日本の高校生の国語の読解力が低下しているという話があります。
原因は定かでないらしいのですが、小中学生は特に低下しているようでもないそうです。本や新聞を読んでいる生徒の方が点数は高いそうです。
ＳＮＳの使用で文章を書く力が低下するとか、ネット上の検索で情報を簡単に調べるからだとかもあるのかも知れません。

こんなこと書いている私も、句濁点の打ち方や、文章を書くことが難しいと思うことがよくありますし、手書きを必要とする場面では漢字が思い出せないようなことも度々です。

読解力は書き手の真意が分かる力ですけど、反対に表現力を身につけることにも繋がるはずです。

少し固い話で恐縮ですが、巷で話題の「桜を見る会」でマスコミ・野党などから疑惑の眼を向けられている安倍首相や菅官房長官の言葉使いについてはダメな模範ですよね。
先ず、質問に対して正面から答えていないこと。
それに説明が「…と聞いている」とか他人事のような感じ、「障害者雇用の短時間勤務職員との勤務時間との調整…」とか言い訳に『障害者』を持ち出して、まるで人のせいだと思わせるような言い回しをしていること。

「日本語はこういう風に使える」のかと人の気持ちを逆なでするような言い回しの連発です。
高校生の国語の力がどうのこうのじゃなくて、総理大臣や国務大臣の国語の力はどうなっているのだと言いたい気分です。

世間では相続で不動産を残された財産は、土地は路線価・建物は固定資産税評価額を基に相続税の算定をすると思っています。
その算定基準を信じているから、相続税対策でアパートを建てたり、タワーマンションを買って節税を行っているのですから。

ところが、今年８月末に東京地裁が路線価に基づく相続財産評価を“不適切”とする判決を下しました。
日経新聞によると、２０１２年６月に９４歳で亡くなられた男性が、その２年半～３年半前に２棟のマンションを購入していました。
相続人が路線価等で相続税評価額「約３億３千万円」から銀行からの借入金を引いて相続税額を「ゼロ」として税務署に申告。
購入時の価格は「１３億８７００万円」（２棟）で、国税が示した不動産鑑定でも評価額は「１２億７３００万円」で、国税は相続人の「ゼロ」申告を“申告漏れ”と指摘し、相続人がその取り消しを求めて提訴したというのが今回の裁判の流れです。

以前にあるセミナーで、テーマが“こうすれば相続税は安くなる”という講演を聞いたときに、講師が相続税が高いと感じた時は、「不動産鑑定士に依頼して鑑定評価をしてもらい国税に突きつければ勝負できます」というような内容の話を聞いた記憶があります。
今回のケースは、その逆バージョンです。

今回の判決では、「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れたりする取引であることを期待して実行した」ので、“不適切”なのだとしています。

元々“路線価”は“実勢価格”よりもかなり低い価格ですので、現金で保有するより不動産に換えて相続した方が「税金が安く」なる、だから節税目的で不動産購入を考えている人は多いのです。
最近では、国の方も基礎控除も低くして「浅く広く相続税を徴収しよう」と考えているから、地価の高い東京などでは特別大金持ちでなくても、忙しなく相続税対策をしているのですが。
ここ数年の地価上昇で、“路線価”と“実勢価格”の差はより大きくなっているので、今回のようなに４倍も評価も差があるなんてことが起こっているのです。

モグラ叩きはまだまだ続きます・・・

★不動産と相続に関する記事

不動産と相続放棄の関係

“空き家”問題と相続&賃貸の関係について

相続税の物納（不動産）

所有者不明の土地

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２０２０年４月１日、１２０年ぶりに民法の大改正が行われるのですが、ぼちぼち我々の不動産業界でも大家さんや賃貸保証人の問題、売主責任の問題などがどういう風になるのかが話題に出るようになりました。

改正では、現行の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に転換されて、不動産の売買契約においては売主の責任が一層重くなるようです。

