〒530-0052 大阪市北区南扇町２－４東辰ビル2階
大阪のタワーマンションの１室を購入したＡさんが海外転勤となり、東京の不動産会社と「リロケーション」契約、男Ｂに転貸した後、Ｂが室内で交際相手を殺害、物件の資産価値が下がったとして、会社員Ａさんが借主の不動産会社に約１５００万円の損害賠償を求めた訴訟が大阪地裁であり、同社が５７０万円を支払うことで和解していたという記事を見つけました。（読売新聞）
自宅を賃貸に出すことは珍しくないのですが、賃借人の起こす事件や事故までは普通は想定していません。
この場合は、借主の不動産会社が事件の責任を取ったわけですが、一般的な賃借人であれば自ら責任を取らなければなりません。また、賃借人自体の経済力が無ければ保証人や保証会社への対応を求めることになります。
「かぼちゃの馬車」の被害者の多くはサラリーマンだったようですが、報道によるとそれなりに高収入を得ていた方が多いとか。当然、大きな借入をするのに銀行も誰にでも融資は出来ないはずです。
平均的な日本人にとって「銀行」の信用は、不動産業者と比べ物にならないくらいに絶大です。
「かぼちゃの馬車」のビジネスモデルを「銀行」が評価していると言われると、投資用不動産の「信頼感」はグッと増します。
関西では流れていなかったと思いますが、テレビＣＭで人気タレントが登場していたのもビジネスモデル自体の「警戒感」はかなり薄れていたと思います。
「空き室があっても支払われるはずだった」３０年間の保証って何だったのか？
そもそもそんなことが出来るというのか？
スルガ銀行は金融庁の立ち入り検査中です。
内部調査で、複数の行員が審査書類の改ざんを知りながら融資した疑いが浮上しています。
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昨日の午前中は、定期検査で病院に居てテレビの国会中継を観ておりました。
例の「加計学園」の問題に対して、野党の質問に対して、安倍首相が答弁していました。
ニュースで見ていた柳瀬元首相秘書官の答弁もそうですが、誠意とか真摯とかいうものが感じられないような気がして、嫌な感じを受けました。
「かぼちゃの馬車」も「加計学園」も人に迷惑を掛けたとしたら、関係者の皆さんはチャンと納得できるように説明して欲しいですなぁ。
売り値付け業者と買い値付け業者との打ち合わせや、中間業者がある場合の意思の疎がないどうかの打ち合わせなども、単純に日時を決めることができないものです。
各業者の経験の度合い、力関係みたいなものも働きます。
契約時に会っても話もしないような方もいますし、すごく和気藹々として取引なんてこともあります。不動産売買の契約や決裁を行なう場所については、特に何処でやるべきとかいう決まりはないのですが、実務的に便利な場所、時間を選びます。
契約する時は、売主の都合のいい場所にすることが多く、売主の会社や指定する金融機関の店舗などで行なうことが多いです。
決裁の場所については、買主が金融機関から借入する場合が多いので、その金融機関で取引すると現金を動かさないで済みますので便利で、スピーディーに取引ができます。
現金や小切手で決済することもありますが、それでも買主の指定する金融機関を使った方が現金や小切手を持ち歩いて引ったくりや交通事故など不測の事故が起こっても困りますのし、安心で便利です。
※現金決済であっても、通常は振込み伝票などで事務処理を行なって銀行で決裁を済ますのが普通です。
それに、売主の不動産に抵当権が付いていたりすることも普通ですので、抵当権を抹消するための振込作業もありますので、買主側の金融機関の一室を借りて取引するのが便利ですね。
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収益物件のなかでレジ系（居住用のこと、レジデンシャルの略語）は最近人気がなくて、どちらかと言えば収益ビルや収益店舗の方に人気があります。
