〒530-0052 大阪市北区南扇町２－４東辰ビル2階
今年の前半も終わろうとしていますが、後半の不動産市場の動向を考える昨今、気になるものなのでザっと目を通してみました。
特に東京圏・大阪圏の中心部は高い上昇ですが、全国で見ると長期的な地価動向としては、昭和の終わり頃～平成の最初に掛けて大幅な上昇期（バブル期）の後、大幅な下落期（バブル崩壊）を経験したことを実感として記憶している人は少なくなっています。
令和3年の新型コロナウイルス感染症で商業地・住宅地ともに下落したのですが、国の金銭的な支援策もあり、今でも低金利政策も継続していて地価は上昇期を続けている。
令和6年度の土地取引の件数は、全国で約132万件でありここ数年の間、ほぼ横ばいで推移している。
令和7年度の企業の土地投資額計画値は、日本銀行調査で3兆7758億円（前年度比２０．３％減）で、すべての分類（大企業・中小企業・製造業・非製造業）で減少の見込みとなっています。
国土面積約３７８０万haのうち、一番が森林で約２５０３万ha、2番は農地で約４３７万haと合計で国土面積の約8割を占めている。
それに、最近の米高騰のニュースをテレビや新聞で見ることが増えたので、改めて市街地の農地の面積がどんどん減少しているのを下記の表を見ると驚きの一言です。
銀行による不動産業向け新規貸出は、令和6年は15兆５５１９億円となっており、ここ10年間かなりの不動産業者への融資がなされいて、その不動産業者の貸出残高は、１０６兆７４８５億円となっております。
ちよっとバブリーな感じかなと思います。
当然、経験者は有利ですし、不動産業界で言えば「宅建」くらい持ってないと即戦力とはみなされません。
（「宅建」持ってても優秀とは言えませんけど…（笑））
そうです、不動産業界では昔から“ジョブ型“の雇用関係でしたよ。
でも流石にポスティングや、新聞折り込み・電ビラは昔話になりつつありますけどね（笑）
特に不動産業仲介業の多くは中小零細業者で、経営者の平均年齢は６０歳以上だと言われていますし、その内でも事業用物件を扱う業者はベテランが多い。
実務的にも、契約書・媒介契約書・重要事項説明書・覚書など紙ベースのやりとりが多いのもデジタル化が遅れている要因かも知れませんし、パソコンでグーグルマップを見るだけでなく、現地で実際に見る“現調”と呼ばれる作業も重要です。マンションや戸建てなどの住宅系の売買や賃貸営業だとアナログでなくてもイイ部分も多いのかもしれませんが…売主・買主・貸主・借主などの性格・経済状態・嗜好などの背景もそれそれですし、不動産は同じ物件が存在しないという特異性から、どうしても対面して意思の疎通を図る行為が必要であってそれは不動産仲介業として仕事の醍醐味でもあります。
また、オンライン重説やオンライン内見なども便利ですが、できれば対面での説明や実物を見て納得する方がベターであって、オンラインを活用するのはどうしても無理な場合のみにして出来れば避けたほうがイイと思っています。
TVCMをドンドン流しつつ、何度消しても出てくるネット広告をドカンドカンと打ってる大手の不動産会社も連日飛び込みや訪問営業をやっています。
確かにアナログ営業はデジタル営業やインサイドセールス（内勤営業）よりも効率性や経済性では劣るのですが、人は対面した相手に心を開く傾向があるようで、その効果はネットやデジタルでは得られない安心感や信頼感はあるからでしょう。
それに中小零細企業の経営者の方は、中高年以上の年代の方がまだまだ多いので、若い人みたいにスマホをいじくりまわしてるってことはないですから、まだまだアナログ営業の活躍する場所はまだまだあると感じております。
デジタルとアナログ、一長一短あります。
昨年の総選挙が終わって国民民主党の「年収１０３万円の壁」の話題が大きく取り上げられました。
年収がこの額を超えると超えた部分に所得税が発生するので、年収の壁と呼ばれているのですが、これを１２３万円とか１７８万円に上げるとか上げれないとかいう論議があります。
社会保険料や市府民税はまた別の壁があります。
日本の労働者のほとんどはいわゆる給与所得者ですが、わたしどものような個人事業者には先の「給与所得控除５５万円」はありませんので、「基礎控除４８万円」だけが壁です（笑）
ただ、事業者にはその代わりに「経費」が認められている。
仮に給与所得者並の「経費」が５５万円係ったとしても、事業者にはその「経費」を収入の中から支払う必要がありますので、その分給与所得者よりも収入が必要になるという理屈です。
「青色申告特別控除」というお金を一切使わないで課税所得を下げることが出来る鮮度はあります。
売り上げから６５万円とか５５万円とか１０万円とかいう金額を引いて税金を計算する制度はです。
事業者には給与所得者と違うメリットもありますが、一番問題なのは収入が安定していないという点ですね。
不動産業界の波は大きいです。
昭和のバブル、総量規制、バブル崩壊、リーマンショック、ハゲタカファンド来襲、超低金利と金融緩和とそれぞれとんでもない大きな波でした。
ここ数年、いつ流れが変わるのかドキドキしながら正月を迎えている同業者も多いのですが、日銀が１２月１８～１９日の金融政策決定会合で
とする意見が出ていたそうです。
黒田総裁の異次元の金融緩和策の総括みたいなのもあったし、春闘の賃上げやトランプ大統領の動向を確認した後のようです。
そろそろ常識的な金利のある社会の到来でしょうか。
潮目が変わる兆しでしょうか…
いかにも狭い市場で業界の顧客の奪い合いならではの発想です。
