富裕層はどこにいる

新型コロナウイルス第7波の感染者が増加していて、正に身近な人も感染し始めて、今までの状況とは一味違った感じです。

お盆頃にピークを迎えるという予想もありましたが、どうもそういう風にはならないようですね。

それと気になるのが、毎日の死亡者数です。

大阪でもついこの前まで10人とかだったのが、30人とか40人の日が当たり前に…

ちなみに今までの最高は92人(令和4年6月28日)。

全国でも300人前後というのが続いています。

300人/日って年換算にすると、10万9500人になりますので、その凄さが判ります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「死」とは、富裕層の人にとっては「税」の問題にも通じる関心事でしょ2020年の年の死者数は137万人で、相続税の対象になった人の数は12万人として「課税対象割合」は8.7%となります。
100人に8~9人が相続税の問題を背負っていることになります。
つい20年前にはその課税割合は、5%だったことを知っている人にとっては、急速な高齢化と2015年の非課税枠の縮小が課税対象者の増加の原因だと判ると思います。

『週刊東洋経済』の「変わる相続」特集の中に、「都道府県別の相続税課税割合一覧」(資料参照)

という資料がありますが、全国トップの東京都は17.0%、大阪府はその半分の8.8%、最も低い秋田県2.5%です。
人口の多い東京都は数自体も多いし、不動産価格も高いこともあって、相続税も断トツにトップです。

東京都千代田区の課税割合は39.4%と約4割、渋谷区のそれは32.7%、目黒区31.5%とあります。港区は26.4%ですが課税価格は3億3326万円で相続税額が7793万円と一人当たりの数字は全国トップ。

大阪と比べると東京の富裕層の多さは桁違いです。
私などもう長い間、東京に出掛けたことがないのですが、たぶん圧倒されてしまうかも知れません!

 

 

 

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不動産人/ホームページは本当に有難い!

当方のホームページを見て来訪していただけるデベロッパー、ゼネコン、不動産業者、一般ユーザーさんなど、本当に有難いことだと喜んでいます。
若い方だと新卒22~23歳、転職されたり独立されたりした方なら40~50歳台の方もいらっしゃいますが、殆どの方は2回目はありません、あってもメールとか電話ですね。

でも何回も会ったり、電話やメールなどで打ち合わせしたり、雑談できる方もいらっしゃいますので、長いお付き合いになりますが、それで十分です。

不動産業者は”ひと”が好きでないと出来ない職業だと思いますし、年齢や社会経験、性別など幅広い方とお会いするのは楽しいですね。

(注)不動産業者の中には、「ひと」よりも「マネー」が好きな人もいますけど…

ホームページの1回目は2001年(平成13年)10月スタートですから、彼此21年間ごそごそ書いていることになります。
実は、その1年前からコラムは書き始めていましたが、なんか人に見られるのが恥ずかしく、世間に全く公表しないなんの意味があるのか解らない時期がありました。
でもその後、いろいろな会社がホームページを持っているのが当たり前みたいな雰囲気に成りかけてきたので、勇気を振り絞って「一発太郎」を使っていろんな検索エンジンに発信しました。
個人的にはそんなことも、妙に懐かしい思い出です!

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南森町不動産/失敗しない不動産投資と不動産基礎知識(PC版)・・・21年前におそるおそる開設しました!

南森町不動産/不動産投資の”前後左右”(スマホ版)・・・HPは7割の人がスマホで見ていると知り、慌てて6年前に開設

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初期のころは、「南森町不動産」としても新聞折り込みや日経新聞に小さい広告したり、限られた地域のフリーペーパーにも広告出したりしておりましたから、一般ユーザーさんからのお問合せも多かったんです。
当時、私も40歳前後と若かったので、マメでしたね~!

