一昨日、久しぶりに三ノ宮の神戸市役所に出掛けました。神戸市にある市街化調整区域の農地についての物件調査をするためです。
「市街化調整区域＋農地」ってことになると、購入者を見つけるのも一苦労ですし、売主さんにとってもその土地の大きさの割には、坪単価が低いので総額は決して大きい額とは言えないと思われます。
それにこの物件に面して都市計画道路の拡幅があり、その道路工事は完成までに数年掛かるだろうということです。
だから、商業立地として検討は出来るのですが、”青田買い”の性格を持っている物件なので、急いで購入しようという気持ちが湧かない傾向がありました。
また、市街化調整区域の土地は建物を建てるのに大きな制約があり、市街化区域みたいなわけには行かないのですし、市街化調整区域の土地は金融機関から見て担保価値が低いので、融資対象とならないことも多いのです。
売主様は先祖代々農業を営まれていたのですが、息子や孫の代になると殆どがサラリーマンになっていて、兼業農家になってご先祖様の土地を守っていくのですが、さすがに歳を重ねると炎天下の草刈だけでも大変な作業になります。
まだ、今回の農地は都市計画道路に面することで何かしらの収益を生み出せるので、時間は掛かりますが、農転後に宅地の上に飲食店や物販などに利用できることで助かりました。
それでも、下記のスケジュール（←大雑把なものですが）にあるように、凄く許認可等に手間隙を要しますので、仲介業者としても中々大変な作業であります。
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