不動産人/「前祝い」はご法度です!

スタートから極端な成績不振となっている阪神タイガース、渦中の矢野監督の話題です。
毎日コロコロと主力選手の打順が変わるオーダー、好き嫌いが激しい選手起用と本来のプレー以外の話題で阪神ファンの関心は尽きません。
それに気になるのが、矢野監督がはまっているという「予祝」じゃないですか。

「予祝」って「前祝い」のことらしいのです。

言葉や行動をポジティブにすると内面もポジティブになるということで、タイガースの選手も勝利をイメージしてハイタッチをする練習に取り組んでいるとか。
矢野監督が優勝インタビューの練習しているとか、本当でしょうかねぇ~

不動産仲介の世界ではこんなジンクスありますよ。
それは「前祝い」したら話が壊れるといものです。

例えば、ある仲介物件の売主側の不動産業者Aと買主側の業者Bが商談の詰めを進めています。
両者の努力もあり、売主・買主も契約内容にほぼ合意する段階まで到達します。
AとBはやれやれということで、「前祝い」ということで軽くお酒も飲んで会食する・・・数日後、思いもしないような理由で商談が壊れる。
実はこのパターンのお話はよくあることで、商談がまとまりそうな段階で関係者が「前祝い」会食などをするのは「ご法度」なのです。
理由はよく分かりませんが、ひとつには「気が緩む」「緊張感が無くなる」など「勝負事は下駄を履くまで分からない」ということなのでしょう。
ポジティブに仕事することは大事ですが、ただ結果を欲しがり過ぎてしまって、地道な努力を怠ることにないようにしないといけせんね。

★不動産屋の日常業務に関する記事

”両手”と”片手”の話

実務的な仕事

情報交換と雑談

バッタの大群

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不動産人/仲介業者の独り言⑦

将来就きたい職業

ランドセルの株式会社クラレが毎年行っている「将来就きたい職業」が4月5日発表されました。
(2022年4月に小学校に入学する子どもが調査対象です。)

男の子の1位は2年連続で「警察官」、女の子の方は「ケーキ屋・パン屋」で24年連続1位だそうで凄い人気ですね。

私が個人的に気になるのは、「自営業」「不動産屋」ってどうなのかってことです。

男の子の「自営業」は13位、ちなみに去年は10位で、女の子は「自営業」希望は、15位、去年は13位。
これってまずまずのランクインじゃないですか?
職業の中に「社長」とか「経営者」という選択肢がなかったからかもしれませんが、自分で仕事したいという気持ちはイイ感じですね!

親は子供に希望する職業はというと、男の子の親が「公務員」「会社員」「医師」
の子の親は、「看護師」「公務員」「医師」となっています。
でも「会社員」って果たして”職業”って呼べるのかどうか?どうでしょうかね?

「不動産屋」っていうのは調査結果の中にはなかったですね。

子どもの頃、私の希望する職業は「動物病院の先生」「本屋さん」それに何故か「不動産屋」でした。
勿論、「不動産屋」ってどういう仕事なのかよく分かっていませんでしたし、夢を叶えようと努力した訳でもありませんので、今の自分が子供の頃の夢を叶えたという気持ちにはなっておりません(^^)

2022年4月6日

★不動産業の仕事に関する記事

「雨の日の客は本物」

10年後に残れる仕事

六根清浄(ろっこんしょうじょう)

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不動産人/“季節感”のない年度末

3月末は年度末、昔だったら駆け込み需要とか押し込み需要とか言って、なんとか年度内(3月中)に契約だけでもとかいう不動産取引があったものです。

いつ頃からでしょうかね、そういうのがなくなってしまったのは…年度末の取引って、ある意味、数字合わせの部分もありますが、おそらく銀行や各企業が年間通して数字を見ているので、年度末にバタバタと数字合わせをする必要がなくなっている為だと思われます。

数字を創る側の銀行を相当進化させたのは、昭和後期のバブル期の不良債権処理によって得られた功績が大きいのでしょうか。

例えば、あの頃はペパーカンパニー使って不良債権を「飛ばし」ていたなんて、いかにも悪いことしている雰囲気ありましたけど、今は「飛ばし」もチャンとA社→B社と実態のある法人を使って所有権ごと移動させていますから罪悪感は全くありませんよ、ちゃんとした“商“ですから。

取引企業も銀行に嫌われたら生きていけませんから、逆らうことは出来ません。
特に不動産業界は、低金利と金融緩和があれば景気が良くなる業界です。
銀行の支援が不可欠な業界なのです。

 

コロナ禍で世界中が金余りと言われて“コロナバブル”と言われて株や不動産は高止まりしているのですが、実経済は相当傷ついているって思うのですけど。

コロナ禍で滞留している資金の中には、相当不良債権化しそうなものがありそうですね。

だってあんなに大盤振る舞いして困っていない人にまでお金出していたんですから…どういう風に回収するかって言えば「増税」しかないでしょう。

 

