不動産人/大企業「商売道徳」の欠如

新聞によりますと、9月19日日本損害保険協会は損保会社から保険代理店への出向を制限すると発表した。
損保保険(火災保険・自動車保険など)は90%以上が代理店を通じて契約されていますが、代理店に出向させることにより、代理店が管理している同業他社の顧客情報を自社の損保会社に送るなどして不正を働いていたからです。(要するにスパイです。)

いかにも狭い市場で業界の顧客の奪い合いならではの発想です。
でも、この制限に違反しても法的な拘束力はないらしく、あくまでも自主規制だそうです。

どこかの大政党の裏金問題の対処の仕方と同じようですね。

また、日本郵便は、ゆうちょ銀行の顧客の貯蓄残高や年齢を基に、かんぽ生命を勧誘する人を本人の同意もないままリスト化していたというニュースも目にしました。

個人情報の私物化です。

実は、不動産業界にも商売道徳に反していると思える仕組みがあります。

問題の当事者になったことはありませんが、銀行の顧客を系列の不動産会社に紹介したり、逆に不動産会社のからの物件情報を取引先に紹介し、めでたく制約に至った場合、当然、その金融機関はローンを組んだり、投資信託を購入してもらったりするメリットがあります。

銀行さんは仲介手数料を頂けない(注)ので、「業務委託料」などの名目で事実上の仲介手数料を受け取るのが当り前になっているとか。

注)信託銀行やりそな銀行は手数料をゲッとできます。

これって広い意味で脱法行為だと思うのですが、如何でしょうか?

損保会社、大銀行、政党など社会的に強い立場にある組織は、その「立場」や「力」をそういう風に使っては駄目だと思います。

★銀行に関連する記事

三菱UFJ銀行の情報流失問題

銀行の不動産業参入

法令順守と倫理観

大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

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不動産人/人口減少問題に関するニュース

自民党や立憲民主党のリーダーを選ぶ選挙が始まりました。
皆さん、いろいろなテーマについて意見を述べています。
正直な気持ち、誰がいいのかよく判りません。
でも、確実なのは「日本の人口は減り続けている」ということです。

【神戸市のタワマン規制】

神戸市の人口は減り続けている。

ピークは2011年の154万人、2023年10月には150万人を下回った。

久元市長は「これからは人口増を狙うのではなく、人口減少を前提にまちづくりを考える」と言ってる。

神戸市は、2020年から三宮・元町などの中心部で容積率の規制をして、高層マンションが建てられないように規制している。

大阪市内のタワマンも『へ~こんな所に建てるんだぁ』と驚くことがあります。

大阪や東京などとは「逆張り」して街つくりをしようとしているのが神戸市です。

50年後、100年後の高層マンションの姿を危惧しているらしい。

成果は長期間の歳月を要します。

神戸市:特別用途地区(都心機能誘導地区)の概要

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【空家が過去最多の900万戸】

「住宅・土地統計調査」(5年に一度:総務省)によると、1年以上誰も住んでいない、使われていない空家が全国で900万戸あるという。
5年前の調査から51万戸増加。
その内、放置されている空家は、385万戸(同36万戸増加)

空家になる原因の半数以上が「相続」で所有することなのだそうで、多くは不便な立地にあって貸家にも、建替にも向かないケースが多く、単に更地にしておくと「小規模宅地の特例」が使えないので、200㎡以下の場合、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に権限されることがなくなり、結果として古年家屋を放置した方が税金が安いということも空家が増える理由でしょう。

その上、「解体費」も必要です。

「空き家バンク」制度や、「特定空家」として指定されると、自治体が指導や勧告などが所有者に通知され、50万円以下の過料や固定資産税の軽減対象から除外されます。

また、2024年4月からは、「相続登記も義務化」されました。

宅建業者の仲介手数料も、金額の安い「空き家」については通常の報酬に色をつける措置が取られました。

【コンパクトシティ:富山市】

最近、富山市がコンパクトシティで街づくりをしているニュースを見聞きします。

富山市は2010年をピークに人口減少が始まり、地方都市で顕著な若い人と働き盛りの人口減少、逆に高齢者の割合が高くなる傾向が問題となりました。
大都会と違って、車がないと生活できないし、公共交通も採算面で将来の維持がテーマだったそうです。
ちなみに、富山市は自動車保有率の高い都市だそうです。

