不動産人／不動産管理会社の活用と勘違い

「不動産管理会社」という場合、通常の管理会社と違いマンションやビルの所有者や親族に所得を分配することを意図して作られた受け皿のことを指しています。

（尚、ここでは所有者の不動産を法人に移す「資産管理会社」とは違うことにご注意ください。）

それなりの棟数や戸数、規模の家主さんは仕事として管理の仕事がありますので、「不動産管理会社」の存在は納得できますが、実際に建物のメンテナンスを行う設備業者や賃借人の募集などをやってくれる賃貸業者に丸投げしていては所得税等を節税しているだけと見なされます。

税務署も単に節税のために作られた「不動産管理会社」を認めるはずはありません。

もう少し具体的な話をすると、「所有者」から「不動産管理会社（親族）」に賃貸管理全般を委託する契約を仮に管理料５％とします。
この５％自体は問題ないので６％でも７％でもいいのですが、「不動産管理会社」から賃貸業者や設備業者へ丸投げしていて実質的な仕事をしていないと税務署が判断したら、管理料５％が否認される可能性があるということです。

★所得税法では同族会社の行為または計算によって、その株主などの所得税の負担が不当に減少すると認められる場合、税務署長は適正な税額を計算し直すことができると定めています。

（租税回避行為の例）

☆個人事業主が同族会社に支払った高額な不動産賃借料。

☆同族会社の社長が会社に無利息で融資を行い、個人の利子所得を計上せず所得税の負担を軽減した場合。

☆役員報酬の異常な高額設定や、相場と乖離した不動産取引など、一般的な商慣習から逸脱した不合理かつ不自然な取引。

無理な節税は不要な手間が掛かりますし、程々にしないと返って違った問題に発展しかねません！

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不動産人／マンション価格高騰と賃貸上昇の恐れ

１０月４日、自民党総裁が決まりました。
自民党の総裁に誰がなったとしても、石破総理とそれほど変わらないだろうと多くの国民が思っている。
見たいと思ってなくてもTVで、各候補者が農家や中小企業を視察したり、日本を成長させると訴えてるのを見てると、じゃあ今まで何をしてたんだと言いたくなる人もいらっしゃるんじゃないですか。

東京の新築マンションが１億円超えたというニュースが大きく取り上げられてる中、賃貸物件の賃料はどうなんだと心配です…大阪の人間からすると元々東京の家賃は高くてビックリする金額なんですけど、今のところ家賃は急激な上昇とまではいってないみたいです。

東京や大阪の家賃相場は、２０００年頃から下落を続けてから、２０２２年頃に落ち着き、昨年頃から上がり始めている傾向です。
大阪でも市内の利便性のいい地域は、デベロッパーの開発用地取得が難しくなっているし、取得した物件も結構な坪単価で、且、建築費の高騰もあって完成したマンション価格は５年前とかの４０％アップとかです。

今、総裁選挙でも食料品の高騰をインフレ対策としてどうするかワイワイ言ってますが、住居の問題はあまり耳にしないですよね。

家計消費の構成比からすると、食料費と住居費はほぼ同じで、全体家計消費のの４０％超と思われます。

水道光熱費や教育費よりも負担が大きいとも言える重大な問題です。

住居の家賃が食料品並みに上がると、賃貸住宅で暮らす人の負担はとんでもないことになります。

一旦、家賃が上昇し始めると、防衛策として安い所に引っ越す策が考えられますが、若い単身者の人なら未だしも、小学生のいる家庭や、共稼ぎの夫婦、高齢の単身者の方など、決して簡単なことじゃありません。

引っ越しも人生の一大イベントです。

今後、家主さんの修繕費や損害保険などの管理コストや金利もアップすることはほぼ確実でしょうから、家賃の上昇はほぼ確実です。

家賃の上昇には注視しないといけませんよね。

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不動産人／「特区民泊」の９５％が大阪市

全国の訪日客の約４０％が大阪を訪れている。（令和６年）
道頓堀・心斎橋や大阪城は、外国人観光客だらけです。
関西国際空港からのアクセス、京都や奈良への交通網も便利ですから、当然、外国人観光客の皆さんは大阪市からどこへ行くかプランを立てます。
宿泊先としてはホテル以外にも大阪市内には「特区民泊」がたくさんあります。

