確定申告の時期になりました。

今年は電子申告に挑戦してみようと思い、いつも使っている会計ソフトから国税庁のe-TAXソフトに組み込みまでは無地に出来ました。
それから電子証明やら云々のところで躓き、国税庁のe-TAX相談コーナーに電話してどうしたらいいのか尋ねようとすると、「大変電話が混みあっております」というメッセージが長々と流れます。

結構な待ち時間の後、やっと電話がつながりました。
“ここのところが分からない”って伝えると、「しばらくお待ちください」と中断し別の人が電話に出て来られて又“ここのところが分からない”って…それでもチャンとした答えが返ってくればイイのですが、よく分からない返事で終わってしまいました。

ということでネットで調べましたが、それでもよく分からないので、今度は所轄の税務署に電話してみましたが、こちらもよく分からないらしくて、国税庁のe-TAX相談コーナーを紹介されたので、ついに断念です。

そもそも税務署の人がよく分かってないのに、素人の私が分かる訳もありません。
たぶん、分かっている人からすればそれほど難しいことは聞いていないと思うのですが・・・面倒くさいので結局、今年も今まで通リ会計ソフトからプリントアウトして郵送することにしました。

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「１８歳をもって、成人となす。」

令和４年４月１日から成年年齢が、２０歳から１８歳に引き下げられます。
ところが、選挙に投票することは出来ても、お酒を飲むことや、競馬などは20歳まで出来ないことになっているなんて、よく分からない部分もありますが…スマホの購入契約、クレジットカードの加入契約、マンションの賃貸借契約も親の同意なしに一人でできますし、お金の調達さえ出来れば不動産を購入することも出来るようになります。

「賃貸契約」ってホントは専門的

不動産取引って一般の大人でも、人生で何回も経験できる人の方が少ないものです。

身近な不動産取引っていうと、「賃貸契約」だと思いますので今回はそれを取り上げたいと思います。

成人と言えども１８歳、ましてや社会に出て日の浅い１８歳ならば、「賃貸契約」の怖さを未だご存じないでしょう。

悪徳業者はそれを分かって近づいてくるのです。

※賃貸借契約の流れ

最近の物件探しはネットで検索して、意中の部屋探しすることからスタートして、不動産業者に案内してもらうパターンです。

先ずは「おとり広告」してる不動産業者に引っ掛かるとややこしいですね。

希望の部屋は契約済などと言われて、車に乗せられて別の物件を数件見て回った挙句に、最後に見や物件にするように誘導されて渋々「申込み」をする羽目に…最悪です。

「申込み」＝「契約」ではありませんが、貸主がその「申込み」に「合意」すれば契約自体は口頭でも成立します。

ただ、不動産契約はその前に「重要事項説明書」なるものを有資格者「宅地建物取引士」から説明を受けて、物件の詳細や契約内容に納得しないとならないことになっています。

正面での契約後、契約時に支払う一部を支払い、入居前までに残金を支払って「鍵」を受け取ります。

「賃貸物件の引渡し」は、「鍵の引渡し」と同意語なのです。

※入居後のトラブルも

入居してからはトラブルって普通は少ないのですが、絶対ないとも限りません。

例えば、「インターネット無料」という言葉に誘われて契約したのに、ネットの速度が極端に遅いとか、「礼金・敷金なし」のゼロゼロ物件に契約したけれど「××友の会」に入らないといけなくて毎月２千～３千円づつ口座から引き落とされるなんてことも、「鍵の交換費用」が２万円だなんて本当に交換しているのかどうか怪しいぞってことなど、細かな費用が積み重なると結構な金額になっていることもある。

親切な不動産屋さんだといろいろ相談にも乗ってくれたりするけれど、電話する度に人が変わると話にも継続性がないので、入居者の真意が伝わらないことも多い。それに自分の営業成績しか頭にない人だと、「だったら別の部屋に借り換えますか」なんて平気で言ってきますし！