隠れたものである必要がなくなる！

そもそも「瑕疵担保」で言うところの「隠れたる瑕疵」自体がなくなる。
「契約不適合責任」では、売買契約の内容と少しでも適合しないときはアウトです。
そして、買主は売主に対して「契約不適合責任」を追及できることになります。
その責任の取り方は、「２つ」から「４つ」に増えます。（下表）

※「瑕疵担保責任」の損害賠償は、購入に際して負担した費用や実損です。
「契約不適合責任」の損害賠償は、転売した場合の利益までもが含まれますし、追完請求や代金減額請求と併せて損害賠償請求ができるようになるとされています。

※「瑕疵担保責任」では、「契約の目的が達せられないとき」に契約解除ができる。
「契約不適合責任」の場合は、契約の目的が達せられたとしても契約解除できるし、追間請求や代金減額請求と併せて請求できるということですから、売主さんは大変です。

但し、「契約不適合責任」は任意規定です！

現在の「瑕疵担保責任」と同様に、「契約不適合責任」も契約当事者（売主・買主）が合意すれば、民法上で免責扱いすることができます。

ただ、現行でも宅地建物取引業法では、『売主が宅地建物取引業者、買主が非宅建業者の場合』は強行規定で「瑕疵担保責任」は引渡しの日から最低２年間以上を必要とされています。

そして、民法と宅建業法の関係では、民法よりも宅建業法が優先します。

※売るなら改正前が責任が軽くなるので、早く売却した方が良いとする人もおられますが、そもそも現状の「瑕疵担保責任」であっても、売主が知っていることは買主に伝えないと「瑕疵」にはなりませんので、責任からは逃げることはできません。
知らんふりして、逃げることはできないのです。
ここのところは、十分ご注意下さい。

★「隠れたる瑕疵」に関する記事

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

「事故物件」と「告知義務」

＝ややこしいぞ＝瑕疵担保責任（PC版）

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１１月１６日（土曜日）はＮＨＫ大阪ホールで東西浪曲大会を観に行ってきました。

公開収録ということで、来年１月に放送されるそうですが、約１４００人の観客の皆さんの中には遠方から来られている方もいらっしゃたでしょう。年に数回ですけど、一心寺や寝屋川市民ホール、住吉大社と足を運んで京山幸枝若さん目当てに浪花節を聞きに行ってますので、大体の演者さんはお目に掛かってます。

真山隼人さんも数多く聞かせてもらってますけど、今回の演目「西村権四郎」は今までの中でも出来が良くて、関心しました。
司会の芦川淳平さんによると、真山隼人さんは凄く勉強家で、いろいろな演目を覚えるのが凄く早いそうです。
また、既に習得した演目もすごい数になっているそうです。

真から浪曲が好きなんでしょうね。
こういう若手が出てくると、自然と嬉しくなってしまいます。
今後のご活躍を楽しみに、また足を運びたいものです。

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不動産投資の目的は何なのでしょうか？
収入や節税など人それぞれです。

収益不動産の購入後、しばらくは「減価償却」によって利益が圧縮、税金も少なく済みます。
だんだん年数が経つと、「減価償却」が進んで「課税所得」が増えてきます。
当然、収める「税金」も増えます。
不動産所得は、個人の場合で青色申告すると１０万円控除が認められる。それに一定の基準を満たして決算書などを作成すれば控除金額が６５万円に増えて、さらに「税金」が安くなる。
複数の物件を購入しようとする人や既に所有している人は、個人で所有するより法人の方が税金が安いと考えるようになります。

一定の基準とは、事業的規模のことですが、戸建てだと５棟以上、区分所有のマンションなどは１０戸以上だと事業的規模と税務署が認めます。
それ以外でも、１棟の店舗で大型スーパーなどを所有したりすれば５棟１０室でなくてもＯＫです。（←誰が見ても事業的規模だからです。）

