「デジタル庁がＢＣＣとＣＣを間違えて一斉送信」

１１月２４日デジタル庁の発表をニュースで拝見致しました。

内容が凄すぎて、漫才でよく使う“そんなアホな！”を通り越して笑うしかありません（＾＾）

パソコンを使い始めてメールを「ＢＣＣ」で一斉送信すると他の人には誰に送ったか分からいけれど、「ＣＣ」で送ると全員のメルアドが分ってしまう状態になります。それをデジタル庁がマスコミの記者等４００件あまりに送信してしまったというから、日本のデジタル化を推進しようとしている中心的なデジタル行政がこの程度なのかと、改めて思い知ることになりました。

コロナ禍で各種支援金や補助金の支給、ワクチン接種などが遅いというのも海外に比べて日本のデジタル化が遅れていることが原因だと分かったわけですが、行政だけでなく一般の会社でもこういうレベルの問題は日常的に起こっているはずです。

「宅建業法も改正、デジタル化」

「他山の石」とは、他人の誤った言行やつまらない出来事でもそれを参考にしてよく用いれば，自分の修養の助けとなるという意味です。
ここは笑っている場合ではありません、来年には重説・契約書のペーパーレスの時代が来るのです、がんばって個人的に“デジタル化推進”しようと思います。

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２０２１年５月にデジタル改革関連法案が成立しました。
その中には、宅地建物取引業法の改正も含まれており、２０２１年５月１９日に公布されました。
来年の２０２２年５月に施行されて改正が実施されると、契約時の押印が廃止され、さらに重説や契約書の公布を紙ではなく電子契約書で行うことが可能となります。※相手方の承諾を得る必要はありますが。

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『特約条項』（売買）の話

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パーキング投資が好きな方もいます！

不動産投資として先ず頭に浮かぶのは、ビルやマンション、区分所有の投資用マンションが先ず頭に浮かぶのですが、パーキング（駐車場）に興味を持っておられる方もいらっしゃいます。
私の知っているAさんは、大きなターミナル駅などではなく、普通電車しか止まらないような駅の近くで３０～５０坪位の土地を購入して複数のパーキング投資を行っておられました。

元々パーキングの収益率は低いので借り入れをしてまですると採算に合いません。

だから、購入はすべて現金です。
購入するとパーキング業者さんに一括して土地を貸し、毎月定額の賃料をいただくという方法です。
たぶん、固定資産税を払ってしまうと数パーセントの利回りでしょうから、銀行に預けているよりは、ずっとましだと割り切っておられる風です。

節税効果は低いかも…

パーキングは、平面タイプだと「更地」と同じ固定資産税や相続税が掛かります。

ちなみに、上記のようなパーキング用に専門業者に土地を賃貸するのは、「事業税」（地方税法）の課税対象になるのかという裁判が東京高裁であって、その土地所有者は駐車場業を行うものと認められないと判断されたそうです。
但し、個人事業税は地方税ですので東京以外での判断は不明です。

それに、他の不動産貸付業と認定されるものがあった場合は、トータルで事業税の対象となる場合があります。

換金性は高い

どちらにせよ、パーキング事業（土地）は現金より評価が低いという相続税の基本的な部分以外はあまり節税対策としては効果がなさそうです。

ただ、月極駐車場の場合、借地借家法の適用外であるので、貸主からの通告で比較的簡単に賃貸借契約を打ち切ることが出来ますし、コインパーキングは辞めると決めたら即辞めることも出来ます。
早期に賃貸契約を引きずることなく更地にすることが出来るという事は、それだけ換金性に優れているということにも繋がります。
インカムは低いけれど、キャピタルゲインは高いかも知れませんし。

そう言えば、パーキング投資をしていたAさんは、ご高齢で、且つ現金をお持ちの方でしたので、将来的なこと（値上がり・相続等）も考えてパーキング投資をしておられてのでしょうね。。

これがパーキング投資の最大のメリットかも知れません。

★不動産と節税に関する記事

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「不動産営業マンの仕事」

最近、同業者と雑談しているとよく出てくる話のひとつに、Ｓ不動産の営業方針が変わって働いている営業マンのモチベーションが低下しているというのがあります。大手の仲介業者であるＳ不動産は全国に支店や営業所を構えて、知名度の高いこと、エンドユーザーにも安心感を与えることのできる不動産会社です。

ところが最近、事業用不動産の仲介情報を本社で一括管理するシステムにしたらしくて、営業マンが情報を入手すると本社に送って、あらかじめ本社に登録した６０００社の不動産業者にＩＴを活用して一括して物件情報を流し、入札形式で買主を決定するというやり方にしたということです。

