不動産人/リーガルチェックのメリット・デメリット

昨今、リーガルチェックと称して法的な問題がないかをチェックするケースが増えています。不動産取引、特に売買契約って事前に弁護士さんに見てもらえば安心ですよね。

ただ、我々の不動産業者の仲間内では、弁護士さんが取引の経緯や背景などを無視して単に法律的なトラブルが起こることを前提にしたチェックをするために、取引相手をあたかも問題児かのような前提でまるで訴訟しているかのように加筆して契約自体がトラブルになるケースを知っています。

弁護士さんもお金をもらっているので、妙に張り切るのでしょうね。

また、弁護士さんも専門分野がありますので、不動産取引に精通している方に依頼しないと面倒くさい問題が発生するかも知れません。
そもそも契約って売主と買主が合意することで成り立ちますが、あれやこれや言い出すと本来の一番大切な部分がどこかに行ってしまって、どちらか片方にだけ有利な契約書になってしまいます。

宅建協会か全日という大きな団体に加入している多くの不動産業者はその団体が規範とする契約書を使っています。
その契約書の条文と異なる合意内容が必要な場合は、特約条項の欄で追加条文を加筆します。
ですから、概ね特約条項の条文に気を付けてチェックをすることになります。

【例】

■隣地との越境物に対する対応についての取り決め

■建物内のテナント契約を停止条件とした売買契約を記載する

■契約後、決済までに施工する工事内容と期日や費用負担についての取り決め

■収益物件の賃料の清算方法について本文とは違う合意内容である場合

■建物内の設備に関して、残置物とするか、一定の保証期間を決める取り決め

 

『理屈は通っても、道理が引っ込む』
理屈は通るものの、道理が引っ込むことがありますね。
時には論理的には間違っていないものであっても、それが人の感情や状況に合わないことがあります。
人間関係や社会的な問題では単なる論理だけでなく、共感配慮も大切です。

★不動産のトラブルに関する記事

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不動産人/3棟に1棟が不足?/修繕積立金の問題

不動産投資の関心はどんな物件を購入するかからスタートしますが、保有すると今度は維持管理・入居者確保に移行します。

購入時の時の金利や修繕積立金・管理費や賃料から、時を経ると金利も変動します。

賃料も高くなる時もありますが、減少する場合も。

あまり関心のなかった修繕積立金がクローズアップされています。

新築分譲マンションの多くが、販売時に購入者の毎月の支払額を抑えるために、管理費や修繕積立金を低めに設定して購入しやすくしていると思われています。

でも、通常の住宅用の分譲マンションも含めて、長期にわたり建物の劣化を防ぎ、快適な居住環境を保つためには定期的な大規模修繕工事が必要です。

↑ 分譲マンションストック数の推移(国土交通省)

国土交通省「平成30年マンション総合調査」によれば、大規模終戦計画に対して修繕積立金が確保されているマンションは33.8%です。

不足していると回答しているのは、34.8%、不明31.4%です。

築後10年、20年と経つと具体的に大規模修繕工事の見積もりを業者から取ることになります。

特に現在のような建築費が高騰していると、アッと驚く工事費が要ることを知ることになります。

 

特に投資用マンションの場合は、自己居住用の分譲マンションよりも修繕積立金に対する意識が希薄な所有者が多いと思われます。

一時金で200万円/戸を負担してくださいなんてことになったら大問題ですよね。(例えばの話ですが…)

修繕積立金の値上げは区分所有者等の過半数の賛成が必要です。

反対多数で値上げも出来ず、どんどん修繕積立金の不足額が膨らんでいけば、物件の資産価値がどんどん低下してしまいます。

怖いお話ですが、一棟マンションでも同様の問題は存在します。

区分所有の投資用マンションをお持ちの方も、頭の片隅に問題意識を持って置かれることをお勧めいたします。

★管理や修繕に関する記事

売主・買主にとって「大規模修繕工事」「築年数」…

その管理会社は「最適」なのか?

