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関西圏ではクライマックスシリーズに関係なく、テレビやスポーツ新聞でも阪神の話題で持ちきりです。私もネット中心に関連した記事を念入りに読んでますが、日本プロ野球の老舗球団である巨人と阪神の監督の辞め方になにか不自然な部分を感じた人もいたのじゃないでしょうか？
だって、金本監督の辞任前日に、現コーチの継続や移動の話があっと言うし、高橋監督なんかはまだ日本シリーズに出るかも知れない立場だし、日本一になる可能性だってありますからねぇ。
人気球団だからという理由かも知れませんが、日本ハムやソフトバンク、広島など強いチームと比べると何かが違う感じです。
現場の選手やコーチの力量にもの凄い違いがあるとは思えないので、やっぱり現場以外のバックアップ体制に依るものなんじゃないですか？
昨日今日と世界中で株式市場は下落していて、それでもまだまだ大丈夫だと思っている人は多いとは思いますが・・・麻生財務大臣もそういうことを言っております。
世の中って少しずつ動いているのですが、気が付くとあの時が分岐点だったのかと思った時は既に“後の祭り”状態であります。
我々もアベノミクスで大胆な金融緩和と低金利を実行して、株式相場や不動産投資にお金が入り込んで景気が良いような気分を味わっておりました。
不動産業者の間では、来年は景気が悪くなるかも・・・という噂話があちこちで聞こえてまいります。
安倍首相も憲法改正なんてことに一生懸命になる前に、本当の意味で景気が良くなる対策について考えてみてくれませんかね。
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大阪市内などでは、投資用マンションが空室状態で売りに出されると、取り敢えず購入者が自分で住むというケースが珍しくありません。
将来、結婚したり、転勤したりした場合は、そのマンションに入居者を募集して収益用マンションにするという考えです。
元々、一般的な投資用物件のリフォームは高額な費用を掛けて施工する必要がないので、普通にリフォームしてから入居者募集をするのと並行して売却活動もした方がいいように思います。
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医療費や社会保障の負担を賄うためと言われている増収対策ですが、現状の景気がそれなりに良好だという認識だからそういうことになるのでしょう。
でも、今朝のニュースで「大企業・製造業の景気判断、３四半期連続で悪化」なんて言われるとどうも雲行きは怪しそう・・・
それに、我が不動産業界にも少し気になる話題もありますし・・・ここ数年の不動産投資ブームを後押ししてきた金融緩和と積極的な融資姿勢に変化が感じられていて、この夏からは当局の地方銀行への検査があったらしく一団と融資は厳しくなっていると思われるからです。
確かに「フルローン」や「買取転売」「三為契約」など収益用不動産が動き易い環境だった頃の雰囲気は無くなっている感じです。
キタやミナミの店舗や事務所は主だった場所だとほぼ空室ゼロの満室状態ですから、賃貸業者さんも仕事が無くなっているようですから、収益として購入するのに人気があります。
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テレビでコマーシャルを流している大手不動産会社や、昔から地元で営業している周旋屋の名残を持った不動産会社などたくさんの賃貸をメインにしている不動産会社があるということは、そのエリアにたくさんの賃貸マンションがあるということでしょう。
空き家の問題がクルーズアップされているのですが、半数近くは賃貸物件だと言われています。
家主さんは入居者を確保する為に、リフォームをし、広告料のアップを承諾し、敷金・礼金の減額の契約条件を呑み、フリーレント期間の承諾など色々な対策をして安定した賃料を得るわけです。
特に空室状態が長引いてしまうと、敷金・礼金もなし、広告料も通常の額よりも２～３倍奮発して入居者の確保をすることも珍しくありません。
それなのに、やっと入居者と賃貸契約を結んで、ホッとして１～２ヶ月で「転勤で東京に行くことに・・・」なんて１ヶ月予告で解約を申し出られた暁には、せっかく多額の出費をしたのに大赤字になってしまいます。
