高齢化社会を迎え、不動産を売買する人の判断能力を確認することが必要となってきております。

認知症、精神障害など判断能力が低下している場合には、家庭裁判所が審判を行い、本人を援助するために成年後見人を選任して、本人を代理して契約することができます。また、保佐人や補助人を選任して本人の援助をして不動産取引をすることもできます。

もし、高齢者が不動産の売買契約に際して、法律行為の意味や認識する能力を欠いていることが後日判れば、契約は無効となります。

でも、通常の生活をしている元気な高齢者の方にその疑いが感じられない場合、いちいち判断能力があるかないかを調べることも難しいこともありますし、何歳からとかいう決まった線引きもないのですから・・・８０歳超の売主さんに「高齢者としての判断能力」についてお尋ねしたら、怒られた上に商談自体と打ち切られたという話もあります。
一応、子供や奥さんなど親族交えて商談すると安心ですね。

最近気づいたのですが、もうひとつの高齢化問題があるということを・・・不動産仲介業者も高齢化しているということをです。
不動産業者も７０歳、８０歳でも現役で仲介業務をしている方が沢山いらっしゃいます。
ベテランの不動産業者の方はベテランの政治家と同じく、円熟した経験や巧みな交渉能力など正に働き盛りかと思えるくらい仕事が出来る方がいらっしゃいます。
売主・買主との長い間の人間関係もあって、信頼関係も十分な場合も多いのですが、珠に「あれっ？」って思うような時もあったりします。
例えば、若い時と比べて物忘れが・・・とか、パソコンやメールを使った事務処理とは概ね苦手な方が多いですね。

売主･買主だけでなく、不動産仲介業者の高齢化も確実に大きなテーマであります。

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お医者の中でも、特に”歯医者さん”は安心して任せられるところでないと困りますよね。
子供のときでも大人になってもなにか恐怖心を煽るあの音！　聞いただけでも全身が膠着してしまいますから。

もう、２０数年いやそれ以上かも知れませんが、お世話になった歯医者さんが上田歯科でした。
この間、前歯の裏に詰めてあったのが取れたので、またお世話にならないと駄目だと思いつつ、２週間ほどほって置いたのですが、昨日決心して予約しようと電話をしましたらつながりません。
２度、３度と電話しても駄目なので、もしかして・・・と思いつつ、帰りがけに建物の前を通ると貼り紙がしてありました。

「８月３１日で閉院しますと・・・」吃驚です！！

個人経営でしたから、いつかはこういう日が来るだろうと思っては居ましたが、ついにやってきたのです。

奥歯の被せたところが悪いと、「ここは１０年前に治療したところですね」とか、ありとあらゆる記録があってこうしようああしようと１００％の安心感があって、処置も適切でした。
そんな私の口内の歴史を知っている先生が居なくなるわけですから、個人的にはもの凄い大事件です。

先生の体調の問題なのか、またその他の理由なのかは判りませんが、感謝の気持ちと同時にまた新たな歯医者さんを探さないといけません。

気が重いのですが、歯はなにか問題が起こってから通院するのが普通ですけど、これから新しい歯医者さんを探すのですが、変に下手なところに出会うと嫌からすごく不安です。
まぁ考えていても仕方ないので、近所の歯科医院に行って参ります。

プロとアマチュアの違いはいろいろあるものでしょう。

プロ野球でもプロになるだけでも大したものですが、多くの人が一軍で活躍どころか、ヒット１本、１勝できずにも去ってゆく。将棋やゴルフでもアマとプロでは実力の差は大きい。

不動産業界はどうかというと、一見したところプロの業者と全くの素人の差は大きいけれども、多少なりとも売り買いの経験があって、会社経営でもしている方の不動産を見る目はプロ以上かも知れませんね。

まあ、不動産屋の中でも１年生と何十年とやっている業者とは違いますけどね。

一般の人と取引を進めていると、いろいろな場面で驚くことがあるのですが、最近の話でひとつご紹介しましょう。
事業をしている人でないと事業用不動産の売買の経験はほとんどないと思いますが、昨今の不動産投資ブームのお陰で多少は経験値も高くなっているはずですし、今後も増えると思います。

ある物件を売却することになり、買主を見つける営業をしておりましたが、投資用マンションを購入しようとする際の金融機関の融資姿勢は厳しくて、なかなか思うような買主が現れなかったのです。
そんな時、ある不動産業者が自ら購入する話があり、話を進めるためにと売主さんに「こういう話が・・・」と報告しました。
すごく喜んでもらったのはイイのですが、まるで決まったかのような話しぶりでしたので、「これから詳細を詰めて行きますので・・・」と話を落ち着かせるのに大変でした。

