個人の場合、前々年度（基準期間）の課税売上が１０００万円超もしくは、前年の１～６月までの期間（特定期間）での課税売上が１０００万円超であれば、その年が消費税の課税事業者となります。
個人で不動産投資をされている方は、課税業者でなくても”店舗や事務所の賃料”には既に消費税を徴収しておられるはずですが、課税事業者でなければ支払いはありません。
また、賃貸マンションの賃料収入は非課税ですから、そもそも課税事業者という頭の中にその概念がないのが普通でしょう。
賃貸マンションの家賃収入は非課税売上ですが、所有マンション自体を売った場合は、２年後に”課税売上”が発生するため、上記の「基準期間」や「特定期間」のことを思い出して欲しいですね。
課税事業者になった年に、賃貸マンションの賃料収入しかなければ、消費税の納税義務は発生しませんが、駐車場や自販機、店舗、事務所の賃料があれば消費税の申告をしなければなりません。
また、別のマンションとかの賃貸不動産を売却すると、建物の売却代金に消費税が掛かります。
同じ年に購入した建物を、その年に売却する場合は消費税を差し引きして計算することも出来ますが、数年前とかに購入している場合は仕入れ税額控除はないと考えれますので、消費税の納税額は結構負担になるものです。
この売却については、売却損であっても消費税は掛かりますので大いに厄介です。
また、課税事業者として物件を売りに出すのですから、購入者の方から見れば１０％が物件価格にオンされた金額になりますので、売主はその分がデメリットになるということも言えます。
消費税の課税事業者には「原則課税」と「簡易課税」の選択の余地がありますが、「簡易課税」を選択する場合、個人の場合は前年１２月３１日までに「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出することが必要です。
これを忘れていると、後々面倒くさい手続きが必要になりますし、他にもいろいろなケースにより、適用具合が違ってきますので注意が必要です。
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