3月29日、岸田総理は「総合緊急対策」を来月末までに取りまとめるよう指示しました。

「総合緊急対策」は4つの柱になるということです。

■原油の高騰対策

■穀物などの食料品対策

■中小企業の資金繰り支援

■生活が困窮する人などへの支援

あの“年金受給者への5000円給付”は早々に取止めとなりましけど、「総合緊急対策が単なる夏の「参議院選挙」対策にならないことだけは願ってやみません。

★景気と不動産に関する記事

「年収倍率」今と昔

賃貸「繁忙期」に異変!

不動産景気の遅効性

人為的? “売り物件不足”

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不動産人/仲介業者の独り言⑥

年金生活者に”5000円バラマキ”の評判がすこぶる悪く、新聞各紙・ネット上で炎上していますね。
そんな時にこっそりと小さな扱いで頭にくるような記事が・・・
東京・赤坂にある議員宿舎の家賃が来月から値下がりするというではありませんか!

ネットで検索すると、赤坂議員宿舎は地上28階・地下2階建ての建物で、総戸数は300戸、食堂・会議室・社交室・医務室(看護師さんが24時間常駐しているとか)・地下に駐車場の設備があるそうです。

現在の家賃は月額13万8066円で、4月から約10%ダウンして12万4652円になるとのことです。

腹の立つのはその理由でありますぞ!
なんと、今回建物が築15年経ったので、値下げするというからビックリです。(国家公務員宿舎には、そういう規定があるそうです。)
広さ82㎡の3LDKの賃料は格安です。
また、マンション相場はその地であれば、10倍近くしてもおかしくないそうですし、そもそも、築年数がたったの15年で家賃を下げるなんて頭おかしいんじゃないでしょうかねぇ~!

ウクライナの大統領が必死になって世界に助けを求めている姿、負傷者を見舞う映像を見てて感動しますけど、日本の政治家を見て感動したことなんかないけどなぁ~(悲しい・情けない・残念)

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不動産ナマ知識/「年収倍率」今と昔

ご存じの通り、「年収倍率」はマンションを年収の何倍の価格で買えるか?という指標です。
東京カンテイの調査によると新築マンションの2020年の全国平均は年収の
8.4倍、東京都のそれは13.4倍、大阪は10.3倍となっています。

築10年中古マンションだと、全国5.9倍、東京11.5倍、大阪7.9倍です。
かつて「年収5倍論」みたいな説が頭にこびりついている私のような世代(昭和30年生まれですが…)には、年収の10倍なんて途方もないことのように感じるのですが、バブル期を知らない若夫婦にとっては『買えるのだからいいじゃない』ということでしょう。
逆に、新築も中古も販売価格が相当高くなっているので、それにつられて賃貸の家賃も上がっていて、賃貸よりも購入した方が毎月の支払いが低いなんて状況になっています。

 

簡単に言えば原因は2つです。

一つ目は「低金利」です。

昭和と平成の境目にあったバブル期の「年収倍率」最高値は東京の18.12倍(1990年)、大阪は13.87倍(同年)でした。
当時の住宅ローンの金利は確か7~8%だったと思います。

いわゆる収益物件の表面利回りは2~3%なんて当たり前でしたし、日本中が「不動産は下がらない」って信じていましたから、売却すれば損はしないという前提だった時代でした。
私も購入した新築マンションが2年ほどすると2倍以上になって、一度売買契約して決済待ちしている間にまた値上がりしたので、違約金を支払って二度目の売買契約したなんて経験もしました。
それから3000万控除を受けて、次の新築マンションを購入するのに約100倍の倍率があって、幸運にも抽選でその物件を購入するという経験もしました。いまから思えば夢のような時代です。

今の住宅ローンの金利は1%とかもしくはそれ以下です。

返済金額が昔とは全然違います。(下表参照)

当然、購入金額はそれなりに高くても手が届くことになります。

金 利

毎月返済額

6%

228,075円

3%

153,940円

1%

112,914円

借入金額4000万円/返済期間35年として/ボーナス払い無/固定金利として

 

二つ目は「夫婦共稼ぎ」です。

30~40年前は奥さんが正社員で働いているのは、教員や公務員くらいしか思い浮かべないくらい少なかったのですが、最近では奥さんが全く働いていない世帯はレアケースになっています。
特に、大阪や東京では、大きな企業もあって二人とも正社員なんて家族も多い、だからマンションや戸建住宅を共有名義でローンも組めますので、初めてのマイホームであっても6000万円や7000万円の物件を買えたりするわけです。
要するに、お父さんの稼ぎだけでは苦しくっても、奥さんの年収でダブルの住宅ローン組めばOKだということですね。