法人設立に伴って厄介なのは、事務量が増えることです。
税理士さんに頼むほどでもない程度であれば、会計ソフトなど使えば自分で決算書くらいは作れるものです。
反対に言えば、その位の事務処理が出来ない人は、不動産投資には不向きかも知れませんね。
その位、不動産投資は多少なりとも「税金」を意識して取り組まないと、成就することは難しいように思うからです
でも、わざわざ簿記の知識を身につけなくても、確定申告書が作成できれば十分ですから、先ずは自分で申告してみるくらいはやってみて損はありません。
いや、それどころか絶対に得るものは大きいと思いますよ！

※投資用マンションを購入する人の中に、不動産屋さんに確定申告してもらっている人がいるのですが、そんなに難しいものではありませんので、国税庁のＨＰにある「確定申告コーナー」からご自身でやってみて下さい！
だって、不動産業者のお兄さんが出来るくらいですから、あなたにできないはずはありません。

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要注意！年末の契約【長期譲渡か、短期譲渡か】

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不動産の契約・重説のＩＴ化が実際のものになりつつあるのですが、日本国中の不動産業者が一機に電子契約できるものでもありませんので、当面は大手不動産業者が先陣を切って推進していくのでしょう。
５年後、１０年後は中小零細業者もかなりＩＴ化していかないと時代遅れの業者だと思われるのでしょうね！

その結果、予想されているのはいわゆる「駅前の不動産屋」の撤退です。
対面して重説・契約をする必要がなくなるわけですし、今でも賃貸物件はネットで下調べして不動産業者に連絡して、現地で物件を見て最終確認する傾向が当たり前みたいになっていますので、家賃の高い駅前や広い道路に面した目立つところに店舗を構える必要性が無くなるというわけです。

そもそも、一般に不動産業者へ訪問するのは“敷居の高い”ものです。
なにか緊張感すら伴うものじゃないでしょうか？（＾＾）

もう一つ懸念されるのは、“なりすまし”の危険性です。
今や一介の不動産業者であっても様々なＩＴツールを使っています。
なにをするにしても、ＩＤやパスワードのオンパレードです。
以前、私の知り合いの業者さんがホームページを持っていないという理由で、商談を断られたことがあったと聞いたことがあります。
今時ホームページも持っていない不動産業者なんて、胡散臭いってことでしょうかね？
業界の中で、事業用不動産専門、特に大型の物件を扱う仲介業者や売主・買主は集客を独自の人脈や情報網を持っているのでＩＴに頼った集客を行っていないところも沢山あります。
一般の方はそういうことをご存じないのですが、世の中の趨勢として”ホームページ”は“名刺”と同じように有って当たり前ということです。

テレビのＣＭやネットで素晴らしいホームページを見ると、いかにも優良企業、安心できる会社だと思ってしまうのは仕方のないことです。
その為に、お金を掛けて作っているのですからね（^^）

“なりすまし”の悪用で、高い「店舗家賃」をネット上のイメージ作りにシフトして、大したことしていないのに“凄い会社”だと思ってもらえれば良いということで突っ走る者も今後一層多くなるのでしょう。
だって対面する機会が物凄く少なくなるわけですから・・・だから、悪質な発想を持って集客を図る者や詐欺的な営業を仕掛けてくる者も出てくると考えられます。

不動産業界のＩＴ化の進化の結果、売主・買主・貸主・借主の皆さんは、今後表面的なイメージに操られて本当に大事なものを見極めることが難しい時代へと進んで行かざるを得ないのかも知れません。

個人的には、不動産の契約・重説のみならずＩＴ化には反対ですが、この流れは止められませんので、今ある不動産業者の免許や宅地建物取引士の制度をもっと厳しくすることが急務だと思っています。

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今日の新聞で９月の有効求人倍率が２ケ月ぶりに悪化したと書いてありました。
人手不足の話題に反して、リストラの話題も健在です。

