法務局の申請書類に『地番・家屋番号は、住居表示番号（○番○号）とはちがいますので、注意してください。』と書いてあります。 そうです、「住居表示」と「地番」は、通常同じではありません。

(田舎に行くと、地番と住所が同じところもありますが･･･)

「地番」→「その土地の登記簿での所在地・番号」

「住居表示」→「建物の表示で、そこに住む人の住所・番号」

として利用しています。

法務局では、土地はすべて「地番」で登記されていますし、建物の登記簿上の「家屋番号」も「地番」が分かれば調べることができます。

■住居表示のしかた■（大阪市）

※街区符号のつけ方は、数字を用い、大阪城にもっとも近い街区を起点として、連続蛇行式により順序よくつけるものとする。

※住居番号のつけ方は、大阪城に近い街区の角を起点として原則として右廻りに街区の境界線を１０ｍ間隔に区切り、住居番号の基礎となる番号を当該間隔に順次つける。 （大阪市住居表示実施基準より）

■地番の意味■

元々「地番」は（明治時代の地租改正以来）固定資産税を聴取するために個々の土地につけた番号です。

だから、“固定資産税・都市計画税”の請求は所有者の住所に着ますが、対象不動産の表示は「地番」で行っています。

土地を特定するためにつけた番号と、その所有者を明解にするための登記することになります。

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大相撲秋場所千秋楽は、日馬富士が優勝決定戦でも豪栄道に勝って逆転優勝。

１１日目の時点で星の差３つから逆転したのは、１５日制が始まって以来の快挙だとか！
勝負事は最後まで何が起こるか判らないと言いますが、不動産仲介業の仕事も大どんでん返しや、煮え湯を呑まされることなど、全くいろいろな経験をさせてくれます。

本当にいろいろなことがあるので、どれから書いたらいいのか迷ってしまいますが･･･

例えば、（最近の話ではないのですが、）契約日、売主様の会社に買主様と一緒に伺ったのですが、到着後に買主様の本社（台北）から送金が出来ないということが判ったのでした。
理由は、台北のD銀行が台風で休業しているというのです。
日本では、台風如きで銀行が閉まるなんて考えられないことですが、売主がカンカンに怒ってしまって「だから外国人と契約するのは嫌だったんだ！」なんて言い出す始末です。

その銀行は日本のD銀行の台北支店だったので、売主はD銀行の本店に確認の電話をしました。
結果は、本当に台風で休んでいたので、皆、沈黙して引き上げました。

そして、売主様は憮然として、後日改めて契約に臨んだのでした。

ある売り物件に、買主が付くのに手間取っていたのにも関わらず、いざ買主が付くと、ほぼ同時に別の買主が現れるなんてことも日常茶飯事です。

また、次々に買主が付くのに、売主がいろいろな要因で、断り続けることがあります。暫くすると、「最初の買主が一番良かったなぁ～」なんてことも結構よくあることです。

こんな話しも・・・契約後、暫くして、売主の経営する会社の資金繰りが悪化していることが判って、買主様に事情を説明して、理解して頂き、慌てて決裁したってこともありました。
売主の会社は、その直後に倒産しました･･･（汗）

世の中、何が起こっても不思議ではありません。
粘り強く、諦めてはアカンということです！

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「契約の履行に着手」っていう言葉が売買契約書には書いてありますが、どいうことなのか？

不動産の契約は、“一括決済”と言う“契約と決済を同時に済ませること”もありますが、多くの場合、契約時に手付金のみを支払い、残金を決済日に支払って取引を終了するのが一般的です。

でも契約後、売主または買主から解約を申し出ることもあります。

売買契約書において、手付金は「当事者の一方が契約の履行（※注１）に着手するまでは、買主はその手付金を放棄して、売主はその倍額（※注２）を支払って、契約の解除をすることができる」とする手付け解除の契約内容が一般的です。

