不動産ナマ知識/「財産三分法」と不動産業者

資産運用を「現金」「株」「不動産」に分けることは、『財産三分法』と呼ばれ資産運用の基本とされてきました。
資産を三種類に分散して投資することにより、相互に「流動性(換金性)」「安全性」「収益性」を補完しようとする考え方によるものです。

現在、私たちの周りには様々な性格の金融商品があり、各個別資産の中であっても先の3要素を認識し商品(物件)を選別しなくてはなりません。
その中でも、「不動産」は所有者(購入者・売却者)によって、換金性や、安全性・収益性などを高めたり、低下させたり出来るし、富裕層の方にとっては節税にも貢献してくれる重要な資産と考えられています。

投資の方法は無数にあるようにみえるが、実際にやろうと思うと、二つに絞られてしまう。

一つは不動産であり、もう一つは株である。

ほかに美術品や骨董品に投資するとか、自分の専門知識を磨くためにお金を使うとか、あれこれ考えられないことはないが、それは、個人の趣味や関心事とかかわりのあることで、一般的な、誰にでも通用する投資といえば、やはり不動産と株ということになろう。

邱 永漢『シルバーグレーの金銭学』より

実は2001年11月に「南森町不動産」のホームページを公開したときの書き出しがこのようなものでした。17年経った今も細々とHP版を公開し続けているのですが、昨春あるセミナーに出席して初めてスマホに対応出来ていないことが判り、8月のお盆頃にスマホ対応のこのHPを新たに公開することにしました。

プロの同業者からサラリーマン家主さん、また不動産業界の仕組みというものを判っていない素人の方でも何とか不動産投資で上手く運用できるようになればと頭をひねって文字にして発信しています。

不動産投資も他の資産と同じく、お金さえ調達できれば現物の不動産を手に入れることが出来ます。ただ、株や債権等と違うのは、じっと保有しているだけでは駄目で、テナントや修理、募集、そして時には細かなトラブルが発生したりするので、(家主さん自ら手を下すことも出来ますが、)多くは家主さんの依頼を受けて色々な作業を実務的に処理する不動産業者や管理する業者の手が必要であります。

かつての”大家さん”って”地主さん”の仕事だっていう時代もあったのですが、近ごろでは不動産投資を金融商品と同じように扱うセミナーや物件をネットで販売する不動産業者が出現して、不動産投資が身近なものになり、そのお陰で一般のサラリーマンやOLさんの家主さんが考えられないくらい増えました。
それに伴って不動産運用を実務的にサポートする不動産業者や管理業者も本当に多数存在するようになったのですが、中にはあまり褒められない営業手法で成績を上げている不動産会社や、単に家主さんを食い物にしているだけの管理会社も多数いるようです。

不動産業界ってどこか“悪徳”のイメージがあるようですが、ちゃんと誠意を持ってサポートしてくれる不動産業者や、儲けること以外にも大切なことがあるという気持を持って家主さんと伴走する不動産業者がいることをお忘れないようお願い申し上げます。

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「逃げてやらない後悔よりも、やってみるべきだなと」

阪神タイガースの新監督に矢野二軍監督が就任することに決まりましたね。

関西圏ではクライマックスシリーズに関係なく、テレビやスポーツ新聞でも阪神の話題で持ちきりです。私もネット中心に関連した記事を念入りに読んでますが、日本プロ野球の老舗球団である巨人と阪神の監督の辞め方になにか不自然な部分を感じた人もいたのじゃないでしょうか?

だって、金本監督の辞任前日に、現コーチの継続や移動の話があっと言うし、高橋監督なんかはまだ日本シリーズに出るかも知れない立場だし、日本一になる可能性だってありますからねぇ。

人気球団だからという理由かも知れませんが、日本ハムやソフトバンク、広島など強いチームと比べると何かが違う感じです。
現場の選手やコーチの力量にもの凄い違いがあるとは思えないので、やっぱり現場以外のバックアップ体制に依るものなんじゃないですか?

阪神タイガース恒例のストーブリーグで優勝したなんて思わずに、ファンの為に来年は強いチームになって関西、いや、日本中を元気付けて欲しいです!!

矢野監督、頑張って下さい!

