週末に大急ぎで売買契約書を作っておりました。
不動産業界のお盆休みは、他の業種と比べると少し長い目にお休みするところが多いのです。
今回の買主さんも不動産屋さんで、２週間超休むみたいで、どうしてもこの契約はお盆前に締結しておかないと駄目なんだそうです。

確かに、お盆休み前やお正月休み前の商談がずれこんでしまうと、休み明けで気が抜けたような感じになってしまい結局は破談になることが多いようです。

で、そそくさと「売買契約書と重説」を仕上げて、最終版を買主さんへメールで送って最終確認してもらいます。OKが出たら、それから製本する作業に入ります。

でも、事前にほぼ完成の状態の売買契約書（案）は送ってありますので、通常は大幅な変更は有り得ないのですが・・・

２時間ほどして返ってきたものには、幾つもの修正箇所があるではないですかぁ～

それを確認する為には、新たにビル管理会社に問い合わせを必要とする箇所もあり、また、重箱の隅を突っつくような文言まであって、一変に血圧が上昇してしまいました。

「もっと早く言ってくれよ！！」

管理会社も「本日の営業は終了致しました。」って電話の向こうでアナウンスしてますし、明日は土曜日、管理会社は休んでいるし、当然日曜日も・・・

大手に限らず、「仕入れ」「販売」「総務」などのセクション分けをしているところは多いのですが、不動産業者特有だと思うのですが、「法務」とか「契約管理」とか名前はいろいろですが、契約書や重説のチェックをする部署があるところがあります。

そのセクションの担当者は、ひたすら間違い探しを生業としているコンプライアンスの専門家です。
いままで頑張ってきた現場での「交渉」や「駆け引き」などは全くお構いなしです。
その上、今回のように時間の観念も頭に無い有様です。

自分の「仕事」のためだけの「仕事」になっていたりする。

『間違っていないのが、全てただしいことではない』のが、人間社会ではないですか？
「契約」そのものよりも大事な仕事をなさっている担当者さん、大変だとは思いますが、自分が自己満足するだけの仕事だけはお止めになって下さい！

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数年前に比べると不動産投資に対する融資姿勢は厳しくなっていることは間違いありませんが、でも冷静に考えれば今のような状況が通常の状態なのかも知れません。

「貸し渋り」

アベノミクスの金融緩和策と低金利政策で、不動産に向かってドッとお金が貸しやすくなったお陰で、投資用マンションや一棟売収益ビル・マンションなどの買主さんはフルローン(満額融資)を受けることも珍しくない状況が続きました。

スルガ銀行やその周辺で商いをしていた不動産業者、レオパレスなどの地主さん向けの建築業者と組んで積極的に融資を行ったきた金融機関のお陰で、不動産融資に対するお金の流れは厳しくはなっていても全く駄目かというほどでもないのです。

だから、今の状態を「貸し渋り」とは言い切れないとは思います。

でも、ついこの間までの融資姿勢を知る人は「貸し渋り」のように感じてもおかしくはありませんよね。

「貸し剥がし」

昭和と平成の境目でのバブル破綻の際、巨額の不良債権を抱えた金融機関は自己資本比率の改善、経営の安定化を図るために、「貸し渋り」に加えて「貸し剥がし」も行いました。
当時、所有者の同意なしに銀行が買主を探すなんてことがよくありましたし、リーマンショックの時もそのような動きがありました。

勿論、買主はその金融機関の取引先ですから物件を購入する際の資金は融資も含めて問題はありません。

でも、なぜ所有者の同意無しに物件を売ろうとするのか？

通常であれば、借主（所有者）が返済を滞ったり、契約内容に違反があったり、経営不振で倒産などの自体が生じたので金融機関が「期限の利益の喪失」を恐れて手を打つことは有り得ます。

当時はそうではなくて、黒字経営している不動産会社が毎月ちゃんと返済しているのに、一括返済を求められたということがありました。

理由は、金融機関からみてその会社のバランスシートが崩れているということです。

つまり、所有している不動産の価値が下がって、”担保割れ”していると金融機関は言っているのです。

大幅に景気が悪くなると言うことは、収益のバランスがチャンとしていても、現物の不動産を評価して値崩れしていると判断できれば、金融機関は債権を回収することができると言うことです。

これが「貸し剥がし」の怖さです。このようなことはそう頻繁にはありませんが、一般的に不動産購入には２～３割の資金が必要だと言われている理由はこういうこともあるからなのでしょうか。

