不動産ナマ知識/投資用不動産の「節税効果」って“嘘”ですか?

今日は平成最後の天皇誕生日です。
1958年に東京タワーが完成した記念日でもあります。
ついで言えば、その3年前に私が生まれた日でもあります。

 

「節税効果」は“嘘”ではありません、半分“正しい”と思います!

 

投資用マンションの営業トークや広告で、「不動産投資は節税になる」とよく見聞きします。
特に、「減価償却費」は実際の出費はないのに、経費として収入から引けるので「節税」になると・・・また、青色申告すると10万円控除や貸借対照表や損益計算書を添付している場合には、最高65万円とかいうのも実際上の出費を伴わない合法的な「節税」であります。

ところで、平成30年度税制改正で、2020年度より基礎控除が38万円から48万円に引き上げられます。

単純に個人事業主にはメリットがありますが、会社員しながら不動産投資している人の場合、給与所得控除の金額が10万円下がるので、基礎控除10万円アップと相殺されてしますから基礎控除の引き上げのメリットを得られない人も出て来ます。

事業的規模(一般には「5棟10室以上」)になって、それなりの収入があれば配偶者を青色専従者にして給与を支払い、ボーナスを出すとすると、(実際に支出するかどうかは別にして、)所得分散で税金を安くするだけの「節税」効果はあるでしょう。

ガソリン代や飲食費、セミナー出席費用なども経費計上することも出来ますが、金額的には細かな部類の話ですので、ものすごい程の効果があると言うにはならないと思っています。

そのことに神経を使うよりは、実際の収入自体を確保することやアップさせることに注力する方がいいのじゃないかと思います。

不動産投資は不動産所得があるから意味があるので、入居者確保、テナントの誘致が最も大事です。
空室にしていても節税にはなりますが、実質の赤字ですから、稼働率を上げることや、もっと収入をアップさせる方法を考えてみませんか。

例えば、サブリースしていて実質賃料の90~80%の収入で満足することなく、自分で仲介業者に募集を依頼してもっと収入をアップさせる方法を模索してみませんか。勿論、悪徳管理会社に搾取されているかも知れないのなら、リフォーム費用や管理報酬も正当なものなのかともう一度検証してみるのもいいかもしれません。

不動産による「節税効果」として最も大きなのは、「相続対策」で現金を不動産に代えた時の“相続税評価額”の低下だと思われます。

大雑把に言えば、相続の時に現金1億円はそのままで評価されますが、(色々なものがありますが)不動産の評価は土地であれば“路線価”や、建物は“固定資産税評価額”などを基本に評価しますので、現金に比べて半分とか、それ以下になって納税負担を減らせる効果が期待できるからです。

また、現金であれば1億円に対する預金金利は低いけれども、不動産であれば更地であってもパーキングで収入を得ても今の預金金利よりは多いでしょうし、店舗やマンションを購入してテナント・入居者に入ってもらえれば、大阪市の物件でも5~6%の利回りにはなります。

不動産投資は「節税+収益」の両方が見込めるので、富裕層のみならず投資に興味のある方々に向けて今後も不動産投資は無くならないのでしょう。

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景気回復 戦後2番目の長さ

今朝の大阪市内は深い“もや”に覆われて梅田周辺の高層ビルの上の方は見えないくらいでした。
今年は、夏は殺人的な暑さ、そして大阪でも地震に被害で今でも瓦屋根の修繕の済んでいないお家もあるくらいです。

なにしろ、建築関係の人手不足は深刻です。
おのずと施工費用も高いし、土地の値段も下がる気配が感じられません。

国内では金融緩和に支えられ、企業は輸出主導で国内景気の回復が息長く続いています。
データでは景気は現在も回復しているらしく、来年1月まで続けば、6年1カ月に及んだ「いざなみ景気」も超えて戦後最長となるのだそうです。

政府がする判定は生産や消費などのデータを十分検証し、1年程度かけて行われるので、取り敢えず速報値で知るのが手っ取り早いのですが・・・
第2次安倍政権が発足し、日銀の大規模金融緩和を柱とする経済政策「アベノミクス」を進め、円安・株高に伴い企業業績や雇用が改善し、活発な設備投資も景気を下支えしていることはそうなのでしょう。

ただ、大企業の方はそれなりに潤っているみたいですが、中小零細企業の賃金は伸び悩み、消費が相変わらず力強さを欠いて、税や社会保険料などの負担だけが身に染む状況です。

