不動産人/“表面利回り”と“収益還元利回り”

事業用不動産購入、特に収益物件を買おうとするときには、今後の金利の動き、景気の動向、家賃収入の推移などを予測することが必要です。その上で、収益性を考える指標として『利回り』について考えます。ただし、『利回り』は時代や経済とともに変動するものであります。

一般的に使われている『単純利回り』(“グロス利回り”とか“表面利回り”とか言います。)は、要するに現時点での収入で逆算して、その不動産の価格を求める方法です。

年間収入500万円 ÷ 期待利回り10% =5000万円

別に『DCF法』(ディスカウンティド・キャッシュフロー)と呼ばれる収益還元法があります。

この方法は不動産投資に関するいろいろな要素を念頭に利回りを予測するもので、且つ、投資期間を定めて投資分析することが可能ですので、収益用不動産を金融商品としての観点から分析できますので、不動を投資信託商品として検討する会社の購入判断をする際にも使っています。

予測する要素は、調達金利、賃料の変動、空室率、現時点での購入予定価格と将来の売却予想価格、購入時や売却時の費用など多岐に渡ることからそれなりのデータや経験がないと計算できません。

『DCF法』は、不動産価格の「正解」を出すものではありませんが、不動産投資の判断基準のひとつの材料です。

例えば、年間純収益4500万円 期待収益率6%  5年後に転売した場合は …

売買予定価格4億円 4500万円×4.212(注1)+4億円×0.7473(注2)=4億8846万円

この数値は、4億8846万円以下で投資すれば6%の期待収益率を得ることが出来るというものです。

注1 年金現価係数   注2 現価係数

※これらの係数については、結構ややこしいので、次回「6つの係数」をご覧下さい。

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