でも、このような解除権が契約後いつでも使えるということでは、相手方が不測の損害を被ることになりますので、その時期について一定の制限が必要だと考えられています。

その“一定の時期“が、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで…」というものです。

不動産の売買契約において“契約の履行”とは、次の行為を行なうことだと考えられています。

契約解除に伴い相手方が履行の着手している場合は、手付金の放棄や倍返しだけでなく損害金を支払う必要が出てきますので、当然のことながらよく考える必要があります。

勤務先の倒産、急な転勤、家族の病気なども売主には関係がありませんから白紙解約は難しいので、買主は手付金を放棄しなければなりませんし、反対に、売主の立場で同じようなことがあったら、倍返しの対象になります。

（中間金は返ってきますし、返さなければなりません。）

但し、停止条件付契約として、“ローン特約”や“買い替え特約”がある場合は違いますよ。

ローン特約を付けて契約をした場合は、予定していたローンの承認が得られなかった場合や、予定していた金額に足りなかった場合は、白紙解約できますので、手付金は帰ってきます。

ただ、いいかげんな遅滞行為や虚偽の申請行為などにより、約定の時期までに承認が得られなかった場合などは、白紙解約できませんので、契約後すぐに金融機関に融資申し込み手続きをする必要があります。

★契約実務に関する記事★

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

個人の低額売買契約について

三為契約（さんためけいやく）

高齢者の不動産取引

ローン特約

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

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９月１９日に国交省が発表した「平成２９年都道府県地価調査」によると、京都･大阪と関西圏の商業地がアップ率で全国最上位に就ける健闘ぶりです。

原因が、外国人観光客の増加による店舗・ホテル需要や、オフィス空室率の低下による収益性が上がったことであることは間違いありません。賃貸や分譲マンションの仕入れ金額とホテルや民泊施設の購入価格は２～３倍以上ありましたから、地価を押し上げるには十分でした。（←過去形になっているのは、一応ブームはいっぷくした感がありますので･･･）

でも、そもそもベースはとなっているのは、超低金利だからです。

公的価格

この間、国交省のアンケートが着ておりましたが、バブル期に地価が高騰し、固定資産税評価額もアップした時期に特例として負担調整させて納税額を押さえ込んでいるのですが、その特例措置が来年切れることにどう思うかっていう内容でした。

誰しも、税金が上がるのは好きではありませんが、ズーっと負担調整率でごまかしていても、また年金みたいに訳が判らなくなるのも怖いですね～（笑い）

≪土地の公的価格≫

公示価格を１００として、路線価８０、固定資産税評価額７０を目安としているとなっていますが、固定資産税評価額は３年に一度の見直しですから、ブレがあるのは避けられません。

実勢価格

実勢価格は実際に取引される価格（←過去形）ですが、いわゆる売り値（←希望価格）とは違います。

収益物件が不足気味である今のような状況では、売り値は高めに成りがちです。

将来、様々な状況が変化すれば買い手の付き難いことになりますので、売り値も調整局面を迎えることにもなりましょう。

でも、その時に購入者の状況も変化しているので、いつが一番いい時期なのかは、なかなか悩ましい問題であります。

不動産は生ものですから、旬を逃すと美味しくいただけない・・・

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先回の「不動産人/表面利回りと収益還元利回り」の話に出てきた係数の続きですが、”不動産人”のタグに入れましたが、この資料は以前に使ってたＦＰのライフプランニングの教科書から引っ張り出しております。不動産投資を考える方法として、収益還元法や現在割引率･･･またこういった係数が使われることがあることを知っておきましょう。

