不動産業者は正式には、「宅地建物取引業」という名称です。
５人に一人の宅建取引士を常時置いておく必要がありますので、社長さんが宅建持っていなくても、８０歳過ぎたお爺さん雇って不動産屋している人もいます。

表向きには判り難いのですが、例えば「仲介」しておりますって言っても、何をどうしているのか判り難い業界です。
一番判りやすくて最も身近な不動産業者は、テレビでコマーシャルしているような（居住用の）「賃貸」業者さんです。
個人のお客さんを集客して、“住まい”を斡旋する仕事ですが、法人相手に“社宅”を中心に仲介している業者さんもいます。
それにプラスして、個人住宅の「売買」仲介もする業者さんもいます。

それに対して、「事業用」の不動産仲介を本業にしている不動産業者がいます。
大阪市内だと、北区や中央区など市内中心分部のビルの１階とかではなく、上の階に事務所を構えていたりします。
「事業用」の中でも、「賃貸」と「売買」があって、（事業用の)「賃貸」でも“店舗”や“事務所”に特化して営業している不動産業者もたくさんいます。

（事業用の）「売買」の仲介を生業にしている業者には、”一棟売収益マンション・建売用地・物流倉庫・・・“などと幅は広いものです。
ただ長年、事業用売買を生業にしていると、自分の得意分野以外でも一通りはこなせるようにはなりますので、ホームドクター的な位置付けでしょうか。
それぞれの得意分野によって営業手法や客層が違いますが、実務的な能力は経験とともに身についてくるものです。
ですから、事業用不動産の問題について誰に相談しようかと困った時は、まず窓口として安心できる不動産屋さんが１社いれば心強いものです。

勿論、「南森町不動産」までご一報いただければ有難いことです！

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事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

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最近では見掛けなくなったのですが、大柄の縞の背広に、燃費の悪いアメ車、大きな声の大阪弁・・・一昔の不動産業者ってこういうイメージがありました。
さしずめ「ナニワ金融道」に出てくるような感じでしょうか。

近頃の不動産業者さんは、平気で国立大学とか四私大とか卒業していますし、外国語の出来る人も珍しくありませんから、確かに頭はクリアーですよ。
パソコンの操作なんかお手の物ですし、物事の理解もすごく早いですよ。
ただ、個人的に感じているのは「淡白」な感じがしますね。
昔の営業マンの良いところで、「粘り」とかありましたけどね。

営業の仕事は、楽しいことばかりじゃないですし、理不尽なことにも遭遇しますけど、それも含めてその経験があると、他人のことがより一層理解できるようになる筈です。

若い時の営業スタイルの典型的なものに、「飛び込み」営業があります。
不動産業界でも、半ば死語になりつつありますが。
中高年になって全く知らない会社や、個人宅に飛び込みするのは抵抗がありますし、飛び込まれる方も違和感あるのじゃないですか。
「飛び込み」営業って、辛いものですし、『こんなことしててもイイのだろうか？』『無駄じゃないの？』って思ったりもしますが、後々になって振り返ると「あ～そうなんだ！」って思える時があると思いますね。

多少なりとも、人見知りしなくなるとか、跳んでもない人と出合っても動じない神経が備わるとか、言葉遣いに無駄がなくなるとか、いろいろあるんだと思います。

いろんな年齢層の人や知らない人と相対すること自体に得るものも多いし、何よりも自分を発見できるような気がしますね。

若い営業マンや営業レディの皆さん『若いうちに“恥”と“けつ”は掻きなはれ』っていう歌もありますし、頑張ってください！！

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“不動産投資”って、要するに「大家さん」になることです。

赤字でいいから「大家さん」になろうとする人はいないでしょう。
仮に不動産投資の目的が、「相続対策」であったとしても毎月の収入より出費の方が続くとなりと手持ち資金がドンドン少なくなって、何をしていることか分かりません。
それだったら、寄付した方が良さそうです。

一棟マンションでも、区分マンションや店舗など収益用不動産の種類はたくさんあるのですが、不動産投資のメリットを謳うセールストークとして、「損益通算」や「減価償却」の『節税効果』、不動産の「相続税評価が現金よりも低いこと」に加えて、ローンを組んで意識的に「負債」を持つことによる『相続税対策効果』があります。