修繕積立金のトラブル

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不動産人/賃貸物件の管理費用について

令和5年12月5日付け毎日新聞(朝刊)のオピニオンの紙面にこんな投書があったので、ご紹介します。(下記参照)
賃貸物件も借りる時に、10年前とかと比べると不動産業者のサービス業務的な費用が大きな金額になっている現状に対する意見です。
私のような不動産業者からしても、尤もだと感じる意見だと・・・

賃貸物件の管理って地味ですが大事な仕事です。

今年の8月末に、千葉県にお住いの家主さんから久しぶりに連絡を頂きました。
14年前に仲介させていただいたテナント(事務所)から、上の階から水漏れがあったらしくてミニキッチンと天井壁床がビショビショなのだということです。
この事務所も上の階も区分所有物件なので、当事者同士で話して解決しないといけない問題です。

千葉と大阪はそれなりに遠いし、家主に代わって私に管理業者として話して欲しいという要望です。
以前にも書いたことがあるのですが、私ども「南森町不動産」は賃貸の仲介もするのですが、日常の管理業務は特に行っていないのです。

いろいろな問題が発生したときには家主さんの依頼で(その時は“実費”にて)管理業者として出向きます。
反対に言えば、普通はそう頻繁に問題やトラブルは起こらないのです。

上層階の管理会社の人と連絡を取って今後の対応策を聞きました。
その時点で水漏れ発生時から2ケ月ほど経っていたので、表面的には水は引いてして、見たところは普段通りでしたので、このままで良いだろうという感じでしたが、ミニキッチンの交換と天井壁床の張替えを要求することで合意しました。

ところが先方はとても段取りが悪くて、なかなか着手しないので、11月になってやっと修繕作業が終わりました。
ただこの場合も、管理業者からは連絡はなく、施工業者さんがテナントさんに直接日時の調整を連絡してきてそのまま施工したという有様でした。
施工業者の作業が終わっても、確認することもしない。

こんな管理会社の仕事っぷりでも、一応プロの「管理業者」です。
こんな管理業者に毎月フィーを支払う家主さんは不幸だと思います。

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不動産ナマ知識/「マスターリース」と「リースバック」は全然ちゃう!

TVで高齢者向けに自宅を売却し、売却後に毎月買主に賃料を支払ってその家に住み続ける「リースバック」というCMをよく見かけます。
でもトラブルも多発しているというのを知ると、心配な気持ちと一般の方の不動産知識の無さに付け込んだ不動産業者や事業者の悪意が感じられてすごく嫌な気持ちになります。

わたしのお客様に「マスターリース」物件を購入したいという法人がいらっしゃいますが、その法人はプロの不動産会社ですので、「マスターリース」の長所や短所、そしてその意味も理解した上でのリクエストですので、わざわざ下手な説明など無用なのです。
もし一般法人や個人などからのリクエストであれば丁寧な説明が必要となります。

 

「マスターリース」とは

オーナーが不動産業者と賃貸借契約を締結することを「マスターリース」と呼び、その不動産業者と借主との契約を「サブリース」と言います。

「マスターリース」契約は「サブリース」契約を前提に行うことになります。

「マスターリース」はオーナーが不動産会社に「一括借上げ」する契約なのです。

オーナーが不動産会社を通して借主を確保する大きな理由は、募集や管理する手間やその他の問題点を不動産業者が面倒見てくれるというのが最も大きな理由です。

当然、対価が発生しますが、オーナーにとってはそれを上回るメリットがありのです。

但し、「マスターリース」でも賃料保証型と稼働率変動型があり、必ずしも家賃が保証されている訳ではありません。

家賃以外にも、管理費の負担、維持管理費の負担など、そこはオーナーと不動産会社の契約内容になります。

 

「リースバック」とは

先に紹介した「リースバック」は、一見すると「マスターリース」や「サブリース」に似ているのですが、いくつかの点での違いがあります。

「リースバック」の基本的な部分

  • 所有権がリースバック業者に移行する。・・・その業者が大家さんになる。

  • 売主はその家に住み続ける。・・・・売主は賃借人になる。

以上の2点を基本としているのですが、トラブルになる事例としては、売却価格(=業者の購入価格)が著しく低額であるとか、賃料自体が高いとか。

賃貸借契約としては、定期建物賃貸借契約が多いのですが、一般の方の多くは普通賃貸借との違いを理解していないし、業者側も丁寧に説明していない場合があるでしょう。

特に、高齢者をターゲットにしている商品ですので、取扱する業者によっては高齢者が大きな損害を被ることも…

 

