コロナ禍の経済状況は誠に不透明ですが、どうやら第一波が収束したということで、ボチボチもとの日常生活にもどりつつあります。
３～５月の間、時間が止まっていた状態でしたから、不動産取引どころではなかったというのが普通だと思います。

ところが、サラリーマン投資家さんを相手に投資用マンション（主に区分所有）を販売している不動産業者は、そのコロナ禍の間も相変わらず元気だったようです。
私どもは仲介専門で営業しておりますので、投資用マンションを買い取って転売する不動産業者さんとは買主の立場か、売主の立場でお付き合いすることになるのですが、コロナ禍の最中でも物件をせっせと仕入れしておられたようです。
事業主とは言え、区分の投資用マンションの所有者さんは、いわゆる素人さんですのでプロの不動産業者の感覚とは違います。
当方のお客様が所有している投資用マンションを売却されることになり、昨年秋に５戸、今年２月に８戸の仲介をして、コロナ禍の最中に決済を済ませました。
東京のお客様の物件は１０年近く、岡山のお客様の物件は３年位いろいろなご相談にのりつつ、物件管理（入居者からの問い合わせや、入退去の立ち合いや募集、リフォームの程度を診断、業者の手配など）（注）をさせて頂いておりましたので、一抹の寂しさも感じながらの仲介業務でした。
お客様からも「売ってしまうと、野澤さんとのやり取りがなくなるのは寂しい」とおっしゃっていただき、本当に有難いことだと感激した次第です。

（注）投資用分譲マンションの管理業務って専融部分の管理ですから、日常的に用事があるわけではありません。私どもはひとりで仕事しており、通常は一棟売マンションやビル、事業用地の仲介業務を生業として営業しておりますので、投資用分譲マンションの管理業務であれば、３０～４０戸をこなすのは、特に費用を必要としないでも大丈夫です。但し、実費として費用が発生する場合は事前にお伝えしてから着手することはあります。ご相談は随時うけたまわりますので、お気軽にお問合わせ下さい。）

実際に売りに出してみて、少し驚いたのは、エンドユーザーの希望購入価格より、プロの買取業者さんの購入希望金額の方が高いケースが続いたことです。投資用マンション市場の需給バランスが偏っている状況を感じさせるものでした。

サラリーマン家主さんの場合は不動産投資はあくまで副業ですので、時間的な制約もありますし、遠隔地にある物件の管理は地元の不動産業者さんに頼りっきりになる方が圧倒的となっています。
私どものお客様も、それぞれ関東地方や北陸・中国四国地方など所有物件のある大阪以外にお住まいになっていたわけで、物件の状況については私からの連絡や報告がほぼ全てです。
もしも私が悪意をもって管理や売却などの仕事をしていたら、売主（＝所有者）さんに多大な不利益を与えることになったはずです。
不動産管理業者の中にはそういう輩（やから）が多いのも現実なのです。

今回売却させて頂いた物件をお預かりした際も、前に管理していた業者さんがしてもいなリフォーム代を請求したり、入居者からのクレームや要求に対処することなく、ホッタラカシにしていた状態から引き継ましたので、同じ業界にいる私でもこういういい加減なのがいるんだと驚いたものです。
投資用マンションを購入しようとしている方の多くは、営業マンを信用してローンを組み、管理を任せて、人によっては「確定申告」まで手伝ってもらうなんて、全てを任せてしまうなんてことも・・・こういう不動産投資家が一番危ないのです。
結局、肝心なところは業者に取られてしまって、逆に空室リスクや余分な管理料や手数料を負担して、挙句の果てに上手く運用できないからということで、その業者に言われるままに安く売却してしまうなんてこともよくあるパターンです。

世の中、良い人ばかりではないことは分かっているはずなのに、不動産投資となるとなぜかそういう被害にあう人が多いのは残念なことです。
悪意の「不動産投資」商法にはお気をつけ下さい！