この『節税効果』『相続税対策効果』を享受するためにも、まずはキャッシュフローのことを知っておくべきだと思っています。

キャッシュフローは、現金収入から現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れをいいます。
だから、差し当たり“減価償却”や“金利”のことを詳しく計算する必要はありません。
まずは、投資前なら予想収支表、すでに投資後であれば確定申告の内容を見ての状況確認からです。

まず、不動産投資の場合、「減価償却費」は利益が出ていれば差し引くことが出来ますが、ローン返済額の内、元本は経費として扱えませんので、通帳から金融機関に戻っていくだけです。

“返済元本“は「節税効果」には寄与していないのです。
「減価償却費」も、最終的に物件を売却する際には購入金額からその分を差し引いて原価とするので、差し当たり”売却益の先取り”という側面を持っています。

「損益通算」もかつては、現在の建物の金利だけではなく借りた金額に対しての金利全部を経費として利益を低減させ、他の所得と「損益通算」出来たことに比べると随分『節税効果』は低くなりました。

国税はいろいろな『節税効果』がブームになると、モグラ叩きのように“節税する穴”を塞いでくるのです。

『相続税対策』で建てたアパートや賃貸マンションに思ったほど入居者が確保できないケースは大変で、キャッシュフローが赤字なんてことがあれば大変なことです。反対に、満室稼動で順調に収入があると、今度は現金が通帳に溜まってしまい、次の『相続税対策』に取り掛かるなんていうこともあるので、嬉しいことですが結果的に税金対策になっていないケースもあります。

キャッシュフローを健全する方法は、まず入居者の確保、ある程度の資金が確保できた段階でローンの一部返済を試みることが考えられます。
個々のケースで違いますが、比較的長期間投資物件を保有しておられる方は、売却する際にはローンがかなり少なくなっているのですが、意識的にローンの一部又は全部の返済をされていることがよくあります。
当たり前ですが、毎月の返済金額が少なくなると、毎月の手元資金が多くなります。
『節税効果』に一定の限界があるのなら、資金回収に勤しんでもイイのじゃないですか？

不動投資の利回り効果はまだ、ほかの金融商品と比べても負けてはいないと思いますが、回収した資金を株式投資や生命保険などに使ってもいいと思いますよ。
特に長期間のローンを組んでいると、（元利均等だと）元本は中々減りません。
ローンで塩着けの時のようなレバレッジ効果は得られませんが、多少税負担が増えても資金の自由度は増しますし、いざという際の売却時の決断にも寄与できるからです。

超低金利も永遠には続きませんから・・・

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『六根清浄』･･･「欲や迷いを断ち切って、心身が清らかになること。」の意だとか。
今日は何故かそんな心境であります。

実は昨日のこと、年末に提出していた「買い付け証明」の返事が売り主側の仲介業者からあり、最終的に当方の買い主様には断念することになりました。
３億円超の一棟売マンションで、買主様の事務所から歩いていける距離にある物件だったので、ご本人も融資特約もなく満額(言い値)での「買い付け証明」提出だったのですが、詳しい理由は分かりませんが、売主様が「別の購入者さんに売ることになる」という返事でした。

その旨を買い主様にお伝えして、「また、別の物件でお世話になりたいと思いますので、宜しくお願いします」と、今後の努力を誓ったのでした。
買い主様も、気持ちよく理解していただいたと思い、私も年末からずっと引き摺っていた気持ちに区切りがつきました。
結果は残念ですが、また前向きな気持ちが湧き上がったので、自分の心境としては『六根清浄』ということであります。

不動産仲介の世界は、例え商談が１０件あっても１０件すべて成立するわけではないので、気持ちの切り替えが大事です。
でも、なかなか難しいことでもあります。

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「正当事由」とは、賃貸人(家主)から賃借人に契約違反がないけれども、賃貸借契約を終了させることができる理由のことです。

要するに、「正当事由」とは、賃貸人(家主)に賃貸借契約を終了させる「正当な理由」という意味です。
最もオーソドックスな理由は、賃貸人が貸している建物を自分で使う必要があるという場合です。
居住用物件の場合、他に住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合、事業用物件の場合、商売の都合でどうしても貸している建物を使いたいというような場合も「正当事由」だと考えられます。
また、貸している建物が老朽化して危険なので建て替えをしなければならないとかいうのも「正当事由」でしょう。
しかし、「正当事由」は、このような賃貸人側の一方的事情だけで決まるものではありません。賃借人（入居者・テナント）にとってその建物は、家族が生活する自宅だったり、営業の拠点だったりしますので、賃借人は、その場所を借りていなければならない都合があるわけですから。賃貸人側にとっての「正当事由」があるということであっても、賃借人側の都合も同じくらい重要な理由があります。
ですから、賃貸人（家主）側に「正当事由」があっても、通常は賃借人（入居者やテナント）に対して、「立ち退き料」として金銭的な解決をする必要はありと考えます。

