お通夜の儀

私の叔父さんが亡くなったということで・・・昨日の夜はお通夜でした。

そういう年齢になったということなのか、冠婚葬祭が増えてきているような感じです。
私の友人やお客さんもそういうことなのでしょう、ぼちぼち喪中葉書も届く季節となりました。

ご住職のお話があって、お通夜の由来が今から2500年前、御釈迦さんが亡くなられて時に、弟子達が最後の夜を故人と共に夜を通して過ごしたことから“お通夜”と名付けられたと聞きました。
永く続く仏教行事であります。

5分程の法話でしたが、「恩」と言う言葉についても話されました。

“大“の字を四角で囲って、その下に”心“があるのですが、”大”は人を表しているらしく、その周りに我々がいて、“心“で支えられている様子を文字にしているということでした。
人は亡くなっても、心は残るという話に続きましたが、お通夜の夜に聞かされるとシミジミとした気持になって、自分がいかに俗っ

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ぽい日々を過ごしているのかと思った次第です。

 

“ゆるきゃらグランプリ2018”の組織票

地域活性化にも貢献できることから加熱気味になっていた“ゆるきゃらグランプリ2018“ですが、市役所の職員が勤務時間中に一生懸命にネットで投票していたということが不正投票ではないのかと騒動になっていました。

まあ、民間企業のマスコットも参加しているイベントですから、その会社の従業員や家族・取引先まで多少は一票入れるなんてことはあっても当然ですよ。

そもそも、投票は1人1日1回というルールがあるらしいじゃないですか、IDを大量に手に入れてもの凄い数量の投票をするなんて不正以外の何ものでもないですよ。
多くの自治体の職員が仕事中に自分ところの“ゆるきゃら”にセッセと投票していたなんて情けないって思いませんか?

以前から、パソコン上の食べ物やお店の人気投票ってどこか組織票的な臭いがプンプンしているって感じることありましたけど、”ゆるきゃら“の不正投票はこんなに投票している人が”緩い”と駄目でしょう。

便利なようで鬱陶しいと思うのは、インターネット広告です。ある商品を調べていたら、その後、関連した広告が立て続けに・・・・なんかプライベートな部分を見られているようで嫌な気分になったりして。コンピーユーターを使いこなすのも、子どもの頃から最低限のルールを教えないと駄目だと思います。

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た。

 

「消費税10%」って本気ですか?

何のための消費税UPなのか、訳が判りません。

来年10月予定の消費税率引き上げを巡り、国会では消費の冷え込みを恐れた「景気」対策の話ばかりです。
商品券を配るとか、キャッシュレスでポイントを付けるとか、お店で食べると10%だけど持って帰ると8%だとか、新聞と週刊誌とでは税率が違うとかさっぱり訳が判らない。

それにまたもや住宅と自動車を買う人には優遇措置を取り入れるみたいなことも言い始めているし増税本来の目的はどこにいったのか。

そんなに景気が悪くなるのならやらない方がいいのと違うのか?

安倍首相はすでに2回増税時期を延期している実績があります。
なにかぐちゃぐちゃ言っている割には、消費税の使い道の話は聞こえてこないし。

こんなことじゃあ、なんだか物価を上げるどころか、消費意欲が減退するような気がしております。

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不動産人/「宅建」合格してそうな皆さんへ

10月の宅建試験が終わって、12月に合否が判明します。
受験生は自分が受かったかどうか大体判っているはずですよね。

 

宅地建物取引士の登録者数は概ね20年間増加しております。
また、就業者数も14年間連続で増加しています。
大阪府の宅地建物取引士の就業者数は2万7327人。(平成29年度末現在)
その内、女性の比率は22.3%ですが、大体全国平均より少しだけ低いです。

意外に感じるのは、宅地建物取引士の就業者の約4分の1が40台で、全体の平均年齢は49.8歳だというから不動産の世界は中年男性が中心の職場だと言えます。

不動産取引の実務は奥が深くて、何十年経っても知らないことは幾らでもあるものです。
「不動産」は同じものが絶対に無いので、隣地であっても全く別物ですし、数年前に売りに出ていた物件でも今日の状態はまた違うものです。
「宅建」持っている人は沢山おられますが、実際に即戦力で不動産取引ができる人ばかりではありません。

誰でも最初は素人です。
車の運転と同じように、慣れや経験が必要です。
新人は上司や先輩の指導が必要ですので、私としては経験が浅い段階で一度は大手の不動産会社に席を置くのがいいように思います。
仲介会社でなくても、マンションデベロッパーや建売業者でも勉強できますよ。

