不動産人/「自宅売りませんか!」ポストのチラシ

朝、事務所に着くと、先ず部屋の照明とエアコンのスイッチを点けます。

次に、パソコンの電源を入れて、野菜ジュースとかお茶を飲みながら、メールチェックです。(以前はヤクルトを飲んでいたのですが、野菜ジュースに変えました。)

迷惑メールのBOXには毎日凄い数が入っていますし、いかにも真っ当そうにAmazonや楽天を名乗った悪質なメールも毎日到着し続けています。

不動産営業の”定番”で「チラシ」広告というものがあります。

皆さんの自宅のポストに「このマンション限定で、購入希望されている方がいらっしゃいます!」とか、「○○小学校に通学希望の方が・・・」「予算3000万円で・・・」なんていうチラシが頻繁に入っていませんか?

そうそう、そのチラシです。

私みたいな不動産業の人間でも、「このマンションを買いたい人が・・・」と、真に受けてしまうくらいですから、一般の住民であれば「いくら位で売れるのかな」って心が動くこともあると思います。

でも、そのほとんどが「売り物件」を獲得する手段として、そういうチラシを撒いている営業手法なのです。

勿論、別に悪いことをしているわけではありません。

でも、一般の売主さんや買主さんは不動産取引に精通しているわけではないので、こういう“引っ掛け“や”軽い騙し“についつい引っ掛かりやすいものです。

3000万円で売れる物件を、4000万円で査定して他の業者から切り離して、専任で受けてから、「やっぱり金額を下げましょう」なんていうのはザラですし、高値で売り出した物件に内覧する人が少ない場合に、知り合いの業者を客に見せかけて案内件数を増やしたりする輩(やから)も居ます。

コロナ禍で、対面営業に不慣れなエンドユーザーも増えることでしょうから、悪質な営業と良質な営業を見破る経験が欠乏してしまうと思います。
そんなことで、これからドンドン騙されやすい売主・買主さんが増えることを心配しております。

くれぐれも、お気を付けください!

 

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不動産人/『事故物件』の話

殺人、自殺、孤独死、無理心中……などの死亡事故が起きた「事故物件」に住み続ける芸人の話として、映画『事故物件 怖い間取り』が上映されます。
内容は詳しくは知りませんが、要するに怖い話なんでしょうか。
ちなみに、主演は「亀梨和也」というからきっと若者向けなんでしょう。

私自身は今までに事故物件を取扱いしたことはなかったのですが、先週に警察署から連絡があり、2年前に入居契約して頂いた方が孤独死をされたということがありました。
生活保護受給者で、ご親戚も疎遠であって寂しい限りです。
この方の場合は、区役所と警察の方でご遺体を引き取られて、ご葬儀を済まされることになりました。
少し遺品があるみたいですが、遠縁の方が受け取らなければ家主側で処分することになりますが、そのご親戚の方に電話で事情をお伝えすると「考えて連絡します…」ということでしたので、まだどうなるのか決まっていません。
また、家賃保証会社に加入していたので連絡を入れました。
生活保護も家賃保証会社も死亡すると同時に契約は打ち切られます。

相続人や親戚の引継ぎが無ければ、室内の原状回復費用も全て家主さんの負担で処理しなければなりません。
不動産業者としても、このお手伝いは気が重い仕事です。
通常のリフォームとは違い、特別清掃なる撤去費用・処分代金などはやはり大きな負担ですし、室内を換気する期間も数日というわけにはいきません。
次の入居者を探すのにも、当初は割安な家賃設定をするべきでしょうし、仮に売却するにしても同じく割安な価格になります。

『事故物件』っていうには、かなり重い心理的なダメージがありますが、上映される映画の”どこか軽いイメージ”と違い、”家主さん”にとっては物凄い負担があるということだけは知っておいて頂きたいですね。

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【もうひとつの『事故物件』の話】

森友学園の国有地値引きで、公文書改ざんを強要され命を絶った財務省近畿財務局の赤木俊夫さんの妻、赤木雅子さんのロングインタヴューが大阪日日新聞(8月29日号)に掲載されていました。元NHK記者の相沢冬樹さんが大阪日日新聞社の編集局長に着いて、赤木さんの裁判の記事や雅子さんの心情を取り上げているので、全国紙とは違って内容はかなり細かいものになっています。(ちなみに、大阪日日新聞は無料で配られている新聞で、広告料で経営している。)

