不動産人/当事者間の売買は危険です!

不動産取引は安全に完結しよう!

通常は不動産売買は仲介業者が売主・買主の間で両方の意向を考慮して安全に取引が成就できるように進めます。

勿論、売主・買主が直接、口頭で売り買いの合意をする(諾成契約という)ことでも、契約は出来ます。
そして、売買契約書という課税文書(印紙を貼っている書類)にするこことによってもしもの紛争が起こってもその売買契約書の内容が優先されるという安心感があります。

不動産売買では「言った、言わない」が一番最悪です・・・
個人間の売買であれば、相手が全く知らない人ということはないでしょうから、揉めてしまうと折角の人間関係までダメにしてしまうことになります。

個人間の直接取引のメリットは、仲介業者に支払う仲介手数料が要らないということだけですし、金融機関の融資を受ける際にも売買契約書や重要事項説明書の提出を前提にしている金融機関もあります。

不動産取引で起こった揉め事は、結果として仲介手数料よりも高い報酬(?)になりますので、何が一番大事なのかをよく考えてから行動に移りましょう。

仲介手数料をまけてもらって安心を買う!

仲介手数料が負担だというのであれば、単純に仲介手数料を安くして契約の労を取る「不動産会社」を探せばいいと思います。

また、年配のお父Aさんに代わって息子CさんとBさんが商談に合意した場合、本当にAさんがちゃんと理解しているのか確認する必要がありますので、第三者の司法書士さんや仲介業者による確認作業は必須です。
また、何らかの理由で通常ではありえない底地の売却、他人の所有地の売買なども売主・買主の合意だけでは危険な取引です。

仲介業者も何の意味も無いのに、単に報酬を請求することはありません。

★売買契約に関する記事★

高齢者の不動産取引

個人の低額不動産売買契約について

相談相手の選択(弁護士・税理士・設計士・・・)

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不動産人/契約不適合責任(改正民法)

2020年4月1日、120年ぶりに民法の大改正が行われるのですが、ぼちぼち我々の不動産業界でも大家さんや賃貸保証人の問題、売主責任の問題などがどういう風になるのかが話しに出るようになりました。

改正では、現行の「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」に転換されて、不動産の売買契約においては売主の責任が一層重くなるようです。

隠れたものである必要がなくなる!

そもそも「瑕疵担保」で言うところの「隠れたる瑕疵」自体がなくなる。
「契約不適合責任」では、売買契約の内容と少しでも適合しないときはアウトです。
そして、買主は売主に対して「契約不適合責任」を追及できることになります。
その責任の取り方は、「2つ」から「4つ」に増えます。(下表)

「瑕疵担保責任」の場合

損害賠償

契約解除

金銭により買主に生じた損害を補う方法。 買主の購入目的が達成できない場合は、契約の解除ができる。

「契約不適合責任」の場合

損害賠償

契約解除

追完請求

代金減額請求

※上記記載

不適合箇所を修繕してもらう請求のこと。 追完請求に応じない場合、代金を請求されること。

※「瑕疵担保責任」の損害賠償は、購入に際して負担した費用や実損です。
「契約不適合責任」の損害賠償は、転売した場合の利益までもが含まれますし、追完請求や代金減額請求と併せて損害賠償請求ができるようになるとされています。

「瑕疵担保責任」では、「契約の目的が達せられないとき」に契約解除ができる。
「契約不適合責任」の場合は、契約の目的が達せられたとしても契約解除できるし、追間請求や代金減額請求と併せて請求できるということですから、売主さんは大変です。

但し、「契約不適合責任」は任意規定です!

現在の「瑕疵担保責任」と同様に、「契約不適合責任」も契約当事者(売主・買主)が合意すれば、民法上で免責扱いすることができます。

ただ、現行でも宅地建物取引業法では『売主が宅地建物取引業者、買主が非宅建業者の場合』は強行規定で「瑕疵担保責任」は引渡しの日から最低2年間以上を必要とされています。

そして、民法と宅建業法の関係では、民法よりも宅建業法が優先します。

★「隠れたる瑕疵」に関する記事

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

「事故物件」と「告知義務」

=ややこしいぞ=瑕疵担保責任(PC版)

