賃貸物件の賃借人（入居者・テナント）が解約を希望する時、賃貸借契約書に記載されている解約予告期間に基づいて賃貸人（家主）に書面で提出して意思表示します。
直接、家主に書面を送ってもＯＫですが、通常は入居時にお世話になった不動産業者か管理業者に解約通知を送る場合が多いと思います。

私の経験したケースですが、賃貸マンション(専用部分）の入居者が建物１階にある管理人室に解約通知を提出しました。
管理人は「はい、わかりました」と言ってその解約通知を受け取りました。
入居者が分譲マンションの共用部分の管理会社と、その中の一戸（専用部分）の管理をしている不動産会社が別だと分かっていなかったわけです。
こういうケースは稀ですが、実際にありました。

退去の日になって、入居者が管理人室に鍵を渡そうとして初めて「これは違うな」ってお互い気が付いたそうです。
それからは大騒動になって、家主に鍵の返却がなされたのは数日後となりました。
家主さんが解約予告（注）の１ッ月前を主張して入居者がひと月分の家賃・共益費・水道光熱費を負担することになりました。

（注）解約予告は通常１ヶ月前が多いのですが、２ケ月前でも6ケ月前でも当事者の合意があればそれもOKです。特に店舗や事務所などの契約では、今でも２～６ヶ月前などは普通にあります。

また、解約通知の出し忘れもよくあることです。
特に、１ケ月前だと分かっていても、つい２～３日遅れてしまうことがあります。
その場合は、賃借人は賃貸人や不動産業者に事情を話して、了解が取れたらイイのですが、堅い家主さんなら約定通リになってしまっても文句は言えませんよ。

逆に、退去届を出した後に、会社の都合や事情があって引っ越す必要が無くなった場合は、どうでしょうか？
これも家主さんの都合によりますが、退去届が出た段階で家主さんは次の入居者を募集する段取りを開始します。
次の賃借人が決まっていれば、現入居者は期限通りに退去せざるを得ません。

次の賃借人が決まっていても日程に調整が出来るのなら暫くの期間は今まで通リに住み続けることが出来るかも知れませんが、それも家主さんの判断によります。（退去予定日の変更）

賃貸物件のトラブルは賃貸中にもありますが、退去時のトラブルも結構多いものです。

★賃貸物件のトラブルに関する記事

ホントは深い「賃貸契約」

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

賃貸の仲介手数料訴訟で敗訴（東急リバブル）

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相続税対策としてタワーマンションを購入したけれど、国側が勝訴して追徴課税３億円超が確定したというニュースを見て書いています。（令和４年４月１９日付）

一般的に相続財産の評価について、土地は「路線価」を使用し、建物は「固定資産税評価額」を使うということですが、国税庁は「時価」に基づくとしていますので、「路線価」以外の“算定基準”を使うことは問題ありません。
でも、数年前に出席した相続対策のセミナーの講師が、殆どの税理士さんは「路線価」を使って機械的に税額を算出していると解説していました。
税理士さんは、不動産の専門家ではないので「不動産鑑定」や「取引事例」などを使う方法は思いつかないというのも仕方ないのかも知れません。

今回ニュースになっているケースは、①金額が大きい、②時価と路線価との差が４倍くらいある、③相続人の中に孫を養子にして周到に節税対策をしていた、④被相続人は９０歳だったがタワーマンション２戸を購入して、３年後に亡くなっている、⑤購入に際して多額のローンを組んでいたため、申告した相続税はゼロだったことが、国税庁から相続税対策としてやり過ぎだと判断されたようです。

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先のタワーマンションなど収益用不動産を購入するのとは違い、自分でアパートやマンションを建てるという古典的な相続対策があります。
アパートやマンションを新築する場合は、計画～着工～完成～賃借人の入居まで長い時間を要するので、途中で依頼者（被相続人）が亡くなってしまうという不測の事態が起こることがあります。

私も今から３０年以上も前のことですが、、ご相談者のお父さんが賃貸マンションがほぼ完成した段階で亡くなられたことがありました。
今とは違う思いますが、その時は未入居でしたけれど貸家建付地の評価減が適用されたと記憶しております。