「実家の支え」という箇所で、ご主人が亡くなって雅子さんが実家に帰り、母親とお兄さん一家(男の子3人)と暮らしていた時のことが書かれています。

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一番下の小学5年生だった子が「まあちゃん、こういう時はな、お笑い番組見たらいいんやで」って言ってくれて、番組を録画してくれて。その子は自分の見たい番組とかいっぱいあるじゃないですか。なのにね、部屋に連れていってくれて、それで一緒にお笑い、「千鳥が好きやろう」って言って、それをわざわざ録画してくれてて、一緒に見てくれたんですよ。

(中略)そしたらね、真ん中の子がね、急になんか様子がおかしくなったんですよ。
で、下の子に「もうちょっとその番組消せ」って大騒ぎになって、「ええじゃん、どしたん」とか言いながら見てたら、お笑いのそのネタに事故物件(室内で自殺者などが出た物件)の話があったんですよ。

ほんならね、真ん中の子はすごい気つかう子やから、その事故物件のネタが出るの分かってたから、「もう消せ、消せ」って大騒ぎしてくれて。うん、優しいなあと思った。ははは。

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不動産ナマ知識/『特約条項』(売買)の話

日本の不動産業者の殆どは、全国宅地建物取引業協会(宅建)か全日本宅地建物取引業協会(全日)に加盟しています。
その理由のひとつには、不動産業を開業するには宅建の免許はもちろん、事務所の手配をはじめとした開業資金として1000万円の供託金が必要です。
宅建や全日に所属すれば60万円の支払いで済むため、開業資金の負担が軽減できるし、法定研修などでタイムリーな講習を受けることが出来ます。
不動産税制や判例等は間違った知識を持ったままだと、不動産取引をする際に大きなトラブルに繋がりますので、不動産業者としては日頃からこうした講習に参加することはとても重要なことになります。

■標準的な契約書条文■

元々両団体とも”売買契約書”や”重要事項説明書”などのフォーマットが、サイトからダウンロードして使用できるため、書類作成の手間が随分と減ります。
ただ、売買契約書としてダウンロードできるのは、標準的な条文だけです。
不動産取引には売主・買主の当事者が合意した独自の契約内容と言うものが頻繁に出てきますので、標準的な契約書の条文以外にオリジナルの『特約条項』があることは半ば当たり前のことであり、且つ、重要な部分でもあります。。

 

■『特約条項』の意義■

不動産の契約は当事者同士の同意内容を網羅した書面です。
契約当事者が特に希望した契約条件が別途出てきたとしても、なんら不思議な問題ではないし、むしろその方が自然だとも言えないこともありません。
売買契約であると、賃貸契約であろうと、標準的な条文と異なる取引条件というものは、契約書の中に記載しておく必要があります。
昔の契約書は、契約書の条文そのものを二重線で抹消し訂正印を押したりし、または、追記・修正したりする方法が多かったのですが、現在は標準的な契約条文の最後に『特約条項』として追記する方法が一般的です。

 

■『特約条項』の例■

それでは具体的な例文で、『特約条項』ってどんなものなのか見てみましょう。

□「地積更生手続き」の特約

最近の売買契約では、売主が実測測量を済ませているか、未了であれば決済までに完了させるという契約が多いのです。

その実測面積が登記簿記載の面積と異なる場合、買主が売主に地積更生の登記を行うことを特約で縛る条項がこれにあたります。

実情は地積更生までは求めず、隣地の筆界確認書・接道している官民境界明示書を取得するという特約の方が多いと思います。

 

□「更地渡し」を求める特約

この特約はよく見かけるものです。

売主が取引対象の土地の上に建っている古家などを、引き渡し日(≒決済日)までに撤去し既存建物の滅失登記を完了させて、更地にして買主に引き渡す内容を記載するという特約です。

その費用を売主が負担する場合が多いのですが、中には買主負担で実務を売主が実行する場合など当事者間の合意内容はケースバイケースであります。

 