終身雇用や年功序列のシステムが徐々に崩れてきて、長寿社会をライフプランニングする将来予測が難しくなっています。

でも、机上でプランを立てなくても、少なくとも頭の中で漠然とした将来のイメージは誰しも持っているものです。

より具体的にするためには「６つの係数」が便利です。

私はＦＰの受験からもう何年も経ちましたし、日常的には使うことが殆んど無い「６つの係数」ですが、いまでも気になるのは何故でしょうか。

ライフプランニングを勉強しているときに「６つの係数」を使って色んなケーススタディをやってみたことが面白かったからだと思います。

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【終価係数】

現在の額から将来の額を求める時に使用する係数、例えば複利計算など身近に使える係数。

■１００万円を年利３％で複利運用すると１０年後は幾らになるか？

1,000,000円×（１＋0.03）¹⁰＝1,344,000円

1,344,000円÷1,000,000円＝1.344・・・終価係数

早見表があるので、複利４％で10年間運用すると1.48の終価係数、複利５％で10年間だと1.629の終価係数を掛けるとすぐに幾らになるのか分るのでとっても便利です。

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【現価係数】

“終価係数”とは逆に、将来の額から現在の額を求める時に使用する係数。

■ 10年後に100万円にしたい場合、年利３％で1年複利運用するとして手持ちは幾ら必要か？ 　　 　　1,000,000円×［１÷（１＋0.03）¹⁰］＝744,110円

744,110円÷1,000,000円＝0.7441・・・現価係数

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【減債基金係数】

将来目標とする額を貯めるために必要な毎年の積立額を求めるときに使用する係数。

■10年後に100万円を貯めたい。年利３％複利として、毎年幾ら積み立てればいいか？

1,000,000円×0.03／［（１＋0.03）¹⁰］－１＝87,230円

0.03／（１＋0.03）１０－１＝0.08723・・・減債基金係数

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【資本回収係数】

借入金から年間返済額を求めたり、現在の資金額を運用しつつ一定期間で資金を取り崩すときに使用する係数。

■   100万円を年利５％で借りて20年間で返済する場合、毎年の返済額は幾らか？

1,000,000円×{0.05／［（１＋0.05）²⁰－１］＋0.05}＝80,240円

0.05／［（１＋0.05）²⁰－１］＋0.05＝0.080240・・・資本回収係数

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【年金終価係数】　

毎年の積立額から将来の元利合計を求めるときに使用する係数。

■  毎年50万円を年利３％で10年間積み立てたら、10年後には幾らになるのか？

500,000円×［（１＋0.03）¹⁰－１］／0.03＝5,732,000円

［（１＋0.03）¹⁰－１］／0.03＝11.464・・・年金終価係数

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  【年金現価係数】

目標とする年金額を受け取るために必要な年金原資を知るときに使用する係数。

■  毎年６０万円ずつ年金を１０年間受け取りたい場合、年利３％で複利運用するとして今幾ら預ければいいのか？

600,000円×［（１＋0.03）¹⁰－１］/［0.03×（１＋0.03）¹⁰］＝5,118,000円

［（１＋0.03）¹⁰－１］/［0.03×（１＋0.03）¹⁰］＝8.530・・・年金現価係数

※出所＆参考資料：ライフプランニング・リタイアメントプランニング（日本ＦＰ協会）

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事業用不動産購入、特に収益物件を買おうとするときには、今後の金利の動き、景気の動向、家賃収入の推移などを予測することが必要です。その上で、収益性を考える指標として『利回り』について考えます。ただし、『利回り』は時代や経済とともに変動するものであります。

一般的に使われている『単純利回り』（“グロス利回り”とか“表面利回り”とか言います。）は、要するに現時点での収入で逆算して、その不動産の価格を求める方法です。

年間収入５００万円　÷　期待利回り１０％　＝５０００万円

別に『DCF法』（ディスカウンティド・キャッシュフロー）と呼ばれる収益還元法があります。

この方法は不動産投資に関するいろいろな要素を念頭に利回りを予測するもので、且つ、投資期間を定めて投資分析することが可能ですので、収益用不動産を金融商品としての観点から分析できますので、不動を投資信託商品として検討する会社の購入判断をする際にも使っています。