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昔、お爺ちゃんやお婆ちゃんと息子夫婦が同居しているところが多かったのですが、今は都会で仕事している息子達はマンション暮らしで一緒に暮らすスパースも余りないし、お爺ちゃん達も元気な人が多くて、『自分のことは自分でやります』なんて気持の方も多い。
だから、高齢者は夫婦だけとか単身生活者の世帯が増えて、これからもそういう世帯が増えると言われています。（←持ち家派も同様です。）
ところが、高齢者になってから、賃貸住居を探すとなるとこれが厄介なことにハードルは高い！
孤独死や室内事故、あるいは家賃滞納などのリスクを恐れて「高齢者には貸したくない」といった賃貸オーナーが依然として多いからです。
行政の用意する「施設」も数量的には足りることは無さそうですし、大勢の高齢者が難民化する可能性もあります。
行政も対策を講じようとしているみたいですが、まだまだこれからという感じです・・・
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さて、カレンダーを見て９月後半だと再認識することになると、もう年末が近づいていることを思い知らされます。
１２月は何かと慌しい時期です。忘年会やクリスマス、年末の仕事納め、お正月の準備と皆さん多忙で、いつもの月より出費もかさみます。
サラリーマンの方は、ボーナスがあるので潤うことも出来るのでしょうが、個人事業主は一年間の数字を締める月でもあります。
不動産仲介で売り物件をお預かりする時に媒介契約を締結するのですが、その期間は３ヶ月を超えない範囲で依頼者と不動産業者が相談で決めることになっています。
売り物件や賃貸募集の仲介業務を受託して、広く世間に知らしめる方法はレインズ登録して同業者に物件を知ってもらう、新聞折込や雑誌に投稿して一般のユーザーに知ってもらう、ダイレクトメールやインターネットで知ってもらう方法などありますが、やはり不動産はそれなりに高額ですし、スーパーの野菜みたいに取り敢えず安いから買っとくみたいなことは出来ません。
物件自体についても慎重に考えて不動産業者から説明を聞いて、資金的の用意はどうするのかなど、それなりに時間を要します。
ただ、その物件を目にした別の買い主様も同様に検討しているのが普通です。
自分が気に入った物件は、別の第三者も気に入る場合があって当然だからです。
その段階で「この物件は半年くらい掛かりそうだな」とか、「ご希望の売値が少し高めだから、指値を待ちたいので」という方針はお伝えします。
ここはコミュニケーションを取り合って、二人三脚で成約に向けて進んでいくのですが、９月後半に契約しておかないと１２月の決裁に間に合わないって可能性がありますので、９月と１０月は不動産業者としては年内の頑張りところであります。
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取引の日時や場所が決まって、当日、売主さんや買主さんが遅刻することがあります。
プロであれば、契約とか決裁に遅れて来るなんてことはまず無いと思いますが、一般の方で取引時間に遅刻してくることがままあります。
それでも多少の遅刻なら目をつぶれますが、１時間とかそれ以上ということになると「取引をする気持ちがない」と思われて、先方から契約の無効を主張されても仕方ありません。
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先日、休日に甲子園球場に試合を見に行ったんですが、相変らず超満員の盛況振りでした。
私がビールやお弁当を売りに走り回っていた頃と比べると、売り子さんは可愛い女の子ばっかりで、笑顔満載で接客してました。
私らの頃は、巨人戦以外は１万人入っているかどうかの空席だらけで、ヤジの声が響き渡っていましたよ＾＾）
球場のアナウンスも色々なコーナーがあって、風船飛ばし以外にもジャンケンやプレゼントコーナーなどもあって、ボールパークって感じです。
でも、ひとつ気になったことが・・・この試合も結果的に、ヤクルトに負けたのですが、周りの阪神ファンも特別怒りをぶつける様子もなく、試合が終わると淡々と家路へと向かう。
押し合いへし合いして阪神電車の駅へ歩き始めます。
梅田行きの電車の中でも、試合のことを話している人もいるようには・・・・いない感じ。
勿論、他人に成りすまして、人の土地を勝手に売ったり、買ったりするのは犯罪だとわかっていますが、でも例えば、相続物件の場合に相続人が３～４人で、１人だけと契約してもその他の人の相続分には契約の効力が及ばないので、こういう場合も、「真の売主」ではありませんから、この取引は完結できない可能性があります。
