昼間人口50万人減/大阪北部地震

最大震度6弱を観測し、小学生の女の子が倒壊したブロック塀に巻き込まれるなど4人が死亡した大阪北部地震は18日、発生から1カ月が経ちました。

今朝の朝日新聞を読んでいると、あの日、各私鉄や道路が動きを止められて、大阪市内まで仕事に来れなかった人が50万人も居たそうで、通常が130万人だから経済的にも大変な打撃だったということが判りました。

その後の西日本大豪雨で、大阪の地震のことは忘れられた格好ですが、住宅の被害は3万棟超で、今も未だ自主避難している人が高槻や茨木に100人もいるそうです。

あの地震の影響が想像以上に大きいなものだったということが、1ヶ月経ってよく判りました。

夏の暑さが例年以上だと、クーラーや飲料水やビールもよく売れて景気が良くなるって言いますけど、今年の暑さはそういう呑気なこと言ってる場合じゃなさそうです。

不動産人/お墓の話

麻原彰晃被告の遺骨を誰が引き取るのかという問題が話題になっています。
死刑執行のニュースを見たときには、そこまで考えていなかったので「あっ、そうなんだ」と言う感じでした。

故人がきちんと遺志を伝えないと、残された人達も後が大変です。

よく「お墓を買う」と言いますが、正確に言うと『墓地の一区画に使用料を払って自分のお墓を建てる』(永代使用権)ということでしょう。勿論、稀にお墓を建てる土地を買う人もいるとしても、殆どの場合は墓石を建てる為にその土地の権利を取得するということです。

因みに、土地は使用権ですが、墓石は所有権です。
墓地は自由に売却も転貸も出来ませんし、お墓以外のものを建てることも出来ません。

うちの場合、数年前に叔父さんとその兄弟のお墓を「墓じまい」しました。
お寺さんにお墓から魂を抜くお経を唱えて貰ってから、京都から石材店=石屋さんに来てもらって、墓石の撤去と遺骨の取り出し、半日以上掛けて丁寧に更地に戻して貰いました。

支払いはあっても、返ってくるお金はありません。
少子化が進むと、お墓を継ぐ人もいない家族が増えることでしょうから、「墓じまい」する人はふえるのでしょうね。年月の経った遺骨は、”土”になっていましたが、湿気を取る為にバーナーの火で炙って十分に乾燥させて袋に入れた状態で、後日に一心寺さんに納めました。

一連の作業と言うのか、手続きはなかなか大変な手間が掛かります。
でも、大事なことですからね。

南森町不動産の「ホームページPC版」

不動産人/「測量図」の種類

”伊能忠敬”って日本地図を初めて作った人ですが、日本で始めて本格的な測量をした人とされています。55歳で北海道を測量し、その後焼く17年間に渡って日本国中を歩いて地図が完成したのは亡くなった後だったそうです。

不動産取引には「測量図」が欠かせません。不動産を購入する時に、何処から何処までが購入の範囲かが判らないで商談を進めることは出来ません。

「測量図」を見せて下さいと不動産業者さんに伝えて、出てきた「測量図」がどういう種類の「測量図」なのかが大事です。

 

「測量図」には、

■確定測量図

■地積測量図

■現況測量図 があります。

 

隣地所有者の方との(通常は印鑑証明添付の)境界確定承諾を交わした書類があるのが「確定量図」です。
「地積測量図」は法務局に備えつけられている公的なものですので、一定の安心感はあるのですが、昭和などの古い「地積測量図」は信憑性に乏しいものもありますので気をつけないと駄目です。
「現況測量図」は基本的に誰でも測ることが出来るレベルの測量図面です。売主の敷地がここからここまでと思えば、その寸法を測って作るものですので、公的な信頼を受けるものではありません。

不動産仲介業者の作成した「重要事項説明書」には、その土地はどのような「測量図」を持っているか記載されていますので、契約前にしっかりと確認する必要があります。

 

事業用不動産の売却・購入やテナント募集などの御依頼は

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「ホームページPC版」

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

今昔物語/「てんしば」と「大阪城公園」

連日の大雨で「大雨特別警報」なんて聞いたことも無い警報を耳にして、ほんとに凄いことだと感じています。
皆さん、油断大敵です、気をつけましょう!