※退去する場合…原状回復

次にトラブルになりやすいのが退去時です。

賃貸契約する際には、退去時には「原状回復」することが義務だと書かれています。

そもそも「原状回復」とは何か？

「原状回復」は、当初の状態に戻すという意味ですので、全てのクロスや床材の交換をする高額な金額を請求してくる悪い家主や程度の悪い不動産屋もいます。

でも実は不動産業界としてはそこまでは求めていません。

通常の生活をしていて発生した傷や汚れ（自然損耗）、日々使用して消耗した器具（経年劣化）などは、家主さんが負うべき責任範囲ですので不用意にお金を払ったらいけません。
そういう知識がないと、法外な要求額を請求されたりして大損をしたりすることになりますよ。

社会経験を積んだ大人でも、不動産屋相手に対応の仕方を間違えると面倒なことになるので、ついこの間まで学生だった人が対処するのは難しいと思います。
こんなことは学校では教えてくれませんし。

たかが「賃貸契約」と侮ることなかれ、「成人」と言えどもくれぐれもご用心ください！！

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人口移動の統計で、２０２０年大阪市は“出て行った人”より“入ってきた人”の方が上回って全国トップになりました。

平成２６年以降で、大阪市がトップをなるのは初めてで、コロナ禍で東京集中の傾向が減少し、通常でしたら東京に転出する人も大阪市に留まり、京都や兵庫から流出した人が大阪市に流入したということらしいのです。
東京２３区はこれまで毎年５万人超の転入超過でしたが、昨年は一機に前年比３万人以上の減少でした。

ここ数年の不動産投資ブームもあり、単身者向きの投資用マンションがドンドン建築されていたこともあって、賃貸マンションが供給過剰の状況になっています。

コロナ禍で経済的な打撃を受けたと言われている「女性・非正規・学生・サービス業」は、単身車用賃貸マンションの入居者としては中心的な人達ですが、今まで通リのマンション暮らしもままならないと想像できます。

また、通常であれば大学受験のシーズンと重なって賃貸物件の入居者募集は佳境に入る時期ですが、お正月明けの急増しているコロナ第６波ということもあり、不動産業者も空室募集と客付に苦戦しているという状態です。

ネット上でも、客付業者への「広告料」大幅アップという状況を記事にしているのも目にすることができ、オーナーさんもなんとか空室を埋めようと必死な気持ちがヒシヒシと伝わってきます。

それでは、大阪市内はどうなのか？

大阪市内に転入超過のニュースは嬉しいけれども、大阪市は東京２３区ほどの大きなマーケットではないのですがそれでも同様の傾向はあります。
特に家賃の安いワンルーム、築年数の経った建物、トイレとお風呂が一緒になっているユニットバスなどはコロナ禍でなくても苦戦するタイプでしたが、空き室が増加している状況と人の移動が限定的なのでいっそう厳しい状況となっています。
特に初期費用（入居時に必要な礼金・敷金・鍵の交換費用など）は、入居者の金銭的な負担にならないようにしないと客付は難しい。

その分、家主さんは実入りが減ってしまいますが、『入居者が確保できなければただの“負動産”』です。

賃貸オーナーさんも厳しいと思いますが、不動産業者もかつて経験したことのない「繁忙期」となっているのです。

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『正直不動産』という漫画を読んでいます。

内容は、町の不動産会社のやり手の営業マン・永瀬が突然、嘘がつけなくなってしまう。
で、顧客に言わなくてもよいことを言ってしまい営業成績もガタ落ちに。
それでも主人公の永瀬は「嘘をつけないスタイル」を貫いて成績を上げていくというストーリーを通じて、消費者が不動産の知識を会得しながら同時に業界の裏表を知るというものです。

世間では不動産営業を口八丁手八丁とか、上手いこと言ってお金儲けしているというイメージでしょう。
確かにそういう一面もあるとは思いますが、私の周りを見渡してみると意外なほど実直で無口な人も沢山います。