不動産業界の会社は他の業界よりも、借入依存率が高い業界です。

景気が良いと一気に成長しますが、逆に悪化するとバタバタと倒産するという繰り返しの業界でもあるのは、そういうことなのでしょう。

「他山の石」の教訓

そんな風に過去に大損をした不動産会社を「他山の石」として、一般の不動産投資家の皆さんは二の舞を踏まないようにして欲しいと思っています。

現実的に考えると、フルローンで購入した投資用不動産は長い目でみれば、近い将来で（実質的）赤字になる可能性が高いので、世間の景気の良い時に売ってしまうか、本業の収入に余裕が出来たときに借入金を減らす努力をする必要があります。

また、出来るだけ空室期間を少なくして安定した返済原資を確保し、不必要な管理費や高額なリフォーム費用を支払うこともないように気をつけましょう！

今だけのことだけじゃないて、少し先のことも考えてみられては如何でしょうか？

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こんどは吉本興業の岡本社長の会見です。

お顔は見たこと無かったので、想像していた大吉本興業のトップにしてはライトな感じでしたね＾＾）
『おまえら、テープ回してないやろな』ってヤクザみたいな表現で冗談ゆうなんて、凄いお笑いのセンスの持ち主なんだと知ってしまいました！
Ｑ＆Ａはちゃんと練習していたはずですが、なにかチグハグな答弁で、会見しなかった方がよかったですよ。

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たまたま、チャンネルを変え捲っていたら、ＣＳ放送で『闇営業』問題で謹慎処分だった宮迫さんと田村さんの謝罪会見が始まっていました。
何気なしに見ていたのですが、二人の発する言葉に熱いものを感じて、最後まで見てしまいました。

その中で、吉本興業とのやりとりをお話していましたが、相当の覚悟をして発言していることで、余計に二人の必死さが伝わる会見でした。

大きな組織に対して真っ向からぶつかることは、個人としてはもの凄い大変なことですから。

我々のような不動産業界でも、未だに雇用関係がかなり劣悪な会社もあります。
ましてや、少し前ならゴミのように扱われる話なども穿いて捨てるほどありました。

何の知識もなく入社しても、３ヶ月間ゼロなら首、数百人の従業員がいる建売会社でも退職金を支払ったことはなく、小さい会社なら社会保険にする入れない・・・

給与制度も固定給部分は月額１０万円とか２０万円とかで、歩合も少ない上に商売のネタ自体自分で見つけるなんて会社もあります。
小規模な会社は、家庭的でいい部分もあるのですが、自分の意見を社長に聞いてもらうってことは難しいものです、「エラそうなこと言うんやったら、辞めて自分でやれや～！」てね。

宮迫さんや田村さん、今後のことは考えられないって言っていましたが、心の叫びは視聴者に届いていますから大丈夫ですよ。

吉本から離れても、みんな応援すると思いますから！

※それにしても、質問する人の中には二人に対するデリカシーのない、失礼なものもあったのが大変残念でしたね・・・

参議院選挙の活動で政治家の皆さんは声を枯らして、氏名や政党名を連呼して回っておられます。

新聞紙上では政治家の失言を取り上げて、これは普段思っているから口に出るのだ、本音だと口撃しています。

大阪の人間は、東京の人の２～３倍よく喋ると言われています。

一説によれば、昔の「大坂」は商人の都で、商品を売るのに黙っていては売れないし、口八丁手八丁でアピールしないといけない。そのお陰で、未だに大阪の人はよく喋るし、面白いことを言って気を引くことが当たり前になっているということらしいのですが・・・

我々、不動産業者もよく喋ると世間では思われている職業です。
セールスの世界では、応酬話法という訓練をしたりするそうです。
お客さんが「どうして？」と言えば、間髪を入れずに「それはこういうことです」と、応酬する練習をすることによって、商談をスムーズに進めるのです。

確かに、お客さんからの質問にいちいち沈黙していては、信用してもらうことは難しいかも知れません。
でも、咄嗟に口からでた言葉が必ずしも正しいとも限らないし、よく考えると相手に対して配慮を欠く言葉が混じっているかも知れません。

「男の喋りはみっともない」「覆水盆に帰らず」と言う言葉もあります。

”よく喋る人”と、”無口な人”とでは相手に伝える能力に差はないということを聞いたことがあります。

やっぱりよく考えてから、言葉を発しないといけないと思う選挙期間中のひと時でした。

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不動産取引は安全に完結しよう！

通常は不動産売買は仲介業者が売主・買主の間で両方の意向を考慮して安全に取引が成就できるように進めます。

勿論、売主・買主が直接、口頭で売り買いの合意をする（諾成契約という）ことでも、契約は出来ます。
そして、売買契約書という課税文書（印紙を貼っている書類）にするこことによってもしもの紛争が起こってもその売買契約書の内容が優先されるという安心感があります。