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１月１７日に２万４１１６円だった株価が新型コロナの感染騒動で大幅に下落し、３月１９日で日経平均で１万６３５８円台でした。
私の周りでも、景気の先行きを心配しながらも「１万４～５０００円台」になれば株式に投資を考えていた人もいましたし、実は私もそういう考えをもっていた一人でした。。

ところが、そんな株式市場は今６月には２万３０００円台まで回復して、各方面で実体経済の景況感が最悪の数値を示しているのに、なぜか株価だけは元気な数字が独り歩きしているようです。

よく株価は半年後の景気を織り込むとも言われていますが、今の株価は日銀がドンドン株式市場にお金を注ぎ込んで作られているのでしょう。
景気や企業業績の見通しなど関係なしに、株価だけが上がるというのならば、もはや市場とは呼べないのではないかも知れません。
日本ならずとも、世界中にあふれたお金は消費に回らずに、株式市場に流れ込んでいるのなら、日銀の動きと同じように株を買えばいいのでしょう。
株価を作る大きな要素が中央銀行のマネー供給の多寡だというのならそれも仕方ないかも知れませんが、なにか不自然で不健全に思えます。

昨日、同業者の人と軽い商談をしていた時に、「このまま景気が悪くなっても、不動産の価格はあまり下がらないかも知れませんね」という言葉がありました。
企業倒産が増えて、消費が伸び悩んでも、不動産の価格はしっかりと踏み止まるなんてことがあるのでしょうか？
株式市場のV字回復を見ていると、不動産価格も意外としっかりしたままで推移していく可能性もありそうだと感じましたが、こうしている間にコロナ二次感染を不安視して米国の株式市場の値下がりが始まり、日本の市場も７００円近く下がりました。
結局は、実体の伴わない作為的な相場はいつまでもは続かないということでしょうね。
本当に先行きが見通せない不安定な状態が続きます。

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大阪の老舗「づぼらや」が９月１５日で閉店するという。
大正９年創業というから、１００年の歴史があることになります。
今回の閉店のきっかけは、新型コロナも大きいということです。

大阪鍋物語（関西・大阪２１世紀協会）を読んでみると、元々は阿倍野の定食屋さんだったらしく、昭和２２年に大阪市条例でフグを食べることが出来るようになって、いまの「てっちり」ではなくて、「ふぐ汁」なる格好でスタートしていたということです。
「てっちり」が生まれたのは昭和３０年ころかららしいので、比較的歴史は浅いのだという事を知りました。

大阪人の好きな昆布で出汁を取る水炊き、ポン酢、それに大きなふぐの提灯看板。

「づぼらや」さんの閉店は、単に一料理店の廃業というより、大阪の文化の消失って感じです。
はりはり鍋の「徳家」さん、道頓堀の「くいだおれ」など名物店がなくなっていくのは、誠に切ない気持ちです。

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新型コロナで日本国中が大混乱ですが、日頃何気なく見過ごしていたようなことや判り難かったことがハッキリとするものですね。

自粛することで、近い将来の人口減少で起こることが感じられたし、マイナンバーがいかに中途半端ものなのかも分かりました。
各種の給付金や補助金の段取りの悪さで役所仕事がものすごくアナログで遅いことも明らかになりましたし、ＩＴ担当大臣がハンコ議連の会長だなんてブラックユーモアの極み話もありました。
いろいろなことがあり過ぎて、どこをどうしたらいいのか分かりませんが、兎に角、国の経済対策が大事です。
感染拡大の影響を受けた中小企業に最大２００万円を支払う給付金事業に７６９億円手続き業務を受注した一般社団法人が２０億円を「中抜き」して、大半の業務を電通に再委託しているという問題が国会で取り上げられています。
たぶん、意図的に作られた「幽霊会社」とか「トンネル会社」なんでしょうね。