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その話を聞きながら、「それで営業マンはどういう仕事をするの？」と聞いてみましたら、「成績は付くらしいけど、特に交渉することもないし、契約書や重説を作成するわけでもないので、“長良川の鵜飼いの鵜”みたいな感じかな」ということでした。

正直な話、このやり方は売主さんにはメリットは多いのかも知れませんし、会社としても効率がよいのかも知れません。

不動産業界だけではなく、いろいろな業界でもパーツ・パーツの仕事だけを、いわれるままにこなしていく仕事ってありますよね。
それだと、仕事の全体像はわかりません。

不動産取引の仕事は、相談や調整・調査など多岐に渡るので年季がいる仕事です。
不動産業界で生きていくことを考えると、そういう仕事では不動産仲介業者としてのスキルアップすることは難しいでしょう。

私の友人は、営業マンに「そんな会社さっさと辞めたら！」って言ってアドバイスしたそうです。

皆さんはどう思われますか？

★「仲介業者の独り言」記事

仲介業者の独り言③

仲介業者の独り言②

仲介業者の独り言①

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不動産取引の世界では、日頃は気にしていない人がいざ日取りを決める際なると、急に“縁起”や“しきたり”なんてことを口にすることがあります。
「契約日」は大安にするとか、「決済日」を先勝にしょうとかいう類のものです。
やっぱり縁起の良い日を選ぶに越したことはありませんし、いつでもいいとか言いだすと選択する日が多くなるので、みんなが同意しやすいので結構重宝する為でしょうか。

「大安」とか「先勝」と言うのは、『六曜』（ろくよう、りくよう）という『暦注』（れきちゅう）のひとつです。
調べてみると『暦注』とは、古来使われていた暦に記載されている干支、方位、運勢などの注釈のことです。
『六曜』は文字通リ、「先勝・友引・先負・仏滅・大安・赤口」の６つです。

いったい、どんなものなのか？

『六曜』はいまでも冠婚葬祭や宝くじ購入・引越しやお見舞いに行くなどの際には、わざわざ縁起の悪い日を選ぶより、縁起の良い日を選びたいというのが人情でしょうから、『六曜』は知らないけれども無意識のうちに日常生活に残っています。

『六曜』とは別に、『三隣亡』（三輪宝）という言葉をお聞きになったことはありませんか？

明治時代から１週間を日曜、月曜…土曜日と使うことになりましたが、それ以前は職業ごとに休みの日を決めていたそうです。
そもそも今のように日曜日が休日という概念がなかったので、大工さんは雨の日は休んだようですし、独自の休日を決めていたそうです。
それに大工さんは午前に１時間、昼に１、２時間休憩していて、日常的には今と比べても過酷なものではなかったようです。

『暦注』のひとつである『三隣亡』の日もお休みの日だったそうです。
だから『三隣亡』の日は、地鎮祭や上棟式などの建築関係の祝い事を避ける習慣があったので、今でもその名残でその日は祝い事を避ける習慣があるのかも知れません。

スマホの予定表で管理したり、今風のカレンダーでは、『暦注』の『六曜』や『三隣亡』も表記されていないことも多いので、こういう風習もドンドン無くなってしまうのでしょう。

もしかしたら、不動産業界や建築業界の人達だけが使う“専門用語”みたいになるのかも知れません。

★不動産業界の風習・慣習に関する記事

【坪・帖・間・尺】

せんみつ（千三つ）

「方位」とか「鬼門」とか

常套句

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「長屋」の処分について相談をいただきました。
いわゆる、落語に出てくる「長屋」をイメージしたような木造家屋で、築年も昭和３０年代で今は空き家になっています。

相談内容は、このまま売却するか、更地にして売却するという内容でした。
事前に物件について調査していましたので分かってはいましたが、実際に現地に行ってみると改めて進入路と接道状況（３メートル弱の道路幅員）の狭さに問題を感じます。

「長屋」は戸建住宅と違って「区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）によりいろいろな制約を受けます。

基本的な考え方は分譲マンションと同じですが、「長屋」の場合は“連棟式建物”ということで確認申請時に基礎・屋根・壁等が一棟で申請して建てています。

その部分が共有部分ですので、所有権を持っていても自分ひとりの判断だけでは建物を解体することは出来ません。

４軒長屋であれば自分以外の所有者（共有部の変更の決議は、）全所有者の４分の３以上に合意してもらう必要があります。（建て替え決議は、５分の４の同意が必要です。）特にお隣の所有者については解体すると壁の半分が無くなることもありますので、解体の合意は必須条件となります。（壁などの修復費用は解体する側が負担します。）