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不動産人/高齢入居者との賃貸契約

自分が63歳になっているからなのか、最近自宅周辺や仕事で出かけたときなど、自分より年齢が高そうな人がやたらと目に付くことが最近特に気になっています。
この間、ドコモショップに行ったときも、お店に来ているお客さんが全員高齢者でした。

この間、分譲マンションに住んでいる友人が、お隣の方が鍵を無くしたということで自宅に入ることが出来なくなって、九州に居る娘さんに連絡を取ったりして大騒ぎになったそうです。
数時間後に、鍵がご自身の首に掛けていたことが分かり、一件落着したそうです。

そんな風に身近なところにも高齢化の波が急速に押し寄せていることが感じられます。

もはや、ワンルームタイプの賃貸マンションにも高齢者の方が入居を申し込んでくることも珍しいことではありません。
家主さんは孤独死や認知症、火の取り扱いなどの心配で、入居を承諾をして問題ないのかという気持ちを持っています。

孤独死の場合は、死亡後の荷物の処分や遺体の引取主が速やかに行動してくれるかの問題、、認知症や火元の確認等の場合は、その程度を誰がどう判断するかによって対処の仕方が違ってきます。

そういう事故に対する裁判の事例はいろいろあるみたいですが、個々のケースによって事情が違うので判例も同じではありません。

まあ現実問題としては、最低限連絡の取れる親族が近くにいること、その人を保証人にすること、家賃保証会社に加入してもらうことは必須条件ですね。

★高齢化に関する記事★

賃貸マンションと孤独死について・・・その1

賃貸マンションと孤独死について・・・その2

賃貸マンションと孤独死について・・・その3

高齢者の「終の住まい」

不動産取引の2つの高齢化問題

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不動産人/購入予定のマンションに、管理費・修繕積立金の滞納が・・・

中古マンションを購入しようとして、売買契約を締結しました。
その前に重要事項説明書の内容を仲介業者に説明してもらっています。
買主として管理費・修繕積立金に滞納があることは知っていました。

契約書上では、売主が清算して滞納が無い状態で決済に臨むはずが・・・売主が事前にお金の用意が出来なかったのかどうかは定かではありませんが、その滞納金を決済金から差し引いて取引を完結させて欲しいと言ってきました。

あなただったらどうしますか?

売買契約の決済時点で、滞納金額が幾らあるのか管理組合に確認する必要があります。
もし決裁の当日に仲介業者や売主が滞納額は●●●万円ですと言っても、迂闊に信用してはいけません。やっぱり、管理組合や管理会社に正確な金額を確認しないとダメです。

また契約書では次のような条項がある場合があります。

(公租公課の分担)

本物件から生ずる収益または本物件に対して賦課される固定資産税、都市計画税等の公租公課ならびに管理費および修繕積立金等、ガス、水道、電気料金および各種負担金等の諸負担は、引渡完了日の前日までの分を売主の収益または負担とし、引渡完了日以降の分を買主の収益または負担として、引渡完了日において清算します。

……売主に管理費および修繕積立金等の滞納があった場合にはその額を売買金額から控除の上、買主においてこれを支払うこととします。

この条文があったとしても、契約時に滞納金がある場合は事前に買主が支払う決済金から差し引いて取引を終わらせる契約時点での合意が必要です。

決済時にいきなりから売主がそうして欲しいと言うのは無茶な話です。
また、口約束やメモ書きで「後日、支払いますから」なんていうのも、危ないケースです。
買主は購入後、管理組合や管理会社から滞納額の支払いを求められることがありますので、売主が支払うか、後日であっても決済金から差し引きいて取引を完了させるべきです。

最悪の場合は、買主は契約を解除することも出来ます。

★契約時のトラブルに関する記事★

投資用マンションの修繕積立金

「遅刻」で取返しがつかないことも

「持ち回り契約」について

重要事項説明に関するトラブル

悪意の商法をご紹介します!

