国土交通省が１８日発表した公示地価は、地方圏の全用途平均と商業地が、１９９２年以来２８年ぶりに上昇、地価回復の動きが地方に波及したという結果でした。東京、大阪、名古屋の３大都市圏と地方４市（札幌、仙台、広島、福岡）は全用途平均、住宅地、商業地のいずれも上昇幅。
景気回復と訪日客の増加でオフィスやホテル需要が堅調だったので地価を押し上げた結果でしょう。
ただそれは今年１月１日時点の話で、新型コロナウイルスで急激に景気が悪化している現時点で景気が堅調だなんて思っている人はひとりもいないはずです。

同じく１８日、日銀は２０１９年末時点の個人金融資産が１９０３兆円で２年ぶりに過去最高を更新したと発表しましたが、年末の株価２万３６５６円が３月１８日には１万６０００円台で約３０％ダウンです。

ついこの間の数字は立派ですが、現実は厳しく、コロナ騒動はいつ落ち着くとも分かりません・・・

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確定申告や決算を経験した人なら判ると思いますが、「所得税」や「市府民税」も負担に感じるのですが、「消費税」はもっと重く感じる税金です。

今から１０年ほど前、２０１０年前後に流行した「マンション建築に伴う建築費にかかった消費税の還付を受ける方法」という税制を逆手に取った方法がありました
基本的な考え方は、つぎのような感じでした。
マンションのオーナーは、賃料収入が非課税なので消費税の課税業者ではないのですが、自動販売機で少しの売り上げがあればそれで消費税の課税となって、申告によって還付されるというスキームでした。（下記イメージ参照）

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【消費税還付のイメージ】
土地があってマンションを建築する際、建築費（１億円とする）には消費税（１０％）がかかる（１０００万円。）住居としての家賃には消費税がかからないが、家賃収入が得られない時点で、自動販売機で課税収入（２０万円…消費税２万円）を得ると、差し引きマイナス（１０００万円―２万円）となるので消費税還付が受けられるというストーリーが出来上がる。

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もともと、消費税が創設された平成元年４月当初は、住宅家賃も「課税売上」だったのですが、家賃に消費税を上乗せするのが難しいという業界団体からの要望もあり、平成２年１０月以降は住宅の家賃は「非課税売上」に改正されました。

その後、消費税の納税を逃れる為に、還付を受けた後３年の課税割合が著しく減少したりすると還付を受けた消費税を遡って納付することになったり、繰り返し新会社を設立したりして課税事業者認定（基準期間）を逃れたりするケースに対しては前事業年度の６ケ月間の課税売上（１０００万円超）を見て課税するようにしる税制改正もありました。
最近では、法人で事業として「金」の売買を繰り返し行って課税売上を確保して、消費税の還付を受けるなんて荒業も流行っておりました。
税務署からすると「過度な節税」は封じ込める制度を創生せざるを得なくなり、それで今回の税制改正となったようです。

≪令和２年度税制改正≫

端的に言えば、「マンション（建物）の消費税還付をさせない」ということです。

原則として、今年（令和２年）の１０月１日以後に（１０００万円以上）マンションの取得または新築する場合、（不動産賃貸業以外の）法人は消費税の還付を受けることが出来なくなる。
但し、新築する場合は令和２年３月３１日までに契約していれば、建物に係る消費税の還付を受けることが出来ます。※完成時期の期限はありません。
中古物件を購入して、「消費税還付を受けたい」方は、令和２年９月３０日までに物件の引き渡し（＝決済）を受けて下さい。
また、事務所・テナント物件は従来通リの方法です。
今は民泊で宿泊客を泊めている部屋を、賃貸マンションに変えて賃料を得る場合は、課税売上→非課税売上になりますが、このように取得から３年以内に転用した場合は、還付の調整をするようです。
例えば、１年以内だと全額返還、２年以内だと２／３返還、３年以内だと１／３を返還になるようです。

税制はとても複雑で解りにくいし、ころころと改正や特例がなされるので詳細なところについては税理士さんにお尋ねください。

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親愛なる生徒の皆さん。私たちの高校は、私たちのリズムと慣習に則って市民の秩序を学ぶ場所です。私は専門家ではないので、この強制的な休校という当局の判断を評価することはできません。ですからこの判断を尊重し、その指示を子細に観察しようと思います。そして皆さんにはこう伝えたい。