「中抜き」は不動産の取引にも登場しますよ。
大手でなくても仲介手数料を身内の不動産業者に落とすなんてことはよくあることですし、”中間省略の売買契約”なんかも「中抜き」に近いものです。
一概に悪いことだとは思いませんが、我々のような仲介を本業にしている不動産業者からすれば嬉しくはないですね。

経済産業省や天下の電通、人材派遣の大手パソナ、大日本印刷などコンプライアンスにうるさそうな大企業が釣るんで「中抜き」をやっているとなると情けない限りです。

２０億円あったらどれだけの中小企業が助かることか・・・

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大阪市内でも特にインバウンドの恩恵を被った”ミナミ”ですが、新型コロナ感染による休業要請よりも前に訪日外国人自体が来ないわけですから、お店は言われなくても開店休業でした。

そもそもドラッグ店は緊急事態宣言の要請の対象外だったけれども、心斎橋筋や戎橋界隈のドラッグ店は約６０店舗のうち、約半数が休業や閉店しています。

他の業種より高額の家賃が取れるドラッグ店は、家主さんにとっては有難い存在だったけれども、あそこもドラッグ、ここもドラッグという時期が続いていて”ミナミ”では過剰気味だったことは確かでした。
だから、いつかこういう日が来るのではないか予想してはいましたが、コロナショックが余りにもいきなりのことでしたので、今のところは打つ手がないというのが正直なところでしょう。

緊急事態宣言が解除されて、徐々に気分も和らいできたような感じですので、意外と早くに日常生活は取り戻せそうですが、インバウンド効果は当分期待できそうにはありません、
入国規制が緩和されて、やっぱり大阪のミナミに行ってみたいと思う人が数多く来られるにはどの位掛かるのでしょうか？
今のところ、全く予想できない日々が続きますね。

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「賭けマージャン」が発覚し、辞任した黒川東京高検検事長の退職金が６７００万円だそうです。

（黒川検事長さんはカジノも大好きだとネットで書かれていますので、黒川検事長が関わっていた事案では、賭博行為の人には寛大だったかもしれません。）

退職金はそういう風に決まっているのだから、そのこと自体は良いとしても、コロナ自粛で街の飲食店の人が必死で資金繰りに走り回っている時に、ひんしゅくもの、いや大ひんしゅくものです。
以前にも書いたことがあるのですが、こういう人がトップにいる裁判官の人ですから、程度の違いがあったとしても、資金繰りとか商売とかしている人の気持ちはわかるはずがありません。
法律に反してるかどうかを判断している立場の人は、どうせそんなもんでしょうか。
処分は「訓告」だったから、ちゃんと法に従って退職金を頂戴できるわけですから。（おかしいとは思うが・・・）

退職金も大きな話題ですが、テレビや新聞では小さくしか扱われないのが、産経新聞や朝日新聞の元記者としょっちゅう卓を囲んでいたということです。
黒川検事長と大新聞の記者がズブズブな関係なのだから、大新聞が黒川検事長問題を辛辣に取り上げることが出来るはずがありません。

片や、法律を作っておる方はどうかとなると、安倍首相は大新聞の幹部や有名評論家と頻繁に食事して、ズブズブに情報交換をしているってことは有名な話です。
たぶん、それじゃ新聞は真っ当な政治の記事なんて書けるはずもないし、当然、政府を批判することも出来ないのじゃないでしょうか。

結局、頼りになるのは、週刊文春と日本共産党？の調査能力ですかぁ。
それはそれで問題だと思うのですが、あまり理屈っぽいこと言いたかないのですが、どんな仕事であっても「職業倫理」みたいなものない人には偉くなってもらいたくありません。

★裁判や法律に関する記事

初めての裁判（１）・・・「媒介報酬等請求事件」

初めての裁判（２）・・・「裁判官は選べない」

相談相手の選択（弁護士・税理士・設計士…）

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新型コロナのお陰で、日本ってつくづく”アナログ社会”だったことがよく分かりました。