税法も変化しますし、税金の適用基準も微妙に変化しますので、以前はこうだったと言っても今はそうならないことがありますので、気をつけないとエライ目に合います。
税金を払う側と、税金を徴収しようとする側の攻防は、モグラ叩きゲームのようにあっちを叩けばまたこっちというように延々と続いております。

現状の考え方は・・・

★不動産と相続に関する記事

財産評価基本通達６項

相続財産に収益不動産がある場合

相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

実家の処分はなぜ揉める？

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ご存じの通り、「年収倍率」はマンションを年収の何倍の価格で買えるか？という指標です。
東京カンテイの調査によると新築マンションの２０２０年の全国平均は年収の
８．４倍、東京都のそれは１３．４倍、大阪は１０．３倍となっています。

築１０年中古マンションだと、全国５．９倍、東京１１．５倍、大阪７．９倍です。
かつて「年収５倍論」みたいな説が頭にこびりついている私のような世代（昭和３０年生まれですが…）には、年収の１０倍なんて途方もないことのように感じるのですが、バブル期を知らない若夫婦にとっては『買えるのだからいいじゃない』ということでしょう。
逆に、新築も中古も販売価格が相当高くなっているので、それにつられて賃貸の家賃も上がっていて、賃貸よりも購入した方が毎月の支払いが低いなんて状況になっています。

簡単に言えば原因は２つです。

一つ目は「低金利」です。

昭和と平成の境目にあったバブル期の「年収倍率」最高値は東京の１８．１２倍（１９９０年）、大阪は１３．８７倍（同年）でした。
当時の住宅ローンの金利は確か７～８％だったと思います。

いわゆる収益物件の表面利回りは２～３％なんて当たり前でしたし、日本中が「不動産は下がらない」って信じていましたから、売却すれば損はしないという前提だった時代でした。
私も購入した新築マンションが２年ほどすると２倍以上になって、一度売買契約して決済待ちしている間にまた値上がりしたので、違約金を支払って二度目の売買契約したなんて経験もしました。
それから３０００万控除を受けて、次の新築マンションを購入するのに約１００倍の倍率があって、幸運にも抽選でその物件を購入するという経験もしました。いまから思えば夢のような時代です。

今の住宅ローンの金利は１％とかもしくはそれ以下です。

返済金額が昔とは全然違います。（下表参照）

当然、購入金額はそれなりに高くても手が届くことになります。

借入金額４０００万円／返済期間３５年として／ボーナス払い無／固定金利として

二つ目は「夫婦共稼ぎ」です。

３０～４０年前は奥さんが正社員で働いているのは、教員や公務員くらいしか思い浮かべないくらい少なかったのですが、最近では奥さんが全く働いていない世帯はレアケースになっています。
特に、大阪や東京では、大きな企業もあって二人とも正社員なんて家族も多い、だからマンションや戸建住宅を共有名義でローンも組めますので、初めてのマイホームであっても６０００万円や７０００万円の物件を買えたりするわけです。
要するに、お父さんの稼ぎだけでは苦しくっても、奥さんの年収でダブルの住宅ローン組めばOKだということですね。

これは中古でも一緒です。

大阪市内の中心部では、新築マンションをタワーマンション以外で購入するのは結構難しい状況で、少し郊外でないと供給される物件は少ないですね。
それにプラスして、新築マンションはここ数年間の土地高騰のお陰でもあって、間取りや専有面積が大きなものが少ない。
そこで目を引くのが、築年数は経っているが１０年前、２０年前の中古マンションです。
平気で８０㎡とか４LDKの広さを持っている物件があります。
ただ、コロナ禍で人流が止まっているので、売りに出る物件は思うほど多くはありません。

私の知り合いの人で、築年数２０年以上経っているのに、今売却すれば１０００万円以上譲渡益が出るが、５０歳後半とかになって自宅を売却すると次にどこに住むのかという問題があるので、本当は売りたいけど売れないと残念がっていました。