また、別の話ですが、収益物件の契約を済ませてしばらく間を空けて、売主さんと１ヶ月後の決済日までのスケジュールを確認していたのですが、「当日の決済前に、食事をしたいので、どこか良いレストランを紹介して・・」と。

ちょつとビックリしました！

確かに“契約”は終わっていますが、“決済“は１００％出来るという保証はありません。
勿論、間違いや契約解除等のないように進めてはいますが、それでも何かの問題が発生して“決済”出来なくなる可能性はあるものです。

プロの不動産業者なら“契約”や“決済”の前にリッチな食事は控えるものです。

すべて終わってから、ゆっくりと杯を上げる！

プロ野球でもマジック１になったからと言って、パーティーはしませんよ。

最後まで気を抜いてはアカンのです。

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「契約の履行に着手」って何ですか？

「持ち回り契約」について

事業用不動産の売買契約前から決済までの流れ

「遅刻」で取返しがつかないことも

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昨日、３年前に独立して開業したＡさんが前ぶれもなく久し振りに来社してくれました。
真面目で地道なこつこつタイプのＡさんですから、取り扱う案件の多くは紹介だそうです。
３年間やってみて独立開業の大変さが判ったという話をしてくれました。

私も３８歳のときに独立開業したときは、全く売り上げや収入がどのくらい確保できるのか判らず、最初に契約できたのは半年経ってからでした。おかげさまでその後は順調に推移し、３年はあっと言う間に過ぎたという記憶が久し振りによみがえりました。その後、１７年間に渡って大きな波、小さな波があって５５歳で一旦幕を閉じた後、６０歳になったのを機に再度開業したのでしたが、足掛け２０年以上一人で不動産屋をなっているわけですが、単に売り上げを上げることが難しいと言うことではなくて、資金繰りという問題が一番かもしれませんね。

毎日とか毎月とか定期的に収入がある仕事ではないのに、毎月の支払いや税金、年金、健康保険など必ず支払いの時期がやってくるわけですから、時には収支のバランスが崩れそうになることもあるからです。
その上、病気になったり、子供の進学や結婚などの人生のイベント等もありますし。

でも、自分で考えて行動すること、いろいろ知恵を絞って難門を打開したときの満足感はなかなかイイもんです。そんなことを二人で話し合ってお互い元気をもらった時間を共有したのでした！

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昨日までの日差しと違って、刺すような痛みもなく幾分やさしさを感じる今日の日差しです。

カレンダーを見るとこの週末は三連休、もう９月も半ばです、今年も残すところ３ヶ月半ということです。

小振りの物件でも契約から決済まで約一ヶ月くらいは必要ですし、少し大きな物件ですと具体的な商談～契約～決済という流れで約三ヶ月くらいは掛かりますから、今そういう物件が無いと年末の懐具合は少し寒いかも知れません。

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お医者さんが出ている健康番組って多いですよね。
テレビも各局同じような内容の番組が多いので、この前見ていたのが何チャンネルだっか、何曜日だっかのか憶えられません。
そんなどこの番組だったか忘れてしまいましたが、年をとっても好奇心を持って生きていると、老化を防げるそうです。

仕事でお昼は外食しているのですが、大体数箇所のラーメン屋さん、定食屋さん、カレー屋さんってグルグル回しているだけの人は要注意だそうです。
新しいお店に入って食べることが少ない人より、どんな料理だろうとドンドンチャレンジする人の方が脳の活性化が図られるということでした。
確かに、好きなものを食べるので、だいたい同じ店で同じ料理を食べています。

仕事で遠方に行っても、馴染みのファーストフード店を見つけるとワザワザ入っていく自分が悲しいですね。

味が変わると残念だとか思ってしまいます。

これじゃ～駄目ですね。

あっ！今日も梅田にいるのに、吉野屋の牛ドン食べちゃいました！
明日から、ちょっと工夫して新しいお店を開拓します。

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久し振りの投稿です。

８月２８日に愛知県にお住まいの方の（区分）収益マンションの決済が終わり、その数日後に一棟売収益マンションの契約が決まって、土日に重要事項説明書と売買契約書の作成をするのと並行して、８月３０日と３１日に退去される方の立会いとその後の賃貸募集の段取りをしました。

週明けの９月２日にその売買契約の買主様の会社に出向き、打ち合わせを行った後、区分所有の収益マンション２戸の契約が決まったので、それぞれの重要事項説明書と売買契約書の作成の為、市役所で物件調査をする為に神戸市役所と大阪市役所、固定資産税等公課証明書を取得する為に各区役所に足を運びました。
そんな時に、賃貸募集をしていた１室に入居申込が入り、その手続きと賃貸契約書等の作成を・・・今週はそれに加えて、他の物件の打ち合わせや、日常的な商談もあって多忙極まりない毎日が続き、ブログを書く時間がなかったというわけです。