でも、この制限に違反しても法的な拘束力はないらしく、あくまでも自主規制だそうです。
どこかの大政党の裏金問題の対処の仕方と同じようですね。
注）信託銀行やりそな銀行は手数料をゲッとできます。
神戸市の人口は減り続けている。
ピークは２０１１年の１５４万人、２０２３年１０月には１５０万人を下回った。
久元市長は「これからは人口増を狙うのではなく、人口減少を前提にまちづくりを考える」と言ってる。
大阪市内のタワマンも『へ～こんな所に建てるんだぁ』と驚くことがあります。
大阪や東京などとは「逆張り」して街つくりをしようとしているのが神戸市です。
５０年後、１００年後の高層マンションの姿を危惧しているらしい。
成果は長期間の歳月を要します。
空家になる原因の半数以上が「相続」で所有することなのだそうで、多くは不便な立地にあって貸家にも、建替にも向かないケースが多く、単に更地にしておくと「小規模宅地の特例」が使えないので、２００㎡以下の場合、固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１に権限されることがなくなり、結果として古年家屋を放置した方が税金が安いということも空家が増える理由でしょう。
その上、「解体費」も必要です。
「空き家バンク」制度や、「特定空家」として指定されると、自治体が指導や勧告などが所有者に通知され、５０万円以下の過料や固定資産税の軽減対象から除外されます。
また、２０２４年４月からは、「相続登記も義務化」されました。
宅建業者の仲介手数料も、金額の安い「空き家」については通常の報酬に色をつける措置が取られました。
金利が上下すると、最も身近に影響するのが預金金利と貸出金利、中でも多くの人が利用している住宅ローンの金利が高くなると利息は増えるので負担が重くなります。
また、企業や個人でも事業資金や設備投資に借り入れた資金の利息が増えることは、本当の意味で業績が良くなっていれば問題は無いのですが、現状はそうでもないことを多くのひとが感じているので、嬉しいことではありません。
例えば、物件価格の７０％まで貸出していたのが、６０％に下がるというような感じです。
日本って世界中でも屈指の老舗企業の多い国ってご存じでした？
創業１００年以上の老舗企業が４万社以上あって、事業を継続していることは本当にすごいことだと思います。
老舗企業の多くは小規模企業だとか・・・で、震災やグローバル化、後継者不足、物件高などの理由で倒産や廃業する件数が増加しているという。
不動産業者って不動産市場の景気が良くなると増加して、悪くなると減少するのは昔からの趨勢です。
「令和３年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」（国土交通省）によると、令和４年３月末現在での宅地建物取引業者数は、大臣免許と知事免許の合計で １２８５９７ 業者となっています。１年間で年間で １４４８ 業者（１．１％）増えています。
不動産は儲かると思って不動産業に参入するということでしょう。
最近では８年連続で増えています。
個人業者の平均年齢は ６６．３ 歳で、令和 ２ 年度末と同じ数値となっています。
構成比率は、６０ 歳以上が全体の ７１．６％、５０ 歳以上は全体の ８８．０％を占めています。
個人業者でも大阪市内の中心部である北区、西区、中央区など建物の1階や駅前の目立つ場所に店舗を構えている不動産業者の多くは賃貸物件を扱っていることが多く、当然、飛び込みの客もある。
私みたいにビルの２階とかで事務所として営業している不動産業者は飛び込みの客は滅多にありません。
ではどうして食っているのか？
でも、相談事も社長さんの得意な分野の物件ばかりではありません。３０年年近く仲介業やってますと色々な問題を抱えている方にお会いできますし、内容も諸々で大小はありますが、ひとつひとつ紐を解く感じです。
いつ売上に結び付くのか分からないものも多いし、そもそも解決できることが出来ない問題もあります。
それとは別ではありますが有難いことに、プロの不動産業者、例えばマンション業者、建売業者、収益物件などの購入業者や仲介業者の方々は日々とっかえひっかえに訪問してくれて、世の中のトレンドが感じられます。
入社後、数年経っての退職もすごく多いみたいです。
テレビであれだけ転職のＣＭが多いのは、そういうことなんでしょうね。
せっかく入社したのだから、しばらくは我慢しょうという気、ボーナスもらったら辞めようとかいう考えは無いみたいです。
転職しやすい環境もあると思いますが、２０代後半くらいの中堅の社会人の方でも、意外とスゥと会社と辞める人がいます。
それでも「へぇ～そうなんだ」と思うのは、数年間いろいろな商談を重ねていた間柄なのに、なんの音沙汰もなく会社を辞めているケース。
また商談の途中なのに、連絡もなく辞める人もいますね。
そういうケースここ数年毎年のようにあります.
希薄な人間関係が当たり前の時代なのかも知れません。
正直、戸惑ってますが・・・（＾＾）
実は、そういうわたしも転職人生を歩んでいて、３０年前なんか面接に行くと前の「退職理由」を聞かれて、それが終わったと思ったら「その前の会社は何故辞めたの？」と次々聞かれるので、数社転職するとこいつは辛抱の出来ない人間だとか、文句ばっかりいう奴だなんていう印象だったんでしょうね。
それでも、なんとか個性的な人間だと思ってくれる処に拾われて仕事に在り付きましたが、自分に未だ一定のスキルのない頃は結構苦労しましたね。
今の時代はそういう苦労や下積み生活は存在しないみたいです。
なかなか理解できない自分がいます。