それにしても、物件価格自体が相当高くなっていることは間違いありません。

年収倍率が１０倍超の二つの原因を考えてみると、逆に怖いのは①金利の上昇、②家族の離反（離婚・別居）の二つのリスクです。

金利はそろそろ上がるだろうと皆が感じているところです。

また、３０年間で結婚した夫婦のうちの３２％は離婚をしているというデータもある。

だからこそ、これからも夫婦仲良く、二人共に安定した収入を確保して快適な人生を過ごさなければなりません。

★不動産と金融に関する記事

忘れていませんか？　金融機関の怖さ

返済方法の話

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「１８歳をもって、成人となす。」

令和４年４月１日から成年年齢が、２０歳から１８歳に引き下げられます。
ところが、選挙に投票することは出来ても、お酒を飲むことや、競馬などは20歳まで出来ないことになっているなんて、よく分からない部分もありますが…スマホの購入契約、クレジットカードの加入契約、マンションの賃貸借契約も親の同意なしに一人でできますし、お金の調達さえ出来れば不動産を購入することも出来るようになります。

「賃貸契約」ってホントは専門的

不動産取引って一般の大人でも、人生で何回も経験できる人の方が少ないものです。

身近な不動産取引っていうと、「賃貸契約」だと思いますので今回はそれを取り上げたいと思います。

成人と言えども１８歳、ましてや社会に出て日の浅い１８歳ならば、「賃貸契約」の怖さを未だご存じないでしょう。

悪徳業者はそれを分かって近づいてくるのです。

※賃貸借契約の流れ

最近の物件探しはネットで検索して、意中の部屋探しすることからスタートして、不動産業者に案内してもらうパターンです。

先ずは「おとり広告」してる不動産業者に引っ掛かるとややこしいですね。

希望の部屋は契約済などと言われて、車に乗せられて別の物件を数件見て回った挙句に、最後に見や物件にするように誘導されて渋々「申込み」をする羽目に…最悪です。

「申込み」＝「契約」ではありませんが、貸主がその「申込み」に「合意」すれば契約自体は口頭でも成立します。

ただ、不動産契約はその前に「重要事項説明書」なるものを有資格者「宅地建物取引士」から説明を受けて、物件の詳細や契約内容に納得しないとならないことになっています。

正面での契約後、契約時に支払う一部を支払い、入居前までに残金を支払って「鍵」を受け取ります。

「賃貸物件の引渡し」は、「鍵の引渡し」と同意語なのです。

※入居後のトラブルも

入居してからはトラブルって普通は少ないのですが、絶対ないとも限りません。

例えば、「インターネット無料」という言葉に誘われて契約したのに、ネットの速度が極端に遅いとか、「礼金・敷金なし」のゼロゼロ物件に契約したけれど「××友の会」に入らないといけなくて毎月２千～３千円づつ口座から引き落とされるなんてことも、「鍵の交換費用」が２万円だなんて本当に交換しているのかどうか怪しいぞってことなど、細かな費用が積み重なると結構な金額になっていることもある。

親切な不動産屋さんだといろいろ相談にも乗ってくれたりするけれど、電話する度に人が変わると話にも継続性がないので、入居者の真意が伝わらないことも多い。それに自分の営業成績しか頭にない人だと、「だったら別の部屋に借り換えますか」なんて平気で言ってきますし！

※退去する場合…原状回復

次にトラブルになりやすいのが退去時です。

賃貸契約する際には、退去時には「原状回復」することが義務だと書かれています。

そもそも「原状回復」とは何か？

「原状回復」は、当初の状態に戻すという意味ですので、全てのクロスや床材の交換をする高額な金額を請求してくる悪い家主や程度の悪い不動産屋もいます。

でも実は不動産業界としてはそこまでは求めていません。

通常の生活をしていて発生した傷や汚れ（自然損耗）、日々使用して消耗した器具（経年劣化）などは、家主さんが負うべき責任範囲ですので不用意にお金を払ったらいけません。
そういう知識がないと、法外な要求額を請求されたりして大損をしたりすることになりますよ。

社会経験を積んだ大人でも、不動産屋相手に対応の仕方を間違えると面倒なことになるので、ついこの間まで学生だった人が対処するのは難しいと思います。
こんなことは学校では教えてくれませんし。