でも、元々がプロ相手の事業用不動産の仲介業者ですから、億単位の物件を扱う比率が高いし、一番多く取引している種別は一棟売マンションとビルの仲介です。
ひとりで大小様々な種別の物件を処理するのは、なかなか難しいものですが、景気の波はありますが平均すると、3~4億円の物件を年間3~4棟仲介していた感じですね。
たまに、建売用地や事業用地も処理していますけど、メインは収益物件です。
でも最近は、売り物件も少ないし金額も少し小振りになっていますね。
家主さんから空き室募集の仕事も依頼されればやっていて結構忙しい時期もありましたけど、コロナ禍の間に売却依頼の波が来て処理できてしまったので現状は静かです。

一般ユーザーさんの方とお取引すると、凄く喜んでいただけるので楽しいので、もっと積極的に仕掛けないとといけないのでしょうが…いや、今でも一般事業者やサラリーマン家主さんのお仕事はマンツーマンでやらせて頂いていますから、よろしくお願い致します。(^^)

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不動産人/仲介業者の独り言⑧

【不動産業界人材育成策】

プロ野球の佐々木朗希投手(20)がすごいと話題です。
ロッテ球団としては入団当初から2年間プロの体力になるまでじっくりと育てるという方針だったそうです。
昔でしたら、佐々木投手のように高校野球で活躍した選手は、結構早く1軍の試合に出していたはずです。
(稲尾・池永・尾崎・堀内・江夏…)
大きな素質と才能を見抜いていたから、大切に育てようという方針の球団はイイですね。
我が阪神タイガースだったら、どうだったでしょうか。

不動産業界では、新卒として入社した人達がそろそろ現実の世界に足を踏み出す季節になりました。
不動産業界って離職率の高い業界として知られていますが、最近では一概にそういう風でもなさそうです。
大手では営業でも残業代があるとか、帰社する時にはスマホも会社に置いて帰るとか、もちろん、夜訪や朝駈けなんて言うのは死語です。
新卒なら数か月、中途入社なら入社して数週間、いや翌日からひとりで営業に出掛けるのです。
あなたが買主、売主であったとして、そんな素人が営業に来たらどうですか?
不動産取引の仕事って5年、10年と経験しても知らない問題に出会ったりするものです。
兎に角、経験を積めば、そういう場面に遭遇しても、調査や相談するする術も身についています。
また、問題を解決する判断力も働かせるようになります。
いろいろなお気客様と遭遇して修羅場を経験し、いろいろな物件に出会って失敗や成功して一人前の不動産業者になるのだと思います。

個人的には、最低宅建の試験には合格する。出来れば、半年は先輩と一緒に営業しながら仕事を覚えるなんて時間があれば良いと思うのですが…
実社会では、たぶん無理ですよね?(^^)

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不動産人/銀行の不動産業参入

今回は、銀行が不動産業に参入したがっているというお話です。

(但し、信託銀行は不動産業務が可能です。)

民主党政権が出来る前だったと思うのですが、銀行が不動産仲介業希望を表立って表明して大騒動になり、宅建協会や全日などの業界団体がこぞって反対したことがありました。
結果的に銀行の希望は叶わなかったのですが、その騒動以降、都市銀行は露骨に系列外の不動産業者には情報提供をしなくなり、情報の囲い込みが当たり前になっています。

銀行系列の不動産会社に詰めている方も、外部に情報を出させないためにちょっとしたFAXやメールも承認を得ないと送信すらできないみたいです。

最近では、その社内の締め付けも一層きつくなっているみたいですから、誰のために仕事しているのかよく分からないようになっていると悲鳴が聞こえています。

ただ、その後も繰り返し銀行は不動産業参入の要望を出し続けられています。

不動産市場は金融の支援があると取引は活発になるし、金融が引き締められると景気が悪くなる。

だから不動産業者は銀行に対して(あからさまに)文句が言えない立場なのです。

何故、銀行は不動産業を兼業すると問題があるのか?

銀行は社会にとっても特別な存在でありますし、だから“銀行の信用力”は絶大なものです。
どんな人も生活に欠かせない存在で、商取引の世界でも銀行は優越性を持っています。
銀行と取引している会社は、毎年の決算の数字をちゃんと見られているし、個人が不動産を購入する時には、幾らローンが組めるのか相談しますよね。

そういう立場の銀行は既に不動産取引の売主や買主にとって公平なポジションが取れません。
そうそう忘れていませんか?
スルガ銀行と不動産業者がグルになって投資物件を知識のない買主に買わせたなんて事件があったのは、つい数年前のことです。
本来、中立的でなければならない銀行業務が不動産業務も兼ねると、銀行に都合のいい取引ばかりになって仕舞いかねない。

まさしく「利益相反」「モラルハザード」そのものであります。

今の銀行は、利益を確保する為に「リストラ」が進め、我々が両替するにも手数料を取られ、通帳を作るのにもお金を払うくらいシビアです。
そういう状況下で、金融と不動産仲介や売買をするとどうなるのか自明の理であります。

我々は銀行さんに、どうか本業で利益が出せるようになって欲しいと願っています。

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大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

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フラット35悪用した不動産投資

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不動産人/「前祝い」はご法度です!