冷静さを保ち、集団のパニックに巻き込まれないこと。そして予防策を講じつつ、いつもの生活を続けて下さい。せっかくの休みですから、散歩したり、良質な本を読んでください。体調に問題がないなら、家に閉じこもる理由はありません。

スーパーや薬局に駆けつける必要もないのです。マスクは体調が悪い人たちに必要なものです。

世界のあちこちにあっという間に広がっているこの感染の速度は、われわれの時代の必然的な結果です。ウイルスを食い止める壁の不存在は、今も昔も同じ。ただその速度が以前は少し遅かっただけなのです。この手の危機に打ち勝つ際の最大のリスクについては、マンゾーニやボッカッチョ（ルネッサンス期の詩人）が教えてくれています。それは社会生活や人間関係の荒廃、市民生活における蛮行です。見えない敵に脅かされた時、人はその敵があちこちに潜んでいるかのように感じてしまい、自分と同じような人々も脅威だと、潜在的な敵だと思い込んでしまう、それこそが危険なのです。

１６世紀や１７世紀の時と比べて、私たちには進歩した現代医学があり、それはさらなる進歩を続けており、信頼性もある。合理的な思考で私たちが持つ貴重な財産である人間性と社会とを守っていきましょう。それができなければ、本当に ‘ペスト’が勝利してしまうかもしれません。

では近いうちに、学校でみなさんを待っています。

『イタリア、ミラノにあるアレッサンドロ・ヴォルタ高校のドメニコ・スキラーチェ校長が書いたメッセージ』より

私たちは今までに、“バブル経済崩壊”や“リーマンショック”などを経験してきましたが、今回の「新型コロナウィルス」の混乱はまた一味違ったインパクトを感じさせてくれます。
さながらテロ攻撃を受けたような感じでしょうか。
「新型コロナウィルス」は医学的な問題ですが、日本国中が混乱し、大阪ではインバウンドが激減して心斎橋や黒門市場もガラガラです。
大人も子供も外出を控え、各種の催し・スポーツ・興行が中止や延期されてしまい、深刻な経済的な問題になっています。
経済的損失は物凄い金額になりますが、東日本大震災の時よりもダメージが大きくなりそうです。
こういう状況だと国内の景気は悪くなりますし、立ち直るのに相当な時間が必要になるという事は素人の私にでも分かります。

では今後、不動産市況はどうなるのか？
不動産業者としては、とても気になる問題です。
もともと巷では「東京オリンピック」後の動向を心配する人も多かった訳ですから、より一層の危機感を持たざるを得ない状況になってしまいました。

【現状認識】

２０２０年２月１７日に、２０１９年１０～１２月の経済成長率が発表になりました。
実質GDP成長率は年率換算で▲６．３％のマイナスになりました。
名目GDP成長率も年率換算で▲４．９％のマイナスです。
これに加えて「新型コロナウィルス」の影響を受けた今年１～２月はより深刻な状態でしょう。

これに対して、安倍首相は２月１７日国会で、「経済対策の効果もあり、基調として緩やかな回復が続く」と言っています。
安倍首相は、“桜を見る会“の問題でも、「幅広く募っている認識だったが、募集している認識ではなかった」とか、「資料がない」と言う答弁に続いて「調べない」と言ったり、かなり問題のある人物だと思います。
世間で今の状況を緩やかな回復基調だと考えている人はほとんど居ないと思いますが・・・

景気の「気」は人の「気持ち」や「気分」だと言われていますが、世の中の景気が悪い時には、殆どの人は不動産購入をする気持ちが減少するというのが通例です。
ただ、相当気持ちと資金に余裕のある方は、逆張りという反対の行動を起こすのも一興です。
振り返れば、ここ最近でいうと不動産価格のピークは２０１８年だったと思います。
「スルガ銀行＆かぼちゃの馬車事件」「レオパレスや大和ハウスの手抜き工事」で金融庁から不動産投資用の融資を厳格に行うように各金融機関にお達しがあった為、一機にお金の流れが止まりました。
その後も、一部の金融機関はあの手この手で不動産融資をしようと努力してくれていたわけです。
でも、最近のニュースで『住宅ローン融資会社アルヒが提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きから逸脱し、物件価格が担保評価を大きく上回る場合でも、高金利の商品を組み合わせて満額融資を実行していた』（東洋経済）なんてことが報じられました。
なんとかしょうと、どこか無理をしていた一例でしょう。
こういう事があると、不動産融資はまた厳しくなるのでしょう。
また、中長期の問題としては、空き家問題、少子高齢化、民法改正、生産緑地問題などがありますので、ネガティブな要素が多いのも気掛かりです。