不動産人/一雨一度(ひとあめいちど)

「一雨一度」って、一雨降る毎に気温が少しずつ下がる秋雨のことを言っているのだそうです。

昨日今日と世界中で株式市場は下落していて、それでもまだまだ大丈夫だと思っている人は多いとは思いますが・・・麻生財務大臣もそういうことを言っております。
世の中って少しずつ動いているのですが、気が付くとあの時が分岐点だったのかと思った時は既に“後の祭り”状態であります。

我々もアベノミクスで大胆な金融緩和と低金利を実行して、株式相場や不動産投資にお金が入り込んで景気が良いような気分を味わっておりました。

地方銀行や信金信組が不動産融資に積極的だったのも今は落ち着き、あのスルガ銀行の違法融資問題でくさびを打ち込まれたかのように融資審査は厳しくなってしまいました。

不動産業者の間では、来年は景気が悪くなるかも・・・という噂話があちこちで聞こえてまいります。
安倍首相も憲法改正なんてことに一生懸命になる前に、本当の意味で景気が良くなる対策について考えてみてくれませんかね。

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タイガースファン気質の変化

プロ野球も各チームの試合数が残りわずかになっていて佳境ですね。

先日、休日に甲子園球場に試合を見に行ったんですが、相変らず超満員の盛況振りでした。
私がビールやお弁当を売りに走り回っていた頃と比べると、売り子さんは可愛い女の子ばっかりで、笑顔満載で接客してました。
私らの頃は、巨人戦以外は1万人入っているかどうかの空席だらけで、ヤジの声が響き渡っていましたよ^^)
球場のアナウンスも色々なコーナーがあって、風船飛ばし以外にもジャンケンやプレゼントコーナーなどもあって、ボールパークって感じです。

でも、ひとつ気になったことが・・・この試合も結果的に、ヤクルトに負けたのですが、周りの阪神ファンも特別怒りをぶつける様子もなく、試合が終わると淡々と家路へと向かう。
押し合いへし合いして阪神電車の駅へ歩き始めます。
梅田行きの電車の中でも、試合のことを話している人もいるようには・・・・いない感じ。

私など、ガックリして「何でやねん!」と腹の立つこと。
ファンって贔屓のチームが負けたらもっと怒らないとアカンのと違いますかね!

昔やったら、こんな風じゃなかった・・・と思う今日この頃でした。

「京山若菜」サンの初舞台

先週の土曜日、9月8日に久しぶりに一心寺門前浪曲寄席に行ってきました。

相変らず、62歳の私が若い方の部類にいるのかと思っておりましたら、20代の女性がチラホラと、それに多分50歳前後と思われるご夫婦も・・・

京山幸枝若さんの弟子で、「京山若菜」サンが初舞台だということが関係しているようでした。

今までも何回かまだ場数を踏んでいない若手の浪曲師さんの口演を見ていますので、恐らく時間が長く感じられるだろうなって覚悟しつつ、間違えないようにという緊張感を持ちながら、始まるのを待っておりました。

そして、いよいよご本人の登場です。
初めに軽くご挨拶があり、「安珍清姫」という演題で浪曲が始まりました。
伴奏は一風亭初月さんです。
目と閉じて、聞き入っておりますと、思いの外(笑)凄く上手でしたね!
終わると、初口演の為の拍手と、本当に上手だという拍手が重なって大きな歓声が上がっておりました。

浪曲師の世界は女性の地位も男性と同じです。

年配の女性浪曲師の方は、京山小圓嬢サン天中軒 雲月サンなど本当に上手です。

戦後、落語、講談、浪花節(浪曲)と並び称された三大演芸のうち、浪曲は急速に人気が衰えたのですが、数は少なくなってもこの芸を守って来られたのは、今はベテランとなった女性浪曲師のお陰ではないかと思っています。

また、数少ない若手の中にも菊池まどかサンなど上手な有望株が居ますので、若い人にも浪曲を聞いてみて欲しいと思っています。テレビで見たことがあるのですが、東京でもそのような若手の浪曲師が出てきているみたいですのでこの先も楽しみにしております。

浪曲師紹介

台風21号の爪あと

46年ぶりとか、こんなに大きな台風が来たのは・・・

昨日は午前中は晴れていたりして、出勤できた課と思ったのですが、午後からは一機に豪雨になりました。
家の中でも建物が揺れるくらいで、とても外に出るなんて気も起こらななかったです。

こういう天候でも、銀行って休まないんでしょうね!
昔、台湾の法人に物件を購入してもらった時の契約日に、日本の都市銀行の台北支店が台風で休みだから振込みが出来ないと伝えたところ、「そんな嘘付いても、駄目!」と売主の社長さんが怒り出して、電話で確認するとほんとに休んでいたことがありました。

日本ではそんなこと無いでしょうが、国によってはあることなんだと、思い出しました。

今朝、犬の散歩に外に出てみると、大きな大木が何本も根本から風で押し上げられて倒れていました。
勿論、枝や葉っぱも散乱して公園や道路も山のように積みあがっていました。

テレビでは関空の損害の大きさを伝えていましたが、関西経済に大きな損失を与えたことは間違いありません。

今年は、自然のパワーに驚かされることばかりですが、まだまだあるかも知れません。
ご用心です!