 

大阪市と大阪府の関係は”上手く行っていて”インバウンドの効果も、全国でも大阪が一番晃かあるみたいで、活気があってイイ感じです!

私、特に橋下徹さんのファンでもないし、維新を支持している人間でもないのですが、橋下市長の時代にいろいろ種を蒔いた施策に花が咲いたって感じております。

懸案だった大阪市営地下鉄も民間の大阪メトロになり、数年前から構内のおトイレはかなり綺麗に改修工事が実施されて利用しやすくなっています。

昔を知っている人が、今行ってみると驚くのが、旧天王寺公園にある「てんしば」でしょう。

私が二十歳を少し越えた頃の天王寺公園も緑いっぱいで趣があって良かったのですが、夜など新世界で映画を観てから天王寺駅に向って帰ろうとして、公園内の坂を歩いていると、オカマの人達が立っていて声を掛けて来たりされました。
昼間でも市立美術館横の路上に大きなボリュームでカラオケで歌ったり踊ったりする常連の人達を恐々横見しながら歩く家族連れがいたりして、今では創造出来ないくらい独特の雰囲気の場所でしたね。

まあ当時は、それが天王寺らしいと思っていたのですが・・・

その後、大阪市が天王寺公園の美化(?)に乗り出したのですが、公園の有料化と塀で囲う作戦で浮浪者退治をしたお陰で、天王寺公園の持つ良さはいっぺんに無くなってしまいました。

「てんしば」は今年3月で2年半経ち、入場者1000万人を突破したそうです。

大阪市から選ばれた近鉄さんの営業努力の賜物でしょう。

てんしば https://www.tennoji-park.jp/

片や、「大阪城公園」「てんしば」とは違って外国人観光客の数が多いですね。

大阪市民にとっても、大阪城公園と言えば、梅の季節に梅林、桜の季節のお花見とかそれほど結び付の多い場所でもなかったのです。
他府県の人にも、「大阪に旅行に行っても見物するものが少ない」と言われていたもので、大阪城に行って、後は京都か奈良に行くなんていう時代も・・・今や、USJ、通天閣、海遊館、それに道頓堀界隈と人が人を呼ぶ勢いです。

何と言っても、「大阪城」は大阪のシンボル的なものなのに、確かにかつて大阪市の外郭団体が経営していた飲食店や土産物店はかなりショボイものでした。2014年大阪市長の発令で、大阪城公園の整備・管理を行なう事業者を公募により選定することになり、「大阪城パークマネジメント共同事業体」が事業運営しています。

事業体の中身は電通、大和ハウス、読売テレビなど5社の企画で、大阪城トライアスロン、イルミネーション、レストラン、武士や忍者のグッズなど次々と集客のアイデアが投入されています。

大阪城パークセンター

https://osakacastlepark.jp/

これも橋下さんや現市長の吉村さんの功績が大きいと思います。やっぱり、世の中は変化しないと良いものは生まれないように思います。

 

事業用不動産の売買やテナント募集など、ご相談やお悩みはお気軽にお問い合わせください。

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「ホームページPC版」

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「街の風景」

 

不動産人/ワンルーム投資平均利回り4%

今朝、オウム真理教の麻原彰晃死刑囚ら7人の刑執行があったとニュースで知りました。
平成7年3月の地下鉄サリン事件からでも、23年以上経っていますので我々のような50~60歳の年代の方ならよく覚えている事件だと思いますが、死刑が執行されても何かスッキリした気分にはなれない事件です。

ネットで「住宅新報」社の記事を読んでいましたら、バンブークリエイションという会社が実施した「不動産投資に関する調査」というデータの中に、会社員でワンルーム投資をしている20~59歳の男女200人の平均利回りが実質4%だとありました。