知らないことを聞くのに多少後ろめたさもあるかも知れませんし、そもそも、何が分からないのか分からないってこともありますよね!
不動産の知識は浅くても、人を見る目はある筈ですよね、いや、あって欲しいです!!

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不動産人/入居審査に落ちる理由

先日、ホリエモンこと堀江貴文さんがツイッターで「森ビルって俺の入居審査、マンスリーマンションですら、いまだに通さないのか。どんだけ笑。」とつぶやき。「たぶん、社長が俺のこと嫌いなだけだと思う。まあそういう会社よ」と続けた。

このように賃貸マンションなどに入居申し込みをして、なぜか入居審査に落ちてしまうことがあります。
個人であれば、年収・雇用形態・過去の滞納歴を家賃保証会社の審査に掛けてOKならば貸主もほとんどの場合は了承します。
でも、稀に家賃保証会社がOKでも貸主がNOという場合もあります。

例えば、借主の勤務先が水商売だったり、怪しい感じだったり、また、外国人が嫌いだったり、窓口の不動産業者からみても入居後のトラブルが起こりそうな言動、態度だと後々のことを考えて契約を避けることだってあるでしょう。
また、最近話題になっている年齢(=高齢者)が借りる部屋が無いっていうのも大きな社会問題です。

誰しも入居審査に落ちた時にはその理由を知りたいものですが、「理由は伝えません」と申込時に不動産業者は伝えているので、普通は入居審査に落ちても理由はわからないままです。

以前のことですが、ある会社が社宅にしようと3部屋の申し込みをしました。
普通は数日あれば回答はあるのですが、1週間経っても何の音沙汰もなく、窓口の大手不動産会社の担当者に連絡しても不在だったり、10日経っても「もう少し待って欲しい」と言われました。

それでも余りに返事が遅いので、結局、その不動産会社の社長の知り合いを介して、真相を尋ねてみました。
すると、貸主が外資ファンドで既に審査には落ちているというじゃないですが、それだったら早く教えてほしいのに。
担当者が言い難かったのか、ボンクラだったのか知りませんが…

そして本当の理由も教えてもらいました。

借りようとしていた会社の社長は、複数の会社を経営しておられていて、そのうちのひとつの会社が女性が接待する飲食業の会社だったので、それが貸主(外資ファンド)の基準に触れてダメなのだそうです。
この審査基準と担当者の能力は如何なものかと怒り心頭でしたね。

賃貸の入居審査も家主次第で理不尽な場合、腑に落ちない場合もあるのだと知っておきましょう!

★賃貸に関するトラブル記事

退去時のトラブル

ホントは深い「賃貸契約」

賃貸の仲介手数料訴訟で敗訴(東急リバブル)

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不動産人/「行儀の悪い企業」と告発本

大阪の御堂筋沿いの土地売買の仲介業務のトラブル、契約締結後には高校の同窓だった人間関係を逆手にとって約束を反故にした大企業に対する著者の告発本です。

著者は裁判でも敗訴していますが、かなり気合の入っておりこの本を読んでみると、かなりの恨み辛みがこもっています。

同業者としての感覚からすれば、ここまで詳細に書いているのであれば恐らくこれが真実なのでしょう。

(正直なところは当事者でないので分かりませんが・・・)

不動産業界では同業者を欺いて報酬を得るのは“汚い奴”と言いますが、逆に“商売が上手い”という皮肉な言い方もあります。

不動産業界にもそんなことは関係ないと“金儲け”のことしか考えていない人もいますが、私はひとの気持ちを踏み躙るような仕事はしたくないですね。

売主・買主・仲介業者ともに嫌な思いはしたくありませんから。

それから、この本の中に裁判のことについても書かれていますが、書かれている内容は確かにそうだと思いました。

以前、「仲介手数料の不払い」に対して訴訟を起こした時にも、わたしも「裁判」とか「裁判官」っておかしいと思いました。(下記参照)