まるで、今朝の“もや”みたいにスッキリしない感じです。

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不動産人/都心オフィス空室率1%台に・・

オフィス仲介大手の三鬼商事が13日に発表した東京都心のオフィス空室率が調査開始2002年1月以降で初の1%台になったそうです。

リーマンショック後の2010年11月には、9.04%だったが、その後東京一極集中の動きが加速して、今回の数値は予想以上のものだったらしい。当然、賃料も上昇していて、平均募集賃料は2万743円/坪で59ケ月連続の上昇だとか。

 

大阪市内でも、オフィスの空室率は低下しています。

オフィスビル経営の会社の社員も、自社保有しているビルに空室が少ないので営業にならないらしいのです。因みに、大阪市内の空室率は2.86%、梅田エリアは2%、淀屋橋・本町は2.46%と東京ほどではないけれども、ほぼ満室に近いと言っていい位のパーセンテージです。
平均募集賃料は東京の半分以下の1万1414円/坪です。

自社ビルを持ちたいという会社も多くなっていますが、こうなるとビル保有者も簡単には手放したくなくなる気分になってまして、売り物件の数も少ないのが実情です。

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国税庁が住宅ローン減税で失態

全国の税務署で住宅ローン減税制度(注)の適用を間違って2013~2016年の3年間で焼く1万4500人に余分に税額控除していたという。

順次、修正申告を求めていくらしいけれども、大変な作業量ですよ。

(注)住宅ローン減税は、毎年末のローン残高の1%を所得税から控除する制度で、確定申告が必要です。一般住宅では最大4000万円(その1%の400万円を)、10年間にわたって控除を受けることが出来る、比較的シンプルな制度です。

【間違いの例】

3500万円の住宅を購入の内、親から500万円の贈与を受けて、住宅ローン3200万円(年末残高3100万円)の場合。

■親からの贈与がないとして■

年末の住宅ローン残高3100万円を基に計算する。

■500万円の贈与があると■

購入金額3500万円―贈与金額500万円=3000万円<住宅ローン残高3100万円で、少ない方の3000万円を基に計算するのが正しい。

※100万円分が過大として、その1%1万円が過大控除になる。

 

消費税増税対策として、住宅ローン減税の期間を3年間延長する案が持ち上がっているらしい。
建物価格の2%を3年間掛けて所得税から控除する案です。

他にも消費税対策のプランは沢山あって、キャッシュレス決済での「ポイント還元」、マイナンバーカード利用者の買い物時の「ポイント加算」、「プレミアム付き商品券」などです。他にも食料品などの消費税率を8%に据え置く「軽減税率」導入は、外食は10%の税率で、持ち帰れば8%になるなど制度は複雑です。

「税金」制度はもっとシンプルにしないと、結局何がなんだか分からなくなってまた混乱するんじゃないでしょうか!

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不動産ナマ知識/内寸と壁芯・2項道路・旗竿物件と囲繞地(いにょうち)通行権

どこの業界でも特有の用語とか言葉とかがありますが、不動産取引においても業界用語があります。

一般の方が不動産取引の場面で、その用語を理解していないことがあってもおかしくないのですが、おそらく一々質問することの方が稀だと思います。

例えば、収益物件の「関西方式」とか「東京方式」とかいう言い方があります。(注1)
買主さんが何戸も投資用マンションを所有しているので、当然理解しているだろうと思って商談を進めて、いざ契約前の重要事項説明の段になって、「それって何ですか?」っていうこともあったりします。

(注1)参考HP【売買取引の習慣、大阪と東京の違い】  

例えば、区分所有マンションの1戸当りの面積表示には、パンフレットに書かれている「壁芯」面積は、登記簿記載の専有面積「内法(うちのり)」とか「内寸」と比べて小さくなります。
”壁の内側”で測るのと、”壁の中心”で測るのとでは分厚さの分だけ部屋の広さが違ってくるからです。 接している「道路」は不動産にとって非常に重要です。(注2)

(注2)参考HP【『道路』について】

建築基準法では、建築物の敷地は道路に2m以上接していなければならないとされています。そして、その道路は原則として幅が「4m以上」あることが必要だとされています。
ただ、現実には4m未満の道路がいっぱいありますので、そのような道路を「みなし道路」=建築基準法42条第2項の条文名をとって「2項道路」と呼んでいます。
もしこのような道路に接している物件を購入したり、所有していれば、将来建物が老朽化したり売却する際には、道路中心線から2m以内には建築できないと言う制限(セットバック)があることを知っておかなければなりませんね。