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事業用不動産を売却する場合、売主は様々な理由があっての決断があるはずです。
失敗は許されません。

個人の戸建住宅や分譲マンションなら、その多くは比較的近くに取引された事例があるので、だいたいの相場はわかります。
また、パソコンで“土地総合情報システム（国土交通省）” http://www.land.mlit.go.jp/webland/や民間の一括査定サイトなどでも大雑把な相場感を掴むことはできます。

事業用不動産の場合は、小規模とか大規模の物件に関わらず個人住宅よりは査定は多少複雑ですが、不動産の査定方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の３種類で変わりはありません。

ここでも主として「取引事例比較法」がメインであることは同じですが、それに他の査定方法を加えて調整を図ります。

さらに、現地の調査をしなければ本当の査定は出来ません。
仮に、机上で５０００万円と算出された物件でも、現地へ行くまでの環境やその道中の接道状況、建物や設備の実際の状態などで、プラスマイナスが生じます。

不動産は全く同じ物件は絶対にありません。

また、役所調査も必要ですね。
建物の検査済証を紛失している場合の建築概要書の入手、前面道路の種別（市道・府道・国道・私道など）や幅員、上下水道の引き込み状況の確認などは価格査定の時にやっておかないと、買主に説明が出来ませんから。

また、収益物件の査定には「収益還元法」の考え方も考慮しますが、現在の入居者の入居日・現家賃の確認・滞納の有無・保証金の返還債務の確認などの資料を知った上で売り値を査定しなければなりません。
建物の修繕履歴も、価格査定には大切な資料です。

長年の間、事業用不動産として活用していた物件も、場合によっては解体したほうが売却するのに有利だという物件もあります。
最近では、古いビルやラブホテル、倉庫なども売却後そのまま使うのではなくて、他の用途の建物を計画して古年物件を購入する買主も増えています。

その場合は、「原価法」を利用して、売主に対しては“更地価格－建物解体費用”して売却物件の査定をすることになります。
でも、結果として建付け地の状態よりも、高く売却できることもありますし、実際に建物を解体するのではなく、その想定で売却価格を査定することもできます。

最後に、最も大事なことがあります。
不動産仲介業者にとっては、査定金額はおおむね３ヶ月で買主を見つけることが出来るものだとされていますが、売主が少し高めにして欲しいと言われる場合があります。

売主がそういうお考えならば、なんの問題もありませんので、売る時期の調整や、売主様の真意を仲介業者にお伝えください。
信頼できる仲介業者は、チャンと売主様の意を汲んでサポートしてくれるはずです。

反対に、仲介業者の中には、物件を任せてもらう為に査定時点では明らかに高めに査定しておいて、他業者を排除してから、暫く経って金額の変更を申し入れる輩もいます。
『高く売ってくれるンだ！』って喜んでばかりはおられません。
知名度バツグンの大手不動産業者だから絶対に安心だとはいえません。

あまりにも高めの金額で市場に放しておくと、業界用語で「さらしもの」といわれて、売るのに余分な労力を要する場合がありますのでご用心ください。

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インスペクション(建物状況調査)の活用促進を目玉にした改正宅地建物取引業法が、今年４月１日から施行されます。
平成１６年６月に公布されたもので、最近の不動産業者向けの勉強会では度々取り上げられているものです。

今回の改正では、(1)売主に対して案内・斡旋する媒介契約時、(2)買主に結果の概要を伝える重要事項説明時、(3)売主･買主双方が納得の上で契約が成立したことを書面で確認する売買契約時――という3つのタイミングでインスペクションの説明がなされるわけですが、これはなかなか大変なことでもあります。