□「立ち退き」についての特約

賃借人付の不動産(古アパート等)という場合や、売主やその親族などが居住している場合(相続物件等)、空き家にして引き渡すということが多々あるものです。

青空駐車場なども同様です。

「売主は、本物件の賃借人を第〇条〇項の引渡日までに、売主の責任と負担により本物件から退去させるものとする」という特約となります。

 

□「越境物についての確認」についての特約

となりの家の庇が敷地の上に掛かっている。

こちらの敷地にある柿や桜の木の枝がお隣の塀の上を越している。

家の壁に設置してあるクーラーの室外機が少しだけどお隣の方へ飛び出ている。

家の基礎が地中で隣の敷地まであることが分かった。

奥にある家の排水管が我が家の敷地を横断していた。

など、昔はおおらかなもので、50年前にお隣のお爺ちゃんと故人となったお父さん同士が口約束で承諾したようなことを今も引きづっていることがあります。

また、目視で分かる場合もありますし、土地の測量をした時に初めて分かったなんてこともあります。

特約の種類は2つです。

  • 越境物を承諾し異議を申し立てないし、金銭で解決するなら幾らか明記すること。
  • 引き渡しまでに隣地の所有者と話し合いの上、それを撤去するか、将来建替えやその他のタイミングで撤去することを約束する合意書を取り交わすこと。

 

□「建築確認・開発許可」が得られなかった場合の解除

買主の購入目的が分譲マンションや建売住宅などで、契約から決済までの間に建築確認申請や開発許可申請の手続きを行いたい場合、もし何らかの理由でその許可が得られないということが判明した時には、売買契約を解除できるという特約を結ぶケースがあります。

その場合、契約書上の違約金の規定を適用せずに、売主は受領した手付金を無利息で買主に返還するとなどという特約を付け加えるケースもあります。

 

□「故人の名義の不動産」を売却する時の特約

相続物件の場合、被相続人の名義のまま対象物件を、第三者に売却することが決定したなんてことがあります。

その場合、「本物件の登記上の名義が被相続人〇〇〇の名義であり、本物件は被相続人〇〇〇の相続人間の遺産分割協議により売主が取得する予定になっていることを確認します。売主は第〇条の残代金支払・移転登記手続の日までに、本件不動産の名義を相続を原因として売主に変更するものとする。」

勿論、遺産分割の合意書に基づき相続人数名の連名で契約して、中間省略しても不動産の売却はできます。

こんな風に、『特約条項』の内容はいろいろありますが、他にも売主・買主の都合により細かな内容を記載して、後日揉めることがないようにしておくことが『特約条項』の目的です。

契約書の“胆”の部分でもありますので、もちろん本文である契約書条文も大事なのですが、『特約条項』はより深く理解することが大事です。

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不動産人/対面営業のメリット

【非対面営業の普及】

コロナの感染者数もドンドン増加してきて、ここまできたら第2波って感じですよね。

第1波の時のような自粛で引きこもるようなことはなさそうですが、不要不急の外出は止めて下さいということになります。

そのため、「非対面営業」が普及しています。

移動時間、交通費も節約できますし、コストを抑えて、大きな効果がある。

小人数でも成果を上げることが出来るなど、

今ではネットで何でも買えるし、商品の説明もチャットやホームページ、電話応対などで会って話さなくても可能です。

簡単に言えば、聞かれたことに答えるということでしょう。

【不動産業界も変化しています】

もともと不動産業の仕事は「対面」するのが当たり前の「時代遅れのアナログ社会」でしたが、ネットやメールなどのお陰で出来るだけ対面する機会は随分と減ってきました。

でも、対面をしないで不動産業者とお客様が出来ることと、出来ないことがあります。

電化製品やその他単品の商品と同じような感覚で取引が成立する「賃貸マンション」や「中古マンション」などは、なんとかなる部分が多いと思いますが、500坪とか1000坪あるような売り土地、またはその利用方法について所有者と不動産業者が相談や協議する場を電話やメールで行えるのは資料の授受、いわゆる報告程度のやりとりであって、相手の考えや心配事を一緒に考えようとするならば、相対して時間を掛けて話し込み必要は不可欠だと考えます。

物件を案内するのも不動産の仕事のひとつです。

賃貸物件などは、ネット上で現地に居るような画像のあるサイトもありますし、大阪市内の投資用マンションを東京の方が購入を検討する際に、資料をメール等で手に入れて投資効果を判断するなんてことも昨今珍しいことではありません。