今一番人気があるのは“土地”ですね。
“土地”はその上に建てる建物の目的によって自社ビルにも収益ビルにも変化することができますが、“土地”と言っても、大阪市内にある土地は駐車場でない限り更地であることがないので、何かしらの建物が建っています。
築３０年とか４０年とか築年数が経っているものは、普通は取り壊して新しいビルを建てることになります。
また最近では郊外にある工場用地や物流用地も人気がありますので、まとまった広さの物件は取り合いになったりしています。
事業用不動産のトレンドを見ていると、今の景気のいい業種や業界がどんなものかはよく判ります。
高齢者向けマンション用地が人気のあった時代、ついこの間にはワンルームマンションやホテル用地が人気者でした。
コンビニ用地や沿道サービス用地も今は少し落ち着きました、戸建用地が凄い人気のあった頃もありましたね。
時代と共にいろいろな事業用地に人気が出たり、そうでなかったりしながら動いていきますので、不動産業者としてもトレンドに合わせた動きが必要なんです。
例えば、平成３０年５月１０日の一括決裁取引とします。
【契約金】 １億１百円（税込み）
※売主はサラリーマンですが、所有しているアパートを売りことにしました。アパート経営は副業で本業は給与所得者だから、売買の時は非課税だと思っている方もいますが、アパート経営は立派な事業ですので、領収書には印紙が必要です。
※取引金額に、消費税の金額が明記されている場合は、消費税抜きの金額に対する印紙を貼ればＯＫですので、収入印紙だが少なくて済むかもしれません。
【固定資産税精算金】 ４０万円
※固定資産税は、１月１日現在の所有者に課税されるので、今回の場合は売主が支払うものです。
※不動産取引の習慣として、取引日でその一年分の固定資産税（都市計画税含む）を日割り按分して精算するのが一般的です。精算の起算日は、大阪では４月１日を、東京では１月１日をスタートにして按分計算をします。
※税務上、固定資産税の精算金も売上代金として処理します。
【家賃精算金】 １５０万円
※５月分家賃の内１０日間は売主のものですが、１１日以降月末までの家賃は買主のものです。
今回の場合、５月分家賃は４月末までに売主の銀行口座に振込みがされているので、決裁時に売主から買主に日割り家賃を計算し買主へ支払います。
尚、５月分家賃に未収分があったとしても、振込みがあったものとして処理することが一般的です。
≪売主≫
【契約金】 １億１百円・・・・・４万円
【固定資産税精算金】 ４０万円・・・・２００円
≪買主≫
【家賃精算金】 １５０万円・・・・４００円
相殺すると実際の金銭は、（１億１百円＋４０万円）―１５０万円＝９千９９０万円 となります。
売主は９千９９０万円分の領収書を１枚、買主に渡すことで一件落着となります。
因みに、この時に貼る収入印紙は２万円となります。
事業用不動産でのご相談事、お悩み事など御座いましたら、お電話・メールをお寄せ下さい。
また、売却・購入や買い替え、テナント募集などについてもお気軽にご連絡頂ければ幸いです。
金余り、投資ブームの状況下で思い切り不動産投資家さんを煽ったから、「かぼちゃの馬車」のような事件が起こったのでしょうね。
プロの不動産業者が収益物件を購入する場合は、空室が増えようが、思わぬ費用が発生しようが、プロとして対処できるのですが、サラリーマン家主さんが不動産トラブルの経験も少なくて、資金的にも余裕がないとすれば、何かあった時には誰かに頼らないと身動きが取れませんよね。
それに、自分は福岡に住んでいるのに、物件は大阪だとかいう場合は、いざ現場を見に行くのも大変です。
今から購入しようとする人は、「成功事例」だけでなくて「不動産投資に失敗した人」の経験や事例も見聞きしておく方が無難だと思います。
（例）
購入後は、順調に賃借人も確保できていたが、担当者が退社してからは、空室が続き誰に相談していいか判らない。