忙しいのは本当に有難いことですが、同時に複数の契約や重めの商談が重なると、頭の中がパニックになってしまいます。ここは多少なりとも経験がものを言うところでしょうか！

多分、来週の半ばくらいには落ち着きが取り戻せるはずですので、それまでは走り続けることにします！！

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あの東急リバブルが裁判で負けました。

８月１０日頃の新聞に載っていましたので、既にご存知の方も多いと思います。
訴状の内容は、「賃貸住宅を借りた際に、家賃１ヶ月分の仲介手数料を支払った借主が、『原則は賃料０．５ヶ月分のはず』とし支払った内の半月分の返還を求めた訴訟です。東京地裁は「東急リバブルが借主から承諾を得ていなかった」ということで借主の主張を認めたということです。

住居系賃貸仲介の仲介手数料は、貸主と借主双方合わせて賃料の１ヶ月分が上限として世間的には認知されています。

ただ、細かく言えば「当該依頼者（この場合は借主）の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の１／２に相当する金額以内とする。」（国土交通省）とされている。

普通はここまでの理解をしている人は居ないと思いますので、この借主さんは余程こういう方面に詳しい方なのでしょうね。

東急リバブルの担当者も、契約前には手数料は１ヶ月分であることは伝えていたと思われますが、おそらく、入居審査も済まして契約日を伝えてから手数料の金額を伝えたのではないかと想像します。

それのどこが悪いのか？

正直言えば、普通はそれで由として進めて行きます。厳密に言うとすれば、重要事項説明書を行う前に「仲介手数料は賃料の１ヶ月分を頂戴いたしますので、ご承諾お願いします。」と伝えればいいのでしょうかね。

借主さんも物凄い隙間を突いてきたものだと思いますね。

コンプライアンスに厳しい東急リバブルですが、そういう会社相手に訴訟を仕掛けてくるお客さんもたいしたものです。

確かに賃貸仲介には、このような仲介手数料・更新料・広告料・退去時の自然損耗や費用負担、鍵の交換費用など不透明なお金が動きます。
きっちりしたルールを作らないといけないことは間違いありませんが、訴訟まで起こしてまで争うことなのかとも思うのですが・・・

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高齢入居者との賃貸契約

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やれやれです！

なにがっていうのも、お盆休みに入ろうかとする９日の金曜日のことです。
確かに少し前からグズグズとパソコンの調子が悪かったので、バックアップ取らないとまずいかなって思ってたんですが・・・朝からパソコンが起動しないのです。
画面が真っ暗の状態で、知識のない私にはどうしようもないので、メーカーに電話で相談したのですが駄目でした。仕方なく、スマホで調べてし出張してくれる会社に電話です。
夕方６時過ぎに着てくれましたので、状態の確認と修復に掛かる見積もり額を聞いて、１週間後の納品を約束したのです。
ちょうど一週間後の１６日の金曜日に納品できるとの連絡が前日の朝にあったのですが、あいにく都合が付かずに１８日日曜日の朝に納品してもらいました。
流石に手馴れた手順で、セッティングしてもらい翌日の月曜日に、自分なりに作業しようと思ってたのですが、大体もとの状態に戻ったのは先ほどでした。

パソコンがないと仕事にも、何にも出来ないってよくわかります。
お盆の週で良かった！
それにパソコンを修復作業してくれた担当の福島さん、ありがとうございました！！

週末に大急ぎで売買契約書を作っておりました。
不動産業界のお盆休みは、他の業種と比べると少し長い目にお休みするところが多いのです。
今回の買主さんも不動産屋さんで、２週間超休むみたいで、どうしてもこの契約はお盆前に締結しておかないと駄目なんだそうです。

確かに、お盆休み前やお正月休み前の商談がずれこんでしまうと、休み明けで気が抜けたような感じになってしまい結局は破談になることが多いようです。

で、そそくさと「売買契約書と重説」を仕上げて、最終版を買主さんへメールで送って最終確認してもらいます。OKが出たら、それから製本する作業に入ります。

でも、事前にほぼ完成の状態の売買契約書（案）は送ってありますので、通常は大幅な変更は有り得ないのですが・・・

２時間ほどして返ってきたものには、幾つもの修正箇所があるではないですかぁ～

それを確認する為には、新たにビル管理会社に問い合わせを必要とする箇所もあり、また、重箱の隅を突っつくような文言まであって、一変に血圧が上昇してしまいました。

「もっと早く言ってくれよ！！」

管理会社も「本日の営業は終了致しました。」って電話の向こうでアナウンスしてますし、明日は土曜日、管理会社は休んでいるし、当然日曜日も・・・

大手に限らず、「仕入れ」「販売」「総務」などのセクション分けをしているところは多いのですが、不動産業者特有だと思うのですが、「法務」とか「契約管理」とか名前はいろいろですが、契約書や重説のチェックをする部署があるところがあります。