でもそのような場合でも、一度は現地に足を運んでおくことはとても大事なことです。

私どもでもgooglemapやストリートヴュ―で物件を見ますが、商談が進めば現地に行って生の状態を見ます。

写真や画像と全く違った印象を持つ場合も少なくありません。

最も大事なことは、相談相手(不動産業者)の人柄や態度、安心できる人物かどうかは対面しないと分からないということです。

 

随分昔のことですが、ホームページを見たという男性から『1000万円あるので、なにか良い投資用の物件を紹介して欲しい…』と電話がありました。

話をお聞きすると、電話をすればホイホイといろいろな物件を『どうぞ、どうぞ』と送ってくれると思っておられる様子が感じられました。

確かに、そういう業者さんもおられるでしょうが、でもなにか勘違いされているという感じでしたね。

【対面営業で信頼と安心を得る】

不動産の購入や売却は、電化製品や車のそれとは違います。

不動産は“同じものが二つとない”世界です。

隣の同じ間取りの部屋であっても微妙に日当たりも違いますし、所有者の状態も違います。賃借人がいれば、その賃貸契約の内容も異なります。

不動産は、そのような個々の違いを知ること重要になることが多いものです。

不動産取引には、少なくとも相互に信頼関係や安心感を得られるような「面談」「対面」を経験しておくことがとても大事だと思い、わたしは

そこが面白いところだと思ってこの仕事をしています。

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不動産人/不動産投資「商法」にだまされないで!

コロナ禍の経済状況は誠に不透明ですが、どうやら第一波が収束したということで、ボチボチもとの日常生活にもどりつつあります。
3~5月の間、時間が止まっていた状態でしたから、不動産取引どころではなかったというのが普通だと思います。

 

ところが、サラリーマン投資家さんを相手に投資用マンション(主に区分所有)を販売している不動産業者は、そのコロナ禍の間も相変わらず元気だったようです。
私どもは仲介専門で営業しておりますので、投資用マンションを買い取って転売する不動産業者さんとは買主の立場か、売主の立場でお付き合いすることになるのですが、コロナ禍の最中でも物件をせっせと仕入れしておられたようです。
事業主とは言え、区分の投資用マンションの所有者さんは、いわゆる素人さんですのでプロの不動産業者の感覚とは違います。
当方のお客様が所有している投資用マンションを売却されることになり、昨年秋に5戸、今年2月に8戸の仲介をして、コロナ禍の最中に決済を済ませました。
東京のお客様の物件は10年近く、岡山のお客様の物件は3年位いろいろなご相談にのりつつ、物件管理(入居者からの問い合わせや、入退去の立ち合いや募集、リフォームの程度を診断、業者の手配など)(注)をさせて頂いておりましたので、一抹の寂しさも感じながらの仲介業務でした。
お客様からも「売ってしまうと、野澤さんとのやり取りがなくなるのは寂しい」とおっしゃっていただき、本当に有難いことだと感激した次第です。

(注)投資用分譲マンションの管理業務って専融部分の管理ですから、日常的に用事があるわけではありません。私どもはひとりで仕事しており、通常は一棟売マンションやビル、事業用地の仲介業務を生業として営業しておりますので、投資用分譲マンションの管理業務であれば、30~40戸をこなすのは、特に費用を必要としないでも大丈夫です。但し、実費として費用が発生する場合は事前にお伝えしてから着手することはあります。ご相談は随時うけたまわりますので、お気軽にお問合わせ下さい。)

実際に売りに出してみて、少し驚いたのは、エンドユーザーの希望購入価格より、プロの買取業者さんの購入希望金額の方が高いケースが続いたことです。投資用マンション市場の需給バランスが偏っている状況を感じさせるものでした。

サラリーマン家主さんの場合は不動産投資はあくまで副業ですので、時間的な制約もありますし、遠隔地にある物件の管理は地元の不動産業者さんに頼りっきりになる方が圧倒的となっています。
私どものお客様も、それぞれ関東地方や北陸・中国四国地方など所有物件のある大阪以外にお住まいになっていたわけで、物件の状況については私からの連絡や報告がほぼ全てです。
もしも私が悪意をもって管理や売却などの仕事をしていたら、売主(=所有者)さんに多大な不利益を与えることになったはずです。
不動産管理業者の中にはそういう輩(やから)が多いのも現実なのです。