少し前までは、人間的な繋がりで情報を得て、現地を視察したり、買主や売主と面談して深く話し込むなど如何にもアナログな社会でした。
ところが、昨今の不動産営業は面談の重要性は変わりませんが、その他は物件調査もネット上で調査できるものが多いですし、大手不動産会社の担当者でも現地を踏まないでGoogleMapなどで済ませるなんてことも多いようです。

物件の広告も、昔のような新聞折込やポストへのチラシ投げ込みは少なくなっていますし、ネッ上の物件情報サイトへの登録は必須となっています。
（但し、大型の事業用の物件情報はネットで拡散するような売り出し方はしませんが…）
今風のやり方がイイのかどうかは分かりませんが、世の中の流れがそうなっているのだから仕方ないことだと思います。

「東洋経済ONLINE」でネット上の不動産違反広告の１/３が”おとり広告“（２０２０年度）、違法な屋外広告（捨て看板や立て看板…）の８０％が不動産広告（２０２１年度）だったいう記事がありました。

そのような不動産業者は全体から見ればごく少数でしょうが、業界のイメージを悪くするには充分な効果があります。

結局、信頼できる不動産業者を選べないと、満足できる物件には出会えないと思います。

セールスされるのが好きな人っていますけど、“口の上手い人”にはくれぐれも注意ください！

■ＮＨＫドラマのお知らせ■

『正直不動産』（ビッグコミックス）は４月から山下智久主演でNHKが放送するらしい。
でも、不動産業者のイメージアップに寄与するような気はしませんね。

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明日１月１７日は「阪神淡路大震災」から２７年目です。
「東日本大震災」の方が規模的には大きいのだそうですが、関西人としては経験したことのない大地震だったわけです。

※当時のことを書いたコラム

今はコロナ、コロナで大変ですが、どういう形かは分かりませんが、必ず収束する日がくるのでしょう。

辛抱しなければなりません！

不動産のことで気になるには、欧米の金利や金融緩和に対する対応です。
コロナ禍で物件が上昇してインフレ気味ですので、それを鎮静化させるために金利を上げるとか、その上、コロナ禍で各国が支援策を講じてお金がダブついていて妙な形で株価が上がっていて明らかに庶民的な実体経済と乖離している。
金融緩和にも一定のルールを作ろうとしているとのことです。
諸外国がそのような政策を取り始めると、日本だって追随するというのがこれまでもそうでしたよね。

昨年までは私の周りでも『日本の低金利は１０年は続く！』って言ってる人がほとんどでした。
ところが年明けからの挨拶初めからは、『近い将来、金利が上がる』と心配する声が聞こえ始めました。
早々にそんなことがあるとは思えませんが、そろそろその予兆は感じる時期になっているのかも知れませんね。

★不動産と金融に関する記事

忘れていませんか？　金融機関の怖さ

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

異常な金融緩和の先は・・・

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世界中がデルタ株で過去最高の感染者や重症者数を記録しているのに、日本はいたって収束していてやっと日常生活が戻った感じです。

でも、国内でもオミクロン株の感染者が見つかって、年末年始の人流がどうなるのかと心配の種は尽きません。

この間、あるビルが売りに出ているとの情報を耳にしました。

某信託銀行から、わたしの知り合いのマンションデベロッパーに購入しないかと持ち込まれたというのです。

早速、現地を調査して、試算して「買付証明書」を提出したそうですが、金額が合わず話は流れましたが、その後の状況からして買主が決まったという話もなさそうです。

業界筋の話によると、どうも所有者は売却の意思を持っていない。
でも、（所有者の）メインバンクは購入しそうな先に持ち込んでいて、思惑通リの金額が出れば所有者に『売却』するように持ち掛けるというストーリーを画いているのだろうと・・・