不動産売買では「言った、言わない」が一番最悪です・・・
個人間の売買であれば、相手が全く知らない人ということはないでしょうから、揉めてしまうと折角の人間関係までダメにしてしまうことになります。

個人間の直接取引のメリットは、仲介業者に支払う仲介手数料が要らないということだけですし、金融機関の融資を受ける際にも売買契約書や重要事項説明書の提出を前提にしている金融機関もあります。

不動産取引で起こった揉め事は、結果として仲介手数料よりも高い報酬（？）になりますので、何が一番大事なのかをよく考えてから行動に移りましょう。

仲介手数料をまけてもらって安心を買う！

仲介手数料が負担だというのであれば、単純に仲介手数料を安くして契約の労を取る「不動産会社」を探せばいいと思います。

また、年配のお父Aさんに代わって息子CさんとBさんが商談に合意した場合、本当にAさんがちゃんと理解しているのか確認する必要がありますので、第三者の司法書士さんや仲介業者による確認作業は必須です。
また、何らかの理由で通常ではありえない底地の売却、他人の所有地の売買なども売主・買主の合意だけでは危険な取引です。

仲介業者も何の意味も無いのに、単に報酬を請求することはありません。

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国税庁のＨＰによると、平成２８年分の相続税の申告状況の概要が簡潔にまとめられていて今の状況がよく分かります。

【相続税の対象者の増加／物納の減少】

１被相続人の数

平成２８年中に亡くなられた方（被相続人数）は約１３１万人。
この内、相続税の対象となった人数は、約１０万６千人、その割合は８．１％。

平成２５年度税制改正により、基礎控除額の引き下げが行われる前は約５％程度だったと覚えているので、随分増えたわけです。

２課税価格と税額

課税価格の合計は、１４兆７８１３億円、被相続人一人当たり１億３９６０万円。
その税額は、１兆８６８１億円、被相続人一人当たりでは１７６４万円。

３相続財産の構成比率

相続財産の金額による構成比は、
『土地３８．０％／現金・預金３１．２％／有価証券１４．４％／家屋５．５％』です。

『土地と家屋の合計では、４３．５％』となり圧倒的に「不動産」の割合が大きいことが分かります。

また、国税庁のＨＰには、「相続税の物納処理状況等」のページがあって、毎年度の物納申請件数と許可された件数や取り下げや却下件数などが分かります。

この表を見ると、実は物納が１０年前、２０年前に比べてもの凄く減少していることに驚きます！

相続税の物納処理状況等／国税庁　←クリック

平成３０年度の申請件数はたったの９９件で、そのうち許可された件数は４７件と驚くほど少ないのです。許可された４７件の金額は２８０億円ですから、１件当り５億９５５７万円。

【物納が少なくなってきた訳】

相続税はお金で支払うことが原則ですが、金銭納付が難しい人の為に、一定の財産での物納が認められています。

そのひとつが「不動産」です。

平成１１年度の１％弱にまで不動産の物納が減った原因は、バブル崩壊後に地価が下落し金銭納付が難しくなった納付者が増えたことから、平成４～６年頃から物納申請件数は急増、さすがの税務署も処理するのに困って平成１８年の税制改正で申請件数を抑えに掛かったわけです。

特に厳格化するとして、測量や境界確定に関する書類を最長１年以内（但し、利子が要る）とは言え、敏速に提出しなければならないことになったことが大きい。

測量や道路明示に掛かる時間は物件にもよりますが、大阪市内など隣地所有者が数人の物件でも数ヶ月、費用も数十万円、場合によってはそれ以上掛かる場合もあります。
隣地に厄介な人がいたり、所有者が相続などで数十人居たり、外国に居たりするとその作業は手間隙が思ったよりも掛かります。

生前から相続対策を考えていて、現金は別の策を講じてあまり保有しないようにし、多くの不動産を引き続き子供達に引継ぎ、物納したい不動産は測量手続き進めておくなどの準備ができる地主さんでないと物納制度を利用できにくくなったと思われます。