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不動産人/フラット35悪用した不動産投資

大型連休中の5月4日、朝日新聞にフラット35(注)を本来の住宅ローンではなく、不動産投資に使うという不正が行われていた記事が一面に載っていました。

(注)

フラット35とは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が住宅購入を民間金融機関などと連携して低金利、固定金利、最長35年の借りられる仕組みです。

住宅ローンは投資用のローンと比べると、金利が低いことと、フラット35は融資基準が借主年収30~40%の返済比率を上限としていますし、元々国の住宅購入支援を目的としているせいか審査も甘いようです。

これを悪用して戸建住宅や分譲マンションを購入して、最初は住民票を移してしばらくしてから元に戻して賃貸募集して入居者を確保して収益物件として運用するわけです。

新聞では不動産業者がその手口を指南したとありますが、この不正融資が見つかると、借主は一括返済を求められるというのですから大変です。

最近の不動産投資用の借入は数年前の様子とは様変わりしていますので、借り替えはかなり難しいでしょうね。

ただ、住宅ローンやアパートローンを使った他目的への使用は以前からありました。

今回と同じように、住宅ローンを組んだ後に転勤になっていつ戻れるか分からないので、賃貸に回して気がつけば10年以上経っていたとか・・・また、一棟のマンションを建てるのにローンを組むときに、少し(?)多めに融資を受けて車を買ったり、他で借りていた融資の返済をしたりする人も居ました。
あっ、それに本業の資金繰りに回す社長さんもいましたね・・・

まあ、なんでも程々にしておかないとえらい目に合いかねません!

★融資やローンに関する記事★

投資用マンションとローン審査

法人融資の裏技

アパートローン一巡か?

”72の法則”

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不動産人/大家さんにとっての賃貸契約の手続き、諸費用の話

ここでは賃貸契約は「賃貸マンション」を念頭にお話したいと思います。

私はいわゆる“賃貸専門業者”ではないのですが、店舗や事務所・マンションなどの賃貸物件の契約をしています。

大型店舗の100~200坪、700坪超の店舗ビル一括取引をさせてもらったこともありますが、多いのはサラリーマン家主さんの所有物件(分譲貸しの区分マンション)が空室になった時に「退去の立会い→リフォーム→入居者募集→賃貸借契約締結→引渡し」という一連の作業を家主さんの立場で仲介業務をしています。

対象物件の家主さんが遠方の方で、大よそ全部任せてもらっているケースが殆どです。
勿論、最初は初対面ですが、何回かお世話していて信用を頂いた結果だと思い、有難いことです、感謝です。

賃貸契約の流れとしては、先に書いた通りですが賃貸業者さんが客付けしてくれて募集活動を止めます。
それから家賃保証会社の承認も下りて、契約日が決まってからキャンセルされるのが一番迷惑なことです。
契約前の申し込み時点では手付金を支払う必要はありませんので、損害(キャンセル料)を問うことも出来ないからです。

入居者は重要事項説明書の交付、説明の後に手付金を支払うのが教科書通りの金銭授受です。

賃貸業者さんからは、商談をまとめたいので早めの入金を急がせるケースが多いと思いますが、それ以前に賃貸業者さんに支払ったお金は「申し込み証拠金」でありますので、申し込みを撤回すればお金は戻ってきます。(←戻ってくるハズです)

入居者にとって気になるのは、契約時に必要な諸費用ですね。

賃貸契約に必要な初期費用ですが、支払う必要性が高いものは数項目あります。
では、各種内容を見ていきましょう。

賃貸契約に伴う主な初期費用

敷金

原状回復費用や家賃の滞納分の担保、退去時には原状回復にかかった金額がここから差し引かれる。

礼金

大家さんに支払われる費用(返金されない)。

前家賃

家賃は前払いなので、契約時に1ヶ月分支払う必要がある。

日割り家賃

月の途中で入居する際の、家賃精算金。

火災保険料

火災や水漏れなどのトラブルに備えて入る損害保険のこと。必ず入る必要がある。

仲介手数料

不動産仲介会社へ支払う報酬のこと。

家賃保証料

家賃保証会社を利用する際に支払う費用。最近では連帯保証人を立てずに、家賃保証会社を入れることが多い。

鍵交換

防犯上、鍵を新しくするための費用。

クリーニング費用

退去時に室内を清掃する負担金。

消臭抗菌費用

入居時に室内を消臭抗菌する費用。

その他にも、各賃貸業者独自の費用があると思いますが、はっきり言ってしまえば、賃貸業者さんの収入に寄与するだけのものもあるみたいに思います。

怪しい項目としては、「鍵交換」・・・鍵の交換を希望しない場合もありますし、そもそも鍵の交換って入居者が負担すべきものなのか?
「クリーニング費用」って通常損耗の場合でも必要なのか?
「消臭抗菌費用」ってそもそも何?アパマンが札幌の店で消臭スプレーのガスを抜いていた時に引火して爆発したことで有名になりました。