そのセクションの担当者は、ひたすら間違い探しを生業としているコンプライアンスの専門家です。
いままで頑張ってきた現場での「交渉」や「駆け引き」などは全くお構いなしです。
その上、今回のように時間の観念も頭に無い有様です。

自分の「仕事」のためだけの「仕事」になっていたりする。

『間違っていないのが、全てただしいことではない』のが、人間社会ではないですか？
「契約」そのものよりも大事な仕事をなさっている担当者さん、大変だとは思いますが、自分が自己満足するだけの仕事だけはお止めになって下さい！

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当事者間の売買は危険です！

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「持ち回り契約」について

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数年前に比べると不動産投資に対する融資姿勢は厳しくなっていることは間違いありませんが、でも冷静に考えれば今のような状況が通常の状態なのかも知れません。

「貸し渋り」

アベノミクスの金融緩和策と低金利政策で、不動産に向かってドッとお金が貸しやすくなったお陰で、投資用マンションや一棟売収益ビル・マンションなどの買主さんはフルローン(満額融資)を受けることも珍しくない状況が続きました。

スルガ銀行やその周辺で商いをしていた不動産業者、レオパレスなどの地主さん向けの建築業者と組んで積極的に融資を行ったきた金融機関のお陰で、不動産融資に対するお金の流れは厳しくはなっていても全く駄目かというほどでもないのです。

だから、今の状態を「貸し渋り」とは言い切れないとは思います。

でも、ついこの間までの融資姿勢を知る人は「貸し渋り」のように感じてもおかしくはありませんよね。

「貸し剥がし」

昭和と平成の境目でのバブル破綻の際、巨額の不良債権を抱えた金融機関は自己資本比率の改善、経営の安定化を図るために、「貸し渋り」に加えて「貸し剥がし」も行いました。
当時、所有者の同意なしに銀行が買主を探すなんてことがよくありましたし、リーマンショックの時もそのような動きがありました。

勿論、買主はその金融機関の取引先ですから物件を購入する際の資金は融資も含めて問題はありません。

でも、なぜ所有者の同意無しに物件を売ろうとするのか？

通常であれば、借主（所有者）が返済を滞ったり、契約内容に違反があったり、経営不振で倒産などの自体が生じたので金融機関が「期限の利益の喪失」を恐れて手を打つことは有り得ます。

当時はそうではなくて、黒字経営している不動産会社が毎月ちゃんと返済しているのに、一括返済を求められたということがありました。

理由は、金融機関からみてその会社のバランスシートが崩れているということです。

つまり、所有している不動産の価値が下がって、”担保割れ”していると金融機関は言っているのです。

大幅に景気が悪くなると言うことは、収益のバランスがチャンとしていても、現物の不動産を評価して値崩れしていると判断できれば、金融機関は債権を回収することができると言うことです。

これが「貸し剥がし」の怖さです。このようなことはそう頻繁にはありませんが、一般的に不動産購入には２～３割の資金が必要だと言われている理由はこういうこともあるからなのでしょうか。

不動産業界の会社は他の業界よりも、借入依存率が高い業界です。

景気が良いと一気に成長しますが、逆に悪化するとバタバタと倒産するという繰り返しの業界でもあるのは、そういうことなのでしょう。

「他山の石」の教訓

そんな風に過去に大損をした不動産会社を「他山の石」として、一般の不動産投資家の皆さんは二の舞を踏まないようにして欲しいと思っています。

現実的に考えると、フルローンで購入した投資用不動産は長い目でみれば、近い将来で（実質的）赤字になる可能性が高いので、世間の景気の良い時に売ってしまうか、本業の収入に余裕が出来たときに借入金を減らす努力をする必要があります。

また、出来るだけ空室期間を少なくして安定した返済原資を確保し、不必要な管理費や高額なリフォーム費用を支払うこともないように気をつけましょう！

今だけのことだけじゃないて、少し先のことも考えてみられては如何でしょうか？

★融資や金融機関に関する記事

「融資が厳しくなると、物件価格は下がる」のか？

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スルガ銀行、危うし！

法人融資の裏技

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