スタートから極端な成績不振となっている阪神タイガース、渦中の矢野監督の話題です。
毎日コロコロと主力選手の打順が変わるオーダー、好き嫌いが激しい選手起用と本来のプレー以外の話題で阪神ファンの関心は尽きません。
それに気になるのが、矢野監督がはまっているという「予祝」じゃないですか。

「予祝」って「前祝い」のことらしいのです。

言葉や行動をポジティブにすると内面もポジティブになるということで、タイガースの選手も勝利をイメージしてハイタッチをする練習に取り組んでいるとか。
矢野監督が優勝インタビューの練習しているとか、本当でしょうかねぇ~

不動産仲介の世界ではこんなジンクスありますよ。
それは「前祝い」したら話が壊れるといものです。

例えば、ある仲介物件の売主側の不動産業者Aと買主側の業者Bが商談の詰めを進めています。
両者の努力もあり、売主・買主も契約内容にほぼ合意する段階まで到達します。
AとBはやれやれということで、「前祝い」ということで軽くお酒も飲んで会食する・・・数日後、思いもしないような理由で商談が壊れる。
実はこのパターンのお話はよくあることで、商談がまとまりそうな段階で関係者が「前祝い」会食などをするのは「ご法度」なのです。
理由はよく分かりませんが、ひとつには「気が緩む」「緊張感が無くなる」など「勝負事は下駄を履くまで分からない」ということなのでしょう。
ポジティブに仕事することは大事ですが、ただ結果を欲しがり過ぎてしまって、地道な努力を怠ることにないようにしないといけせんね。

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”両手”と”片手”の話

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不動産人/仲介業者の独り言⑦

将来就きたい職業

ランドセルの株式会社クラレが毎年行っている「将来就きたい職業」が4月5日発表されました。
(2022年4月に小学校に入学する子どもが調査対象です。)

男の子の1位は2年連続で「警察官」、女の子の方は「ケーキ屋・パン屋」で24年連続1位だそうで凄い人気ですね。

私が個人的に気になるのは、「自営業」「不動産屋」ってどうなのかってことです。

男の子の「自営業」は13位、ちなみに去年は10位で、女の子は「自営業」希望は、15位、去年は13位。
これってまずまずのランクインじゃないですか?
職業の中に「社長」とか「経営者」という選択肢がなかったからかもしれませんが、自分で仕事したいという気持ちはイイ感じですね!

親は子供に希望する職業はというと、男の子の親が「公務員」「会社員」「医師」
の子の親は、「看護師」「公務員」「医師」となっています。
でも「会社員」って果たして”職業”って呼べるのかどうか?どうでしょうかね?

「不動産屋」っていうのは調査結果の中にはなかったですね。

子どもの頃、私の希望する職業は「動物病院の先生」「本屋さん」それに何故か「不動産屋」でした。
勿論、「不動産屋」ってどういう仕事なのかよく分かっていませんでしたし、夢を叶えようと努力した訳でもありませんので、今の自分が子供の頃の夢を叶えたという気持ちにはなっておりません(^^)

2022年4月6日

★不動産業の仕事に関する記事

「雨の日の客は本物」

10年後に残れる仕事

六根清浄(ろっこんしょうじょう)

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不動産人/“季節感”のない年度末

3月末は年度末、昔だったら駆け込み需要とか押し込み需要とか言って、なんとか年度内(3月中)に契約だけでもとかいう不動産取引があったものです。

いつ頃からでしょうかね、そういうのがなくなってしまったのは…年度末の取引って、ある意味、数字合わせの部分もありますが、おそらく銀行や各企業が年間通して数字を見ているので、年度末にバタバタと数字合わせをする必要がなくなっている為だと思われます。