どうも法曹界には、部外者には分からない序列とか位みたいなものがあって、我々が期待している「正義」とか「公平」とは別の要素があるようですし。

だから、裁判所の出した「判決」だって、(残念ですが)絶対に正しいとは限りませんよ。

【お金よりも大事なものもある】

近畿日本ツーリストのコロナ事業3億円詐取容疑、ビッグモーターがワザと傷をつけて修理費を上乗せしていた事件など、大企業だから立派なひとばかりでもないし、ちいさな事業者だから駄目だとかいうこともなくって、最後は個人の『矜持』『プライド』でしょうか。

★不動産と裁判に関する記事

初めての裁判(1)・・・「媒介報酬等請求事件」

初めての裁判(2)・・・「裁判官は選べない」

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不動産人/小規模住宅用地の特例

連日、マイナンバーカードの問題が取り上げられていますが、そんな最中にもかかわらず国会で法案が通りました。
急ぎすぎたとか、入力ミスとか、カードそのものの問題というよりは人的な問題みたいです。

京都府の亀岡市は6月6日、分譲マンション「ローレルコート亀岡駅前」(全98戸)の所有者に、固定資産税と都市計画税を計144万4527円過大請求する課税ミスがあったと発表しました。
誤って課税額が多い土地区分で計算していた。
同マンションは200平方メートル以下の住宅地が対象で、「小規模住宅用地」(注)が適用されるが、市の担当者が事務処理を間違っていて、外部からの問い合わせがありミスが分かったということです。

固定資産税に限らず、健康保険料や各種の税金など自分で計算して間違いを見つける人はなかなかいません。そもそも、お役所に対する信用がありますから、普通は自ら再計算などしませんし。
でもこれからは皆計算するでしょうね!

(注)小規模住宅用地の特例

『小規模住宅用地』とは、専用住宅の敷地に供されている面積200㎡以下の敷地のことです。
(アパート等の貸家も対象です。店舗や事務所は住宅ではありませんから、対象外です。)
専用住宅とは、居住のみを目的として建てられた住宅のことです。

分譲マンションの場合、そのマンションの戸数に200平米を掛けた面積が対象地です。
98戸のマンションだと、98×200平米=19600平米(約5900坪)が対象地で、固定資産税等が更地の6分の1に減額されます。
それ以上の土地は一般住宅用地として3分の1に減額されます。

「小規模宅地の特例」
よく似た用語ですが「小規模宅地等の特例」は、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合に、80%又は50%まで評価額を減額してあげますよという特例で「小規模住宅用地の特例」とは全く異なります。

★不動産と税金に関する記事

意外な負担感がある「住民税」「健康保険料」の話

国税庁が住宅ローン減税で失態

個人が消費税課税事業者になる場合

新築物件は『固定資産税評価額』が決まっていないが…

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不動産人/抱き合わせ融資

埼玉県の不動産会社の社長ら3人が、太陽光発電事業を行う建設会社に融資をする際、「貸し付けの条件は岐阜にある土地」を購入する条件を付けていたそうです。
条件にある土地は元々8万円で購入した物件で、融資に併せて1500万円で売却するということから、その抱き合わせによる「不当利益」が実質的な「違法利益」だというので逮捕されたのです。
他にも同様の手口で金を貸し、7億円ほどの利益を得ていたとか・・・

先日、知り合いの不動産業者さんと話をしていた時に、大阪府北部の1棟収益マンションを売却したのですが、購入したのは大手銀行の取引先のお客さんだったという。
また、別の1棟収益マンションの買主も大手金融会社のお客さんだったそうです。
その2件とも(別々の買主ですが…)関東の方だったそうです。