キチッとした仕事の仕方を経験するということは大事なことです。

小さい会社でもキチッとした仕事をしているところはありますが、外部から眺めていてもどこの会社がそうなのか判り難いでしょう。でも経験を積もうとする会社が、どういう種類の取引が得意なのかで、その後、不動産業界で生きていく立ち居地が大きく違いますので少し考えてみても損はありませんから。また、私も経験があるのですが、せっかく入社しても指導しない上司に当たると困りますよね。

昔なら、入社して数日経つと「今日から1人で営業して来い!」なんて言われて、3ヶ月坊主だったら首なんてことありましたけど、テレビコマーシャルなどしている会社が今でもそんなブラックなことをしているみたいです。

大手の場合は実務研修があったりするので、「宅建」を持っているだけでなく仕事しながら勉強もできると思います。

私が「宅建」合格した時は、24歳だったかな・・・不動産業界とは別の仕事していたのですが、私の勤めていた会社が当時隔週土曜日休みだったので、いきなり週休二日にすると仕事に支障があってはいけないということで、土曜日出謹すると(確か5,000円だったと思うのですが、)出勤手当てが貰えたのです。だから、殆どの人が出勤していたような記憶があります(苦笑)そのお金で週に1回宅建の学校に通うようになって、結果的に不動産屋になるキッカケになったわけです。

どちらにしても、不動産業界もいろいろ新しいことを知っておかないと仕事し難い状況になってきていますので、「宅建」合格をスタートだと思って向上心を忘れないで頑張って下さい!

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不動産人/「太陽光発電ビジネス」の話

福島の原発事故があった頃、自然エネルギーが注目された時期がありました。

風力発電や地熱、レアメタルなどのほかに、太陽光パネルを設置して電力を売るビジネスが超人気になったことがありました。
自宅の屋根にソーラーパネルを設置して余った電気を売るというものもありましたが、それとは違い、産業用の太陽光発電の場合は、20年間という固定買取期間も選択できるため、表面利回りは10%前後だったとしても収益の安定性は抜群のビジネスでした。

ただ、広大な敷地が必要なので地方の山間部や未利用の工場跡地など銀行の担保評価からすると凄く低評価の所に何億とか何十億とか大きなお金を出資することが必要でした。
それにはメリットがないといけないということで、国の政策として2012年優遇税制が適応されることになりました。

それは、事業用の太陽光発電の設置や購入に掛かった費用を、稼動させた初年度に全額損金処理(経費)できるというものでした。
大きな利益を出している会社や富裕層などは、合法的に節税できるとして太陽光事業に参加して一種の「バブル」が発生したのでした。

優遇税制はその後、要件が厳しくなるのですが、太陽光の買取価格が今は18円/kwh位らしいのですが、2012年当時は2倍の40円とかだったので20年固定なのでまだ事業事転売できるとする商売があるようです。
厳密には不動産投資と言えるかどうかは疑問ですが、変形の不動産投資ビジネスとして「太陽光発電ビジネス」の触りをご紹介させていただきました。

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不動産人/投資用マンションの「起承転結」

「起承転結」とは、漢詩の構成法。 物事の順序や、組み立て。のことを表した四字熟語です。

投資用マンション(区分)のみならず、収益ビルや一棟売マンションなどの不動産投資も「起承転結」のようなストーリーがあります。

物件の購入、保有期間、そして出口戦略と呼ばれている物件売却の流れです。

最初に物件の購入を検討する時は、そのことで頭の中がいっぱいです。
検査済証はあるのか、瑕疵はないのか、入居者の属性や家賃の滞納はあるのか、ファイナンスの条件はなどいろいろ考えることが沢山あります。
判らないことが多いのに、営業マンの口車に乗って投資用マンションを買ってしまった人はこういうことに無頓着だったのでしょう。

次に、保有して賃料収入を得ることになりますが、フルローンで借りてしまうと、空室期間が長いとか、空室数が多いと返済額とのにらめっこ状態に為りかねません。
入居者募集してくれる不動産屋さんと話をしながら最善策を講じなければ為りません、また保有物件から遠く離れた所にお住まいの方は管理会社が好き放題勝手なことをしていないか気をつけなければ為りません。

入退居時に行なうリフォームの請求書だけ送ってきて、施工した写真の一枚も送ってこないような管理会社などは、本当に施工したのかどうか疑ってみるべきでしょう。

管理会社とのコミュニケーションもバッチリ上手くいっている場合、毎月の賃料収入も確保できて安定した運用ができます。
年間の収入を集計して確定申告します。
減価償却や固定資産税を払ったりしながら保有期間5年を迎えることになります。