また、物納できない不適格な不動産には、未測量物件の他に①担保に入っている物件、②相続人間で争いがある物件、③古年建物④敷金返還を要する物件などもあります。

【時間との戦い】

物納の申請は相続発生後から１０ヶ月以内と、通常の相続税の申告、納税の期限と変わりません。
通常の相続でもバタバタなのに、物納する「不動産」が決まっていない場合はその手続きだけでも大変で、ハードルはもの凄く高いことが想像できますね。

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不動産と相続放棄の関係

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ひさしぶりに、ちゃんとした骨太の映画を見てまいりました。

東京新聞・望月衣塑子さんの同名書籍を元に、現安部政権の不都合な真実を彷彿とさせる映画『新聞記者』です。

官邸主導の新設大学計画・政権に近いマスコミ人の起こしたレイプ事件もみ消し、映画の中では内調と呼ばれている内閣情報調査室の情報操作などここ数年に起こった数々の時間が官邸の策略だとするストーリーが生生しい。

組織の中の個人が良心に反して、異常な仕事をすることへの葛藤や難しさを感じさせる映画です。

日本映画では少ない社会派映画ですので、必見の価値ありです。
松坂桃李は上手ですよね、『娼年』に続いて難しい役をこなしている最近の役者さんではトップじゃないかと思います。

気分が良かったので、帰りに食べた大好きな“鰻”も格別でした！

★映画の話

「ボヘミアン・ラプソディ」

「焼肉ドラゴン」

セント・オブ・ウーマン/夢の香り

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購入を検討する物件が「道路」にどの様に接しているのか、それが凄く重要なことはご承知のことでありますが、「道路」をテーマにしたお話しは奥が深くて多岐に渡るので結構大変です。

一般的には、既存の投資用マンション購入することが検討しやすい理由の１つに、｢道路｣にそれほど気を使わなくいいこと言うことがあると思います。 1棟マンション購入の場合「道路」の意識は物件からの景色、車と道路の関係くらいで、購入者はもっぱら“お金（収支）の問題”に気持ちがいくのではないでしょうか。 それに比べて更地や中古住宅等を購入しようとする場合（反対に売却する場合も）や、建築計画をするときなど「道路」の重要性は最重要課題であります。

道路幅員は側溝を含み、側溝の淵までを道路の幅とします。
また、道路は真ん中で膨らんでいるもので、雨水などが側溝に流れるように作られていますので、道路幅員を測るときに、道路に巻尺をべたっと這わして測ると、実際の道路幅員よりも少し長くなったしまいます。ですから、正確に測るには巻尺などをピンと張った状態で測るのが正しい測り方です。

■   土地や土地付建物を売買するときの「道路」

建築基準法上の「道路」は、原則として幅員４ｍ以上で公道（国道・府道・県道・市道･町道等）でも私道でもかまいません。 幅員４ｍ未満の道でも特定行政庁（注１）が指定したものが、よく『２項道路』（注２）と呼ばれる道路で、現況道路の中心線から両サイドに２ｍずつセットバックしたところが道路境界線となります。 道路負担した面積は通常取引対象面積の価格には含まないことが多いのですが、たまに「坪なんぼ？（＝大阪弁で［坪単価で幾らですか？］の意）」「（道路部分も含めて）坪＊＊円です」なんて云うこともありますので、有効面積なのか私道を含めた全体面積なのかは再確認が必要です。

建売住宅などで多い『位置指定道路』は調査も厄介なものです。 住宅を効率良く建てるために例えば下の図のように道路を作って特定行政庁に認可してもらうものです。

道路の仕様（アスファルトとか砂利敷き）は決まっていても、その権利関係は様々で一律では有りません。 その道路の名義が後に府や市が引き取ってくれればすっきりするのですが、全体の住宅の共有持分であったり、建物の前だけそのその住宅の名義で持ち寄っていたり、分譲業者の名義のままでその会社は既に無くなっていたなんてこともあるので、現地を目視しただけでは解からないのです。
それのどこがよろしくないのか言いますと、例えば上下水道やガスなどの配管をやり直す時など、道路の持ち主の同意･許可が必要になり了解を得る為に“承諾料”が必要になるなどの交渉や費用の問題が絡んでくるし、もし所有者が捉らないときその手続きはとても大変な手間と労力を要するからです。