当然ながら、「長屋」の端の家だとお隣は１軒ですが、中の家だと２軒となりかなり大変です。

今回のご相談のあった物件については、他にも厄介な部分がありました。

それは道路の問題ですが、道が狭いということは解体工事や改築工事など施工時に工事車両の出入りに制限を受けるので、工事費用が高くつくということ。

そして、もっと問題だったのは、広い道路から当該地に至る進入路と周りの「長屋」の道路が全て各住宅の敷地による持ち出しによっている「私道」だったということです。
水道や下水道、ガス工事をする際の道路の掘削同意を得るのに、沢山の所有者の同意が必要となるので、大変な時間と場合によっては金銭が要るからです。

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結論としては、金額的には低くなるけれど、現状のままでプロの不動産業者に引き取ってもらうのが現実的な解決方法だということになりました。

このような老朽化した「長屋」をどうしょうかと考えている方も沢山いらっしゃるはずです。
不動産はふたつと同じものはありませんので、個別に調査して費用対効果を考慮したうえで、どうするのが一番いいのか判断するしかないですね。

≪補足≫
今回の「長屋」を売却するのではなくて、”賃貸物件”として入居者を募集する案も検討しましたが、ちゃんとリフォームしても安価な賃料しか期待できないことからそろばんに合わないということで、その案は“没“と判断致しました。

★「不動産の処分」に関する記事

更地渡し

お隣との境界について

高齢者の不動産取引

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２０２０年９月現在、全人口の２８．７%が６５歳以上の高齢者という割合です。（総務省統計局）
４人に１人が高齢者の時代ですが、２０６０年には４人に１人が７５歳以上になるそうです。高齢者がらみの不動産取引はドンドン増えることは間違いありません。

高齢者がらみの不動産取引に関しては、「購入」よりも「売却」の方が多いと予想されます。
ではそもそも高齢者とは何歳からなのか？
コロナワクチン接種でも、線引きされましたけど、７５歳以上は「後期高齢者」、６５歳以上７４歳までは「前期高齢者」となっています。
でも、現実的には６５歳や７０歳の方は、「老人」というにはまだまだ若々しい人が圧倒的に多いですよね。
「認知症」でなくても、歳をとると判断する能力や記憶力も衰えがちになるもんです。
そこで、判断能力が低下している高齢者を守るために、不動産売買契約を白紙解除できる保護策があったりします。

例えば、【契約不成立】としては次のような契約行為がそれにあたります。
詐欺的なやり口ですが、高齢の所有者に適当なことを言って、本人に実印を押させて売買契約をさせるような方法をすると、その売買契約は不成立となります。
また、【意思能力欠如】の要件は、結構複雑です。
「意思能力」は売買契約を締結すると、どのような責任や義務があるのか、どんな権利が得られるのかを判断できる能力のことです。
「認知症」や「泥酔状態」だと契約は無効となる可能性がありますが、まだらボケみたいにハッキリしている時もある人、酔う前にチャンと判断できていた時も話し合っていたりすることもありますので、一概に意思能力が欠如している人だから契約は無効になると言いきれません。
８０も超えている立派な高齢者なのに、「高齢なので、後見人をつけて欲しい」とか「医師の診断書が…」という風なことをお願いすると、気分が悪いと激怒して契約を辞めたいと言われてしまった業者さんの話を聞かされたことがあります。

年配者はそれなりにプライドもありますし、自分ではまだしっかりしていると思っているものです。
不動産業者としても、そこのところをわきまえておかないと、大きな落とし穴にはまってしまうかも知れませんのでご用心ください！

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高齢者の「終の住まい」

高齢入居者との賃貸契約

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今の時期、コロナ抜きには何も語れません。
コロナ第５波の大きな波の真っ只中ですけど、確かに去年の第１波の時のような緊張感は感じられません。
大阪でも緊急事態宣言やまん延防止措置がずぅ～と続いているので訳が分からなくなっています。
そこに今週はずっと大雨ですから、気分は最悪です。

【不動産価格の遅効性】

景気停滞により不動産業界が落ち込む場合、生活の基盤である不動産業界は他の業界よりも後から影響を受けるというのが通説です。
不動産業界への新型コロナウイルスの影響は限定的にとどまる可能性が高いとも言われていますが、コロナ前にそろそろ不動産価格が調整局面に入ったと囁かれていたことを忘れていませんか？
それが、コロナ感染が始まり従来からの低金利に加えてコロナ禍の金融支援策で市中にお金が溢れて不動産価格を支える役目を果たしているのです。
そのお陰で、売り物件が極端に少なく、その結果実体経済は悪いにもかかわらず物件価格も下がらないのです。
最近では、購入意欲のある人でも、なかなか希望物件に出会うことが難しい状況になっています。