数字を創る側の銀行を相当進化させたのは、昭和後期のバブル期の不良債権処理によって得られた功績が大きいのでしょうか。

例えば、あの頃はペパーカンパニー使って不良債権を「飛ばし」ていたなんて、いかにも悪いことしている雰囲気ありましたけど、今は「飛ばし」もチャンとA社→B社と実態のある法人を使って所有権ごと移動させていますから罪悪感は全くありませんよ、ちゃんとした“商“ですから。

取引企業も銀行に嫌われたら生きていけませんから、逆らうことは出来ません。
特に不動産業界は、低金利と金融緩和があれば景気が良くなる業界です。
銀行の支援が不可欠な業界なのです。

 

コロナ禍で世界中が金余りと言われて“コロナバブル”と言われて株や不動産は高止まりしているのですが、実経済は相当傷ついているって思うのですけど。

コロナ禍で滞留している資金の中には、相当不良債権化しそうなものがありそうですね。

だってあんなに大盤振る舞いして困っていない人にまでお金出していたんですから…どういう風に回収するかって言えば「増税」しかないでしょう。

 

3月29日、岸田総理は「総合緊急対策」を来月末までに取りまとめるよう指示しました。

「総合緊急対策」は4つの柱になるということです。

■原油の高騰対策

■穀物などの食料品対策

■中小企業の資金繰り支援

■生活が困窮する人などへの支援

あの“年金受給者への5000円給付”は早々に取止めとなりましけど、「総合緊急対策が単なる夏の「参議院選挙」対策にならないことだけは願ってやみません。

★景気と不動産に関する記事

「年収倍率」今と昔

賃貸「繁忙期」に異変!

不動産景気の遅効性

人為的? “売り物件不足”

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不動産人/仲介業者の独り言⑥

年金生活者に”5000円バラマキ”の評判がすこぶる悪く、新聞各紙・ネット上で炎上していますね。
そんな時にこっそりと小さな扱いで頭にくるような記事が・・・
東京・赤坂にある議員宿舎の家賃が来月から値下がりするというではありませんか!

ネットで検索すると、赤坂議員宿舎は地上28階・地下2階建ての建物で、総戸数は300戸、食堂・会議室・社交室・医務室(看護師さんが24時間常駐しているとか)・地下に駐車場の設備があるそうです。

現在の家賃は月額13万8066円で、4月から約10%ダウンして12万4652円になるとのことです。

腹の立つのはその理由でありますぞ!
なんと、今回建物が築15年経ったので、値下げするというからビックリです。(国家公務員宿舎には、そういう規定があるそうです。)
広さ82㎡の3LDKの賃料は格安です。
また、マンション相場はその地であれば、10倍近くしてもおかしくないそうですし、そもそも、築年数がたったの15年で家賃を下げるなんて頭おかしいんじゃないでしょうかねぇ~!

ウクライナの大統領が必死になって世界に助けを求めている姿、負傷者を見舞う映像を見てて感動しますけど、日本の政治家を見て感動したことなんかないけどなぁ~(悲しい・情けない・残念)

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不動産ナマ知識/「年収倍率」今と昔

ご存じの通り、「年収倍率」はマンションを年収の何倍の価格で買えるか?という指標です。
東京カンテイの調査によると新築マンションの2020年の全国平均は年収の
8.4倍、東京都のそれは13.4倍、大阪は10.3倍となっています。

築10年中古マンションだと、全国5.9倍、東京11.5倍、大阪7.9倍です。
かつて「年収5倍論」みたいな説が頭にこびりついている私のような世代(昭和30年生まれですが…)には、年収の10倍なんて途方もないことのように感じるのですが、バブル期を知らない若夫婦にとっては『買えるのだからいいじゃない』ということでしょう。
逆に、新築も中古も販売価格が相当高くなっているので、それにつられて賃貸の家賃も上がっていて、賃貸よりも購入した方が毎月の支払いが低いなんて状況になっています。

 

簡単に言えば原因は2つです。

一つ目は「低金利」です。

昭和と平成の境目にあったバブル期の「年収倍率」最高値は東京の18.12倍(1990年)、大阪は13.87倍(同年)でした。
当時の住宅ローンの金利は確か7~8%だったと思います。