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「あたしゃ悲しいよ」 ながらスマホで死亡事故有罪に…

昨夜のニュースに驚きました。
「ちびまる子ちゃん」の作家さくらももこサンが亡くなったからです。
まだお若いのにビックリでした。

それからもうひとつ、ながらスマホの自転車死亡事故で元女子大生(20歳)に有罪判決が言い渡されたニュースがありました。

歩きながらや、自転車に乗りながら、自動車の運転しながら・・・スマホの事故は多発しています。

多分、スマホを持っている人の殆どが、ながらスマホの経験がありますよね?

今回の判決は、被告の女性が耳にイヤホン、右手に飲料容器をもったままハンドルを握り、左手でスマホを操作しながら電動自転車に乗っていたというサーカス紛いのアクロバット運転だったこともあって、大きな顰蹙(ひんしゅく)を買ったようです。

 

さくらももこサンの乳がんも、ながらスマホの事故も決して他人事ではありません。気をつけて暮らしていきましょう。

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祝準優勝!金足農業高校

100回目の夏の高校野球が終わりました。

正直言って、最近高校野球はニュースで見るくらいで、特別熱心な方でもありません。
でも、金足農の奮闘振りは素晴らしかったですね。

昔の太田幸司投手の三沢高校や、11人で出場してきて準優勝した池田高校とかを思い出しました。

県立高校で全員が秋田県の選手だというのも高校野球らしくていいですね。

それに、ドンドン勝ち上がって試合が始業式と重なってしまって、式を遅らせるなんていうのも微笑ましいし、応援団の滞在費とかも急遽寄付を募っている場面も金足農人気に拍車を掛けることになりました。

「嘘」がないというのか、「新鮮」というのか優勝した高校に決して負けていない大事なものを感じさせてくれました。

 

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「焼肉ドラゴン」

お盆の間にアメリカ村の映画館で観た映画です。

 

1970年代、日本万博が開催され、高度経済成長に浮かれる日本。
在日韓国人家族の物語を在日韓国人である監督の鄭義信の魂と想いを込め、大阪、伊丹空港の下の河川敷の国有地に、実質不法占拠でありながら在日韓国・朝鮮人のコリアタウンその一角でホルモン焼き肉屋店を営んでいる金龍吉の店は、龍の字をとっていつからか「焼肉ドラゴン」。

時代が急激に動いていた時代、苦労の連続の物語ですが、どこかユーモラスに描かれていて、懐かしさもあって良き古き時代を彷彿とさせる部分もあって面白かったです。

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不動産人/昭和45年に市街化区域を決定(大阪市)

お盆休みも終わり、朝晩めっきり涼しくなりました。そろそろ仕事モードに戻らないと思うのです。八月はもう来週月曜日は20日ですよ。
あっという間に9月になってしまいますから・・

もう10年以上前のことですが、昭和47年に建った大阪市中央区の一棟売マンションの売却の依頼を頂きました。

まず物件調査から始めましたが、この物件の建築確認申請書の日付が昭和46年11月で、その当時、この物件の場所に用途地域の指定がされていないことに驚きました。

私自身が、今まで大阪市内で用途地域の指定されていない物件に携わる経験がなかったからです。

市役所の方に教えてもらうと、建築確認申請当時「容積地区第6種」(600%)だったことが分かりましたので、現容積率300%にて既存不適格建物に該当することが分かりました。

当然、耐震性には問題があるのですが、コンクリートって年月を経るとより強固になるらしくて建物は目視でもがっしりしたものでした。
利回りは高いものでしたし、場所も良かったので、結構人気者でしたね。

プロの不動産業者、ビル経営者さんなど色々案内し、最終的には購入者はサラリーマンの方でしたが、物件が古いのによくローンを組めたなと思えるくらい頑張って融資を受けて取引はスムーズに終了したのでした。

ここまで古い収益物件に出会うことは少ないと思いますが、つい48年ほど前には大阪市内でも市街化区域が決定されて、用途地域が決められたことを知っておいても損はないですよ!

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