【空室期間長引く傾向に】

最近よく耳にするのは、賃貸マンションの空室期間が長引いているということです。
ここ数年はマンションブームだったこともあり、賃貸マンションを建てる人、買ってマンション投資をする人、それにお金を貸す銀行などでお金は回っていました。賃貸マンションを借りようとする人も物件選びも幅広く検討できたのですが、いきなりのコロナ禍で学生や単身者の社会人も簡単に引越しできるような状況でもなくなっています。（賃貸物件の世界だけは「人流が抑えられている」ということか…）
それに元々人の数より住居数は上回っていたのですから、賃貸マンションの客付は難しくなり、動きは鈍くなって当然なのでしょう！
入居者の確保が手間取り始めると、不動産の収益に影響します。
長い目で見れば、利回りが低下する可能性が出てきます。
当初はコロナ禍の影響を受けていなかった不動産業界にも、ジワジワと悪影響が近づいて来たような感じがします。

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先日、知り合いの仲介業者さんから「一棟売マンションの売買契約の数日前に、水道代が１００万円位になっているのが分って…」という話を聞きました。
水道料金の支払いは、基本的には２ヶ月に１回です。

（理由は、水道局のメーターの検針に来るのが２ヶ月に１回だからです。）

先回の水道量から大幅にアップしていたのが判明したのが、契約数日前だったから大騒ぎになったということです。

漏水箇所によりオーナー負担も

一般住宅と違い一棟マンションの場合は、複数の住居があります。
各戸の水道代は、ワンルームなどでは定額２０００円にしていたり、メーター検針して使用料に応じて徴収するケースもあります。
分譲貸マンションの場合は、各戸の使用量に応じて賃借人が水道局や管理会社に支払いを行います。
下図のあるように道路から建物の親メーターまでに水漏れがあった場合は、マンションオーナーの負担は発生しませんが、親メーターから建物内の各住戸に配管されている部分の水漏れはマンションオーナーの修繕・費用負担が必要ですので、水漏れがどこで起きているのか確認が必要です。

（大阪市水道局ＨＰより）

地下漏水の場合は減額５０％が限度

もし、建物側で水漏れが発生していて、高額な水道料金になってしまっていたら、マンションオーナーの負担軽減する制度があります。
但し、目視できる箇所からの水漏れは減額の対象外です。
大阪市水道局では、次のような原因を減額対象とするとしています。

• メーターの取付又は取替の不備による漏水

• 地下、床下、壁内等の配管の破損等による漏水

• 水洗便所等の故障による漏水

• 受水槽ボールタップの故障による漏水

• 天災その他の災害による給水装置の破損等による漏水

■漏水箇所により減額割合は異なる

■③④は一度限りの適用

■減額対象期間は、修繕が完了した日をはさんだ前後２検針分

■減額申請は、正当な理由がない限り、漏水の事実を知った日または天災その他の災害による被害を受けた日の翌日から起算して６ヶ月迄に行うこと

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投資用マンションの修繕積立金

善管注意義務（賃借人の責任）

修繕費と減価償却処理

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「相談相手の選択」はとても大事なことです。

不動産の問題って、幅が広いので相続に関わる不動産の問題、例えば分割、売却、管理、税金、融資などいろいろなことが頭を駆け巡るわけです。
所有権移転や分割協議書などは司法書士さんに相談して、その後売却になると宅地建物取引業者にバトンタッチです。

でも、こんな人もいますよ。

相続税の問題を相談して申告します。
その後、５０坪の駐車場だけは売ってしまおうと、「Ａ先生、売るの手伝ってくれませんか？」ってね。
その駐車場の売却を手伝う？って、普通は「売って下さい！」っていう意味ですよね。
もしもし、Ａ先生は不動産業者じゃありませんよ？

で、Ａ先生は不動産業者に資料渡して、買主を見つけると、手数料相当額を頂戴することになります。
誠に美味しいサイドビジネスです。

※こういう場合、不動産業者が資料の提出、質問、調査への協力をＡ先生に申し入れると、本業が忙しいのか、怠慢なのか、妙に値打ちを付けているつもりなのか判りませんが、「遅い、的外れ、中途半端」なことが多いですね。悪口言うつもりはありませんが、本当にそうなんですよ＾＾）