この全体の実質利回り4%、男性よりも女性のそれの方が少し高いみたいです。

この実質4%の利回りは、所謂表面利回りから管理費や税負担を差し引いて算出していると思われますので、表面利回りは6%前後だと推測しました。
大阪市内でも単身者向けの中古マンションの利回りは大体その位だと思いますので、東京だともう少し低いのかも知れません。

面白いのは、女性は築年数の浅い物件に80%と偏っているのに対し、男性は築年数に拘らず分散して購入している傾向があるそうです。

投資目的は「年金不安」「節税対策」が50%、不安なことは「空室」が1位で、2位が「家賃の下落」と続きます。

私的に気になったのは、投資用マンションの購入のキッカケでした。
ネットやブログ・SNSがキッカケだとする人は、女性が40%、男性が15.5%と大きく差が付いています。

男性と女性でこうも違うのかと興味深く読んだのでありました。

 

事業用不動産の売買やテナント募集、その他ご相談や困ったことについてはお気軽にお問合せ下さい。

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「ホームページPC版」

不動産人/路線価 沖縄5%アップで首位

7月2日、2018年分の路線価(1月1日現在)が発表されました。
全国平均で3年連続上昇です。
一番の上昇は沖縄で「5%」で、単なる投資ではなくて、住宅需要が拡大しているのと、企業進出も追い風だそうです。
でも、元々の原因は、金融緩和です。

昭和バブルの時は、プラザ合意からの金融緩和、米国のサブプライムローンでリーマンショックがあって、今はゼロ金利政策で賃貸マンションと相続税対策です。

但し、年収700万円のサラリーマンが1億円の一棟売物件を購入できたような時代は去ってしまいましたので、フルローンで収益物件を購入できる人はかなり限られます。
不動産市場は、金融緩和との裏表だということはハッキリしています。

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

 

不動産人/「持ち回り契約」について

梅雨の真っ只中、一年中で紫外線が最も強いと言われている季節となりました。
深夜にサッカーの試合を見て、寝不足で仕事している皆さん、体調管理にお気をつけ下さい!

「持ち回り契約」とは

不動産を売り買いする時、契約の売主や買主が遠方にお住まいだったり、どうしても契約の場に来れない事情があることがあります。
事前にそのようなことが分かっていると、その解決策として登場するのが「持ち回り契約」であります。
「持ち回り契約」は、売主・買主が別々の日時、場所でそれぞれ署名捺印して契約をすることが出来ます。そして、その仲立ちをするのも、仲介業者の仕事になります。

(賃貸マンションや小ぶりの物件など賃貸借契約では「持ち回り契約」が売買の場合よりも多いと思われます。この場合の理由は、恐らく賃貸借契約自体を軽視している場合が多いからでしょう。)

「持ち回り契約」の危険性

不動産の契約は、本来、売主買主双方が同席して署名捺印し、契約書が完成した時に成立するというが普通です。
「持ち回り契約」
は、片方が署名捺印した後にもう片方が署名捺印するというタイムラグがありますし、顔を合わせていないので「急に気が変わった・・・」なんていうことで契約が破談になりやすいと考えられます。
また、その仲立ちをする仲介業者の信頼がなければ怖くて、「持ち回り契約」など出来ないものですので、売主・買主に付いている仲介業者がしっかりした人であることが前提であります。

参考HP:不動産マメ知識コーナー【不動産売買・決裁時の手続き】

参考HP:不動産マメ知識コーナー【坪・帖・間・尺】

事業用不動産の売買・テナント募集などのお問い合わせはお気軽にお願いします!