これは中古でも一緒です。

大阪市内の中心部では、新築マンションをタワーマンション以外で購入するのは結構難しい状況で、少し郊外でないと供給される物件は少ないですね。
それにプラスして、新築マンションはここ数年間の土地高騰のお陰でもあって、間取りや専有面積が大きなものが少ない。
そこで目を引くのが、築年数は経っているが10年前、20年前の中古マンションです。
平気で80㎡とか4LDKの広さを持っている物件があります。
ただ、コロナ禍で人流が止まっているので、売りに出る物件は思うほど多くはありません。

私の知り合いの人で、築年数20年以上経っているのに、今売却すれば1000万円以上譲渡益が出るが、50歳後半とかになって自宅を売却すると次にどこに住むのかという問題があるので、本当は売りたいけど売れないと残念がっていました。

それにしても、物件価格自体が相当高くなっていることは間違いありません。

年収倍率が10倍超の二つの原因を考えてみると、逆に怖いのは①金利の上昇、②家族の離反(離婚・別居)の二つのリスクです。

金利はそろそろ上がるだろうと皆が感じているところです。

また、30年間で結婚した夫婦のうちの32%は離婚をしているというデータもある。

だからこそ、これからも夫婦仲良く、二人共に安定した収入を確保して快適な人生を過ごさなければなりません。

 

 

★不動産と金融に関する記事

忘れていませんか? 金融機関の怖さ

返済方法の話

コロナ禍の金融緩和と収益物件

「貸し渋り」「貸し剥がし」

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不動産人/仲介業者の独り言⑤

確定申告の時期になりました。

今年は電子申告に挑戦してみようと思い、いつも使っている会計ソフトから国税庁のe-TAXソフトに組み込みまでは無地に出来ました。
それから電子証明やら云々のところで躓き、国税庁のe-TAX相談コーナーに電話してどうしたらいいのか尋ねようとすると、「大変電話が混みあっております」というメッセージが長々と流れます。

結構な待ち時間の後、やっと電話がつながりました。
“ここのところが分からない”って伝えると、「しばらくお待ちください」と中断し別の人が電話に出て来られて又“ここのところが分からない”って…それでもチャンとした答えが返ってくればイイのですが、よく分からない返事で終わってしまいました。

ということでネットで調べましたが、それでもよく分からないので、今度は所轄の税務署に電話してみましたが、こちらもよく分からないらしくて、国税庁のe-TAX相談コーナーを紹介されたので、ついに断念です。

そもそも税務署の人がよく分かってないのに、素人の私が分かる訳もありません。
たぶん、分かっている人からすればそれほど難しいことは聞いていないと思うのですが・・・面倒くさいので結局、今年も今まで通リ会計ソフトからプリントアウトして郵送することにしました。

★税金に関する記事

悪い冗談? デジタル庁のメール誤送信

新築物件は『固定資産税評価額』が決まっていないが…

「はんこ」の次は「収入印紙」の廃止? \(^^)/

個人が消費税課税事業者になる場合

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不動産人/今年もコロナで始まりました・・・

明日1月17日は「阪神淡路大震災」から27年目です。
「東日本大震災」の方が規模的には大きいのだそうですが、関西人としては経験したことのない大地震だったわけです。

※当時のことを書いたコラム

今はコロナ、コロナで大変ですが、どういう形かは分かりませんが、必ず収束する日がくるのでしょう。

辛抱しなければなりません!

不動産のことで気になるには、欧米の金利や金融緩和に対する対応です。
コロナ禍で物件が上昇してインフレ気味ですので、それを鎮静化させるために金利を上げるとか、その上、コロナ禍で各国が支援策を講じてお金がダブついていて妙な形で株価が上がっていて明らかに庶民的な実体経済と乖離している。
金融緩和にも一定のルールを作ろうとしているとのことです。
諸外国がそのような政策を取り始めると、日本だって追随するというのがこれまでもそうでしたよね。

昨年までは私の周りでも『日本の低金利は10年は続く!』って言ってる人がほとんどでした。
ところが年明けからの挨拶初めからは、『近い将来、金利が上がる』と心配する声が聞こえ始めました。
早々にそんなことがあるとは思えませんが、そろそろその予兆は感じる時期になっているのかも知れませんね。

★不動産と金融に関する記事

忘れていませんか? 金融機関の怖さ

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

異常な金融緩和の先は・・・

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《お年玉》プレゼント お正月企画

《お年玉》書籍プレゼント お正月企画

あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」HPにお立ち寄りいただきまして誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍1冊プレゼントさせていただきます。
いずれも、日本FP協会発行のセカンドライフやライフプランに役立つ小冊子です。