西成区や中央区の島之内などは特に民泊需要の多いエリアです。

※「特区民泊」⇒一般の民泊は年間１８０日の上限があるけれど、「特区民泊」は２泊３日以上の滞在利用を条件に年間１８０日ルールの制約を受けずに通年営業できる。

そもそも、宿泊ビジネス（ホテルや民泊）は賃貸マンションなどに比べると、高利回りで儲かると考えられています。
民泊の場合、もし思うように行かない時は、賃貸マンションにするという切り替えることもできるという側面も安心感を与えるのかもしれません。

全国の「特区民泊」の６５２３件／６８９９件＝９５％が大阪市なのですが、その「特区民泊」の評判が悪い。

たから、「特区民泊」の問題はほぼ大阪市での問題なのです。

ひとつは、滞在客のマナーの問題。

いわゆる、住宅地や近隣に居住用のマンションなどにある民泊だと、そのの近くに住んでいる日本人へのコミだしや騒音の問題。

この問題を解決せるために、大阪府では住宅地の民泊を禁止して、商業地のみにするなどの策を考えているみたいです。

もうひとつは、５００万円の資本金で取得可能とされる「経営・管理ビザ」の存在。

このビザ制度を利用して、大阪で民泊ビジネスを立ち上げる中国人が「特区民泊」の４０％だと言われています。

なにやら、難しい審査もいらないらしくて、日本語が理解できなくてもOKだとか。

既に、大阪に居る中国人のコミュニティで不動産購入から民泊運営まで面倒をみてくれるらしいのです。

そのビザを利用して、移住の手段として親族を日本に呼び寄せたりして、本来の目的とは違う不正利用の問題点が指摘されています。

防止策としては、この「経営管理ビザ」の資本金を５００万円→３０００万円に引き上げる、常勤従業員１名の義務付けなどが検討されているそうです。

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不動産人／不動産仲介業の魅力は「お金」だけ？

不動産仲介業のイメージ！

『全日みらい研究所』（全日本不動産協会）のアンケート調査結果によると、一般の人が不動産仲介業で働くことに興味がある人は約2割、興味がない人は方の人は8割です。

令和6年8月1日～6日　回答数２０００　　　　　ネットによるアンケート調査：不動産業界で働いたことのない１５～３９歳の男女（全国）

なぜ不動産仲介業で働きたいのか！

興味があると応えた人の理由は、①給料が高い②スキルが身に着く③成果主義だから…と上位に収入が高いと思っている回答があります。

同じ質問を、既に不動産業界に在籍している人にもした結果は、一番に「成果主義」が挙がっています。

一方、一般の人に不動産仲介業で働きたくない理由は？という質問には、「仕事が魅力的でないから」「成果主義」「休日・労働時間が適切でない」という回答が上位です。

業界の人では、「安定性」「休日・労働時間」「成果主義」がウィークポイントとして挙げられています。

不動産仲介業の働き方を昔ながらの根性論的からの脱却が必要なんだろうと推察できます。

確かに、今でも入社して右も左も分からない新人に、いきなり『さぁ～行ってこい』みたいな営業を強いる職場もあるようです。

プロになるには時間が掛かる！

セロ・サムの成果主義や安定性に欠けるなどは、不動産仲介業の仕事の性質からするとやむを得ないのかも知れないと思いつつも、新人に対して成果を得る仕事のやり方を勉強したり、経験したりする期間があれば、「お金」だけでないもっと「やりがい」や「魅力」を感じる仕事になるのではないのかと思います。

長年この業界に居ると、不動産仲介業ってすごく“嫌な思い”をすることもありますが、反対にすごく”充実感を感じる”こともあったりして、すごく“面白い仕事”だと分かります！

一般の方も、プロになろうとしてる方も、表面的なイメージにとらわれず“本当のところ”を見ていただけると有難いですネ！

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不動産ナマ知識／『令和7年版土地白書』〈不動産マネーの動き〉

令和7年版ですから令和6年度の土地取引の動向、不動産市場の動向等について書いてあるデータとなります。
今年の前半も終わろうとしていますが、後半の不動産市場の動向を考える昨今、気になるものなのでザっと目を通してみました。

【令和6年の地価動向は、東京圏・大阪圏は上昇幅の拡大傾向、名古屋圏は上昇幅が縮小】

特に東京圏・大阪圏の中心部は高い上昇ですが、全国で見ると長期的な地価動向としては、昭和の終わり頃～平成の最初に掛けて大幅な上昇期（バブル期）の後、大幅な下落期（バブル崩壊）を経験したことを実感として記憶している人は少なくなっています。