たかが「賃貸契約」と侮ることなかれ、「成人」と言えどもくれぐれもご用心ください！！

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人口移動の統計で、２０２０年大阪市は“出て行った人”より“入ってきた人”の方が上回って全国トップになりました。

平成２６年以降で、大阪市がトップをなるのは初めてで、コロナ禍で東京集中の傾向が減少し、通常でしたら東京に転出する人も大阪市に留まり、京都や兵庫から流出した人が大阪市に流入したということらしいのです。
東京２３区はこれまで毎年５万人超の転入超過でしたが、昨年は一機に前年比３万人以上の減少でした。

ここ数年の不動産投資ブームもあり、単身者向きの投資用マンションがドンドン建築されていたこともあって、賃貸マンションが供給過剰の状況になっています。

コロナ禍で経済的な打撃を受けたと言われている「女性・非正規・学生・サービス業」は、単身車用賃貸マンションの入居者としては中心的な人達ですが、今まで通リのマンション暮らしもままならないと想像できます。

また、通常であれば大学受験のシーズンと重なって賃貸物件の入居者募集は佳境に入る時期ですが、お正月明けの急増しているコロナ第６波ということもあり、不動産業者も空室募集と客付に苦戦しているという状態です。

ネット上でも、客付業者への「広告料」大幅アップという状況を記事にしているのも目にすることができ、オーナーさんもなんとか空室を埋めようと必死な気持ちがヒシヒシと伝わってきます。

それでは、大阪市内はどうなのか？

大阪市内に転入超過のニュースは嬉しいけれども、大阪市は東京２３区ほどの大きなマーケットではないのですがそれでも同様の傾向はあります。
特に家賃の安いワンルーム、築年数の経った建物、トイレとお風呂が一緒になっているユニットバスなどはコロナ禍でなくても苦戦するタイプでしたが、空き室が増加している状況と人の移動が限定的なのでいっそう厳しい状況となっています。
特に初期費用（入居時に必要な礼金・敷金・鍵の交換費用など）は、入居者の金銭的な負担にならないようにしないと客付は難しい。

その分、家主さんは実入りが減ってしまいますが、『入居者が確保できなければただの“負動産”』です。

賃貸オーナーさんも厳しいと思いますが、不動産業者もかつて経験したことのない「繁忙期」となっているのです。

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世界中がデルタ株で過去最高の感染者や重症者数を記録しているのに、日本はいたって収束していてやっと日常生活が戻った感じです。

でも、国内でもオミクロン株の感染者が見つかって、年末年始の人流がどうなるのかと心配の種は尽きません。

この間、あるビルが売りに出ているとの情報を耳にしました。

某信託銀行から、わたしの知り合いのマンションデベロッパーに購入しないかと持ち込まれたというのです。

早速、現地を調査して、試算して「買付証明書」を提出したそうですが、金額が合わず話は流れましたが、その後の状況からして買主が決まったという話もなさそうです。

業界筋の話によると、どうも所有者は売却の意思を持っていない。
でも、（所有者の）メインバンクは購入しそうな先に持ち込んでいて、思惑通リの金額が出れば所有者に『売却』するように持ち掛けるというストーリーを画いているのだろうと・・・

コロナ禍で市中に支援金や補助金が出回っていて、売りに出る不動産物件も減少しています。

当然、金融機関も金額の張る事業用不動産の融資も少ないでしょう。

金融機関は、取引先の決算書や資金繰りなどすべてを知り尽くしているのですから、持ち込まれた商談を無下に断れない立場だと分かっています。
そこで、金融機関が所有者の知らないところで、買主探しを始めるというのも昔からある営業手法のひとつです。