【不動産売買の近未来】

景気が悪くなって、金融機関の不動産融資が消極的になれば、不動産取引は停滞し始めます。
景気の悪化に伴って、不動産価格は調整局面に突入します。
すでに不動産市場では昨年辺りから、販売価格と成約価格の差が広がってきていると言われています。

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ネット上の「一括査定サイト」で大手不動産業者に仲介価格を調べてもらうというものがあります。
各社の提示してくれる仲介価格は、低く査定すると仲介業務を受けることが出来なくなるので、仲介業者としては出来るだけ高めに査定しないと仕事になりません。
これは仲介物件の“一本釣り“という作業です。
不動産市況が上り調子の時はそれでも成約に繋がりますが、下り坂に入ってしまうと高い査定金額から売値を下げるのには、自ら査定した金額を直ぐに下げるわけにいかないので、売主様に納得していただく時間が必要です。
媒介契約期間の３ケ月経ってから考えれば良いなんて考えたりもします。
その間は、ダミーの買主に指値させたり案内したりしながら、時間稼ぎをします。
これが“囲い込み”という商法です。
売主様は『担当者が一生懸命頑張ってくれたけど、値を下げないと仕方ない』と思って、値下げを承諾するわけです。
ここで登場するのが、仲介業者の知り合いの買主です。
この買主は、不動産業者の場合もありますし、個人投資家の場合もありますが、この場合、仲介業者は売主・買主の両方から手数料をゲットできる“両手”で商売ができるスキームです。
またこの買主が転売するとすれば、その仲介業者は再び買主探しをして、仲介手数料を得ることが出来るわけです。
だから、この買主は出来れば転売しそうな先が望ましいでしょうね。
大手と言えども、顧客を見ないでひたすら営業成績の為に仕事する仲介業者にはくれぐれも気を付けて下さい。

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取引が停滞すると、希望する金額で買い手がつかなくなり、金額を下げて売却せざるを得ません。
ただ、ここ数年の投資用不動産、特にマンション投資（一棟売・区分マンション）ブームに乗ってフルローンで物件を購入された方の中には、ローン残高より売却価格の方が下回っているケースもあるでしょう。
抵当権抹消するために持ち資金を使うなんてことも・・・その資金が用意できないと物件は売るに売れないということも考えられます。但し、「新型コロナウィルス」が予想外に短期間で収束することも無いとは言えないでしょうから、バタバタする前にジッと状況を見極める必要はありそうです。
それでも資金的に余裕のある人は、サッサと売却してしまいますので、取引事例として物件価格の相場価格は下がることになり、抵当権が抹消できない人はずっと持ち続けるしかありませんが・・・

でも、売却しないということが一概に悪いことでもありませんので、賃貸人・テナントを確保して保有し続けましょう。
大家さんの為に親身になって協力してくれる不動産業者さんと一緒に頑張りましょう。

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固定資産税は毎年１月１日に土地・家屋等を所有している者に対し、不動産の所在地する市町村が課税する地方税のことです。
各市町村にとって「固定資産税」は「都市計画税」と合わせて、税収の４番バッターです。

大阪市の場合、平成３０年度約７０００億円の税収の内、約３４００億円（５０％弱）が固定資産税で占められている。
日本国中の地方行政は「固定資産税」抜きでは成り立たないということです。