令和3年の新型コロナウイルス感染症で商業地・住宅地ともに下落したのですが、国の金銭的な支援策もあり、今でも低金利政策も継続していて地価は上昇期を続けている。

【土地取引の動向】

令和6年度の土地取引の件数は、全国で約132万件でありここ数年の間、ほぼ横ばいで推移している。

令和7年度の企業の土地投資額計画値は、日本銀行調査で3兆7758億円（前年度比２０．３％減）で、すべての分類（大企業・中小企業・製造業・非製造業）で減少の見込みとなっています。

【土地利用の動向】

国土面積約３７８０万haのうち、一番が森林で約２５０３万ha、2番は農地で約４３７万haと合計で国土面積の約8割を占めている。

それに、最近の米高騰のニュースをテレビや新聞で見ることが増えたので、改めて市街地の農地の面積がどんどん減少しているのを下記の表を見ると驚きの一言です。

【不動産市場の動向】

銀行による不動産業向け新規貸出は、令和6年は15兆５５１９億円となっており、ここ10年間かなりの不動産業者への融資がなされいて、その不動産業者の貸出残高は、１０６兆７４８５億円となっております。

ちよっとバブリーな感じかなと思います。

※取引件数が横ばいで、融資金額が増えていて、中でも不動産業者向けの金額はかなりの額になってる。エリア的に東京圏・大阪圏の中心部が突出しているのが特徴的ですね。
『令和7年版土地白書』にはその他にも、マンション価格やマンション賃料や店舗・オフィス面積やリートについても書いてありますが、総じて平易な表現ですので時間があれば一読するのも一興ですよ。

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不動産人／区分所有法の改正

正式名称「建物の区分所有等に関する法律」の一部改正されることになりました。

東京や大阪などの大都市に限らず、都市中心部にマンション開発に適した用地が少なくなっていることもあり、戸建住宅がメインだった周辺都市でも分譲マンションが多数建築されるようになりました。

日本国中の１０人に１人以上が居住している住居形態です。

築４０年以上のマンションは全体の２割（約１３７万戸）あり、今後１０年でその数は２倍に、２０年後は３．４倍に増加すると予測されているそうです。

その入居者も歳をとりますので、建て替えや大規模修繕などの費用負担の問題は深刻なものでしょう。

投資用の区分マンションのオーナーさんにとって気になる部分は、売却や取壊しに必要な要件「所有者全員の同意」⇒「５分の４の賛成」になったこと。

もうひとつは、共用部分の修繕、管理規約の必要な要件「全所有者の過半数」⇒「集会の出席者」に変更したこと。

投資用マンションの所有者は遠隔地に住んでいたり、建物管理に無関心な人が多いので、２０２６年４月施行を目指す改正法が大きな改正であったことを知ることになると思います。

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不動産人／正確で信頼できる営業方法・アナログとデジタル

フジテレビ不祥事問題とか東京都や兵庫県の知事選挙でSNSやYouTubeがすごい威力を発揮したことから、テレビ・ラジオ・新聞・雑誌などオールドメディアの在り方今までにない厳しい目が向けられています。
反面、ニューメディアと称するネツトメディアの過度な影響力にも疑問が投げかけられています。

【仕事の仕方】

オールドと言えば、不動産業界はいまだにアナログで、デジタル化が遅れている業界だと考えられています。

でも流石にポスティングや、新聞折り込み・電ビラは昔話になりつつありますけどね（笑）

特に不動産業仲介業の多くは中小零細業者で、経営者の平均年齢は６０歳以上だと言われていますし、その内でも事業用物件を扱う業者はベテランが多い。

実務的にも、契約書・媒介契約書・重要事項説明書・覚書など紙ベースのやりとりが多いのもデジタル化が遅れている要因かも知れませんし、パソコンでグーグルマップを見るだけでなく、現地で実際に見る“現調”と呼ばれる作業も重要です。
ただ、連絡方法としてメールやLINEなどは記録も残るし単に電話するよりも優れています。
物件の価格査定、図面作成したりするのは、機械的に出来る範囲もあるので確かに便利ですけど、資料をどう使いこなすかは不動業者として人間のやる仕事です。

マンションや戸建てなどの住宅系の売買や賃貸営業だとアナログでなくてもイイ部分も多いのかもしれませんが…売主・買主・貸主・借主などの性格・経済状態・嗜好などの背景もそれそれですし、不動産は同じ物件が存在しないという特異性から、どうしても対面して意思の疎通を図る行為が必要であってそれは不動産仲介業として仕事の醍醐味でもあります。