そこで、富山市はそれらの問題を解消しようと、公共交通(特におしゃれな路面電車)の整備、その沿線への居住誘導、中心市街地の活性化などをテーマにコンパクトシティ計画を進めています。

一定の成果を得ている為、札幌市や金沢市、熊本市などがコンパクトシティ計画を行っているそうです。

でも、これって国土交通省の旗振り策のひとつなのだそうですけど、実務は各地方都市がアイデアを出して実行した成功例ですね。

 

★高齢化と人口減少に関する記事

不動産取引の2つの高齢化問題

“空き家”問題と相続&賃貸の関係について

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不動産人/金利のある社会

今年も酷暑であります。
皆さん、体調にはお気をつけください。

日銀は7月31日の金融政策決定会合で、政策金利(注)の引き上げを決めました。

(注)政策金利とは、日本銀行など各国の中央銀行が金融政策において使用する短期金利のことで、金融機関の預金金利や貸出金利などに影響を及ぼします。

金利が上下すると、最も身近に影響するのが預金金利と貸出金利、中でも多くの人が利用している住宅ローンの金利が高くなると利息は増えるので負担が重くなります。

住宅ローンは30~40代世帯の子育て世帯に対する影響が大きいと思われます。

また、企業や個人でも事業資金や設備投資に借り入れた資金の利息が増えることは、本当の意味で業績が良くなっていれば問題は無いのですが、現状はそうでもないことを多くのひとが感じているので、嬉しいことではありません。

一方、預金金利が上がると、60代世帯の平均貯蓄額が2026万円なんて言う数字で考えると、仮に金利が1%上がると利息は20万円増加しますので、高齢者には嬉しいことです。

借入金が多い業種、不動産業界はその内のひとつです。
金利上昇は、支払い利息の増加だけでなく、購入者のお財布の紐を固くする要素から物件価格の下げ圧力にも連動します。
そして、今までは金融機関にとって上得意先であった不動産業界にむける目が厳し目に変化します。

例えば、物件価格の70%まで貸出していたのが、60%に下がるというような感じです。

自己資金の割合が高まる、支払い利息は増加するという感じで、30年ぶりの金利のある社会を働き盛りの購入者と働き盛りの不動産業者が初体験することになります。

 

★不動産と金利に関する記事

金融政策より、インフレ退治

「年収倍率」今と昔

「貸し渋り」「貸し剥がし」

「融資が厳しくなると、物件価格は下がる」のか?

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不動産人/仲介業者の独り言⑪

老舗企業の多い日本

日本って世界中でも屈指の老舗企業の多い国ってご存じでした?

創業100年以上の老舗企業が4万社以上あって、事業を継続していることは本当にすごいことだと思います。

老舗企業の多くは小規模企業だとか・・・で、震災やグローバル化、後継者不足、物件高などの理由で倒産や廃業する件数が増加しているという。

不動産業者って不動産市場の景気が良くなると増加して、悪くなると減少するのは昔からの趨勢です。

「令和3年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」(国土交通省)によると、令和4年3月末現在での宅地建物取引業者数は、大臣免許と知事免許の合計で 128597 業者となっています。1年間で年間で 1448 業者(1.1%)増えています。

不動産は儲かると思って不動産業に参入するということでしょう。

最近では8年連続で増えています。

個人業者の高齢化

個人業者の平均年齢は 66.3 歳で、令和 2 年度末と同じ数値となっています。

構成比率は、60 歳以上が全体の 71.6%、50 歳以上は全体の 88.0%を占めています。

個人業者でも大阪市内の中心部である北区、西区、中央区など建物の1階や駅前の目立つ場所に店舗を構えている不動産業者の多くは賃貸物件を扱っていることが多く、当然、飛び込みの客もある。

私みたいにビルの2階とかで事務所として営業している不動産業者は飛び込みの客は滅多にありません。

ではどうして食っているのか?

