「隣の土地は相場の２倍出しても買え」
「不動産に掘り出し物なし」
「住めば都」
「（欧米では）人生を豊かに過ごすには３人の友人を持て、１人は弁護士、１人は医者、もう一人は不動産屋」

など、不動産業界にも昔から色々と昔から言い伝えられた言葉があります。

そのひとつに

「店舗の家賃は３日分の売上で稼ぐ」

というのがあります。
月額の家賃２０万円の物件だと一日の売上が６万６～７千円あると、やっていけるという考えです。
客単価や来店者の数などお店の内容によって色々あると思いますが、大雑把ではありますが昔から言われている目安ではあります。

また、１ヶ月の売上の１０%程度が賃料の目安という説もありますが、表現の仕方が違うだけで「３日で家賃…」の計算と考え方は同じです。
１ヶ月の家賃が１０万円であれば、その１０倍の月商１００万円（＝一日当り３万～４万円）が上がらなければ利益を出していくのは難しいというのも同じことです。
お店は、立地は大事ですがいかに立地がよくても必ず成功するものでもなありません。

うちの近所のラーメン屋さんは細い路地の中にあるお店が盛況で、それよりもいい立地にあるお店はテナントがコロコロ変わっていくなんてこともありまして、難しいものですね。
業種によって、売上に対する適正家賃の割合は、違うものだと思いますが、参考にはなる考え方だと思いますね。

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

今年の就職活動シーズンの頃でした。新聞の投書欄に、ある学生さんが「いくつもの会社を訪問して面接を受けたのですが、自分の氏名は名乗るのですが、面接してくれる方は名前も肩書きも伝えてくれない…」というのがありました。
学生さんの言っていることが当然で、考えてみれば、会社の名前は判っていても、質問している人がどういう人なのか判らないなんて、本当におかしな話ですよ。
もう数ヶ月前のことなのに、まだ記憶にあるのは、かなり納得した内容だったからでしょう。

私のメインの仕事は一棟売物件の売買仲介業ですが、１０数年前から家主さんに直接依頼された物件のテナント募集や入居者募集もするようになりました。
大阪で物件を所有している東京や地方の方が、知人の紹介とか、ネットで「南森町不動産」ＨＰを読んでもらって、親身に相談されると嬉しくって賃貸募集もするようになったわけです。

賃貸の場合はだいたい、家主側の業者は客付業者さんが連れてくるお客さんはどこの誰とも判らないことがほとんどで、内覧した後の返事もないことの方が圧倒的に多いものです。

勿論、借りたいとか、条件交渉してくる場合は、お客さんの素性も判ってきますが…

物件によってはなかなか決まらないケースもありますので、いろいろな業者さんが取っ替え引っ替えお客さんを連れて来てくれるのは有難いのですが、その後の返事が全く無いということが続きますと、こちらとしては気の抜けたサイダーみたいな感じになるのであります。

まあ、賃貸の営業って、とりあえず案内する仕事なのかも知れませんが…昨日なんか、飲食不可の物件に飲食希望のお客さんを連れて見に来る賃貸業者なんてのは論外ですわ！

売買物件、特に収益物件の商談や現地案内の場合は、同業者さんとのコミュニケーションもそれなりに必要なので、売主や買主のプロフィールも大体判ることが多いですね。
また、売主・買主との遣り取りの結果もそれなりに連絡や報告があることが普通なので、話として白黒がはっきりするものです。

コミュニケーションが取れない業者さんとは自然と疎遠になって行くものですから、『いい加減な奴だな！』っていう評価で終わってしまいますよ！

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

「宅建主任者」から「宅建取引士」へ

「宅地建物取引主任者」を「宅地建物取引士」に名称変更するなどの宅建業法改正が、国会で可決され後の２０１５年の４月１日から施行となりました。　一見すると、わざわざ「…主任者」から「…士」に変更するだけなのに大袈裟なことをと思いますが、実はなかなか大変な手間と年月が掛かっております。 法案等によりますと・・・暴力団に関係した人は、そうでなくなった日から５年間経過すること、暴力団関係者がその事業活動を支配する場合はダメ。