たぶん、コロナ禍が収束して自力で事業を立て直す頃には、こういう寝技を仕掛けてくる話が増えてくるんじゃないでしょうかね。

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「検査済証」の有無と銀行融資の関係

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

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「デジタル庁がＢＣＣとＣＣを間違えて一斉送信」

１１月２４日デジタル庁の発表をニュースで拝見致しました。

内容が凄すぎて、漫才でよく使う“そんなアホな！”を通り越して笑うしかありません（＾＾）

パソコンを使い始めてメールを「ＢＣＣ」で一斉送信すると他の人には誰に送ったか分からいけれど、「ＣＣ」で送ると全員のメルアドが分ってしまう状態になります。それをデジタル庁がマスコミの記者等４００件あまりに送信してしまったというから、日本のデジタル化を推進しようとしている中心的なデジタル行政がこの程度なのかと、改めて思い知ることになりました。

コロナ禍で各種支援金や補助金の支給、ワクチン接種などが遅いというのも海外に比べて日本のデジタル化が遅れていることが原因だと分かったわけですが、行政だけでなく一般の会社でもこういうレベルの問題は日常的に起こっているはずです。

「宅建業法も改正、デジタル化」

「他山の石」とは、他人の誤った言行やつまらない出来事でもそれを参考にしてよく用いれば，自分の修養の助けとなるという意味です。
ここは笑っている場合ではありません、来年には重説・契約書のペーパーレスの時代が来るのです、がんばって個人的に“デジタル化推進”しようと思います。

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２０２１年５月にデジタル改革関連法案が成立しました。
その中には、宅地建物取引業法の改正も含まれており、２０２１年５月１９日に公布されました。
来年の２０２２年５月に施行されて改正が実施されると、契約時の押印が廃止され、さらに重説や契約書の公布を紙ではなく電子契約書で行うことが可能となります。※相手方の承諾を得る必要はありますが。

★重説・契約書に関する記事

個人の低額売買契約について

重要事項説明に関するトラブル

『特約条項』（売買）の話

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

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パーキング投資が好きな方もいます！

不動産投資として先ず頭に浮かぶのは、ビルやマンション、区分所有の投資用マンションが先ず頭に浮かぶのですが、パーキング（駐車場）に興味を持っておられる方もいらっしゃいます。
私の知っているAさんは、大きなターミナル駅などではなく、普通電車しか止まらないような駅の近くで３０～５０坪位の土地を購入して複数のパーキング投資を行っておられました。

元々パーキングの収益率は低いので借り入れをしてまですると採算に合いません。

だから、購入はすべて現金です。
購入するとパーキング業者さんに一括して土地を貸し、毎月定額の賃料をいただくという方法です。
たぶん、固定資産税を払ってしまうと数パーセントの利回りでしょうから、銀行に預けているよりは、ずっとましだと割り切っておられる風です。

節税効果は低いかも…

パーキングは、平面タイプだと「更地」と同じ固定資産税や相続税が掛かります。

ちなみに、上記のようなパーキング用に専門業者に土地を賃貸するのは、「事業税」（地方税法）の課税対象になるのかという裁判が東京高裁であって、その土地所有者は駐車場業を行うものと認められないと判断されたそうです。
但し、個人事業税は地方税ですので東京以外での判断は不明です。

それに、他の不動産貸付業と認定されるものがあった場合は、トータルで事業税の対象となる場合があります。

換金性は高い

どちらにせよ、パーキング事業（土地）は現金より評価が低いという相続税の基本的な部分以外はあまり節税対策としては効果がなさそうです。

ただ、月極駐車場の場合、借地借家法の適用外であるので、貸主からの通告で比較的簡単に賃貸借契約を打ち切ることが出来ますし、コインパーキングは辞めると決めたら即辞めることも出来ます。
早期に賃貸契約を引きずることなく更地にすることが出来るという事は、それだけ換金性に優れているということにも繋がります。
インカムは低いけれど、キャピタルゲインは高いかも知れませんし。

そう言えば、パーキング投資をしていたAさんは、ご高齢で、且つ現金をお持ちの方でしたので、将来的なこと（値上がり・相続等）も考えてパーキング投資をしておられてのでしょうね。。