社長さんが独立する前にどんな仕事をしていたのかにもよりますが、自分自身の人柄や、経験と知識を生かし、人脈を活かして商売のネタを探し、相談を受けて成約に結び付けるのです。

でも、相談事も社長さんの得意な分野の物件ばかりではありません。30年年近く仲介業やってますと色々な問題を抱えている方にお会いできますし、内容も諸々で大小はありますが、ひとつひとつ紐を解く感じです。

いつ売上に結び付くのか分からないものも多いし、そもそも解決できることが出来ない問題もあります。

それとは別ではありますが有難いことに、プロの不動産業者、例えばマンション業者、建売業者、収益物件などの購入業者や仲介業者の方々は日々とっかえひっかえに訪問してくれて、世の中のトレンドが感じられます。

不動産業者のそんな日常の営業活動は予測するのが難しいし、思い通りには行かないことも多いものですから、精神力や忍耐力は自然と鍛えられるものです。

仲のいい会社員の業者さんからは、『自由で好きなように生きていて羨ましいって』言われることもありますが、これでも苦労はありますからね(^^)

まあ~これも30年やってれば慣れてしまいますし、考えようによってはこの不安定感が結構楽しいもんですよ!

元気なうちは頑張りたいと思っています。

★不動産業の営業に関する記事

営業としての「接待」

営業スタイルの話

今や”転職は当たり前”ですが…

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不動産人/辞める社員

テレビのニュースで知りました。

新入社員が入社後数日で退職、それも退職代行業者からの連絡ってすごくないですか?

昔と違ってそれだけドライなのか、合理的なのかはよく分かりませんが…

入社後、数年経っての退職もすごく多いみたいです。

テレビであれだけ転職のCMが多いのは、そういうことなんでしょうね。

せっかく入社したのだから、しばらくは我慢しょうという気、ボーナスもらったら辞めようとかいう考えは無いみたいです。

転職しやすい環境もあると思いますが、20代後半くらいの中堅の社会人の方でも、意外とスゥと会社と辞める人がいます。

不動産業界は元々が離職率の高い業界です。

それでも「へぇ~そうなんだ」と思うのは、数年間いろいろな商談を重ねていた間柄なのに、なんの音沙汰もなく会社を辞めているケース。

また商談の途中なのに、連絡もなく辞める人もいますね。

そういうケースここ数年毎年のようにあります.

希薄な人間関係が当たり前の時代なのかも知れません。

正直、戸惑ってますが・・・(^^)

実は、そういうわたしも転職人生を歩んでいて、30年前なんか面接に行くと前の「退職理由」を聞かれて、それが終わったと思ったら「その前の会社は何故辞めたの?」と次々聞かれるので、数社転職するとこいつは辛抱の出来ない人間だとか、文句ばっかりいう奴だなんていう印象だったんでしょうね。

それでも、なんとか個性的な人間だと思ってくれる処に拾われて仕事に在り付きましたが、自分に未だ一定のスキルのない頃は結構苦労しましたね。

今の時代はそういう苦労や下積み生活は存在しないみたいです。

なかなか理解できない自分がいます。

★不動産の仕事に関する記事

信頼関係

実務的な仕事

期待に応えるということ

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不動産人/人格者の極み

違法賭博問題で元通訳兼親友だった水原一平氏を失った大谷翔平選手、記者から質問された回答を新聞で読んでそのすごさに感動しました。
女性記者から親友を失ったことに対して、「失った、それ以上にチームメイト、チームもそうですが、支えてもらっている、サポートしてくれている人がたくさんいるので、むしろありがたいなと、そういう風に思っている、感じる面が多いかなと思います」とうなずいた。

信頼していた人の裏切りに対して、落胆、失意や恨み、怒りの言葉が一切ないのです。
普通はあり得ないと思いませんか?