今回売却させて頂いた物件をお預かりした際も、前に管理していた業者さんがしてもいなリフォーム代を請求したり、入居者からのクレームや要求に対処することなく、ホッタラカシにしていた状態から引き継ましたので、同じ業界にいる私でもこういういい加減なのがいるんだと驚いたものです。
投資用マンションを購入しようとしている方の多くは、営業マンを信用してローンを組み、管理を任せて、人によっては「確定申告」まで手伝ってもらうなんて、全てを任せてしまうなんてことも・・・こういう不動産投資家が一番危ないのです。
結局、肝心なところは業者に取られてしまって、逆に空室リスクや余分な管理料や手数料を負担して、挙句の果てに上手く運用できないからということで、その業者に言われるままに安く売却してしまうなんてこともよくあるパターンです。


世の中、良い人ばかりではないことは分かっているはずなのに、不動産投資となるとなぜかそういう被害にあう人が多いのは残念なことです。
悪意の「不動産投資」商法にはお気をつけ下さい!

★悪意の商法に関する記事

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

フラット35悪用した不動産投資

大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

気をつけようこんな不動産屋

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不動産人/「持続化給付金」は“収入”扱いです‼

新型コロナショックで自粛要請され、各都道府県から休業要請などに従った結果、中小零細企業や個人事業主の多くが大幅な収入の減少に陥っています。
国が支給する「持続化給付金」は、一定の売上減の法人で最高200万円、個人事業主で100万円を支給するという制度です。


このお金って経理上、どういう扱いをするのか気になったので経済産業省のホームページを見てみました。
よくある質問のページでは、『今年創業したが対象になるのか?』『売上減少が50%に満たないと給付されないのか?』『申請方法は電子申請のみか?』などについて答えています。

その中の「課税の対象となるのか?」という質問に対して、次のように答えています。
※税務上、益金(個人事業者の場合は、総収入金額)に算入されるものですが、損金(個人事業者の場合は必要経費)の方が多ければ、課税所得には生じず、結果的に課税対象となりません。
◎よく似た「持続化補助金」というのがありますが、全く違うものです。

「持続化給付金」は申告する売上に加算するので、結果的に売上が減少したけれどそれほどでもなかったとか、コロナが収束してから頑張って売上が急上昇して黒字だった場合は、税金を納めることになります。
但し、消費税については非課税だそうですが・・・

不動産オーナーの場合、個人の不動産収入の減少は「持続化給付金」の対象外ですし、都道府県の協力金等についても、施設の使用停止や営業時間短縮の協力する中小事業者等が対象で、個人の不動産オーナーは対象外です。
※各都道府県などが独自で支援策を講じているようですが、その場合は別途お調べください。

ちなみに、一人10万円支給の「特別定額給付金」は“非課税”ですので、5人家族で50万円の支給を受けても、所得税や住民税に影響はありません。

★不動産オーナーの悩みに関する記事

テレワークで、オフィスも変わる?

「事故物件」のガイドライン

不動産オーナーの新型コロナ・テナント対応策(南森町不動産PC版)

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不動産ナマ知識/新型コロナウィルスと「金融検査マニュアル廃止」の影響

昨年12月、金融庁が銀行の経営内容を把握するための「金融検査マニュアル」を廃止したことはご承知の通リです。

「金融検査マニュアル」は、バブル後の1990年代以降、融資先の経営悪化により多額の不良債権を抱えた銀行に対する「検査の手引き」です。
要するに融資先の経営状態に応じてちゃんと引当金等の対策を講じなさいというものでしょう。
それを辞めて各銀行の自らの判断で融資するという大胆な政策変換でした。
実務的なことは分かりませんが、不動産業社にも昨年後半からの景気後退に銀行さんがどういう風に動くのか見極めようとしていた人も多かったと思います。
ところが、3月の決算前に勃発した新型コロナウィルス感染症の影響により、その大きな話題はどこかに吹っ飛んでしまいました。