全国すべての人に一律１０万円を配る「特別定額給付金」はネット申請では入力ミスも多く、職員が申請書と住民基本台帳と照合す作業でに時間が掛かり過ぎて、郵送で申請した方が支給が早いそうです。
また、東京都では休業や営業時間短縮要請に応じたお店や事業者に支給する「感染拡大防止協力金」（５０万～１００万円）の申請を５月１１日から支給を開始したのですが、９万件の申請件数うち支給が決まったのは１週間経っても２８００件（約３％）だそうです。
職員の人海戦術だけでは捌ききれないようです。
（いずれも、５月１９日朝日新聞より）

郵送申請を推奨する大阪府泉佐野市　⇓

マイナンバーも１５～１６％の人しか持っていないとか、給付金や貸付金の種類も多すぎて、家計や事業の「支援策一覧表」とか載っていてもどこがどういう内容なのか判り難いですね。

最近でこそ、確定申告のネット申告は分かりやすくなりましたが、数年前はなにやらややこしくて嫌になってしまって、結局のところ税務署に持っていったり、郵送したりしていました。

お役所の申請書や手続き方法は、国や市役所、区役所を含め総じて民間の感覚では有り得ない面倒くささです。

今回のことを教訓にして、ネット申請や業務の効率化を進めてもらうよう切に願うばかりです。
それから、選挙の投票もネットで出来るように早急に法律を変えて欲しいのですが・・・今の自民党は「検察庁法改正案」を頑張っても、ネット投票はきっと嫌でしょうね！！

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新型コロナショックで自粛要請され、各都道府県から休業要請などに従った結果、中小零細企業や個人事業主の多くが大幅な収入の減少に陥っています。
国が支給する「持続化給付金」は、一定の売上減の法人で最高２００万円、個人事業主で１００万円を支給するという制度です。

このお金って経理上、どういう扱いをするのか気になったので経済産業省のホームページを見てみました。
よくある質問のページでは、『今年創業したが対象になるのか？』『売上減少が５０％に満たないと給付されないのか？』『申請方法は電子申請のみか？』などについて答えています。

その中の「課税の対象となるのか？」という質問に対して、次のように答えています。
※税務上、益金（個人事業者の場合は、総収入金額）に算入されるものですが、損金（個人事業者の場合は必要経費）の方が多ければ、課税所得には生じず、結果的に課税対象となりません。
◎よく似た「持続化補助金」というのがありますが、全く違うものです。

「持続化給付金」は申告する売上に加算するので、結果的に売上が減少したけれどそれほどでもなかったとか、コロナが収束してから頑張って売上が急上昇して黒字だった場合は、税金を納めることになります。
但し、消費税については非課税だそうですが・・・

不動産オーナーの場合、個人の不動産収入の減少は「持続化給付金」の対象外ですし、都道府県の協力金等についても、施設の使用停止や営業時間短縮の協力する中小事業者等が対象で、個人の不動産オーナーは対象外です。
※各都道府県などが独自で支援策を講じているようですが、その場合は別途お調べください。

ちなみに、一人１０万円支給の「特別定額給付金」は“非課税”ですので、５人家族で５０万円の支給を受けても、所得税や住民税に影響はありません。

★不動産オーナーの悩みに関する記事

テレワークで、オフィスも変わる？

「事故物件」のガイドライン

不動産オーナーの新型コロナ・テナント対応策（南森町不動産ＰＣ版）

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ヨドバシカメラも阪神や阪急百貨店も閉まっていますので、梅田も人気がありません。
昨日のお昼にお寿司屋さんの入口で売っていたチラシ寿司が無茶苦茶美味しかったから、今日も食べようと思って、また阪急東通リ商店街まで弁当を買いに行ってきました。