たかが「道路」なんてと何気なしに思っていても、維持管理するには費用も発生するものですから、権利関係のスッキリしないものはよろしくありません。 不動産は登記簿上の面積と実際のそれとが必ずしも同じだとは限りませんが、マンションのパンフレット表示が壁心で、登記簿は壁の内法で表示しているというようなことは特に問題ではありませんが、古くからある分譲地や最近測量していない土地などは現実に登記簿と実際の面積が相違しているものが沢山あります。
それは昔の測量方法と今の方法が異なっていたり、隣地との立会いで境界の変更、未測量だった…等の様々な理由からです。 実際の大きさや物件の現状を知るためにも、土地を購入する際は出来るだけ実測図付で取引をした方が良いでしょう。 （入札物件は別として）最近は買主も実測取引を希望するのが殆どで、公簿取引（注３）ですることは少なくなりました。

実測取引となると隣接地同様、道路と面しているところの境界もハッキリさせ実測図（注４）の作成が必要となりますので、道路の所有者（国・府県・市町村・個人・法人）との立会いがあり、買主も物件そのものをより正しく把握できるからです。

『都市計画道路』として当該地の一部が、将来立ち退き予定のあるものも結構身近に存在します。 何十年も前に計画されたものが実行されず、役所の図面上だけで確認できるなんてものもありますし、その対象地の所有者はタイミングによっては《立退き料》や《物件の買い替え》により、立ち退き料を頂いて美味しいものになる可能性もありますし、当然、その逆のケースもあります。
直接に立ち退きを迫られる当事者でなくても、近隣の土地所有者の方々も将来道路が完成すれば周辺の状況が大きく変化し、その所有物件の価値が大きく変化することになったりします。

■   建築しようと計画するときの「道路」

現状が幅員４ｍ以上（６ｍ以上の場合もあります）、間口２ｍ以上の接道が満たされていなくても、私道負担（所有地の一部を道路に提供する）や２項道路として認められれば、建築基準法上の道路として建物を建築することも出来ます。 その際考えないといけないのは、都市計画で定められた容積率と前面道路の幅員によって容積率の制限がある点でしょう。 例えば、４ｍ道路に接している敷地で住居系の用途地域で容積率３００％の場合、１６０％の容積率が適用せれます。 用途地域が住居系の場合と、その他の場合で次のように扱いが違っています。

★物件調査の実務に関する記事★

目には見えない「道路」？

そもそも「登記簿」の話

更地渡し

地目（ちもく）の話

【坪・帖・間・尺】

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金融庁の報告書が『１００年安心の年金』は嘘だったのか？と批判されています。
せっかくなので、全５１ページに目を通してみました。
内容は差し詰め、ＦＰの教科書って感じでした。

年金は現役当時の５０％を賄っている、いや、現状は６０％くらいを賄っているのだから、今リタイアしている人は結構リッチな人も多い。

それでも、毎月の生活費にお金を幾ら使っているかを考えてみれば、１００歳まで幾ら必要かくらいなのかはすぐ分かることです。

個人的に、今回の「老後２０００万円不足する」という騒ぎを、横目で見ていて思ったことが３つあります。

最初は、この「２０００万円不足」のベースが厚生年金受給者だということです。

国民年金のみの自営業者や、氷河期に就職できずに、今尚、非正規労働者（全体の３７．３％）として働いている人は国民年金にすら加入していない人も多いでしょう。
そういう人は、２０００万円不足どころか、４０００万円以上は不足ってことでしょう！

２番目は絵に描いたような厚生年金受給者をモデルケースにしているので、持ち家を前提にしています。

勿論、ローンの完済を念頭に試算しています。
日本の持ち家比率は８０％弱程度、７０代くらいのシニア世帯はほぼローンの支払いを終えているでしょう。報告書の中にも書かれていた若い人の持ち家比率が下がっているということは、後々も賃貸暮らしの人が増えるってことです。報告書の中には無いけれども、必要額１万４～５千円の住居費なんてありえません。

３番目は、担当大臣の麻生金融大臣の発言です。

大体、自分が年金貰っているのかくらいは知っていて当然でしょう。
確かに、所得が多いと厚生年金はもらえないので、麻生大臣は厚生年金はもらってないと思いますが、せめてそういうところはプロなんだからきちっと答弁してほしいですよね。

それに、ネットで麻生大臣の政治資金報告書内で年間２０００万円前後の会議費と称しての飲食・呑み代が毎年あるって見ましたので、数百万円の年金なんてあってなかってもどっちでもイイのでしょうが・・・

寿命が延びるということは、お金が要るってことです。
前例のない高齢化社会に突入して、自分で考えるしか方法はありません。

考えるイイ機会を与えてくれました、そのことだけは間違い無さそうですね。

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