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今からはじめるリタイアメントプランニング 
~50代から考えるセカンドライフ~

50代の方を対象に、望みどおりのセカンドライフを送るために、どのくらいのお金が必要か、そのためにどのような準備をすればいいか、書き込み表を使いながら気軽にプランニングできるよう構成されたハンドブックです。

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自分らしく暮らすために60代から始めるマネー&ライフプラン

本格的なリタイアメント生活が始まる60代以降の方を対象に、これからの人生を自分らしく暮らすために必要なライフプランの考え方や、安心して老後を迎えるためのお金に関する基本的な情報についてまとめたハンドブックです。

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※ご応募は、当ブログ内のお問合せフォーム」「メールをご使用ください。
※先着30名様までとさせていただきます。
※日本国内に送付、おひとり様1冊とさせていただきます。
※応募期間は、令和4年1月1日~1月15日迄とさせていただきます。

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税金の話…脱税する人・使う政治家

早いもので、今年も残り1週間あまりとなりました。
今年はオリンピックや総選挙などの大きなイベントがあったりして、数年後に振り返ってみると記憶に残る年になるのかも知れません。

岸田内閣のスローガンは、「成長と分配の好循環」ですね。

また、「令和版所得倍増計画」の中で注目されるのは、「賃上げ優遇税制」が効果を上げるのかどうかです。

我々にとって、収入や売上、給与が上がるのは大歓迎です。

でも、支出がそれ以上に増えてしまうと実質的な収入は減ってしまいます。

サラリーマンの方であれば社会保険料や年金の負担は税金同様に気になるでしょうし、経営者や自営業者にとって所得税・住民税は毎年のように頭を悩ませる問題です。

極端な話、事業者にとって“税金さえなければ”こんなに楽しいことはありません。

だから、無茶な節税=脱税に走る人が出てくるわけです。

昨日も、大阪の不動産業者2社が海外法人を利用して脱税をして、大阪国税局が大阪地検に告発したというニュースが流れていました。

経営コンサルタントや税理士集団が指南役をしているみたいですが、大きな利益が出ている事業者にとっては、脱税は“麻薬”みたいなものでしょうね。

生産性を上げて、企業の体質を改善するのもいいと思いますが、地道ですけど税金の使い方が納得できるものだったら、脱税も減って『成長と分配の好循環』のいい流れは出来るはずって思いますけど、甘いでしょうか(^^)。

 

※無駄その1

あのアベノマスクはまだ8000枚超の在庫あり、年間9億円の保管費用がいるって?

それにそのうち15%が不良品だなんて、嘘みたいなお話・・・検品するのに約21億円使ったとか。

※無駄その2

「いたずらに訴訟を長引かせるのは適切ではない」として、国は突然、「森友改ざん訴訟」の賠償金1億1000万円を支払って裁判を終了させました。
税金を使って幕引きをしました。

『ふざけんな!』

納税するテンション下がりませんか?

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『日本』って大丈夫なの!?

今年もあと2週間ほどで終わりますが、昨年に続いてコロナに振り回された感のある一年間だったように思います。

そんな年末に「あっ!」と驚くニュースが飛び込んで来ました。

森友学園の公文書改ざん問題で、自殺した赤木さんの奥さんが国への訴訟で、国側が奥さんの請求を受け入れて、急転直下で裁判が終結したと…

新聞やネット上では、これ以上裁判が続くと國側に不都合な真実が出るよりも、お金を払ってさっさと終らせた方が都合がいいという判断だということですが。

そもそもその1億円以上のお金も税金でしょう。

TVで赤木雅子さんが「ふざけるな!」と叫んでいたのは当然のことだと誰もが共感できることだと思います。

法的にはそれで終結できたとしても、問題は全く解明されていません。

悪い奴は法律をよく知っていて、その裏を利用して世渡りをすると言います。

良心の無い人間には、法律は無力なのでしょうか?

朝日新聞の12月16日付一面には、「赤木さんの裁判終結」の記事の横に、「国交省 自ら統計書書き換え」の文字があります。ネットニュースでは「書き換えは、修正だった」とか、「悪意はなかった」とかいうことも見受けられました。

人間は間違いを起こすものだが、その後の態度が大事だと言われます。

「誠意」のない反省などなんの価値もありませんし、反って怒りを覚えます。

こんなことをしていて、『日本』って本当に大丈夫な国なのでしょうか?

凄く心配になるニュースを耳にしながら、来年を迎えることになりました。

★不動産と裁判に関する記事

初めての裁判(1)・・・「媒介報酬等請求事件」

初めての裁判(2)・・・「裁判官は選べない」

賃貸の仲介手数料訴訟で敗訴(東急リバブル)

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