どうも自分の所有している物件の賃料が相場よりも安いような気がするし、リフォームの費用も高いような気がするが、管理会社に任せているので怖くて正直には言えない・・・
節税目的で購入したが、本業の方が上手くいかないので売却を考えているが、ローンの残債が重荷になっているので、現状維持のほうがいいのか迷っている。
彼は、すごく強い力士で誰一人として相手になるものがいなかったそうです。
そこで行司志賀清林は神前の注連縄をとって力士ハジカミの腰にまとわせました。
国会では「働き方改革」が審議されているようですが、営業職は人間が相手ですので、事務職みたいに計画的にスケジュール通りには進まないことも多い仕事です。
「夜討ち朝駆け」が熱意の表れだと教えられた時代も今は懐かしいのですが、お客様の中にはそういう営業マンが好きな方もいるのも確かですが・・・。
私どもが主として取り扱う事業用不動産（収益用マンションや自己使用の倉庫･店舗・オフィスビル等）は、営業する側の都合で取引を迫るというのはどうも違うような気がしますので、売主（所有者）と買主のそれぞれの事情を理解した上で勧めるところは勧める、無理なところは理解してもらうように話をさせていただくように考えて営業すべき仕事でしょう。
ただそれでも、「根性・経験・勘」は必要ですね。
商談していてここが大事なとこだと判るには、一定の「経験」と、それを察知する「勘」、売主･買主とは違う立場（仲介者）であるけれど自分の意見をちゃんと伝える「根性」は必要です。
それと最後まで諦めない「粘り強さ」が要りますね。
最近の話ですが、超ベテランの仲介業者さんが、売主や買主の事情や気持を理解することなく、自分で勝手に判断してしまうということがありました。
それも続けざまにですから、堪りませんよね！
プロ野球でも、初めに大量点取られると、「今日は負けた！」と気合が抜けるのはベテラン選手です。経験豊富が故に、自ら思い込みしてしまうのでしょうね。
これは駄目ですね、仲介業者は必要以上に勝手な判断をしてはアカンのです。
不動産は同じものが二つとないのですが、その理由は物理的に同じものがないという意味と、売主（所有者）と買主もいつも違うという意味もあります。
情報が凄いスピードで手に入れることが出来る世の中で、お客さんも凄い情報や知識を持っていますので、「根性・経験・勘」のみで仕事は出来ませんが、ベースは人間対人間の話です、ハートですよ。
今日は朝一番から肥後橋で打ち合わせして、早々に豊中市の庄内で商談。
昼過ぎに事務所に戻って、某案件の「守秘義務契約書」を作って購入検討者へメール致しました。
昨日今日と一心寺で昨年中に納骨した人に対して、法要があるので本日参加致することができました。ご存知の方も多いと思いますが、一心寺では納骨された仏さんを「お骨佛様」として、１０年間で一体の仏様を作って安置してくれはります。
私なども、父や母の骨をお墓とは別に、一心寺に分骨して収めているので、仏さんの形になった両親を見ると何か心安らぐ気持になれるので、自分としては好評です。
因みに昨年納骨したのは、父のお父さんである“お爺さん”のお墓を終いしたので、一心寺にお納めすることにしたわけです。
私みたいに子供に男子が居ない家系で、先祖代々のお墓を守っていくのは難しい時代になっていますので、皆さんの中にも同じような対策を講じられる方もいらっしゃるでしょうね。
次の「お骨佛様」が出来上がるのが、２０２７年の春になるそうです。
衣笠さんは、わたしの好きなプロ野球選手の江夏豊投手と仲が良かったとか。
江夏投手は広島カープには３年間しか在籍していなかったけれども、あの「江夏の２１球」で最高のパフォーマンスをしましたので、印象的には満点でしょう。
あの一匹狼の江夏投手をマウンド上で、「おまえしかいない！」って言って、鼓舞した冷静な心遣いhaは衣笠さんでないとできないことです。
他方、衣笠さんは強靭な身体で連続試合出場の記録を達成した素晴らしいプロ中のプロ野球選手でした。本当に残念です。