今は、緊急事態宣言の影響で飲食店・宿泊観光業な・製造業など幅広く急激な売上減少に対する、資金繰り支援が緊急の課題だからです。

テナントの家賃負担が大きな問題になっていますが、建物の所有者(家主)さんや事業主さんの取引先銀行にとっても大問題です。

テナントの撤退や収入の激減などで経営が悪化する家主さんが増えれば、各銀行は一体どれだけ引当金を積めばいいのか?
将来の予測が合理的に判断できる状態でない今、事業融資に対する見極め・目利きは普段よりもっと難しいはずだけど、
家主さんや事業主を支える金融機関が、「金融検査マニュアル廃止後」に不良債権を抱えることになってはいけないはずだからです。
5月1日現在、約1ケ月程度の緊急事態宣言の延長が予定されていますが、解除後もかなり厳しい経済状況が待ち受けているはずです。
”新型コロナは医療従事者”の皆さん、”経済は金融機関”の皆さんの協力なしには成り立ちませんので、頑張つてください!
事業主さんも、テナントさんも、不動産業者さんもなんとか前向きに頑張りましょう!

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不動産人/国土交通省のテナント賃料の支払い猶予要請

国土交通省土地・建設産業局不動産業課は3月31日、新型コロナウイルス感染症による飲食事業者等への影響を受け、主要不動産6団体(注)に対しテナント賃料の猶予などを要請したというニュースが・・・

(注)不動産協会、全国住宅産業協会、不動産流通経営協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会、日本ビルヂング協会連合会の6団体。

小売店舗をはじめとする入居するテナントビル等の賃料支払いが困難になるケースが生じている為、国土交通省がそうしたテナントの状況に配慮し、賃料支払いの猶予に応じるなど「柔軟な措置の実施を検討」するよう各団体を通じて、賃貸ビルオーナーなどにテナントに対する柔軟な態度を求めたわけです。
既に、イオンやJR東日本や三菱地所などは、売上高に連動する変動賃料や売上に関係のない固定賃料等について、支払い猶予を含めて賃料の見直しの検討を始めたという。
J-REITの株価が激変したのは、こういうことを先取りしたのかも知れません。

この要請は、店舗などのテナントのみみたいですが、今後新型コロナによる自粛が長引けば、オフィスや住居にも影響は及ぶことが予想されます。
緊急事態宣言の発令で、経営に行き詰まるテナントが出始めるのは間違いないでしょう。

不動産業界への影響は、他業種に比べて遅れて出てくると言われていますが、大家主の大企業は大丈夫です。
街のビルオーナーの皆さんにとっては、テナントや入居者が撤退して実入りが減少すれば自身の経営自体を脅かすことにも繋がってきます。
『ビルやマンションのオーナー』=『お金持ち』ばかりではありません。
銀行の借入をしている方も居ますし、不意に資金が必要なこともあります。
政府は、支払い猶予等の要望に応じた家主さんに対しては、なんの補償もしてくれません。
個別に銀行と相談して、元本・金利・返済期間などの条件変更を協議して欲しいと言っているだけです。

【金融庁/新型コロナウィルス感染症の影響による資金繰りやローンの返済等でお困りの皆様へ】

 

一棟のビル・マンションの家主さんだけでなく、投資用マンションのサラリーマン家主さんにとっても他人事ではありません。
心の準備だけはしておいても良さそうです。

★政治や税金・規制に関する記事

相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

「貸し渋り」「貸し剥がし」

個人が消費税課税事業者になる場合

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

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不動産ナマ知識/「新型コロナウィルス」と不動産市況

私たちは今までに、“バブル経済崩壊”や“リーマンショック”などを経験してきましたが、今回の「新型コロナウィルス」の混乱はまた一味違ったインパクトを感じさせてくれます。
さながらテロ攻撃を受けたような感じでしょうか。
「新型コロナウィルス」は医学的な問題ですが、日本国中が混乱し、大阪ではインバウンドが激減して心斎橋や黒門市場もガラガラです。
大人も子供も外出を控え、各種の催し・スポーツ・興行が中止や延期されてしまい、深刻な経済的な問題になっています。
経済的損失は物凄い金額になりますが、東日本大震災の時よりもダメージが大きくなりそうです。
こういう状況だと国内の景気は悪くなりますし、立ち直るのに相当な時間が必要になるという事は素人の私にでも分かります。