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「街の風景」

 

 

不動産人/飛行機の騒音が・・・

夜、ゆっくりしたところでテレビを見ている。
毎晩9時前になると、いつもの飛行機が飛んでくるので、ベランダの窓を閉めるのが日課です。
※日曜日とかは、そう少し早い目に飛んでくるようです・・・

大阪国際空港(伊丹空港)へ向う飛行機は、大阪城の上空を横切って伊丹空港目がけて高度を下げ、その飛行ルートの下に居る住民は、毎晩9時前になると窓を閉めないと程度の差はありにしてもテレビの声が聞こえ難いのじゃないでしょうか。

空港の近所に住んでいるともっと問題はもっと深刻だと思いますが、大阪市内に真ん中に住んでいても飛行機の騒音に神経を尖らせているなんて、都会住み難いものです。
うちはマンションの12階だから、一軒家に比べると飛行機に近いからかも知れません。

飛行機の騒音について、国土交通省のHPを見てみました。

このデータによると、飛行機の音60~80デシベルとなっていて、掃除機や騒々しい街頭などと同じレベルです。
大声やパチンコ店よりも低いレベルです。
まあ、そう思えば毎晩の飛行機の音もそのレベルなんだろうって思いますね。

夜9時前になったらベランダの窓を閉めること…諦めて日課にしますよ。

事業不動産の売却・購入やテナント募集のご相談は

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

生身の人間のやること

昨夜も阪神戦をテレビ観戦、NHKの解説は近鉄で317勝の鈴木啓示さん、と広島一筋の大野豊氏です。鈴木さんの「おってもおってもファルで粘る打者を“ハエ”って言う」なんて話を聞きながら、タイガースは5対3で負けてしまいました。

 

今朝、新聞でスポーツ欄を見ていると、オリックス対ソフトバンクの試合で、大誤審があったという記事が目に留まりました。

ソフトバンクの選手が打ったファルを、工藤監督がホームランではないかとリプレイ検証を求めた結果、判定が覆ってホームランとなったのですが、試合後、オリックスの福良監督が審判団に詰め寄り再度ビデオを見た結果、実はファルだったことを審判団が認めたというからビックリです。

リプレイ検証で判定が覆った場合、その後異議を申し出ることは出来ないルールがあるそうです。
オリックスは勝てたかも知れないのに、この判定で負けになったのですから、怒りはMAXですよ。

こういう場合を想定していないので、この先もしオリックスが僅差で優勝を逃した場合、末代まで言い伝えられる試合になるのでしょうから、再試合やその場面からやり直せとの声もあるそうです。

人間のやることに、絶対という言葉は使ってはいけませんなぁ。

不動産人/人気の収益用オフィスビル

大阪市内のオフィス空室率が大幅に改善されています。

大手不動産会社の調査結果を見ると、大型オフィスビルは空室率1%前後、それに新築やそれに近い築年数のオフィスビルだと1%以下の空室率となっている。
勿論、大型オフィスビルだから都心にあり、交通アクセスもよくて商業施設にも近いし、建物の機能性や快適性もグレードは高く社員の受けも良い。
こういうグレードの高いビルは数的にも限られているので、入居するテナントも広いスペースを求めていたりするので、順番待ちの状態になったりします。

10年前のリーマンショック後は、入居率6割とか7割とか言ってましたので、オフィスビルを買うなんていう客層は殆ど皆無だったことを思い出します。
世の中の移り変わりのスピードに改めて驚かされるばかりです。

それでも大阪では、新築のオフィスビルを計画する案件も少ないので、当分の間、中古の収益用オフィスビルが人気で推移すると考えられています。
去年の後半から、収益用の一棟売マンションの動きが悪いのに比べると、だいぶん人気も差がついてしまったみたいです。

 

新築オフィスビルの計画が少ない理由としては、ホテル需要が関係しています。

大阪市内のホテル稼働率は90%超と言われていますので、市内の100坪以上の纏まった面積の土地は、民泊やホテルなどの宿泊用の建物を建築する為に購入する場合が多くて、オフィスビルより収益性が高いとされるホテルに土地が流れているからです。
淀屋橋や梅田、北浜、本町など本来、オフィス街にホテルが建築されている現場が沢山あるのがその証拠です。

データ上では、それでもホテル部屋数はまだまだ足りないとか・・・何か調子が良すぎて返って怖いような気もしております。

事業用不動産の売買やテナント募集などにまつわるご相談は・・・

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」