保有期間5年を迎えて最初の1月1日を過ぎると長期保有となると、譲渡した利益に課税される税率が下がりますので、売却を考えるなら一つの節目として“5年目を目安”にするのもイイのかも知れません。その頃に、景気がイイと高く売れるので絶好のチャンスかも。

『保有期間で得た収益』+『売却することで得る収益』を合計してその不動産投資でどの位の収益率があったのかという成果が判明することになります。

この一連のストーリーを念頭に、購入時の不動産会社、保有期間中にサポートしてくれる不動産会社や管理会社、売却する時の不動産会社と上手に付き合うことで、最高のコストパフォーマンスが得られますので、良き不動産パートナーとの出会いがありますように!

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不動産人/投資用マンションとローン審査

先日、BS放送で将棋の「羽生善治とAI世代」という番組を観ました。将棋の世界ではプロ棋士が人工知能を積んだロボットと対戦して負け越すことが珍しくなくなっています。そんな中、羽生さんは「ロボットは強いといっても、一年後に開発されたものの方が強い。ということはまだ弱点があるということだから・・・、今あるロボットは最強ではないはずだ」と言っていました。
また、盤上の手を読みは最終的には読みきれないので、最終的は「なんとなく」と言う気持ちで最善手を指すとも言っていました。

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メガバンクやネット検索サイトでは、住宅ローンの事前審査を15分とかで出来るサービスを始まっています。これまで人間が一日掛かっていた作業を、15分で出来るってわけです。
日常的にスマホ使用に慣れている一般ユーザーが増えているので、これからはこのサービスが当たり前になるのでしょうね。

でも、事業用不動産のローンはまた別物ですが、サラリーマンの方々の投資用マンションに対するローンは住宅ローン並みに機械的に審査が出来るようです。高い金利で借りているローンを、低利なローンに借り替えようとすると、意外と厳しい審査が待っているケースが多いようです。
投資用マンション用ローンは、大手銀行では扱っていないところもあるし、ノンバンクやファイナンスに近い感じです。
新築マンションを購入する時のローンは、予めローン会社がセットされていて審査も緩い感じですね。

一旦、中古マンションとなると物件評価額も下がっている、所有者の年齢も上がってる、もしかして年収等の属性も変化していている場合もあったりします。

もし売却価格がローン残高以下だったりすると、手持ち現金を投入しないと抵当権抹消できずに売るに売れない状態も起こりえます。
この身動き取れない状態が一番やっかいです。

※勿論、値上がりしていたら、そういう問題はありません。

最初から中古マンションだと落差による被害は小さいので、後々のことを考えてみて投資用マンションは新築か中古かと言えば、中古の方が扱いやすいと思いますが・・・

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「財産三分法」と不動産業者

資産運用を「現金」「株」「不動産」に分けることは、『財産三分法』と呼ばれ資産運用の基本とされてきました。
資産を三種類に分散して投資することにより、相互に「流動性(換金性)」「安全性」「収益性」を補完しようとする考え方によるものです。

現在、私たちの周りには様々な性格の金融商品があり、各個別資産の中であっても先の3要素を認識し商品(物件)を選別しなくてはなりません。
その中でも、「不動産」は所有者(購入者・売却者)によって、換金性や、安全性・収益性などを高めたり、低下させたり出来るし、富裕層の方にとっては節税にも貢献してくれる重要な資産と考えられています。

投資の方法は無数にあるようにみえるが、実際にやろうと思うと、二つに絞られてしまう。

一つは不動産であり、もう一つは株である。

ほかに美術品や骨董品に投資するとか、自分の専門知識を磨くためにお金を使うとか、あれこれ考えられないことはないが、それは、個人の趣味や関心事とかかわりのあることで、一般的な、誰にでも通用する投資といえば、やはり不動産と株ということになろう。

邱 永漢『シルバーグレーの金銭学』より

 

実は2001年11月に「南森町不動産」のホームページを公開したときの書き出しがこのようなものでした。17年経った今も細々とHP版を公開し続けているのですが、昨春あるセミナーに出席して初めてスマホに対応出来ていないことが判り、8月のお盆頃にスマホ対応のこのHPを新たに公開することにしました。

プロの同業者からサラリーマン家主さん、また不動産業界の仕組みというものを判っていない素人の方でも何とか不動産投資で上手く運用できるようになればと頭をひねって文字にして発信しています。