コロナ禍で市中に支援金や補助金が出回っていて、売りに出る不動産物件も減少しています。

当然、金融機関も金額の張る事業用不動産の融資も少ないでしょう。

金融機関は、取引先の決算書や資金繰りなどすべてを知り尽くしているのですから、持ち込まれた商談を無下に断れない立場だと分かっています。
そこで、金融機関が所有者の知らないところで、買主探しを始めるというのも昔からある営業手法のひとつです。

たぶん、コロナ禍が収束して自力で事業を立て直す頃には、こういう寝技を仕掛けてくる話が増えてくるんじゃないでしょうかね。

★不動産と金融機関の記事

返済方法の話

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提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

「貸し渋り」「貸し剥がし」

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「デジタル庁がＢＣＣとＣＣを間違えて一斉送信」

１１月２４日デジタル庁の発表をニュースで拝見致しました。

内容が凄すぎて、漫才でよく使う“そんなアホな！”を通り越して笑うしかありません（＾＾）

パソコンを使い始めてメールを「ＢＣＣ」で一斉送信すると他の人には誰に送ったか分からいけれど、「ＣＣ」で送ると全員のメルアドが分ってしまう状態になります。それをデジタル庁がマスコミの記者等４００件あまりに送信してしまったというから、日本のデジタル化を推進しようとしている中心的なデジタル行政がこの程度なのかと、改めて思い知ることになりました。

コロナ禍で各種支援金や補助金の支給、ワクチン接種などが遅いというのも海外に比べて日本のデジタル化が遅れていることが原因だと分かったわけですが、行政だけでなく一般の会社でもこういうレベルの問題は日常的に起こっているはずです。

「宅建業法も改正、デジタル化」

「他山の石」とは、他人の誤った言行やつまらない出来事でもそれを参考にしてよく用いれば，自分の修養の助けとなるという意味です。
ここは笑っている場合ではありません、来年には重説・契約書のペーパーレスの時代が来るのです、がんばって個人的に“デジタル化推進”しようと思います。

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２０２１年５月にデジタル改革関連法案が成立しました。
その中には、宅地建物取引業法の改正も含まれており、２０２１年５月１９日に公布されました。
来年の２０２２年５月に施行されて改正が実施されると、契約時の押印が廃止され、さらに重説や契約書の公布を紙ではなく電子契約書で行うことが可能となります。※相手方の承諾を得る必要はありますが。

★重説・契約書に関する記事

個人の低額売買契約について

重要事項説明に関するトラブル

『特約条項』（売買）の話

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日本の労働者は大半が給与所得者だから、コロナで景気が悪くなったと言ってもおそらく実感はそれほどないような気がします。
実は、政治家だって毎月の所得が減ったわけでもないので、ワーワーっている割には判ってないと思いますよ。

１０月に入ってワクチン接種効果が表れて来たみたいで、１１月に入ってからはより一層コロナ感染者も減って、飲食店も年末の稼ぎ時に向けて気持ちは前向きになっているような感じです。
今までの財政出動のお陰で倒産件数は異常に少ないけれども、潜在的にしんどいところが沢山あることは肌感覚でも分かります。

私の周りの不動産業者は、相変わらず品薄状態で四苦八苦、今ジンワリとボディブローみたいに堪（こた）えているのは賃貸業者の人じゃないですか？

これは間接的に家主さんにとって大問題であります。

投資用のマンションも入居者の退出があると、次の入居者が付くまですごく日数が掛かるみたいで、コロナ禍で人の動きが悪いので、単に賃料を上げればいいっていうものでも無さそうなのです。

これからの年末から来春に向けてどれだけ賃貸人を確保できるか、正念場じゃないでしょうかね。

★賃貸・募集に関する記事

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パーキング投資が好きな方もいます！

不動産投資として先ず頭に浮かぶのは、ビルやマンション、区分所有の投資用マンションが先ず頭に浮かぶのですが、パーキング（駐車場）に興味を持っておられる方もいらっしゃいます。
私の知っているAさんは、大きなターミナル駅などではなく、普通電車しか止まらないような駅の近くで３０～５０坪位の土地を購入して複数のパーキング投資を行っておられました。