関東よりも関西圏の方が利回りは高いのし、買主にすれば取引先の金融機関の紹介なら安心だということでしょうか。

不動産取引にとって融資は非常に重要ですから、社会的に信用力のある金融機関の勧めがあれば、物件を見ないで購入するってケースもあるくらいですから。

でも、これって不動産取引の社会にとっては「掟破り」です。

先の「抱き合わせ融資」とは悪質性からすると雲泥の差がありますけど、どこか共通する部分があるように感じています。
銀行業界が不動産取引の世界に参入したという意向は昔からありますが、それがままならない状況の中では事件性すれすれの処で暗躍しているのです。

★不動産取引と金融機関の記事

銀行の不動産業参入

「年収倍率」今と昔

忘れていませんか? 金融機関の怖さ

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

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不動産ナマ知識/初心者向け怖い話②おんぶに抱っこ

エンドユーザー(いわゆる、素人さん)の場合、不動産購入する消費者はプロの不動産業者より弱い立場にありますから、東京地裁や東京高裁の判決では、専門的知識の乏しいエンドユーザーに対して、投資用マンションを販売した担当者の責任とする判例があります。
でも最終的に悔しい思いをするのは“お客さん”の方なのです。
ダマされてはいけません。

先日、ホテルや不動産事業のユニゾンホールディングスが倒産しました。
負債総額は1262億円で今年最大の倒産です。
コロナ禍でホテル事業はひどい目に会い、不動産業ならではの借入依存割合の多さが、コロナ明けに実体として表れてきたということでしょうか。
会社更生法やスポンサーもつくようですから、大企業はイイですよね。
個人の不動産投資家は、もしもの時は全部自己責任ですよ!

〈融資基準は変わるって話〉

不動産投資の話で、レバレッジを効かすというのがあります。

手持ち資金を少なくして、借入資金の比率を高めれば自分のお金を使わずに不動産運用が出来るので効率がイイという訳です。

ここ10年間ほど、アベノミクスのお陰で金融機関の融資姿勢は甚だ緩くて、日銀の低金利政策で不動産投資市場に収益物件を転売して儲ける業者がもの凄く多くなりました。

転売業者さんは一般の購入者(素人)よりも、情報の入手が早くて、決済するのも早いので、どうしても不動産投資家は転売業者さんの物件を買うケースが多くなってしまいます。

これは半ばどうしょうもないことです。

転売業者さんはローン付も上手ですから、素人の買主さんはおんぶに抱っこ、渡りに船って感じですね。

融資姿勢が緩かったので、100%ローンや諸費用も含めて全部借り入れで賄う人もいらっしゃったと思います。

でも、返済はその収益不動産の賃料収入から行わないといけません。

入居者の退去、募集、リフォーム費用などは手持ち資金を使わないといけないなんてこともあります。

賢い不動産投資家は短期で売り抜けるとか、購入後の適当な時期に自己資金を突っ込んでローン残高を減らしに掛かります。

こういう人も以外と多いですね。

 

今後予想されることとしては、金融が緩んでいる時に購入した築年数の経った物件、違反物件などです。
いつまでも金融機関が同じ基準で融資してくれることはありません。
今までだったら30年のローンを組んでくれたのに、5年経ったので次の購入者には25年のローンを組んでくれるかと言うと必ずしもそうではありません。
その時の景気や金融情勢によっては、グンと短いローンしか組めないかも知れません。

そうなると、売値を下げるかどうかの判断にも影響するし、1棟の収益マンションも車庫転(1階の車庫で建築確認を下ろしてから、店舗にして収益を上げるような行為)も金融が緩いと大目に見てくれていたりするのですが、一転、融資審査が厳しくなると違反物件だからダメとか、且つては検査済証が無いとダメっていう時期もありました。

銀行さんの基準ってコロッと変わるってことを知っとかないと、怖いものです。

〈おんぶに抱っこの怖さ〉

投資用物件にフラット35を利用するのは駄目だと皆さんご存じです。
でも、セミナー商法の講師や良くない不動産業者は、バレなければOKですから、金利も固定で安心とかいうアドバイスに乗ってしまう人も多い。