では今後、不動産市況はどうなるのか?
不動産業者としては、とても気になる問題です。
もともと巷では「東京オリンピック」後の動向を心配する人も多かった訳ですから、より一層の危機感を持たざるを得ない状況になってしまいました。

【現状認識】

2020年2月17日に、2019年10~12月の経済成長率が発表になりました。
実質GDP成長率は年率換算で▲6.3%のマイナスになりました。
名目GDP成長率も年率換算で▲4.9%のマイナスです。
これに加えて「新型コロナウィルス」の影響を受けた今年1~2月はより深刻な状態でしょう。

これに対して、安倍首相は2月17日国会で、「経済対策の効果もあり、基調として緩やかな回復が続く」と言っています。
安倍首相は、“桜を見る会“の問題でも、「幅広く募っている認識だったが、募集している認識ではなかった」とか、「資料がない」と言う答弁に続いて「調べない」と言ったり、かなり問題のある人物だと思います。
世間で今の状況を緩やかな回復基調だと考えている人はほとんど居ないと思いますが・・・

景気の「気」は人の「気持ち」「気分」だと言われていますが、世の中の景気が悪い時には、殆どの人は不動産購入をする気持ちが減少するというのが通例です。
ただ、相当気持ちと資金に余裕のある方は、逆張りという反対の行動を起こすのも一興です。
振り返れば、ここ最近でいうと不動産価格のピークは2018年だったと思います。
「スルガ銀行&かぼちゃの馬車事件」「レオパレスや大和ハウスの手抜き工事」で金融庁から不動産投資用の融資を厳格に行うように各金融機関にお達しがあった為、一機にお金の流れが止まりました。
その後も、一部の金融機関はあの手この手で不動産融資をしようと努力してくれていたわけです。
でも、最近のニュースで『住宅ローン融資会社アルヒが提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きから逸脱し、物件価格が担保評価を大きく上回る場合でも、高金利の商品を組み合わせて満額融資を実行していた』(東洋経済)なんてことが報じられました。
なんとかしょうと、どこか無理をしていた一例でしょう。
こういう事があると、不動産融資はまた厳しくなるのでしょう。
また、中長期の問題としては、空き家問題、少子高齢化、民法改正、生産緑地問題などがありますので、ネガティブな要素が多いのも気掛かりです。

【不動産売買の近未来】

景気が悪くなって、金融機関の不動産融資が消極的になれば、不動産取引は停滞し始めます。
景気の悪化に伴って、不動産価格は調整局面に突入します。
すでに不動産市場では昨年辺りから、販売価格と成約価格の差が広がってきていると言われています。

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ネット上の「一括査定サイト」で大手不動産業者に仲介価格を調べてもらうというものがあります。
各社の提示してくれる仲介価格は、低く査定すると仲介業務を受けることが出来なくなるので、仲介業者としては出来るだけ高めに査定しないと仕事になりません。
これは仲介物件の“一本釣り“という作業です。
不動産市況が上り調子の時はそれでも成約に繋がりますが、下り坂に入ってしまうと高い査定金額から売値を下げるのには、自ら査定した金額を直ぐに下げるわけにいかないので、売主様に納得していただく時間が必要です。
媒介契約期間の3ケ月経ってから考えれば良いなんて考えたりもします。
その間は、ダミーの買主に指値させたり案内したりしながら、時間稼ぎをします。
これが“囲い込み”という商法です。
売主様は『担当者が一生懸命頑張ってくれたけど、値を下げないと仕方ない』と思って、値下げを承諾するわけです。
ここで登場するのが、仲介業者の知り合いの買主です。
この買主は、不動産業者の場合もありますし、個人投資家の場合もありますが、この場合、仲介業者は売主・買主の両方から手数料をゲットできる“両手”で商売ができるスキームです。
またこの買主が転売するとすれば、その仲介業者は再び買主探しをして、仲介手数料を得ることが出来るわけです。
だから、この買主は出来れば転売しそうな先が望ましいでしょうね。
大手と言えども、顧客を見ないでひたすら営業成績の為に仕事する仲介業者にはくれぐれも気を付けて下さい。

