中とか、「あっ、折り返し増すので…」なんて(^^)

ものすごく忙しいのです。

 

ちびまるこちゃん風に言うと、「わたしゃ、そういうのが苦手だよ~」って感じです。
そんな私でも、30年位前は、電話が次から次にかかってきて、本当に忙しかったですけど。
当時は日本国中が忙しかったし、若かったですよ!
でも、今の方が落ち着いて仕事してるって感じていて、これで満足してますよ。

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仲介業者の独り言⑧

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不動産人/「中国恒大集団」負債総額48兆円

数年前から中国の不動産市場が凄いことになっていると言われてましたが、大手不動産開発の「中国恒大集団」がついに行き詰まりました。
時期を同じくして、中国で売り上げトップのデベロッパー「碧桂園」も資金繰りに窮しているというニュースが流れています。

それに不動産に資金を投じていた高利回りの“信託商品”の運用会社も利払いを停止するなど金融危機にも波及しかねない状況になっているそうです。おそらく、これから一層中国の不動産市場や金融商品は壊滅的な状況だと言われるのでしょうね。

ネット上ではグローバルに捉えて、あのリーマンショックを超えることが起こっても不思議ではないと危惧する声が上がっていますし、中国の国内景気は相当冷え込むだろうし、日本も中国との貿易も相当落ち込むのでしょう。

ウクライナの戦争も大変ですが、この問題も日本にとっても相当深刻なことになりそうです。

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不動産人/「行儀の悪い企業」と告発本

大阪の御堂筋沿いの土地売買の仲介業務のトラブル、契約締結後には高校の同窓だった人間関係を逆手にとって約束を反故にした大企業に対する著者の告発本です。

著者は裁判でも敗訴していますが、かなり気合の入っておりこの本を読んでみると、かなりの恨み辛みがこもっています。

同業者としての感覚からすれば、ここまで詳細に書いているのであれば恐らくこれが真実なのでしょう。

(正直なところは当事者でないので分かりませんが・・・)

不動産業界では同業者を欺いて報酬を得るのは“汚い奴”と言いますが、逆に“商売が上手い”という皮肉な言い方もあります。

不動産業界にもそんなことは関係ないと“金儲け”のことしか考えていない人もいますが、私はひとの気持ちを踏み躙るような仕事はしたくないですね。

売主・買主・仲介業者ともに嫌な思いはしたくありませんから。

それから、この本の中に裁判のことについても書かれていますが、書かれている内容は確かにそうだと思いました。

以前、「仲介手数料の不払い」に対して訴訟を起こした時にも、わたしも「裁判」とか「裁判官」っておかしいと思いました。(下記参照)

どうも法曹界には、部外者には分からない序列とか位みたいなものがあって、我々が期待している「正義」とか「公平」とは別の要素があるようですし。

だから、裁判所の出した「判決」だって、(残念ですが)絶対に正しいとは限りませんよ。

【お金よりも大事なものもある】

近畿日本ツーリストのコロナ事業3億円詐取容疑、ビッグモーターがワザと傷をつけて修理費を上乗せしていた事件など、大企業だから立派なひとばかりでもないし、ちいさな事業者だから駄目だとかいうこともなくって、最後は個人の『矜持』『プライド』でしょうか。

★不動産と裁判に関する記事

初めての裁判(1)・・・「媒介報酬等請求事件」

初めての裁判(2)・・・「裁判官は選べない」

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不動産人/実勢価格の6割まで?「タワマン節税」

大阪市内でもタワーマンションが乱立していて、あっちこっちで「誰が買っているのか?」「うちの親戚にはそういう人はいないなぁ」なんて世間話をしています(^^)
特に突出した富裕層さんが相続・贈与の節税目的に高層マンションの特に上層階の高額物件を購入しているのが、問題だと国税庁が指摘をしている。

昨年4月の最高裁判決は大きなニュースになりました。
判決では、過度な節税は租税回避に相当するとし、父親から相続した3人は裁判に負けてしまいましたね。

いろいろ税制はコロコロ変わるのですが、今回も修正案的な対応になりそうです。

修正案では、2024年1月1日より相続物件の市場価格に対して乖離率1.67未満までは今まで通りで、1.67以上乖離している場合(つまり市場価格より圧倒的に評価額が低い場合)は市場価格の60%までの相続評価額とするようです。

国税庁報道発表資料令和5年6月2日

現状の「タワマン節税」策よりは効果は減少しますが、逆に言えば今まで通りの不動産を利用した節税策はそのままだということであります。

★不動産と税金に関する記事

税金の話…脱税する人・使う政治家

不測の事態が…相続対策に落とし穴

損益通算『土地金利不算入』の話

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不動産人/不動産市場は分水嶺に?

6月に入って、日本の株価がものすごい勢いで上昇し、円安もどうにかしないといけないと思うような状態です。
そんな中、国税がタワマンを利用した相続税対策を封じ込めようという対策を考えているという。
これも結構なインパクトあるように思いますね。

大規模な金融緩和と低金利で投資マネーが不動産市場に雪崩れ込んで、コロナ禍でも不動産価格は下がるどころか、返って上昇していた感じでしたけど、ところが流石に、不動産売買の仕事している我々不動産業者も今年に入ってから物件の動きが悪いと感じるようになりました。

メルマガで「ニッセイ基礎研究所」を読んでいると、今年の1月~3月の日本国内の不動産取引が急減速しているというレポートが目に留まりました。

不動産投資市場動向(2023年第1四半期)~ 不動産売買は急減速。国内市場外で高まるリスクに注視

金利が上がるのはまだ少し時間があるようですが、国内外など多様な要因で日本の不動産市場も曲がり角に差し掛かっているのでしょうか!