予測する要素は、調達金利、賃料の変動、空室率、現時点での購入予定価格と将来の売却予想価格、購入時や売却時の費用など多岐に渡ることからそれなりのデータや経験がないと計算できません。

『DCF法』は、不動産価格の「正解」を出すものではありませんが、不動産投資の判断基準のひとつの材料です。

例えば、年間純収益４５００万円　期待収益率６％　 ５年後に転売した場合は　…

売買予定価格４億円 ４５００万円×4.212（注１）+４億円×0.7473（注２）=４億８８４６万円

この数値は、４億８８４６万円以下で投資すれば６％の期待収益率を得ることが出来るというものです。

注１　年金現価係数　　 注２　現価係数

※これらの係数については、結構ややこしいので、次回「６つの係数」をご覧下さい。

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一般の方からすれば、「更地」とは、建物、構築物、工作物などが建っていない状態の宅地のことですが、不動産業者としては、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっているでないと「更地」ではありません。

（尚、抵当権や建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても「更地」です。）

また、地下の埋設物がある場合や、昔の建物が解体されているにも関わらず、抹消登記がなされていない場合など、調査不足や勘違いなども多くて、実際の不動産市場では、完全な「更地」状態の売地は意外と少ないものです。

例えば、地下の埋設物と言っても、建物の基礎や地下室を残して地上物だけを撤去しているケースはよくあるものです。買主がそれでは困るという場合で、売主はその撤去工事を望まない場合は、取引価格で調整せざるを得ませんが、肝心な地下の撤去物の図面や資料が全くなくなっている場合は、撤去するのに幾ら掛かるのか把握できません。

こういう、やってみないと幾ら掛かるのか判らない場合の価格交渉はなかなか大変です。

また稀に、過去の建物が登記上存在していて、解体資料がない場合は専門家に頼んで抹消の手続きをしてもらうことになりますが、手間と費用がかかりますね。

なお、私法上の権利が無くても、宅地の所有者が自己所有の建物を建てている場合は「建付地（たてつけち）」と言っています。

それに対して、「更地渡し」とは、現状は建物が建っているが、その建物を撤去して引き渡すことを意味するものです。
その場合の費用負担は、既に売却価格や契約内容に反映されているものですから、契約のときには「建て付け地」であっても、決裁の時には「更地」になっていて売主側の契約の履行が終了していることで、買主は残代金(決裁金)を支払うことになります。

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自民党と民主党

かつて民主党が政権をとる前、その政策集に、「不動産の仲介手数料を１社で売主、買主の双方から取る“両手取引”の原則禁止」について記載されて、現実に民主党が政権を取ったわけですから、その後どういう方向に進んでいくのか興味津々であったのですが、別に大きな変化はありませんでした。

確かに、民主党って当時は“生活者目線”をアピールしていて、ダムを止めるとか、日本を観光立国にするとか、子育てを重視するとか、良いこともいっぱい言っていたように思いますが、実行する力はなかったようです･･･

この仲介手数料の話も、どちらかと言えば、大手不動産業者の嫌がるテーマだと思いましたので、切り口としてはすごく面白いと思いましたが、当然それをさせないとする大きな圧力があったのでしょうね。

それどころか、政権が自民党に戻ると、まず大きな企業が儲かって、それから一般庶民の生活が潤いだすなどと言っていたのに、前段の方は達成したのに、未だに一般庶民の賃金が上昇モードにならないとなると黙ってしまいました。

挙句の果てに、「働き方改革」とか言っていますが、巷では年金支給を７５歳にする布石だと思われては、アカンのじゃないでしょうかね。

両手と片手(分かれ)

◆問題は“利益相反”ではなく、“情報の囲い込み”です。◆

“両手取引の禁止”は、一時的に大手不動産仲介会社の株価を下げました。
そもそも何故上場している会社の株価を下げる要因になるのか？
理由は簡単、大手不動産会社の仲介手数料の大半が“両手”だからです。