わたしだったら、「なんてことしやがって」なんて言うかも…
大谷選手がどれだけ辛い気持ちになったかと想像するだけでも、悲しい気持ちになります
さすが一流の大谷選手は違いますよね。

立派です。

爪の垢いただきたい心境であります。

次元の違う話ではありますが、我々不動産業者、わたしの場合は事業用不動産の仲介の仕事をしていると、嘘や騙し、悪質な駆け引き、裏切り行為などの人間不信に陥ることがあります。

売主・買主・仲介業者でも其々にいろいろな考え方の人が登場します。

初対面の人の場合も多いですし、著名な大手法人だからと言って安心など出来ません。

銀行さんだって紳士ばかりとは言えないことは、事業者や経営者ならお分かりでしょう。

そういう猛者を相手に商談を成就させるのが、仲介業者の仕事なのだと思っていますが、未だ経験の浅い頃はあまり分かっていないので、罠にハマったことや、出し抜かれた経験もありました。

本当に、世の中には善人面した信じられないような悪人がゴロゴロいるのです。(笑)

この仕事はそういうことがよく判る仕事なのかも知れないと思います。

で、そういう嫌な場面や困難に遭遇した時に、人間性って出るのでしょう!

勿論、見す見す騙されるとか、嵌められるのはご免ですから、避ける方策を探すのですが、どうしてもイイ策が見つからない場合は、仕方がないので話を絶つ場合もありますし、売主(又は買主)を守るために出来る範囲で仲介業者が泥をかぶる方法を取ることも。
あくまでも、仲介業者の為に商談を進めることは本意ではありませんから。

少し格好をつけるとすれば、人の役に立ってなんぼの仕事ですからと割り切ります。

そういう考え方をしない仲介業者もいます。

そういう人とは出来るだけ付き合わないようにしていますよ。(笑)

大谷選手のような人格者になりたいけど、そこまでは悪いけど無理です!

★不動産業者の仕事に関する記事

”両手”と”片手”の話

悪意の商法を御紹介します!

大きな会社のデメリット

気をつけようこんな不動産屋

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納税について考える

確定申告も終わり、ひと段落されている方も多いと思います。
また、年度末決算の会社も多いでしょうから、3月は個人も法人も一年間の締めくくりの季節でバタバタですね。

3月14日の政倫審で自民党の世耕前参院幹事長が裏金(還流金)1542万円は「すべて政治活動に使った」と言い、15日の参議院予算委員会では岸田首相が「納税と言うものは、社会のコストをできるだけ多くのみなさんに支えていただくためのもの。社会を維持していくためにも引き続き、国民のみなさまのご理解とご協力をお願いしないといけない」と言ってました。萩生田前政調会長は、裏金2000万円を机の引き出しに保管していたと言いつつ、戦闘機輸出の自民党と公明党の合意会見に偉そうな顔をして真ん中に立ってましたね。

偉い皆さんですが、一体どんな神経してるのかって思いました。(^^)

領収書や具体的な証明もない使途不明金なのに、「政治活動に使った」とだけ言えばイイのだから政治家は一度やったら辞められない職業ですよね。

大きな声では言えませんが、商売で一番儲かる方法は税金を払わないでおくことです。

儲けが大きいと、その分所得税・法人税や市府民税、はたまた消費税など容赦なしに支払いは増えますから。

日本の中小企業の6割以上が赤字だという。

もちろん、儲かっていない会社も多いだろうし、数字をやり繰りして税金を少なくしたいという意識もあると思ますが、そういう感覚と政治家の裏金を比べることは到底出来ません。

芸能人で言えば、昔、板東英二さんが「カツラが経費で落ちると思っていた」と釈明し、修正申告や追徴税を支払い、すべての出演番組から降板して一切テレビで見かけなくなりました。

「チュートリアル」の徳井義実さんは、3年間にわたって無申告だったとして、東京国税局から約1億を申告漏れと指摘され、長期の自粛期間を経て最近やっと復帰しました。

自民党の政治家たちはいったいどうなんだろうか、検察は4000万円以下を起訴しないということらしいですね。

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昔話になりますが、当方の事務所に税務署さんから電話があり、「今日お伺いします」というじゃないですか!
で、ひとりの税務署の職員がにこやかに現れました。
最初は簡単な雑談です、「帳簿を見せてください」という辺りから表情がから笑顔が無くなります。(笑)
結果、経費のうちの「接待交際費」の飲食代について、「これは野澤さんも飲み食いされてますよね?」と言われたので、「当然、わたしも一緒に飲み食いしてますよ」と返答すると、「生活費(食費と言う意味?)ですよね?」という屁理屈を…面倒くさいので、言われるままに若干の修正申告を受け入れて終了です。
これを「お土産」というらしいのですが。

政治家にはこういうことをしないのでしょうかね!