不動産売買の経験がある方なら、「固定資産税評価額」と「固定資産税課税標準額」というものがあることをご存じでしょう。

「固定資産税評価額」は、固定資産税を計算するための基準となる評価額です。相続税評価額は公示価格の８０％、土地の固定資産税評価額は公示価格の７０％を基準に決定されることとなっています。
ところが、実際の地価ってバブル期には短期間で２倍、３倍と高騰してたり、逆に景気の悪い時には半値でも買主が見つからないなんていうものです。
実際、バブルがはじけてから御堂筋に面している一等地が坪１０００万円でも買主が現れなかったなんて時代もありましたよね。
固定資産税は３年毎に価格を見直しますが、いきなり２倍にしたり半分にしたりすると税金を支払うこと制度が無茶苦茶になってしまいますので、調整した評価額を作り出すわけで、それが「固定資産税課税標準額」というものです。

「固定資産税課税標準額」とはそういうものと分かった上で、今年２月に気になる報道が２つありました。

① 大阪市独自の基準で敗訴
令和２年２月２１日発表された、賃貸マンションのオーナーから訴えられて裁判で大阪市が敗訴した事案です。
大阪市内の賃貸マンションオーナー２人がそれぞれ１９９９年から１６年間、１９９４年から２１年間の固定資産税がおお過ぎるとして返還を求めていて、国が決めた「固定資産税評価基準」とは違った算出方法を大阪市が使っていたことを裁判所が違法だと認めたというものです。
報道された記事や大阪市の発表によると、大阪市な１９７９年から、建物（特にオフィスビルやマンション）の基礎工事で使われる“杭”の長さや太さで国の基準より多額な税金を徴収していたとあります。
このケースでは、約２９２万円が賃貸マンションのオーナーに支払われたのですが、同様に過払いしている人は、昭和５３年（１９７９年）～平成１６年（２００４年）の間に約６０００件、所有者３万人、返還される金額は１６億円になる見込みだそうです。（大阪市の推計）

大阪市としては２０年間の時効の壁があり、それ以前の過払いは認められないそうですが、これも別の裁判が続いていて、この３月に最高裁判決が下されるということです。

② 納税者を間違えた例
令和２年２月１４日の報道発表はもっとお粗末な事案です。
平成１８年にＡさんの所有地をＢさんと入力してしまって、令和２年にそれが発覚したということです。
５年さかのぼってそれぞれ課税と、還付をし直したという。
事務処理としての入力ミス、その後のチェックも疎かだったということです。
これも「納税通知書」を見て、直ぐに間違っていると気づくのは意外と難しいと思いますよ。

「固定資産税」は課税する計算式だけじゃなく、恣意的に金額を操作できたり、担当者の能力によって間違いがあったりと、隠れたところに問題点も多い税金なのです。

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カルロス・ゴーン被告が国外に逃亡したり、新型コロナウィルスでインバウンド（外国人旅行者）が激減したりと、島国の日本も昔ほど目に見える国境はなくなっていて、不動産の取引も日本人同士だけのものとは限らないものになってきております。

とは言うものの、実際のところは、私も純粋に外国の方と取引したことは３度（売買１件・賃貸２件）しかありません。
大阪市内の不動産会社には、中国籍やその他の国の社長さんが経営しているところも増えてきていますので、本国から日本へ不動産投資物件や住まいを探される場合は、同じ国籍の方を頼って取引が行われることと安心感があると思います。
でも、対象物件の売主や家主さんは日本人だというのが多いでしょう。

日本国内の不動産取引は、日本の法律や商習慣に基づいて行われるわけですから、外国人だからと言ってびくびくする必要はありません。
外国人特有の注意点を３つ確認しておきたいと思います。

【言葉や通訳・代理人】

我々がその外国人と通訳なしで意思疎通を欠くことが無いほど、語学力があれば問題ないのですが、そういう不動産業者の数は少ないのです。
一般的には日本語が話せて、契約書や重要事項説明書が読める人が通訳してくれると助かります。（場合によっては翻訳作業も必要）
でも、当事者の友人ではなく第三者の方に依頼すると結構な費用負担が発生します。
これをだれが負担するのかという問題ですが、理屈の上から言えば、その外国人の方が通常の仲介手数料とは別にその費用を負担していただけるといいのですが、それを承諾いただけない場合、取引金額によっては商談を進めることが出来ないことも考えられます。
（←報酬金額が小さいと経費倒れになりますから）
また、代理人を立てて商談を進める場合もあると思いますが、契約者と代理人との関係がどのようなものか、また、法的に問題がないのか確認することが重要だと思われます。