不動産投資も他の資産と同じく、お金さえ調達できれば現物の不動産を手に入れることが出来ます。ただ、株や債権等と違うのは、じっと保有しているだけでは駄目で、テナントや修理、募集、そして時には細かなトラブルが発生したりするので、(家主さん自ら手を下すことも出来ますが、)多くは家主さんの依頼を受けて色々な作業を実務的に処理する不動産業者や管理する業者の手が必要であります。

かつての”大家さん”って”地主さん”の仕事だっていう時代もあったのですが、近ごろでは不動産投資を金融商品と同じように扱うセミナーや物件をネットで販売する不動産業者が出現して、不動産投資が身近なものになり、そのお陰で一般のサラリーマンやOLさんの家主さんが考えられないくらい増えました。
それに伴って不動産運用を実務的にサポートする不動産業者や管理業者も本当に多数存在するようになったのですが、中にはあまり褒められない営業手法で成績を上げている不動産会社や、単に家主さんを食い物にしているだけの管理会社も多数いるようです。

不動産業界ってどこか“悪徳”のイメージがあるようですが、ちゃんと誠意を持ってサポートしてくれる不動産業者や、儲けること以外にも大切なことがあるという気持を持って家主さんと伴走する不動産業者がいることをお忘れないようお願い申し上げます。

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不動産人/積水ハウスは何故トラブったのか?

昨年6月に積水ハウスが購入しようとした土地の売主が、実は詐欺師だったということでその損失55億円、当時の会長を社長のバトルにまで発展して大騒ぎになった事件でした。

先日、やっと犯人8人が逮捕されましたが、主犯格は海外に出て行ってしまっていて未だ捕まっていません。改めて新聞記事などを読むと、不動産取引の怖さを感じてしまいます。

そもそも、売主Aが本当の売主かどうかは、本人が「私が売主Aです。」と言ってもそれだけでは嘘をついていても分かりません。

積水ハウスの事件は、本人という人がパスポートを偽造したりして、所有者に成りすましていたから55億円も支払ってしまったのです。
売主確認として通常はまず、不動産登記簿に記載してある所有者の名前を確認します。
でも、不動産登記簿に所有者の登記をすることは、「義務」ではなく「任意」ですから、登記簿上の所有者が真の所有者だと決め付けることは出来ません。

登記簿上の所有者と真の所有者が違っているケースで、一番多いのは相続した不動産を相続人全員の足並みが揃わずに故人の氏名のままになっている場合とか、相続人全員の合意がなされていても取得した長男が登記しないでそのままにしている場合でしょう。
それが後々所有者不明の土地問題を引き起こすことに繋がっています。

 

通常の不動産取引では、所有権移転の手続きをしてくれる司法書士さんが売主本人で間違いないかを写真付の身分証明書やパスポート等で確認をしてくれますので、買主さんや仲介業者も殆ど安心仕切っております。
登記簿上の所有者と違う売主が所有権移転できる為の書類(権利証や登記識別情報、登記簿上の所有者の実印・・・)などを所持している場合は、真の所有者(=売主)と見なされます。

五反田の地面師事件で、積水ハウスの他に物件情報を持ち込まれた買主(不動産業者)は偽造された書類を見破っていたということですから、積水ハウスがかなり前のめりになって購入しようとして手抜かりがあったということですので、我々も慎重には慎重を重ねていかないと駄目だということです。

不動産ナマ知識/教訓:積水ハウス55億円損失

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「逃げてやらない後悔よりも、やってみるべきだなと」

阪神タイガースの新監督に矢野二軍監督が就任することに決まりましたね。

関西圏ではクライマックスシリーズに関係なく、テレビやスポーツ新聞でも阪神の話題で持ちきりです。私もネット中心に関連した記事を念入りに読んでますが、日本プロ野球の老舗球団である巨人と阪神の監督の辞め方になにか不自然な部分を感じた人もいたのじゃないでしょうか?

だって、金本監督の辞任前日に、現コーチの継続や移動の話があっと言うし、高橋監督なんかはまだ日本シリーズに出るかも知れない立場だし、日本一になる可能性だってありますからねぇ。

人気球団だからという理由かも知れませんが、日本ハムやソフトバンク、広島など強いチームと比べると何かが違う感じです。
現場の選手やコーチの力量にもの凄い違いがあるとは思えないので、やっぱり現場以外のバックアップ体制に依るものなんじゃないですか?

阪神タイガース恒例のストーブリーグで優勝したなんて思わずに、ファンの為に来年は強いチームになって関西、いや、日本中を元気付けて欲しいです!!

矢野監督、頑張って下さい!