これじゃ真面目に税金納めようとする人は何を信じて仕事したらいいのか・・・どうなんですかね。

★税金に関する記事

意外な負担感がある「住民税」「健康保険料」の話

個人が消費税課税事業者になる場合

税金の話…脱税する人・使う政治家

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温故知新/山本五十六のことば

現代日本は未来への戦略構想を持っていない。
目先の利を追求するため、恒久的な富の集積ができない。
事が起これば右往左往して、一時的な手当てをし、結局、大損をするパターンである。
事故もマニュアル以外の想定外のことが発生するとあわてる人が多いのも特色である。
山本五十六は劣勢な日本海軍が、如何に互角以上の戦いができるかを真剣に考えて実行した日本人である。
かつての日本には戦略を考えられる者たちが多くいた。
日本をとりまく世界状況の中で逆境をはねのけられるバイタリティーがあった。

『山本五十六のことば』 稲川明雄 著

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一月に「連合艦隊司令長官 山本五十六」いう映画を、役所広司さんのが面白かったので、続けて三船敏郎さんのをそれぞれビデオで観ました。
山本五十六さんって人間的な魅力がある方だったのでしょう。
いわゆる、「リーダー」ってこういう人なんでしょうね!

★温故知新の記事

”浪曲”って面白いですよ!

永遠のスター”江夏豊さん”の話

一流の人、二流の人、三流の人

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不動産人/不動産業で頑張りたい

新しい気持ちになりやすいのは、新年が一番です!
「今年はこんな年にしたい」とか、「去年よりいい年にしたい」と願う気持ちが大事です。
既に不動産業を営んでいる方や、これから就職とか開業するひとも年明けに気持ちを新たにして臨みたいものです。

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昨年の宅建合格者は4万人余り、大阪府では4000人弱でした。

全 国

大阪府

受験者数

233,276人

21,646人

合格者数

40,025人

3,738人

合格率

17.2%

17.3%

 

【不動産業者の年収】

いろいろな資格の中でも宅建は人気の資格です。

もちろん、不動産業界で働く人には必要で、不動産業者として独立する方にも必須です。

わたしがまだ若かりし頃、賃貸マンションや沿道サービス店舗などの建築を請け負う営業していて、地主さんを紹介してもらうために足しげく町の不動産屋さんに訪問を繰り返していました。

当時は不動産屋さんがどのくらいの収入があるのか、どのくらいの経費が掛かるのか、さっぱり分かりませんでした。

将来、自分がまさか独立して不動産業者になるということも考えていなかったし、収入とか質問をすること自体が失礼なことだと思っていました。

でもある時に聞ける雰囲気になり、率直に聞いてみました。

その時の答えは、あっさり「ひとりでやってる不動産屋だと月50万円くらいの収入くらいは…」「ただ、生活費がどの位かによるけど…」というものでした。

但し、30年以上のことですが。

令和4年民間給与実態統計調査(国税庁)の不動産業・物品賃貸業の平均年収(男子)は、5495千円です。

おおよそこの金額に経費を加えたものが、不動産業者として開業して毎年必要となる売上みたいな額じゃないでしょうか。

月の経費って、(ひとりで営業して、事務員もいないとして)事務所の家賃、水道光熱費、通信費、交通費、接待交際費、その他です。大雑把に言えば、30万~40万円位は要るみたいです。

これまた大雑把に言えば、年間900~1000万円の売上年収が要るということでしょうか。

ぼっぷり給与所得生活していると、いつ収入があるかもしれない的な資金繰りの必要な感覚と全然違います。

 

【不動産業者のビジネスモデル】

一口に不動産業者と言っても色々なビジネスモデルがあります。

ここでは、不動産仲介業を念頭にしていますが、仲介業者でも①売買②賃貸のふたつがあります。

売買仲介でも、大別すれば“事業用”と“個人住宅”、賃貸でも“事業用”と“個人住宅”に区分されます。

両方やってても問題は無いのですが、どっちが主で従なのかはあります。

また、土地を造成や開発して売却するような不動産業、大家さんの所有している賃貸マンションやビルの管理業者として営業している不動産屋、最近特に多い買取して転売する不動産屋さんなど多種多様です。