「旗竿物件」とは、例えば“4m以上の道路に2mの細い道路の先に広い敷地がある”ような土地(袋地)のことで、建物があればその全体のこととなります。

形が竿の付いた旗に似ているので旗竿物件を呼びます。

よく似た物件に、「囲繞地(いにょうち)」というのがあります。
全く道路に接していない土地の所有者は、通行目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他人の土地に道路を作ることが出来るとされていて、その権利を「囲繞地(いにょうち)通行権」といいます。 その権利は「囲繞地(いにょうち)」のなかで最も支障が少ない部分で、必要最小限の範囲に限られます。(通行料を支払う義務がありますが。)

「囲繞地(いにょうち)通行権」は、ほとんどの場合、既存の通路の幅を認めるためのもので、必ずしも2mの幅員を認めるためのものではありません。
「旗竿物件」の2m幅員とは似ているようでも違うものです。

このようにちょっとしたことのようでも、結構複雑なことがあります。
不動産業者は日常的に色々な物件を見聞きしていますので、全てを知っているわけではありませんが、知る術を知っていたり、解決方法を探り出したり出来ることも多いので、判らないことや知らないことはドンドン聞いてみる必要があると思います。

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「ボヘミアン・ラプソディ」

イギリスのロックバンド「QUEEN」のフレディ・マーキュリーを描いた映画「ボヘミアン・ラプソディ」が大ヒットしていると知って映画館に行ってきました。

大ヒットしているということで館内は満席で,確保できた席は前から2列目で“首に負担”が掛かる位置です。

 

洋画ではミュージシャンの生涯を映画にした作品が多々ありますが、この映画を見る人の年齢層が結構高そうなのを感じて、ちょっと今まで観た作品とは違う雰囲気でした。

特別な「QUEEN」のファンでもない私でも、CDを持っているのも1970~80年代のスターだったからでしょうか。

映画は単なるスター誕生物語ではなくて、フレディの抱える深い闇の部分、バイセクシャル・歯が出ている口元・パキスタン人の両親が移民として生活していてウマが合わないことなど普通の人間としてどう生きていくべきかを問う気持ちを感じられる内容です。
後にエイズで亡くなるのですが、45年の短い生涯でも今尚影響力のある人物なんだと思い知らされました。

映画が終わってしまうと、スクリーンを見上げていた首の負担も忘れていたことに気づきましたね。

今年一番のヒットと言われている映画、未だご覧になっていない方も久しぶりに映画館に行ってことをお勧めします。

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不動産人/2025『大阪万博』誘致に成功で、気分スカッと!!

不正融資が明るみになったスルガ銀行や西京銀行などのお陰だけではないと思いますが、不動産融資、特に収益物件の中でもレジ系といわれる収益マンションの足取りが重いです。

原因は、銀行の不動産融資が「厳格に」「慎重に」なっているからです。

昨年、一昨年と節税対策の土地所有者や利殖目的の不動産投資家など幅広い層の顧客でにぎわっていた不動産投資市場です。

そのような状況を感じて、最近若干の値下げをし始めた売主も出始めましたが、大半は従来通りの強気なスタンスです。

なんていっても金利が安いから、慌てて売り急がなくてもイイからでしょう。

来年の春くらいまでは睨み合いの状態が続くのかと思っていた矢先に、万博の誘致が大阪に決まって7年後とは言え、なにやらゴソゴソ動きがあるはずと思っています。

それにカジノを含めた大型リゾート施設IRの誘致も大阪が有力視されているみたいですし!

金融機関の融資と不動産市場は裏腹の関係ですから、あまり引き締めがきついと世の中に悪い影響が出かねません。
金融機関の収入源は貸し金です。
善し悪しはあるけれど、今までは東京のトレンドが半年後、一年後に大阪に来るという言い伝え、これからは少し違うかもしれないです。
インバウンドで賑わっている大阪には新たなビジネスモデルを探す動きがきっと始まるはずです。

「景気」の気は、“気持ち”からですから、前向きにがんばりましょう!!

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大型連休について

今週末には12月に突入です!