今、不正使用が見つかってローンの一括返済を求められる案件が続出しているという。

この場合は、住宅金融支援機構が取り扱いですが、もし一般の銀行や信金などが不動産業者とタッグを組んで、投資用不動産を進めてきたら怖い話になります。
「かぼちゃの馬車」はシェアハウスですが、通常の一棟売マンションの世界でも悪質なタッグマッチで一般投資家をはめに行っていた話はありました。

その多くは、区分マンションの投資で成功体験を味わった人も多かったようです。
そして『今度は本格的な一棟マンションを買いましょう~!』ってね。

被害者は大阪や東京の現物を見ないで購入するような地方の投資家、公務員や教師、毎日「先生」って呼ばれているお医者さんなどが多いと言われています。
ローン付が簡単な信用のある人達ですが、満額ローン+管理もお任せのおんぶに抱っこです。

銀行もオーバーローンって分かっていても、全然OKで進めます。

結果、訴状もおきていますが、大変な労力以外に時間も費用も必要です。

相手は時間が掛かることを知っている、本当にワル(悪)です。
ローン? 自己責任です。
こんなの自業自得で割り切れませんよね、でも自己責任です。

付き合う人を間違えましたね、

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不動産ナマ知識/初心者向け怖い話①入居状況の嘘

購入者がエンドユーザー(いわゆる、素人さん)の場合、多少の取引経験があったとしても、プロの不動産業者が圧倒的優位の立場にあります。

東京地裁や東京高裁の判決では、専門的知識の乏しいエンドユーザーに対して、投資用マンションを販売した担当者の責任とする判例があります。

しかしながら、購入者にも落ち度があるとして4割の過失相殺(※)も認められていたりするので、全面的に消費者が保護されるわけではありません。

 

※過失相殺:被害者の側にも過失があれば,それを考慮して賠償額を減らすこと。

 

最低限の知識は持つべきなのですが、不動産取引の世界は奥が深くていろいろな罠が潜んでいます。

これから触りの部分だけでもお話しましょう。

 

〈収支計算や収入の話〉

収益用不動産の収入は家賃・共益費・水道代・駐車場代・自販機収入・携帯電話会社のアンテナ設置料など、住居以外なら消費税も一旦売上として計上します。
収入の多い物件と、それより低い収入しかない物件だと、多い方がイイに決まってます。
では支出としては浄化槽やエレベーターのメンテナンスなどの建物管理費・管理費・固定資産税・修繕費やリフォーム代・入居者の募集費用・仲介手数料・共用部分の水道代や電気代などがあります。
また、大きいのは借入金の返済です。
「利息」は経費で落とせますが、元金は単なる返済です。

これで収支を計算して、どれだけ手元に残るのか計算します。

他に経理上の経費としては、減価償却費がありますが、実際の支出はありませんので「過大評価」する営業担当者もいますが年々減少しることをお忘れなく。。

東京地裁令和4年の判例では、営業担当者が上記のような固定資産税などの経費を考慮せずに、収支計算をしていかにも儲かるように説明をしたそうです。

その上悪質なのは、購入後に買主が困ることを見通していて、近い将来に損切りして売却することを想定していたようです。
実はこの手口は昔からよくあるやり方で、不動産投資に興味のある素人さんは売主や仲介業者がどのような人物なのか見極めないとどんでもないことになります。

また別の怖い話として、レントロール(いわゆる家賃表ことです)に書いてある賃借人が実は空室だったり、記載されている賃料が相場より相当高い金額だったり、高収入と思わせて購入後に嵌められたなんてことも実際にあった話です。

こういう場合、架空の賃借人は売買契約後に退去届が出て、決済前後には退去します。

あのスルガ銀行以外の金融機関でも不動産業者とグルになって融資用にレントロールの改ざんをしていたという話を耳にしたことがあります。

圧しの強い営業マンに掛かると、相手のペースで話が進んでしまいます。

分からない事や疑問点はチャンと聞いて、どのような答えが返ってくるか見定める。

収益用の不動産は何処から見ても100%リスクのないというものはありませんが、許せる程度ってありますので、そこを理解するのが不動産投資の肝心なポイントです。

次回は「築年数」「違反物件」のお話です。

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