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取引が停滞すると、希望する金額で買い手がつかなくなり、金額を下げて売却せざるを得ません。
ただ、ここ数年の投資用不動産、特にマンション投資(一棟売・区分マンション)ブームに乗ってフルローンで物件を購入された方の中には、ローン残高より売却価格の方が下回っているケースもあるでしょう。
抵当権抹消するために持ち資金を使うなんてことも・・・その資金が用意できないと物件は売るに売れないということも考えられます。但し、「新型コロナウィルス」が予想外に短期間で収束することも無いとは言えないでしょうから、バタバタする前にジッと状況を見極める必要はありそうです。
それでも資金的に余裕のある人は、サッサと売却してしまいますので、取引事例として物件価格の相場価格は下がることになり、抵当権が抹消できない人はずっと持ち続けるしかありませんが・・・


でも、売却しないということが一概に悪いことでもありませんので、賃貸人・テナントを確保して保有し続けましょう。
大家さんの為に親身になって協力してくれる不動産業者さんと一緒に頑張りましょう。

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不動産ナマ知識/『固定資産税』の“あれこれ”

固定資産税は毎年1月1日に土地・家屋等を所有している者に対し、不動産の所在地する市町村が課税する地方税のことです。
各市町村にとって「固定資産税」「都市計画税」と合わせて、税収の4番バッターです。

大阪市の場合、平成30年度約7000億円の税収の内、約3400億円(50%弱)が固定資産税で占められている。
日本国中の地方行政は「固定資産税」抜きでは成り立たないということです。

不動産売買の経験がある方なら、「固定資産税評価額」「固定資産税課税標準額」というものがあることをご存じでしょう。

「固定資産税評価額」は、固定資産税を計算するための基準となる評価額です。相続税評価額は公示価格の80%、土地の固定資産税評価額は公示価格の70%を基準に決定されることとなっています。
ところが、実際の地価ってバブル期には短期間で2倍、3倍と高騰してたり、逆に景気の悪い時には半値でも買主が見つからないなんていうものです。
実際、バブルがはじけてから御堂筋に面している一等地が坪1000万円でも買主が現れなかったなんて時代もありましたよね。
固定資産税は3年毎に価格を見直しますが、いきなり2倍にしたり半分にしたりすると税金を支払うこと制度が無茶苦茶になってしまいますので、調整した評価額を作り出すわけで、それが「固定資産税課税標準額」というものです。

「固定資産税課税標準額」とはそういうものと分かった上で、今年2月に気になる報道が2つありました。

① 大阪市独自の基準で敗訴
令和2年2月21日発表された、賃貸マンションのオーナーから訴えられて裁判で大阪市が敗訴した事案です。
大阪市内の賃貸マンションオーナー2人がそれぞれ1999年から16年間、1994年から21年間の固定資産税がおお過ぎるとして返還を求めていて、国が決めた「固定資産税評価基準」とは違った算出方法を大阪市が使っていたことを裁判所が違法だと認めたというものです。
報道された記事や大阪市の発表によると、大阪市な1979年から、建物(特にオフィスビルやマンション)の基礎工事で使われる“杭”の長さや太さで国の基準より多額な税金を徴収していたとあります。
このケースでは、約292万円が賃貸マンションのオーナーに支払われたのですが、同様に過払いしている人は、昭和53年(1979年)~平成16年(2004年)の間に約6000件、所有者3万人、返還される金額は16億円になる見込みだそうです。(大阪市の推計)

大阪市としては20年間の時効の壁があり、それ以前の過払いは認められないそうですが、これも別の裁判が続いていて、この3月に最高裁判決が下されるということです。

② 納税者を間違えた例
令和2年2月14日の報道発表はもっとお粗末な事案です。
平成18年にAさんの所有地をBさんと入力してしまって、令和2年にそれが発覚したということです。
5年さかのぼってそれぞれ課税と、還付をし直したという。
事務処理としての入力ミス、その後のチェックも疎かだったということです。
これも「納税通知書」を見て、直ぐに間違っていると気づくのは意外と難しいと思いますよ。

「固定資産税」は課税する計算式だけじゃなく、恣意的に金額を操作できたり、担当者の能力によって間違いがあったりと、隠れたところに問題点も多い税金なのです。

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