【集客力はデジタルの勝ち】

事業用不動産仲介業者の場合、住宅系の売買や賃貸営業より集客能力や事務処理作業のデジタル化においては劣るかと思います。

また、オンライン重説やオンライン内見なども便利ですが、できれば対面での説明や実物を見て納得する方がベターであって、オンラインを活用するのはどうしても無理な場合のみにして出来れば避けたほうがイイと思っています。

また、事業用不動産取引の打ち合わせをオンライン会議の方式で行うケースも増えていますが、慣れればどういうことはないのかも知れませんが、個人的には微妙な時間差などに違和感を感じているのは親爺だからでしょうか。（苦笑）

【信頼感は人間力の勝負】

TVCMをドンドン流しつつ、何度消しても出てくるネット広告をドカンドカンと打ってる大手の不動産会社も連日飛び込みや訪問営業をやっています。
確かにアナログ営業はデジタル営業やインサイドセールス（内勤営業）よりも効率性や経済性では劣るのですが、人は対面した相手に心を開く傾向があるようで、その効果はネットやデジタルでは得られない安心感や信頼感はあるからでしょう。

それに中小零細企業の経営者の方は、中高年以上の年代の方がまだまだ多いので、若い人みたいにスマホをいじくりまわしてるってことはないですから、まだまだアナログ営業の活躍する場所はまだまだあると感じております。

デジタルとアナログ、一長一短あります。

両方とも上手く使いこなせることが出来ればとイイですね！

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不動産人／越境物の将来撤去について

更地や建物付きの土地の売買契約する時に、買主から測量図を求められることが一般的ですが、その際に隣地境界を確認すると売主も気が付いてない越境物があったりします。

越境物とは、塀やフェンス、隣りの木の枝や根っこ、電柱から引き込まれている電線、地中にお隣の下水管、建物の庇など意外と気づかないものもあります。

売却する前に売主とお隣さんとの間で越境物の存在を確認して、速やかに撤去するのか、または将来撤去することを確認する必要があります。

そこで「覚書」で合意内容を記載することになります。

売主が売却して、新しい所有者に変わっても合意内容は引き継がれることを記しておきます。

但し、この「覚書」は当事者にのみ適用される文書です。

売却後の新しい所有者は、あらためて越境物の将来撤去について「覚書」を取り交わす必要があります。

覚書（案）

●●（以下、「甲」とという）と、▲▲（以下、「乙」という）は、双方が所有する土地境界上の越境物について、以下の通り同意した。

第1条

甲・乙は甲所有の越境物が、別紙確認図の通り、乙所有の土地の境界線を越えて存在していることを相互に確認した。

第2条

乙は、甲所有の越境物について、建替えや改築等で現状変更しない限り、撤去請求をしないものとし、現状のまま所有・使用することを承認する。

第3条

甲は、甲所有の越境物について、将来に建替えや改築等を行う際には、自己の責任と費用負担において越境物を撤去し、越境物の乙所有地について所有権を主張しないものとする。

第4条

甲・乙は所有地を第三者に譲渡する際に、本覚書の権利・義務を当該譲受人に対して継承するものとする。

令和６年１２月１日

甲：×××××　　印

乙：×××××　　印

尚、先の覚書（案）では越境されている側の所有者：乙が新しい所有者に変わり、新所有者として当該地に新しい建物等を建築しようとする際に、隣からの越境物が邪魔になり甲に撤去を申し入れた際に、その費用負担を誰が持つのかトラブルが発生するなど、微妙な問題もあります。

★不動産トラブルに関する記事

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不動産ナマ知識／借地契約の悪意ある営業行為

【地代の増額請求・減額請求】

借地の地代は幾らくらいが妥当なのか解り難いものです。

借家の住居や店舗だと近隣の取引事例もありますが、借地ってそのスタートする時期にもよって金額が大きく違いますし、底地の規模にも拠りますので。

借地の地代は、月額●●万円とか決めるとしても、その期間によって契約内容は複雑です。

借地契約について

	普通借地権	一般定期借地権	事業用定期借地権
契約期間	当初期間３０年以上	５０年以上	１０年以上５０年未満
契約の様式	特に定め無し	書面	公正証書
建物の用途	居住用・事業用	居住用・事業用	事業用
備考	① 更新有 ② 建物滅失・再建築・存続期間の延長可 ③ 建物買取請求権可	① 更新無 ② 建物滅失・再建築・存続期期間延長なし ③ 建物買取請求不可	① 更新無 ② 建物滅失・再建築・存続期期間延長なし ③ 建物買取請求不可