コロナの影響で外出と営業の自粛で、ご多分に漏れず不動産業界も静かです。
家主さんとテナントの間で家賃交渉を担っている不動産業者さん（主に管理業者）は忙しいでしょうが。
家でテレビを見ても、今日は何人感染したとか、パチンコ店がゆうこと聞かないで営業しているとか、同じようなニュースを毎日見ていると気分的にも疲れてきます。
昭和のバブル崩壊時や、リーマンショック時とはまた違った雰囲気です。
世の中の景気が良い時は、不動産業界は忙しいのですが、逆に景気後退局面では一機に萎む感じなのは同じですが…

そもそも“人と面談することを控えろ”ということですから、いつまでもテレワークで商談が成立する仕事ではありません。
ひとつの物をセールスする人は未だしも、売主買主の事情を聞いたり、どういう問題があって何が障害になっているのか、本音ではそれをどうしたいのかを話し合うのが不動産の仕事だと思いますので、相手の表情とか態度とかも商談にとって大事な要素です。
こういう時は、不動産の売買ってどちらかと言えば、『不要不急』の部類に入るのかも知れないと思ったりもします。
ただ、景気が悪くなって資金に困るようになると、物件を売って資金化したり、以前より物件が安く手に入れることが出来ると判断して購入しようとする人が出てきたりするのは『世の常』です。
一般には、不動産は流動性が低い、つまり、お金にするのに時間が掛かる財産だと言われています。
確かに、株や金などと比べるとそうだと思いますが、ちゃんとした価格を付けていれば余分な時間を掛けずに処理できると考えています。
それにしても、少し時間は掛かるでしょうが、もう少し世の中が落ち着かないと駄目ですね。
それまで精神状態を出来るだけ平常心で居られるように、なんとか工夫して暮らしていきましょう、ここは辛抱と我慢のしどころだと思って。

★新型コロナ感染症と不動産に関する記事

新型コロナウィルスと「金融検査マニュアル廃止」の影響

テレワークで、オフィスも変わる？

国土交通省のテナント賃料の支払い猶予要請

日銀短観（３月調査）

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昨年１２月、金融庁が銀行の経営内容を把握するための「金融検査マニュアル」を廃止したことはご承知の通リです。

「金融検査マニュアル」は、バブル後の１９９０年代以降、融資先の経営悪化により多額の不良債権を抱えた銀行に対する「検査の手引き」です。
要するに融資先の経営状態に応じてちゃんと引当金等の対策を講じなさいというものでしょう。
それを辞めて各銀行の自らの判断で融資するという大胆な政策変換でした。
実務的なことは分かりませんが、不動産業社にも昨年後半からの景気後退に銀行さんがどういう風に動くのか見極めようとしていた人も多かったと思います。
ところが、３月の決算前に勃発した新型コロナウィルス感染症の影響により、その大きな話題はどこかに吹っ飛んでしまいました。

今は、緊急事態宣言の影響で飲食店・宿泊観光業な・製造業など幅広く急激な売上減少に対する、資金繰り支援が緊急の課題だからです。

テナントの家賃負担が大きな問題になっていますが、建物の所有者（家主）さんや事業主さんの取引先銀行にとっても大問題です。

テナントの撤退や収入の激減などで経営が悪化する家主さんが増えれば、各銀行は一体どれだけ引当金を積めばいいのか？
将来の予測が合理的に判断できる状態でない今、事業融資に対する見極め・目利きは普段よりもっと難しいはずだけど、
家主さんや事業主を支える金融機関が、「金融検査マニュアル廃止後」に不良債権を抱えることになってはいけないはずだからです。
５月１日現在、約１ケ月程度の緊急事態宣言の延長が予定されていますが、解除後もかなり厳しい経済状況が待ち受けているはずです。
”新型コロナは医療従事者”の皆さん、”経済は金融機関”の皆さんの協力なしには成り立ちませんので、頑張つてください！
事業主さんも、テナントさんも、不動産業者さんもなんとか前向きに頑張りましょう！

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