善いとか悪いとかじゃなくて、売主側の元付業者になることの多い大手業者、特に金融機関の系列業者は買主を見つけるのにわざわざ他業者に情報を公開しないことが多いというのが常識です。

→※これを情報の囲い込みと言う。

だって、他業者と一線を画すると、収入が“両手”と“片手”では２倍違うんですから…
一般的に中小零細業者は買主側、つまり購入希望者の依頼によって営業活動するケースが多いと思うのですが、中小零細業者にとって“両手禁止”による影響はどう考えるべきなのか。

自分自身のことから言えば、仮に“両手の禁止”を額面通りに受け取ったとしても、さほど影響はなさそうだと思っています。

実際に両直（←売主・買主の両方から依頼を受けて仲介すること）で成約すれば儲かるのでしょうが、すごく神経を使いますし、すごく忙しいですので、仲介業者としては色な意味で“間違いを起しやすい”状態となります。

立場が違うと、考え方もやり方も違うもんです

（弁護士は訴えられる側と、訴える側の両方から依頼を受けることが出来ますか？）

仲介業務の基本は“分かれ”で売主・買主の立場で努力することだということは間違いないことです。勿論、私だって両手の商売をしたことが無いわけじゃありませんが、”基本”は”基本”であって、基本を見ないようにするのを当たり前にすると”商売の道”を踏み外すことになりかねません。

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「地目」って重要事項説明でもあまり引っ掛ることもなく、「宅地」ですとか、「畑」ですとか、す～っと終わってしまうものです。でも一応その土地の利用状況による区分・種類ですから、現況と登記簿記載が一致していないとよろしくないわけです。

※  現況の地目に変更があった場合は、変更があった日から1ヶ月以内に“土地地目変更登記”を行わなければならないとされています。

※  固定資産税については、登記簿上の地目ではなくてその年の１月１日現在の利用状況によります。

※  農地から別の用途に変更することを「農地転用」といって、宅建などの試験にもよく出題されるところです。農地転用手続きを行わないと、現況が宅地であっても売買無効や登記が出来ない場合、金融機関からの融資を受けることが出来ないなどの不都合が生ずることが考えられます。

「必要とする手続き」

《地目の種類》･･･２３種類

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今日は朝からいろいろ連絡をすることや、反対に電話やメールがたくさんあつてバタバタしていました。

１１時には、２５年前に仲介した購入いただいた分譲マンションを売却する売買契約をしてから、売主さんと昼食して、別件で２時からの打ち合わせに備えました。
夕方、先月契約した賃貸物件契約書等の書類を東京の家主さんにレターパックで送って、一段落です。

私どもの業務のベーシックな部分は一棟売マンションやビルの売買ですが、ホームページや紹介でお知り合いになった方から、賃貸マンションの入居者募集や店舗や事務所のテナント募集を依頼していただけた物件は、賃貸の仕事もさせていただいてます。
でも、一年間で１０件とかですから、少ないですけど･･･「信用されてる」と感じるので、すごくやりがいが感じられます。

意志の疎通が図れているので、東京とか奈良とかの遠方の家主さんであっても、遣り取りは非常にスムーズです。

売買でも、そうありたいのですが、売買の契約は仮に意志の疎通が図られていたとしても、賃貸ほど速くは事が運ばないのが通例です。

特に、一般の方の場合、私どもみたいな不動産業者ほど日常的に不動産取引に接していないことが多いのは当たり前ですが、いろいろ勉強されているので、結構難しいことを知っていらっしゃったりします。

だから、つい、「こんなこと、当然知っているはず･･･」と思って話していると、決裁直前に「持ち回りって何でしたっけ？」とか、「建物消費税は安くならないのか！」とか、今頃ですかとアッと驚くような質問もなくはないです。

分からないことは、別に恥ずかしいことではありませんので、その都度聞いて頂きたいですね。

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