12月は中旬過ぎになると年末年始が迫ってきて、否応なしに仕事に区切りを付けないと正月が迎えられません。

お正月も終わると即仕事にというわけにも行きません。
関西は“えべっさん“がありますから、その行事を終えてやっと仕事モードに入ります。
気がつくと、1月も半分終わっています(笑)

ご承知のように、元々2月は日数が少ないのでアッと言う間に3月です。

来年は5月の新天皇即位に伴って、4月下旬から5月初めまで10連休が予定されています。

新しい天皇陛下の誕生は喜ばしいことですが、我々のような小規模な不動産業者にとって、大型連休そのものは正直なところ有難迷惑な話です。
会社・銀行・法務局・役所・司法書士・測量士・他・・皆さんはお休みです。
自分だけがヤル気があっても話は前に進みませんよね。
また愛犬と散歩したりして、ゴロゴロして過ごす事になるのでしょうか!

大人になると、お正月も子供の頃のようには嬉しくないと言っている人が回りに沢山おりますし・・・「休日が多いって嬉しくない」これって贅沢な悩みなのでしょうかね?

少なくとも昭和生まれで、不動産業界で起業している人だったら共感してくれると思いますが。

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不動産人/エゴなお客さん

今年もいろいろなことがありましたぁ。
まだひと月ちょっとありますけど、少しふり返ってみます。

どんな仕事もイイことばかりじゃありませんが、今年も「なんですか!」っていうことがありました。年末の一棟売マンションに買い付け証明書を入れていましたので、えべっさんの頃(1月9~11日)には返事をもらえることになっていた案件がありました。
でも、その日が過ぎてもいっこうに返事がありません。
挙句の果てに、「他からの返事を待っているので急ぎであれば諦めてもらってもいい」とか言われ、当方の買主さんも「失礼な奴だ」と怒ってしまって結局は“没”になりました。
年明け早々ヤナ感じでスタートしました。
それでも気を取り直して、頑張るのです^^)

また、この秋にも情けない話がありましたね。
知り合いの業者さんが、「野澤さん処の近くに古びるが・・・」というので、経緯を聞くと売主の希望金額と今までに付いた買主様の希望金額に大きな差があってなかなか売れないと言うじゃないですか、それじゃあ最低幾らだったら良いのかと聞けば、「◎◎◎万円」だとOKですというので、その金額で私の方で買主を2人付けて、「買い付け証明書」を提出しました。。

ところが、イザ売主がその金額を目にしてから、「やっぱりもう少し高くないと・・・」って爪を伸ばしてきて、再度こちらから金額を出し直すとまた値を上げるという始末です。
これもまた、買主さんが怒ってしまって破談です!!

人間に欲は付きもので、多少エゴなのは仕方ないとしても、自分で口にした約束事は守って欲しいものです。
相手様にも迷惑なことですし、不動産業者としても信用にも関わることです。

売主・買主問わず約束は守るようにしましょう!!

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不動産人/「融資が厳しくなると、物件価格は下がる」のか?

11月も下旬です。今朝は今年一番の冷え込みで、手袋があってもおかしくないほどです。

 

不動産業界では、税制や業績を念頭に置いた取引が年末に向けてあるものです。
今年はスルガ銀行の問題に波及して、他の金融機関も不動産投資向けの融資がきつくなっているので、例年よりか取引の量としては少なくなると思われます。

一般的に不動産融資が厳しくなると、購入できる方の数は減りますので、需給関係からすると物件価格は下がるはずです。

実は、融資が厳しくなってきたのは昨年半ばからのことで、スルガ銀行の問題が騒がれた一年も前のことです。
ところが、現状の不動産価格は下がるどころか依然として強気価格が主流です。
考え付く理由としては、所有者の方も、借り入れしている融資条件が依然として低金利なので収支バランスからしても売る必要性が低い
売り物件自体が少ないので、購入したい人も物件選択の幅が意外と狭いので、取引価格に市場原理が働き難い。もし、市場原理に任せて売買を行えば、値崩れして不良債権が発生してしまうので、金融機関も融資先に対して“売れ売れ攻撃”は行えないし…

だから、前にも進めない、後にも引けないような状況で推移していると考えられます。もし次に動きがあるとすれば金利が上がったと実感できる時かもしれないですね。

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投資用物件に限らず、不動産を購入・売却する時期は、世間のムードや趨勢だけでなく、個人であろうが法人であろうがその時の状況を判断して行動を起こすべきだと思います。

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