こういう複数の売主さんが合意して売却するなどの相続物件の売却はかなり手間隙が掛かります。
(注１)一人ひとりが納得できる条件でないと契約書にハンコをついていただけません。
全員が揃っている場面では、「そうだね」なんて言っている人が、個別にお話をしてみると「あの人に都合で・・・」なんて話が横道に逸れて、「だから嫌です」なんてことにも成りかねません。
相続物件でなくても、共有名義になっている不動産も同様です。
(注１)相続人：相続による移転登記前の場合【確認書類】 ■戸籍謄本・除籍謄本など、全相続人が確定できる書類 ■遺産分割協議書もしくは遺言書の有無 【有効な契約】 ■相続人全員と契約を結ぶ。 ■相続による移転登記の完了をもって不動産を取得した人と契約を結ぶ。 |
他にも、売主が未成年者や成年被後見人など、知らずに契約すると取り消される可能性があります。
代理人だという人「私が売主です！」と言っても、正式な委任状（注２）も持たずに現れる場合ならば、代理権がないので商談を進めてもその商談は無駄になります。
(注２)正式な委任状売主本人の実印のある委任状で、当然、本人の印鑑照明書添付されたもの。代理人の権限の範囲を定めてある内容を確認することも重要です。 |
法人の場合も注意すべきことはあります。株式会社の場合、代表取締役以外の者と契約すると、契約に効力が及ばない場合があるので、必ず代表取締役と契約を結ぶ必要があります。
その他の団体・法人でも理事長・組合長・代表社員など権限のある者と契約する必要があります。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 以前、こんなことがありました。一棟のマンションを売ることにした高齢のお父さんが売却をするのに知り合いの不動産業者の方と進めていて、丁度、私の知り合いが収益マンションを購入する意思があったので物件を紹介したところ、話がトントン拍子に進んで契約することとなりました。物件の所有者はご本人とご長男の持分が少しで、取引の時にはご長男も同席することにしていたのですが、悪いことにその日が大雪になり、ご長男が長野県から来れなくなったわけです。
売主の片方が来れないので、司法書士の先生も本人確認が出来ないということで延期しようということになりましたが、お父さんが「大丈夫です。息子も同意しているので今日取引を済ませたい…」と主張し始めました。
売主側の不動産仲介業者も「大丈夫です」と言うのですが、些か無責任な感じの発言としか感じられません。（早く済ませたいだけの理由に、腹も立ちましたけど）
その後、司法書士さんと息子さんが電話とＦＡＸで、いろいろやり取りをしてもらって間違いないという判断が出来たので、取引は無地終了出来ました。
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（平成２０年３月１日施行：平成２８年１０月１日一部改正）
いわゆる「マネー・ロンダリング（資金洗浄）」対策として、宅建業者は一定の義務を課せられる「特定事業者」（注３）のひとつとなっています。
（注３）特定事業者仕事上、本人確認義務を課すのが妥当と考えられる業種・・・金融機関等、ファイナンスリース事業者、クレジットカード事業者、宝石・貴金属等取扱事業者、郵便物受取サービス業者、電話受付代行業者、電話転送サービス事業者、弁護士・弁護士法人、司法書士・司法書士法人、行政書士・行政書士法人、公認会計士・監査法人、税理士・税理士法人、そして宅地建物取引業者をいいます。 |
宅建業者は、不動産売買や仲介を行なう場合、取引に係る当事者の①本人確認をすること②その記録を７年間保存すること③疑わしい取引の届出をすることの３つの義務が課されることになりました。
本人確認は、職業を聞くことと基本的に顔写真付の身分証明書にて確認し、取引を行なう目的（買い替え、相続対策、投資など）を行なうことになっています。
また、不動産売買における疑わしい取引としては、短期間に複数の土地建物に現金で支払いを行うこと、また高額であることなど。売買契約の締結が、架空名義や他人の名義で行なわれた疑義が生じた場合。契約書としての法人が、実体のないもの疑い、必要書類を契約者の住所以外に送付することを希望するなどが、疑わしい参考事例として挙げられています。（国土交通省）
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