「広告費」は実質的な仲介手数料として認知されていますが、家主さんは仲介手数料以外に家賃の1~2ヶ月の「広告料」を負担するもので、入居者には費用の負担はありません。
でも大家さんがせっかく大きな負担をして賃貸仲介会社に依頼しても、賃貸仲介会社が独自に設けた初期費用によって、入居募集の妨げに成りかねないものであることを知っていただきたいものです。

お部屋をお探しの方は、初期費用の過多をすごく気にしているのですから・・・

★賃貸トラブルに関する記事★

「管理会社」の仕事内容とは

賃貸契約のキャンセル騒動

テナント募集の貼り紙

「フリーレント」について

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不動産人/不動産と相続放棄の関係

親や兄弟が亡くなると相続の問題が発生します。特に大金持ちでなくても、相続は誰にでも起こるややこしい問題です。

例えば、お父さんが一人暮らしをしていた分譲マンションの場合、数年の間、空き家にしていると管理費が滞納していたり、運悪くマンションの大規模修繕工事の時期にぶつかってしまって修繕積立金だけでは収まらない金額を負担しないといけないってこともあり得ます。
それは相続する人が特定されていない場合、先ずは相続人全員で負担するという考え方でいいしょう。

遺産分割や相続放棄を先延ばしにすると、固定資産税の納付やマンションや建物の維持管理が疎かになりがちですので、残された方々で速やかに話し合う必要があります。

また、故人が友人の賃貸マンションの連帯保証人になっていたりすると、その義務は相続人に引き継がれますので、その友人に連絡して別の連帯保証人を付けてもらうか、相続放棄するとかの判断をしなくてはなりません。

原則、相続放棄は3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。
相続の対象となった時からスタートですので、必ずしもお亡くなりになった日ではありませんので、お間違えの無いように。

ただ、相続放棄をしたとしても、故人(被相続人)の債務が消えてなくなるというわけではありません。相続放棄後、その相続人の次の順位の親族が相続人になるからです。

日頃は気にしていなくても、疎遠にしている伯父さんや叔母さん(被相続人の兄弟姉妹)や内縁の妻との間に生まれた子(内縁の妻は相続人になれない)、お父さんとは腹違いの兄弟姉妹などいろいろな立場の人がいるものです。

もし、相続放棄をしようとする時には、他の親族にいちいち了解を得る必要はありませんが、次の相続人になる方に連絡するのが大人としてのマナーじゃないでしょうか!

≪関連するサイト≫

民法改正による連帯保証人の扱いの変更

★相続関連の記事★

遺産分割協議書

実家の処分はなぜ揉める?

”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

民法改正と大家さんの関係

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不動産人/共同仲介の相手も重要です!

不動産業界以外の方は分かり難いと思いますが、事業用不動産の売買をやっていると情報交換、交渉、調査や売主買主の見極めなどを他社の不動産業者さんと一緒に協力して仕事することが多いものです。

他社と言っても初対面の方のときもありますが、多くは日常的に情報交換したり半ば友達関係に近いお付き合いをしている同業者が関わっているケースが圧倒的に多いものです。
それは、相手の営業能力や交渉力、不動産の知識などが既に分かっているので、安心して商談を進めていけるからです。

初対面の業者さんや、一度も一緒に仕事をしたことがない業者さんであれば、どういう風に物事を進めていくのか、また、どのくらいの能力があるのかが分からないし、いろんな場面に遭遇したときにどういう判断をしてくれるのかが予想できないので、少しづつ手探りで商談をしなくてはなりません。

口は達者ですが、ハートの無い人も居ますし、売主や買主のことを親身になって対処せず、自分の儲けのことしか考えていない人もいます。
会う度に話がコロコロ変わっていくような人、いったい嘘なのかホントなのか分からない話をするような人もいます。

そういう人とは一緒に仕事はしたくはないのですが、不思議なことにそういう人には同じような気の合う人がいるのですねぇ・・・(^^)

経験が乏しくても、共同仲介している相手がフォローできる範囲なら問題は無いとは言えないけれども未だ救われますが、性悪な人、嘘を付く人などとは一緒になっていい仕事は出来ません。