果たして、リストラされた人は人手不足の今、すんなりと仕事を見つけることができるのでしょうか？
私は自営していますので、もう何年も求職活動をしていないので詳しくは分かりませんが、４０～５０代の人でリストラにあった人が、同じ待遇で転職することは難しいだろうということは想像できます。
人手不足なのは主として年収の安い年齢層の人であって、それ以外の人は会社にとって必要だったとしても人件費が負担だからリストラにあっているという風に見えるからです。
年収７００万円の人にその半分の３５０万円で同じ仕事してくれと言えば、殆どの人は無理と答えるはずですから。

子供のころ大人から、「将来なにになりたいか」という質問は今でもポピュラーな質問です。
私は、小学生の頃は動物学者とか本屋さんに成りたいとか言っていた記憶があります。
たぶん、あまり派手な職業に就きたいと思ってなかったのでしょうね。
小学校の高学年当りから、街の本屋のおじさんが店の奥に座っているイメージが頭の中で現実的なものになってきたように思います。
その延長線上に、今の不動産業者の自分があるように感じますね。

中学生になって、性格もだいぶ今と同じくらいになってきて、好きな教科と嫌いな教科がハッキリしてきました。
高校進学の時期には、担任の先生から「お前は、学校の先生になったらいい」と言われたことがありましたが、基本的に勉強するのが好きでなかったので、即座に「先生になるには勉強しないとアカンでしょう？嫌です。」と答えました。
大学生になって、一人でバックパックをしょって国内から海外旅行するようになり、一人で行動することの快感というのか、気楽さというものが自分に合っていることを悟りました。
そんなこともあってか、３８歳で組織から離れて個人の不動産仲介業者として日々過ごしています。

人手不足の話を耳にすると、いかにも景気が良くて仕事が一杯あって、だれでも好きな仕事に就けるような錯覚を覚えますが、実はそうではない。
人生１００年時代で、なにやら７０歳から年金支給するみたいなこともあるみたいですから、長い間仕事して稼ぐ必要があるのならば、一時的に儲けたとかいうよりは徐々に成長できるような仕事、大きな会社ではなくても仕事の中身で自分に合った職業を見つけて暮らしていければそれが一番いいですね。

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「財産三分法」と不動産業者

独立開業して判ること

無理が通れば道理引っ込む

営業スタイルの話

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お笑い界の売れっ子、徳井義実氏が２０００万円所得隠しと,１億１８００万円の数年間の無申告を税務署に指摘されていたことの波紋が広がっています。
自分で税務申告していると分かりますが、正直言えば、税金を払わなければどれだけ楽か分かりません。
それでも、これだけ大胆に無申告を重ねるということは、社会的にはかなり厳しい制裁が予想されます。
且つ、会社を設立したら社員は一人でも社会保険に加入しなくてはならなくなっているので、それも無視していたとなると、なぜ会社を作ったのかよく分かりませんし。
ただ、吉本興業も税理士さんももう少し徳井さんのフォローをするべきではなかったのかとも思っています。
全く個人の問題とは思えないのですが・・・どう思いますか？

そうそう、ソフトバンクやＴＯＹＯＴＡが法人税を合法的とはいえ、殆ど支払わないでいることも何か釈然としないことですが・・・

２０１９．１０．３１

最近、「不動産テック」という言葉をよく耳にしたり、目にしたりします。
「不動産テック」って何かと聞かれても、恐らく明快にこういうものだと答えることの出来る人は不動産業界にも少ないと思いますね。

そういう私も判っておりませんので、少し勉強のつもりで「不動産テック」について書いてある「不動産テック　巨大産業の破壊者たち」（日経ＢＰ社）という本を読んでみました。

「不動産テック」は、そもそも我々のような不動産業界の人間を「既存勢力」と位置付けて、人工知能（IT）や様々なコンピューター技術を使って不動産業界に切り込んでくる「破壊勢力」ってイメージです。

そもそも吾が不動産業界では、最近までコンピューターを利用していると言えるのは、レインズ等の物件検索と、FAXの代わりにメールを使って資料を送信する主にこの２つだけでした。