最もポイントとなるのは、宅地建物取引士が買主に対してインスペクションの有無と建物状況について説明する重説時だと思われます。
宅建業者は中古建築物の品質を把握した上で、買主の購入判断や交渉が可能になるので、建築の知識のない宅建主任士や業者は厳密に言えば、仲介が出来ないことになります。
中古の住宅でも、分譲マンションは管理会社や管理組合があるので過去の調査も比較的簡単ですが、中古戸建の住宅は所有者の判断で修繕・改装などを行っていますので、過去の記録がちゃんとある方が少ないし、瑕疵の問題も曖昧な部分があるものです。
私自身も、中古戸建の仲介や調査は、一棟売り物件よりも難しい部分があると思っています。
日本ではまだまだこれから伸びる市場だと言われている”中古住宅”の仲介は、宅建取引士の実務能力を相当高めていかないと、空虚な制度になる可能性もあると思います。
これは相当大きな改正です。

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皆さんにとって２０１７年はどんな一年だったでしょうか？

昨年のお正月にはまだ２０１６年の余韻が残っていて、どことなく気持ちに余裕があったみたいでしたが、今年はいささか緊張意味であります。
安倍首相が復活してからのこの５年間は、アベノミクスによる超低金利で大胆な金融緩和策が取られて、株式市場・不動産市場やリートに政策的な資金が流れ込みました。

株式投資ブームと相続税対策などの節税ブーム、インバウンド効果による商業地の高騰や民泊・ホテル向けの活発な不動産取引と東京オリンピックに向けた建設ラッシュなどで景気は盛り上がったのですが。
潮の流れが変わってきたのは、相続税強化の対策として全国規模で賃貸マンションが建設されて、冷静に考えればそうは上手くはいかないだろうと思えるような事例が社会問題化した頃だったでしょうか。

また、不動産投資もブーム化して、サラリーマンやＯＬさん向けにセミナーも開催されたりして、投資用マンション購入のハードルはかなり低くなりました。融資も受けやすく、サブリース制度も安心感を与えくれるなど、不動産業界も大きなマーケットを作るのに成功しました。
また、超高収入の属性の高い人向けに「一物件・一法人・一金融機関」なんていう方法を利用して、短期間に何棟もの一棟売収益マンションを購入させる営業手法も目を引きました。
金融が緩んでいたことでそのような不動産取引も可能であったのでしょうが、約２０年前のバブル期を超える不動産融資が行われた後、徐々に不動産融資は締められることになりました。

春以降は「誰にでも、幾らでも」という雰囲気はなくなり、今までフルローン（１００％融資のこと）が当たり前だったのが、９０％、８０％と減額され手持ち資金が１０％、２０％と以前より多めに必要になってきました。
その結果、収益物件の取引の動きは鈍くなり、夏以降は厳選された物件、厳選された一般法人や富裕層中心のマーケットに変化しました。
その反動はきつかったので、一瞬、昔の「総量規制」の頃を思い出してしまいました。
でも、まあよく考えれば、“普通”の状態に戻ったということでした。。

不動産取引と金融は裏表の関係で、金融機関の融資姿勢は凄く大事ですから、今年の不動産市況は２０１７年後半に引き続いて“緊張感”のあるものになると思っています。
アベノミクスや異次元の金融緩和などは人意的なものですが、日本のベースにあるのは“少子高齢化”で、「空き家」や「空き地」の数は確実に、且つ、少しずつ増えると考える方が普通でしょう。

取り合えず、お持ちの収益マンションや店舗・倉庫など、入居者を確保するのに全力を尽くしましょう。

賃料収入の無い収益物件は、「鼠を捕らない猫」（←これって死語でしょうか？）みたいなもんです。家主さんの目的を達成することはできません、仮に、その目的が相続税対策であったとしてもです。

実務的には管理業者や不動産仲介業者に依頼されると思いますが、家主さんとしてはパートナーとして信頼できる業者さんを見つけることが大事です。
同じ物件でも、こつこつと動いてくれる業者に掛かると、結果的に早期に良質の入居者が確保できると思います。

物件売却については、購入する側の融資額(≒購入資金)が厳しくなるとすれば、売り値が下がる可能性が高まるので、ここ数年流行っていた、短期に転売してキャピタル（売却益）を狙うとかいう流れは鈍くなると思います。
単にキャピタル（売却益）狙いよりも、インカム（賃料収入）を確実に得たうえで売却することも考えてもいいですね。

一棟売物件も購入者の選別が進めば、ライバルは減りますので、逆に富裕層の方や、安定した職業の方には、銀行の融資絞込みは悪い話じゃありませんので、属性のイイ物件を購入するチャンスです。