これがパーキング投資の最大のメリットかも知れません。

★不動産と節税に関する記事

財産評価基本通達6項

損益通算『土地金利不算入』の話

個人が消費税課税事業者になる場合

要注意！年末の契約【長期譲渡か、短期譲渡か】

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「不動産営業マンの仕事」

最近、同業者と雑談しているとよく出てくる話のひとつに、Ｓ不動産の営業方針が変わって働いている営業マンのモチベーションが低下しているというのがあります。大手の仲介業者であるＳ不動産は全国に支店や営業所を構えて、知名度の高いこと、エンドユーザーにも安心感を与えることのできる不動産会社です。

ところが最近、事業用不動産の仲介情報を本社で一括管理するシステムにしたらしくて、営業マンが情報を入手すると本社に送って、あらかじめ本社に登録した６０００社の不動産業者にＩＴを活用して一括して物件情報を流し、入札形式で買主を決定するというやり方にしたということです。

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その話を聞きながら、「それで営業マンはどういう仕事をするの？」と聞いてみましたら、「成績は付くらしいけど、特に交渉することもないし、契約書や重説を作成するわけでもないので、“長良川の鵜飼いの鵜”みたいな感じかな」ということでした。

正直な話、このやり方は売主さんにはメリットは多いのかも知れませんし、会社としても効率がよいのかも知れません。

不動産業界だけではなく、いろいろな業界でもパーツ・パーツの仕事だけを、いわれるままにこなしていく仕事ってありますよね。
それだと、仕事の全体像はわかりません。

不動産取引の仕事は、相談や調整・調査など多岐に渡るので年季がいる仕事です。
不動産業界で生きていくことを考えると、そういう仕事では不動産仲介業者としてのスキルアップすることは難しいでしょう。

私の友人は、営業マンに「そんな会社さっさと辞めたら！」って言ってアドバイスしたそうです。

皆さんはどう思われますか？

★「仲介業者の独り言」記事

仲介業者の独り言③

仲介業者の独り言②

仲介業者の独り言①

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不動産取引の世界では、日頃は気にしていない人がいざ日取りを決める際なると、急に“縁起”や“しきたり”なんてことを口にすることがあります。
「契約日」は大安にするとか、「決済日」を先勝にしょうとかいう類のものです。
やっぱり縁起の良い日を選ぶに越したことはありませんし、いつでもいいとか言いだすと選択する日が多くなるので、みんなが同意しやすいので結構重宝する為でしょうか。

「大安」とか「先勝」と言うのは、『六曜』（ろくよう、りくよう）という『暦注』（れきちゅう）のひとつです。
調べてみると『暦注』とは、古来使われていた暦に記載されている干支、方位、運勢などの注釈のことです。
『六曜』は文字通リ、「先勝・友引・先負・仏滅・大安・赤口」の６つです。

いったい、どんなものなのか？

『六曜』はいまでも冠婚葬祭や宝くじ購入・引越しやお見舞いに行くなどの際には、わざわざ縁起の悪い日を選ぶより、縁起の良い日を選びたいというのが人情でしょうから、『六曜』は知らないけれども無意識のうちに日常生活に残っています。

『六曜』とは別に、『三隣亡』（三輪宝）という言葉をお聞きになったことはありませんか？

明治時代から１週間を日曜、月曜…土曜日と使うことになりましたが、それ以前は職業ごとに休みの日を決めていたそうです。
そもそも今のように日曜日が休日という概念がなかったので、大工さんは雨の日は休んだようですし、独自の休日を決めていたそうです。
それに大工さんは午前に１時間、昼に１、２時間休憩していて、日常的には今と比べても過酷なものではなかったようです。

『暦注』のひとつである『三隣亡』の日もお休みの日だったそうです。
だから『三隣亡』の日は、地鎮祭や上棟式などの建築関係の祝い事を避ける習慣があったので、今でもその名残でその日は祝い事を避ける習慣があるのかも知れません。

スマホの予定表で管理したり、今風のカレンダーでは、『暦注』の『六曜』や『三隣亡』も表記されていないことも多いので、こういう風習もドンドン無くなってしまうのでしょう。

もしかしたら、不動産業界や建築業界の人達だけが使う“専門用語”みたいになるのかも知れません。

★不動産業界の風習・慣習に関する記事

【坪・帖・間・尺】

せんみつ（千三つ）

「方位」とか「鬼門」とか

常套句

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