これは性格の問題かも知れませんが、社会的に一流だとか立派だとか言われている会社に勤めている人自身が、あまりにも立派じゃない場合、心の中で「ご免なさい、止めときます」と呟いてしまうこともあります。

売主さん・買主さんと意思の疎通がスムーズだと商談は上手くいくものですが、共同仲介の相手さんともいい関係を築くことも不動産取引を成功させるためには大事なことであります。

★不動産業者に関係する記事★

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大手不動産業者の横暴「両手」「両直」

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不動産人/抵当権と根抵当権の話

不動産を購入する方はほとんど融資を受けて買うのですが、その不動産を担保にするのに金融機関から抵当権の設定を求められます。稀にその不動産以外の物件を差し出すことや、他の物件と一緒に共同担保でお金を引っ張ることもあります。

 

抵当権とは、金融機関から融資を受けた方が、債務の担保として不動産などに設定される登記のことですが、抵当権は、借金の返済ができない時は、これを競売し換金して優先的に債務の弁済を受けることができるものです。
但し、提供される担保(≒不動産)は債務者本人の所有物件でなくても第三者(=物上保証人)の所有物件でもよいことになっています

こうした抵当権設定を物上保証(ぶつじょうほしょう)といい、このときの抵当権設定者を物上保証人と言います。

稀なケースですが、このような物件がありますので、買主は売主のその担保提供者の意思確認がとれない場合は売買契約が成就できないので、十分な注意と確認作業が必要です。

下記のケースのように、社長さんとその会社などもそういう関係になります。

(例:売主と担保提供者の名義が違うケース)

■売主A社長(個人)と物上保証人A社長の会社Y社所有の不動産(法人)

■売主B氏(個人)と物上保証人B氏の祖父X氏(故人)名義

 

根抵当権とは、不動産等に設定する抵当権の一種です。

抵当権は特定の債権に対して設定されますが、まず抵当権は、その借りたお金だけの担保で、その返済が終わると担保としての効力はなくなります。
根抵当権の場合、一度抵当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めるとその限度内で債権は担保される。

通常は極度額の八賭け(80%)が利用できる上限だと認識されています。

ですから、購入しようとする不動産に根抵当権が設定されている場合は、実際は幾らの借入残高があるかは登記簿を見ただけでは分かりません

根抵当権は、銀行から何度もお金を借りたり返したりする会社の利便性のために作られたものですから、住宅ローンやアパートローンを申し込み時は殆ど使うことはありませんが、会社の経営者や事業主などに場合は根抵当権を設定して収益物件を取得したりすることもあります。

売主が売りたいと思っても、抵当権や根抵当権の設定されている物件については、金融機関が抹消することに同意しなければ売却することは出来ません。

物件の価格が下落基調にある時などは、売主だけでなく買主としても仲介業者を介して契約前に必ず確認するべき作業となっております。

★ローンや融資関係の記事★

投資用マンションと融資審査

法人融資の裏技

「融資が厳しくなると、物件価格は下がる」のか?

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不動産人/景気後退への備えは

2019年春闘も大手企業の回答日を終えたようです。
基本給をベースアップ実施するとは言いながら、中国の経済減速がはっきりしたことを受けて、輸出企業中心にかなり低い回答だったようです。

不動産市場でも「かぼちゃの馬車事件」や「スルガ銀行他の不正融資問題」等で金融庁が各金融機関に対して不動産融資に慎重になるような指導を行っていると言われており、物件の動きは一時の状況から比べるとかなり冷え込んでいる状態に入っています。

今のところ低金利の状態に変化はありませんので、表立った不動産価格の下落は感じられません。

ただ、各金融機関もここ数年は不動産融資を積極的に行ってきたので、金融庁あたりの指導でその融資が出来ない状況が続くとなると、金融機関の儲けは激減するはずです。

もし日本の経済に本格的な景気後退局面になれば、かつてのバブル崩壊の時期にあった「貸し渋り、貸しはがし」などがないとは言い切れません。

そうなるとプロの不動産業者も大きな被害を被りますが、サラリーマン家主さんなどフルローンで物件購入していた人も売却する際に借入残高の抹消することに困るケースが多発するはずです。

「屋根を修理するなら晴れた日に限る」という言葉がありますが、今のうちにいざ不景気になった時に困ったことにならないように少し考えておいて損はありません。

★不動産市況に関係する記事★

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かぼちゃの馬車3

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