ちなみに、「戌年」は「犬は忠誠心があるので、食べ物に困らない。犬は嗅覚が鋭いので、道に迷わない。」などから、堅調に進んでいける年だそうです。

是非、そうであって欲しいと願っております。

２０１８年も何が起こるか判らないけど、何が起こっても頑張りましょうね！

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個人で不動産投資をする人の多くが、区分所有のマンションを購入しています。
で、賃借人を入居させて不動産所得として来春確定申告することになります。

稀に、販売した不動産業者がサービスで確定申告までするなんていうケースもあるのですが、それは過剰サービスであって内容によっては税理士法違反になるかもしれません。
投資用マンションの確定申告は、自分で計算してもそれほど難しくないと思いますので、是非ご自信で計算して、税務署に足を運んでいただきたいものです。

不動産所得の計算上、収入は賃料そのもので明快ですが、必要経費を算出しなければなりません。
購入した際の内、固定資産税や都市計画税の日割り精算金（建物分）は購入価格に含めます。
また、仲介手数料の内、建物分は購入価格に含めますので、先の税金相当分の金額と一緒に減価償却することが出来ます。

減価償却は土地には適応されないので、購入金額から建物の金額と先の仲介手数料と固定資産税日割り按分額を足して国の定めた減価償却率で毎年経費として処理することになります。

新築の場合は、鉄筋コンクリート造４７年、重量鉄骨造３４年、木造２２年の法定耐用年数で、以前は定率法も使えたのですが、今は定額法を使わないとダメです。

建物の内、鉄筋とか鉄骨の躯体部分とは別に設備部分として給排水設備や電気・照明設備などがありますので、その金額が分かれば法定耐用年数１５年とかで毎年減価償却していきますが、分からないとか面倒だと言う場合、躯体部分と一緒に処理することも可能です。

中古で購入した投資用マンション（一棟売マンションの場合も）は、築後まだ新しい建物だけではなく、法定耐用年数を経過した建物もあるでしょう。

【法定耐用年数の全部を経過した古年マンションの場合】

法定耐用年数×２０％＝残存耐用年数

【法定耐用年数の一部を経過した古年マンションの場合】

法定耐用年数－経過年数＋（経過年数×２０％）＝残存耐用年数

※経過年数については、月数に置き換えて計算します。

※残存耐用年数に１年未満の端数があるときは切り捨て、残存耐用年数が２年に満たないときは２年として計算します。

減価償却は毎年の簿価（帳簿上の価格）を減少させていきますので、売却する際には思わぬ利益がでる可能性も持ち合わせています。
投資用マンションのセールストークに「実際は支払っていない経費が収入から控除できお得！」なんていうのは、間違いではないけどトータルで考えるとどうだか分かりません。

不動産投資の最終的な損得は、最後（売却・処分）に分かるものですから。

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賃借人(入居者)と賃貸人（家主）との間に入って、家主さんにとって入居者の居る居ないに係らず、借り上げした業者が約束した家賃を支払う契約を「サブリース契約」と言いますが、家主さんにとって一見すごく便利なことだと思われています。

でもこの「サブリース契約」が、ここ数年の相続税対策や私的年金作りと称して投資用マンションを販売していた業者さんとオーナーさんとのトラブルのひとつとにもなっています。

「サブリース契約」は２０年とか、３０年とかの契約ですが、通常は２年毎に条件の見直しが契約書に記載されていますので、最初は７万円のサブリース家賃が３年目に６万円に減ってしまったりすると、家主さんは困ったことになります。
また、修繕費用やいろいろな手数料がかさんで、当初聞いていたのと違うってことで、オーナーさんと業者間の信頼関係が悪化するということもあったりします。

「サブリース契約」でオーナーさんに支払われる賃料は、実質家賃の８～９割と言われていますが、オーナーさんによっては実際の賃料を知らない、調べない、業者を信用し過ぎたりしていて、７割とかに設定されていても気づかないこともあります。

この点は「サブリース契約」でなくても、遠隔地の収益物件を所有している家主さんは、家賃相場が判り難いので気をつけないといけませんね。

賃貸募集や、管理する不動産業者とのコミュニケーションは是非とも密にしていただきたいものです。建築や購入はお金が調達できればいいだけですが、運用は手間隙を掛けることが大事です。
アパートでも投資用マンションでも、「ほったらかし」はアカンと覚えておいてください！

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