免許は大臣免許か知事免許かの違いで、基本的に宅建免許は1種類です。

 

【不動産業者の浮き沈み】

不動産屋の仕事は成功報酬ですから、成約しなければ収入はありません。

ただ、取扱物件が高額ですので、成約したときのリターンは大きい。

世間的にはこれがクローズアップされていて、一発屋みたいな仕事だと誤解されています。

日常的には結構地味な仕事が多いことも知っておいて欲しいですね。

不動産業で開業するのは、他の仕事と比べても比較的初期費用は低いと思います。

大幅な金融緩和と異次元の低金利政策もあって、不動産に追い風だったこともあるでしょうか、

令廃業数を上回る新規業者数があったので、令和4年末の宅建業者数は9年連続で増えています。

令和4年末では(新規業者-廃業者)=6609業者―5261業者=1348業者の増

事業用不動産の仲介に限って言えば、楽しいこと、辛いことの繰り返しです。

マインドは相当鍛えられます!

これも含めてこの仕事の面白い部分なのでしょう。

不動産業で一旗揚げようと思ってるひとも多いのですが、お金も大事ですが不動産業ならではの奥の深さや、面白味、醍醐味なども魅力ですので

で、金金(カネカネ)は二の次で考えたいものです。

波のある仕事で、景気に大きく左右される仕事なので、もし開業をお考えならよく考えて行動してください。

一緒に頑張りましょう!!

 

★不動産営業に関する記事

ホントは深い「賃貸契約」

相談相手の選択(弁護士・税理士・設計士…)

『働き方』について考える

不動産投資「商法」にだまされないで!

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今週の気になるニュースたち

【パチンコ店「ガイヤ」の倒産】

10月30日、パチンコ大手の「ガイヤ」が倒産。(民事再生法の適用を申請)

パチンコ店としては過去最大規模の倒産だとか、グループ会社含めて負債総額1133億円。

コロナ禍の当初、パチンコ店は悪の権化扱いでした。

今から考えると、甚だトンチンカンな指摘でマスコミが得意とする「風評被害」でした。

それにしても、新型コロナウィルスでの臨時休業、遊戯人口の減少、競合他社の台頭などに加えて、電気料金の高騰、新台のコストアップなどで資金繰りに窮したとのこと。

パチンコメーカーの倒産や中小パチンコ店の倒産などもニュースになっていて、パチンコ業界も大変な時代になっております。

 

【大阪万博会場建築費が1.9倍に】

11月1日、2025年の大阪万博の会場建築費が当初の1250億円から2350億円と約1.9倍になることが発表された。

国・大阪府大阪市・経済界が3分の1ずつ負担する。

この発表後、どうもまだ増えそうだってテレビでコメンテイターが言ってました。

外国のパビリオンの申請も遅延しているし、「空飛ぶクルマ」も実現するのか怪しいみたいです。

大阪維新の会「身を切る改革」の本当の見せ所ですね!

 

【三菱UFJ銀行金利100倍に】

11月1日、三菱UFJ銀行が期間10年の定期預金の金利を、現行の100倍に引き上げると発表しました。

約11年ぶりのことだと言うから凄いことです!

最近の長期金利上昇を反映した動きでしょう。

因みに、現在の金利は0.002%です。

11月6日から預け入れ分から0.2%になります(^^)/

普通預金は短期金利に合わせるために、変わらず0.001%が維持されます。

 

【岸田首相年収45万円UP】

臨時国会が始まり、定額減税や給付金で騒いでいる最中、閣僚の賃上げ法案が提出されていたとか。

法案が成立すると、首相は45万円UPの4060万円程に、閣僚は32万円UPの2961万円になるそうです。

政府は賃上げを掲げているので先ずは率先して模範を示さないといけないってことでしょうか?

いくらなんでもタイピングが悪すぎるのじゃないですかねぇ~!!

 

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