【印鑑や住民票】

「短期在留者」（入管法施行規則によって９０日、３０日又は１５日のいずれかと規定）や「海外居住者」の場合、“住民票”や“印鑑証明書”は取得できないので、それに代わる“宣誓書”や“サイン証明書”を用意してもらう必要があります。
司法書士さんが指示してくれるでしょうから、一応そういうものが要るということくらいはしっておきたいものです。

【納税管理人】

例えば、転勤や移住などに起因して納税する人が海外に住んでおり、住所が日本にない場合などに国税や地方税の申告書の提出などを処理する目的で選任される人のことを言います。
納税管理人は、納税者の代わりに日本の税務署に確定申告を提出したり、税務署からの連絡を受けたりします。
税理士や司法書士などに依頼することが多そうです。
税金だけでなく、マンションの管理費やその口座の管理、不動産に関わる日常的な問題を処理する判断もしてもらえると助かりますので、不動産を管理する人からしても海外の居られる外国人・日本人問わずそういう立場の人（納税管理者）はどうしても必要です。

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『「この子を本当に良くしてやりたい」　かくいう私も選手を叱ったときはいつも反省し、自問自答した。　
感情で怒っていないか、本当に愛情で叱っているか。　
監督は怒ってはいけない。　
「怒る」のではなく、「叱る」のだ。　
理屈っぽくなるが、大事なところだ。』

私が選ぶ名監督１０人
（采配に学ぶリーダーの心得）より

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野球界の大御所、選手としても、監督としても、そして評論家としても一流だった野村克也さんが亡くなりました。
昨年あたりからテレビで見ていると、歩くのが不自由そうで、なんだか覇気が感じられない感じでした・・・

南海ホークスで”三冠王”になったのは、１９６５年だったそうです。
私はその頃、まだ小学生でしたけれどもその年のシーズンオフに「週刊ベースボール」を初めて買いました。
今でも覚えているのは、その表紙が野村選手だったということです。
プロ野球の記録について書いてあるコーナーがあり、野村選手の”三冠王”がいかに凄いことか、数字を挙げて細かく書いてあったのを記憶しています。
それがきっかけで、毎週「週刊ベースボール」を買うことになりました。
今年で「週刊ベースボール」はもう６０周年だそうですが、当時は毎週発売日を楽しみにして本屋さんに買いに行きました。

野村監督は存在感が凄い人だから、いろんな記事やエピソードがテレビや雑誌で取り上げられていますが、奥さんが亡くなられ「喪失感」が大きかったのですね・・・・
お悔み申し上げます。

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国土交通省が、殺人事件や孤独死が起きた「事故物件」（貸家や建物、場合によっては土地も）に対して、ガイドライン作成に向けてこの２月から検討会を開催して年内にも取り纏めるという。

確かに、これまで「心理的瑕疵」と言われる自殺物件や孤独死後の部屋、殺人現場などがあった物件の賃貸・売買の取引については、宅地建物取引業者はそのことを告知しなければならないとされていますが、いったい何年前までのことを伝えるのか不明瞭でした。
極端に言えば、借主や買主が「ここは５０年前に火事で人が死んでいる」いうことを理由に契約を白紙にしたいと言えなくもないというのが実情です。
でも、５０年も前のことだから気にしないという人もいる。
個人差が大きいのです。

現場の実情からすれば、さすがに自殺や腐乱死のあった物件は果たして借主・買主が現れるのかという観点から金額設定を考えます。
勿論、その上で物件を市場に出すには、「告知事項あり」と記載して、事故物件だということを表現することが多いと思います。

たぶん、一般的な「病死」は告知しない業者さんの方が多いと思います。

業者さんの中には、そういうことは関知しないという姿勢で営業している方もいらっしゃいますし、貸主さんの中でも、昔にあった事故については全く知らないという姿勢でいらっしゃいます。

収益マンションの賃借人も、中高年の割合が増えてきています。
５０歳で入居しても１０年後には６０歳になりますし、毎年ひとつづつ歳を重ねます。
物件を売却する際に、賃借人が高齢者だと嫌がる買主もいらっしゃいます。
もしもの時のことが怖いのでしょうね。
これからドンドン高齢化社会になりますので、あまりこだわると賃借人の確保が難しくなりますよね。
「事故物件」のガイドライン、注目しておきたいと思います。