物件調査は？・・・資料受け取った不動産屋さんがします。
重要事項説明は？・・・取引実務を行なう不動産屋さんがします。
土地の測量は？・・・測量士の方に依頼します。
駐車場の契約者の解約手続きは？・・・契約手続きをする不動産屋さんがします。
融資が伴う場合の手続きは？・・・買主さんと仲介業者もお手伝いします。
決裁手続きは？・・・同じく取引する不動産屋さんがします。
登記手続きは？・・・司法書士の先生がします。
売主からの報酬は？・・・先生達が頂きます！

こういうケースが、弁護士・税理士・設計士などの士業の先生にはあったりします。

反対に、不動産業者もそういう相談を受けることがあります。
例えば、不動産って相続の問題で不動産の相続税評価額を算出する場合、多少なりとも何回か経験していれば大よその評価額は算出できるものです。
賃貸マンションの確定申告のお手伝いなんかも、家主さんの代わりに計算なんて普通の不動産屋ならできると思います。
でも、税理士法に引っかかると拙いので、そういう場合は知り合いの税理士さんを紹介したりします。

士業全体の人数が増加し続けているにもかかわらず、ＡＩの発達、依頼者の減少、競争の激化で設計士・税理士さんや弁護士さんもそれなりに大変だと聞いています。

私のような不動産業者、コンサルタントやＦＰ、その他士業の方々それぞれに業務範囲に関わる関連法規があります、「餅は餅屋」です。

適切な相談相手を見つけることは依頼者の責任です。スムーズに問題を処理できるかできるかどうかの重要ポイントですので、頑張って下さい！

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※関西・関東では範囲が広すぎるので，ここでは解り易さを優先し「大阪と東京」と表現します。

大阪では、相手のことを「自分」と呼び、「アホ」と言われても不愉快な気持にはならないけど、「バカ」と言われると腹が立つ。

お笑いの世界では東京でも大阪弁がかなり浸透していますが，不動産取引の世界では逆に大阪に東京方式の考え方が入り込んできております。
東京では大阪よりもマーケットの規模が大きくて、且つ、金融の世界では世界の中心でもありますので、不動産でも圧倒的な強さを保持しています。
聞けば、東京でそれなりの立地であれば、利回りも表面３～４％確保出来る物件を購入することは至難の技だそうです。
外資系のファンドが日本に来た頃から、大阪方面にも進出し東京方式の取引が増えたのです。
今回は、数ある不動産取引の中でも特に“収益物件取引”に伴う大阪・東京の習慣の違い、≪★保証金・敷金の取り扱い≫≪★税負担の按分方法の相違≫について整理してみました。

★保証金・敷金の取り扱い

■   収益物件で賃借人（入居者）付の物件は、売買する物件の所有権等の移転に伴い、賃借人の方との契約も旧所有者から買主（新所有者）に継承する手続を行ないます。
その際、元々賃借人が旧所有者に敷金や、保証金を支払っているのですが、その賃借人の退去時には敷引・　解約引きや、保証金の償却などを差引かれた後の金額を返還してもらいます。
物件自体の所有者が売買によって変わるので、新所有者は所有権移転後に賃借人が退去した場合は、「返還金」を支払う事になります。

上記例の物件を東京方式（保証金返還方式）と称する方法ですると、１億円の物件取引を行ない、その時に売主は将来賃借人に返す予定の２５０万円（注１）を買主に引き渡します。（※保証金６００万円ごと引き渡すケースもある。）

（注１→　保証金６００万円－解約引３５０万円＝返還債務分２５０万円）

同じく、大阪で１億円の物件購入をした場合、“持回り”（返還債務負担）と言って、買主は購入後の退去者に対してその都度返還金を自らの負担で支払うのが一般的です。
取引金額が同じであれば東京方式の買主は“お徳”に決まっていますが、大阪の収益物件を購入する場合はその取り扱い習慣を理解した上で、検討・交渉しなければなりません。

★税負担の按分方法

■   同じく上記例にある収益物件の取引が１１月１日決裁とします。
今回の売主が１月１日時点の所有者であるとすると､１年分の固定資産税・都市計画税の支払をすることになります。
仲介業者は、所有権の移転の日でその年間の税額を売主と買主に按分する作業をします。

大阪では下表のように年度初めの４月１日から１０月末が旧所有者の、新所有者は所有権移転日から来年の３月末までを負担するように計算しますが、

東京では１月１日から１２月３１日迄を１年間として案分するケースが多いようです。

他にも色々商習慣の違いは各地域によってあると思いますので、プロでもその都度気をつけて確認していかないといけないものです。

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