★不動産市況に関する記事

入口と出口

返済比率”65%”の話

気になる賃貸市場の悪化

不動産景気の遅効性

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不動産人/小規模住宅用地の特例

連日、マイナンバーカードの問題が取り上げられていますが、そんな最中にもかかわらず国会で法案が通りました。
急ぎすぎたとか、入力ミスとか、カードそのものの問題というよりは人的な問題みたいです。

京都府の亀岡市は6月6日、分譲マンション「ローレルコート亀岡駅前」(全98戸)の所有者に、固定資産税と都市計画税を計144万4527円過大請求する課税ミスがあったと発表しました。
誤って課税額が多い土地区分で計算していた。
同マンションは200平方メートル以下の住宅地が対象で、「小規模住宅用地」(注)が適用されるが、市の担当者が事務処理を間違っていて、外部からの問い合わせがありミスが分かったということです。

固定資産税に限らず、健康保険料や各種の税金など自分で計算して間違いを見つける人はなかなかいません。そもそも、お役所に対する信用がありますから、普通は自ら再計算などしませんし。
でもこれからは皆計算するでしょうね!

(注)小規模住宅用地の特例

『小規模住宅用地』とは、専用住宅の敷地に供されている面積200㎡以下の敷地のことです。
(アパート等の貸家も対象です。店舗や事務所は住宅ではありませんから、対象外です。)
専用住宅とは、居住のみを目的として建てられた住宅のことです。

分譲マンションの場合、そのマンションの戸数に200平米を掛けた面積が対象地です。
98戸のマンションだと、98×200平米=19600平米(約5900坪)が対象地で、固定資産税等が更地の6分の1に減額されます。
それ以上の土地は一般住宅用地として3分の1に減額されます。

「小規模宅地の特例」
よく似た用語ですが「小規模宅地等の特例」は、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合に、80%又は50%まで評価額を減額してあげますよという特例で「小規模住宅用地の特例」とは全く異なります。

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不動産人/最初はみな新人です!

もう6月になりました。
すでに梅雨入りですし、大きな台風もやって来て、昨日は大阪でも大雨の警戒レベル3でした。また、各地で局地的な豪雨で大きな被害がありました。
年々雨の降り方がすごくなっているような気がします。

新社会人にとってもコロナ禍の3年間はとっても厄介な時間だったと思います。
一応、コロナ収束したということで普通に過ごしつつありますが、例年だったら、新卒で入社したフレッシュマンが我々のような事務所にも飛び込み営業に来るのですが、今年は少なかったですなあ。
新社会人にとっても、最初は大事ですよね。
わたしの知り合いの会社に中途入社してきた人が、新社会人として入社した会社でひどい指導を受けたおかげで「うつ病」になってそのまま社会復帰出来なかったそうですが、数年経ってなんとか日常生活出来るようになったので、今の職場で仕事することになったそうです。
それでも、まだまだケアが必要なので、周りのひとは細心の注意をはらっているとか。

わたしも新卒の時ありましたよ。

でも、外回りじゃなくて積算とか発注の仕事からスタートしましたので、まあ事務職ですね。

転職して先ずはハウスメーカーで初めて営業職になりました。

1週間ほど研修があってから、さあ営業に出かける日が来たのですが、営業課長に「どこに行けばいいのですか?」って質問しました。

そうしましたら「おまえはアホか!営業は仕事取れればどこに行ってもええんや。」って怒鳴られましたことを今でも鮮明に覚えています。

多分、一生忘れないでしょう。

その時は、『もーチョット言い方あるやろ~』って思いましたけど、今となってはその意味が良く判るようになりました。

でも、今はこういう指導方法はご法度ですよね。

いや、不動産業界にはまだこの種の教育(?)かろうじて残っているみたいですけど。

新入社員の皆さん、偉そうにしている課長さんや部長さんも最初は素人だったんで、それなりの経験を積んでプロになりました。

そう思えば、最初は辛抱ですよ、辛抱です。

「若いうちは恥をかいても大丈夫です」

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不動産人/抱き合わせ融資

埼玉県の不動産会社の社長ら3人が、太陽光発電事業を行う建設会社に融資をする際、「貸し付けの条件は岐阜にある土地」を購入する条件を付けていたそうです。
条件にある土地は元々8万円で購入した物件で、融資に併せて1500万円で売却するということから、その抱き合わせによる「不当利益」が実質的な「違法利益」だというので逮捕されたのです。
他にも同様の手口で金を貸し、7億円ほどの利益を得ていたとか・・・

先日、知り合いの不動産業者さんと話をしていた時に、大阪府北部の1棟収益マンションを売却したのですが、購入したのは大手銀行の取引先のお客さんだったという。
また、別の1棟収益マンションの買主も大手金融会社のお客さんだったそうです。
その2件とも(別々の買主ですが…)関東の方だったそうです。

関東よりも関西圏の方が利回りは高いのし、買主にすれば取引先の金融機関の紹介なら安心だということでしょうか。

不動産取引にとって融資は非常に重要ですから、社会的に信用力のある金融機関の勧めがあれば、物件を見ないで購入するってケースもあるくらいですから。

でも、これって不動産取引の社会にとっては「掟破り」です。

先の「抱き合わせ融資」とは悪質性からすると雲泥の差がありますけど、どこか共通する部分があるように感じています。
銀行業界が不動産取引の世界に参入したという意向は昔からありますが、それがままならない状況の中では事件性すれすれの処で暗躍しているのです。

★不動産取引と金融機関の記事

銀行の不動産業参入

「年収倍率」今と昔

忘れていませんか? 金融機関の怖さ

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

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