元々パーキングの収益率は低いので借り入れをしてまですると採算に合いません。

だから、購入はすべて現金です。
購入するとパーキング業者さんに一括して土地を貸し、毎月定額の賃料をいただくという方法です。
たぶん、固定資産税を払ってしまうと数パーセントの利回りでしょうから、銀行に預けているよりは、ずっとましだと割り切っておられる風です。

節税効果は低いかも…

パーキングは、平面タイプだと「更地」と同じ固定資産税や相続税が掛かります。

ちなみに、上記のようなパーキング用に専門業者に土地を賃貸するのは、「事業税」（地方税法）の課税対象になるのかという裁判が東京高裁であって、その土地所有者は駐車場業を行うものと認められないと判断されたそうです。
但し、個人事業税は地方税ですので東京以外での判断は不明です。

それに、他の不動産貸付業と認定されるものがあった場合は、トータルで事業税の対象となる場合があります。

換金性は高い

どちらにせよ、パーキング事業（土地）は現金より評価が低いという相続税の基本的な部分以外はあまり節税対策としては効果がなさそうです。

ただ、月極駐車場の場合、借地借家法の適用外であるので、貸主からの通告で比較的簡単に賃貸借契約を打ち切ることが出来ますし、コインパーキングは辞めると決めたら即辞めることも出来ます。
早期に賃貸契約を引きずることなく更地にすることが出来るという事は、それだけ換金性に優れているということにも繋がります。
インカムは低いけれど、キャピタルゲインは高いかも知れませんし。

そう言えば、パーキング投資をしていたAさんは、ご高齢で、且つ現金をお持ちの方でしたので、将来的なこと（値上がり・相続等）も考えてパーキング投資をしておられてのでしょうね。。

これがパーキング投資の最大のメリットかも知れません。

★不動産と節税に関する記事

財産評価基本通達6項

損益通算『土地金利不算入』の話

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要注意！年末の契約【長期譲渡か、短期譲渡か】

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「不動産営業マンの仕事」

最近、同業者と雑談しているとよく出てくる話のひとつに、Ｓ不動産の営業方針が変わって働いている営業マンのモチベーションが低下しているというのがあります。大手の仲介業者であるＳ不動産は全国に支店や営業所を構えて、知名度の高いこと、エンドユーザーにも安心感を与えることのできる不動産会社です。

ところが最近、事業用不動産の仲介情報を本社で一括管理するシステムにしたらしくて、営業マンが情報を入手すると本社に送って、あらかじめ本社に登録した６０００社の不動産業者にＩＴを活用して一括して物件情報を流し、入札形式で買主を決定するというやり方にしたということです。

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その話を聞きながら、「それで営業マンはどういう仕事をするの？」と聞いてみましたら、「成績は付くらしいけど、特に交渉することもないし、契約書や重説を作成するわけでもないので、“長良川の鵜飼いの鵜”みたいな感じかな」ということでした。

正直な話、このやり方は売主さんにはメリットは多いのかも知れませんし、会社としても効率がよいのかも知れません。

不動産業界だけではなく、いろいろな業界でもパーツ・パーツの仕事だけを、いわれるままにこなしていく仕事ってありますよね。
それだと、仕事の全体像はわかりません。

不動産取引の仕事は、相談や調整・調査など多岐に渡るので年季がいる仕事です。
不動産業界で生きていくことを考えると、そういう仕事では不動産仲介業者としてのスキルアップすることは難しいでしょう。

私の友人は、営業マンに「そんな会社さっさと辞めたら！」って言ってアドバイスしたそうです。

皆さんはどう思われますか？

★「仲介業者の独り言」記事

仲介業者の独り言③

仲介業者の独り言②

仲介業者の独り言①

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