いわゆる収益物件の表面利回りは2~3%なんて当たり前でしたし、日本中が「不動産は下がらない」って信じていましたから、売却すれば損はしないという前提だった時代でした。
私も購入した新築マンションが2年ほどすると2倍以上になって、一度売買契約して決済待ちしている間にまた値上がりしたので、違約金を支払って二度目の売買契約したなんて経験もしました。
それから3000万控除を受けて、次の新築マンションを購入するのに約100倍の倍率があって、幸運にも抽選でその物件を購入するという経験もしました。いまから思えば夢のような時代です。

今の住宅ローンの金利は1%とかもしくはそれ以下です。

返済金額が昔とは全然違います。(下表参照)

当然、購入金額はそれなりに高くても手が届くことになります。

金 利

毎月返済額

6%

228,075円

3%

153,940円

1%

112,914円

借入金額4000万円/返済期間35年として/ボーナス払い無/固定金利として

 

二つ目は「夫婦共稼ぎ」です。

30~40年前は奥さんが正社員で働いているのは、教員や公務員くらいしか思い浮かべないくらい少なかったのですが、最近では奥さんが全く働いていない世帯はレアケースになっています。
特に、大阪や東京では、大きな企業もあって二人とも正社員なんて家族も多い、だからマンションや戸建住宅を共有名義でローンも組めますので、初めてのマイホームであっても6000万円や7000万円の物件を買えたりするわけです。
要するに、お父さんの稼ぎだけでは苦しくっても、奥さんの年収でダブルの住宅ローン組めばOKだということですね。

これは中古でも一緒です。

大阪市内の中心部では、新築マンションをタワーマンション以外で購入するのは結構難しい状況で、少し郊外でないと供給される物件は少ないですね。
それにプラスして、新築マンションはここ数年間の土地高騰のお陰でもあって、間取りや専有面積が大きなものが少ない。
そこで目を引くのが、築年数は経っているが10年前、20年前の中古マンションです。
平気で80㎡とか4LDKの広さを持っている物件があります。
ただ、コロナ禍で人流が止まっているので、売りに出る物件は思うほど多くはありません。

私の知り合いの人で、築年数20年以上経っているのに、今売却すれば1000万円以上譲渡益が出るが、50歳後半とかになって自宅を売却すると次にどこに住むのかという問題があるので、本当は売りたいけど売れないと残念がっていました。

それにしても、物件価格自体が相当高くなっていることは間違いありません。

年収倍率が10倍超の二つの原因を考えてみると、逆に怖いのは①金利の上昇、②家族の離反(離婚・別居)の二つのリスクです。

金利はそろそろ上がるだろうと皆が感じているところです。

また、30年間で結婚した夫婦のうちの32%は離婚をしているというデータもある。

だからこそ、これからも夫婦仲良く、二人共に安定した収入を確保して快適な人生を過ごさなければなりません。

 

 

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不動産人/仲介業者の独り言⑤

確定申告の時期になりました。

今年は電子申告に挑戦してみようと思い、いつも使っている会計ソフトから国税庁のe-TAXソフトに組み込みまでは無地に出来ました。
それから電子証明やら云々のところで躓き、国税庁のe-TAX相談コーナーに電話してどうしたらいいのか尋ねようとすると、「大変電話が混みあっております」というメッセージが長々と流れます。

結構な待ち時間の後、やっと電話がつながりました。
“ここのところが分からない”って伝えると、「しばらくお待ちください」と中断し別の人が電話に出て来られて又“ここのところが分からない”って…それでもチャンとした答えが返ってくればイイのですが、よく分からない返事で終わってしまいました。

ということでネットで調べましたが、それでもよく分からないので、今度は所轄の税務署に電話してみましたが、こちらもよく分からないらしくて、国税庁のe-TAX相談コーナーを紹介されたので、ついに断念です。

そもそも税務署の人がよく分かってないのに、素人の私が分かる訳もありません。
たぶん、分かっている人からすればそれほど難しいことは聞いていないと思うのですが・・・面倒くさいので結局、今年も今まで通リ会計ソフトからプリントアウトして郵送することにしました。

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「はんこ」の次は「収入印紙」の廃止? \(^^)/

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