★重要事項説明に関する記事

万年床の話（原状回復義務）

「事故物件」と「告知義務」

賃貸マンションと孤独死について・・・その３

賃貸マンションと孤独死について・・・その２

賃貸マンションと孤独死について・・・その１

重要事項説明に関するトラブル

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分譲マンション／収益マンションのご紹介です。

大阪市中央区の”サムティ本町橋”８階の１室、長らく賃貸管理させて頂いておりました物件です。

空き室になっても短期間で入居者が確保できる物件でしたので、売却後は寂しくなるかも知れませんが、もし宜しければ購入後も賃貸管理をさせて頂ければ嬉しいのですが・・・（でも、絶対条件ではありません）
私どもは月額の管理料は頂戴しておりませんが、入退去の立ち合いとかも特に家主さんの費用負担をお願いしておりません。
入居者募集の仲介手数料は、１ケ月分をお願いしております。

現在の家主さん（売主）も、東京の方ですがご信頼をいただきマメにご報告を差し上げて安心してお任せ頂いております。もし管理業務についてご相談が御座いましたら、お気軽にご相談下さい。（但し、近畿圏の物件のみ）

サムティ本町橋：仲介物件のご紹介です。（収益用マンション）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫TEL０６－６３６０－９７９１
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昨年にあった実体験のお話です。
投資用マンションの売却の依頼があって、無事に取引も終了しました。
ひと月ほど経ったころ、買主様から電話があり「マンション管理会社」から”修繕積立金の値上げ”のお知らせが来たとのこと・・・
売買契約前に重要事項説明書を作成した際、「マンション管理会社」に「重要事項に関わる報告書」の費用を払って申請し、管理費や修繕積立金の値上げ予定や、検討中の有無を確認していますので、その時点では修繕積立金の値上げについては、関係者全員知る由もありません。

内容を聞いてみると、契約後数週間経った頃、「マンション管理会社」に一人の理事から修繕積立金の見直しを希望する話が出たそうです。
それで、「マンション管理会社」の担当者は翌月に開催される総会に議題として取り上げたとのことです。
議題としては各組合員に郵送で通知して、翌月の総会で可決され、約４ケ月後の修繕積立金から月額２３４０円アップするという結果を各組合員に郵送で報告したということです。
この可決された報告書が届いた時は、当該物件の売買取引が決済した後で売主さんも報告書の内容は認識していなかったとのことです。

※一連の流れは下記一覧表にて

買主さんは売主の通知義務違反だと言ってこられましたが、どうなのか微妙な問題です。
確かに、総会前に修繕積立金のアップが議題にあったのであれば、買主に知らせるべきだったので、その点はお詫びが必要でしょう。
実際には、この手の通知文を熟読している投資用マンションの所有者は少ないと思います。
決済前に行われた年一回の総会には、売主さんは遠方にお住まいだということもあり委任状を出して出席していません。
総会の結果には従わなければなりませんが、決議内容が送られて着たのは、既にマンションは人手に渡った後のことです。

ここで問題だと思うのは、「重要事項に関わる報告書」を提出後、修繕積立金の見直しを数週間で議題にまでした「マンション管理会社」の手続きと、総会に至る事務処理をしたというもの凄いスピードです。
修繕積立金はマンション共用部の大規模修繕を計画して、施工する部分の費用を見積もって、各年度や各組合員に案分して金額を算出するものです。
場合によっては、施工会社に費用を再度見直したりする作業も必要ですので、かなり時間と手間を要する作業です。
この「マンション管理会社」はその作業を、半月足らずで算出してひと月程で総会で可決したというのだから到底まともなものとは思えません。

こんな感じで「マンション管理会社」の都合で「修繕積立金」を上げられたのでは、投資用マンションの家主さんは堪ったものではありません。
皆さんは、この問題どうお感じになりましたでしょうか？

★トラブルに関する記事

初めての裁判（１）・・・「媒介報酬等請求事件」

初めての裁判（２）・・・「裁判官は選べない」

積水ハウスは何故トラブったのか？

高すぎる価格査定

悪意の商法を御紹介します！

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