でも、検索やメールを使ったからと言って、不動産業者の仕事は根本的な部分で変化しているとは云えないし、業務の多くが今でも紙と電話であります。確かに、相変わらず物件情報はどこか閉鎖的で、交渉の仕方はやっぱりアナログ的で昔と変わっていないことは確かです。

「不動産テック」のような抜群のデータ収集能力と処理能力を持ちこんで、賃貸・売買の取引事例や物件価格の査定をすれば不動産業者個人の能力を超越した力を発揮することができるのは確かでしょう！
また、賃貸管理の仕事や金融や資金集めのノウハウも不動産業界に持ち込めば、日本の不動産業界は大きく変化すると書いてあります。既に米国では「不動産テック」産業っていうカテゴリーが大きなものになっているとか・・・

日本でも大企業とベンチャー系企業が緒に就き始めたようですが、まだ業界を大きく動かすほどの段階ではなさそうです。ただ、国土交通省は、個人の賃貸契約や重要事項説明を対面せずに締結できるＩＴ化を段階的に進めていて、法人間売買取引についても実験的に進めています。
また、既に賃貸物件の内覧もバーチャルで行える業者もいますし、物件探しのマッチングもかなりＩＴで出来るようになっています。

日本の不動産業の市場規模は約４０兆円。

利益率は１４％で、全産業で一番高い。

事業者数はコンビニの約６倍。

従業者数は約１００万人。ただ、事業所の内の９割は従業員数４人以下です。

まだまだ、未開発の業界ですが、動き出すと一機に変化するような気がします。

私より古参の業界人には、今でもメールが使えない人がいますが、多分、ドンドン淘汰されるのでしょうね！生涯現役を希望するなら勉強するしかないですね。

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実務的な仕事

信頼関係

１０年後に残れる仕事

常套句

情報交換と雑談

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一棟売物件や区分所有のマンションなど不動産投資の動きがおとなしい、“原因”ははっきりしています。
金融機関の融資が厳しいからです。

スルガ銀行、西武信用金庫、レオパレス２１、大和ハウス工業・・・など不正融資と施工不良問題と続いた問題で金融庁が各金融機関に対して行った調査結果（投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果）を読むと、各不祥事が社会問題化する前に、既に金融庁は「不動産投資に対する融資」がヒートアップしていたことを知っていたことが分かります。

現実的に融資が厳しくなった発端は、「かぼちゃの馬車」（スルガ銀行）の問題であったのですが、根元には低金利が続く中でサラリーマンや富裕層の人が『年金もあてにならないし、アベノミクスもどこか信用できない』と思っていたところに、「不動産融資ビジネス」を生業とする人が乗っかってきたからに他なりません。

聞くところでは、不動産セミナー等で不動産投資の魅力を説いていた方の多くは、早々と出口を見つけて物件を売却して、他の投資先や現金等に代えてしまっているとか・・・

当時、納得してマンションを購入にも拘らず多くの人は、フルローンと管理費の支払以外の出費が思いの他厄介なものだということを痛感し、考えていたほど上手くは行かないことが分かったという感じでしょうか！

勿論、それはやり方が拙かったからで、上手く行っている人もいらっしゃる。

「不動産投資」自体が悪いわけではありません。

株式投資でも、不動産投資でも同じだと思いますが、相場が良いときは誰でも上手く行くような気分になる。

反対に、市場が停滞しているとどうしようか迷いでしたりして、余計にわけが分からなくなる。

何が悪かったのか、どうしたら改善できるのか、また、何をしたら傷が浅いうちに解決出来るのか。一人ひとりの問題であって、他の人がこうしたから、自分も同じようにしていればイイのだというものではないはずです。

一度、立ち止まってチャンと考えてみましょう！

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不動産投資は必ず儲かる？

収益マンション購入後の管理委託業者への注意

不動産投資に失敗してしまいそうだったら・・・

悪意の商法を御紹介します！

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