「宅地建物取引士」を含めた宅建従事者の倫理規定・コンプライアンス意識と、重事項説明の内容が年々増加するなど、取引に関する法律や関連制度が多様化するため宅地建物取引士の責任は益々重くなっています。

確かに、かつての重事項説明書は一棟売マンションでも、Ａ３用紙一枚だけなんてのも見たことがありますが、今では考えられないことです。

その為、専門的知識の習得などに更なる研修制度が実施されています。 我々当事者としては、これらが有料化されたり、新たな団体に加入したりするのを恐れている次第です。なぜなら、今まで新しい制度や法律の整備がなされると、それが新たな天下り先に繋がる口実なんてことだったら由々しき問題だと思うからです。 「宅地建物取引士」は、その不動産会社の営業関係者の「５人に１人必要」というのが絶対数必要ですが、以前からくすぶっていた「３人に１人必要」にしようというのは、当分の間はなさそうだというのです。理由は、十分な教育を受けた「宅地建物取引士」がいて、その他の従業員もボトムアップするからその必要はないということらしいが･･･正直いって、その意味はよくわかりませんなぁ～

いわゆる“士業”といえば、弁護士、不動産鑑定士、司法書士など「士」と呼ばれる専門性の高い国家資格の俗称ですが、最近では、マンション管理士やファイナンシャルプランニング技能士などの新参ものもありますが、「宅地建物取引士」も専門性の高い国家資格だと言うのであれば、不動産の営業に関わる人は全員その資格を持つことが望ましいのじゃないでしょうか。

「宅地建物取引士の記名押印」

売買や賃貸借の契約をする時には、その契約前に宅建業法第35条に定める重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印及び同第37条に定める書面（契約書等）への記名押印は、「宅地建物取引士」が行う必要がありますが、不動産業者でも意外と勘違いしていることがあります。 まず、宅建業者が売主の場合や複数の仲介業者が存在している取引の場合も、すべての宅建業者が宅地建物取引士の記名押印をしなければならないということ。

それに、宅建業法第３７条では、いちいち細かくは書いていませんが、売主が業者の場合、仲介業者が記名押印しているから売主自らの記名押印を不要だとはしていません。 また、仲介業者が複数の場合、根付業者が代表して記名押印すれば、その他の中間業者は仲介手数料を受け取るために領収書さえ持ってくればイイというものではありません。

昔ほどではありませんが、今でも意外といいラフな場合も多いようですが。

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

法務局の申請書類に『地番・家屋番号は、住居表示番号（○番○号）とはちがいますので、注意してください。』と書いてあります。 そうです、「住居表示」と「地番」は、通常同じではありません。

(田舎に行くと、地番と住所が同じところもありますが･･･)

「地番」→「その土地の登記簿での所在地・番号」

「住居表示」→「建物の表示で、そこに住む人の住所・番号」

として利用しています。

法務局では、土地はすべて「地番」で登記されていますし、建物の登記簿上の「家屋番号」も「地番」が分かれば調べることができます。

■住居表示のしかた■（大阪市）

※街区符号のつけ方は、数字を用い、大阪城にもっとも近い街区を起点として、連続蛇行式により順序よくつけるものとする。

※住居番号のつけ方は、大阪城に近い街区の角を起点として原則として右廻りに街区の境界線を１０ｍ間隔に区切り、住居番号の基礎となる番号を当該間隔に順次つける。 （大阪市住居表示実施基準より）

■地番の意味■

元々「地番」は（明治時代の地租改正以来）固定資産税を聴取するために個々の土地につけた番号です。

だから、“固定資産税・都市計画税”の請求は所有者の住所に着ますが、対象不動産の表示は「地番」で行っています。

土地を特定するためにつけた番号と、その所有者を明解にするための登記することになります。

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

大相撲秋場所千秋楽は、日馬富士が優勝決定戦でも豪栄道に勝って逆転優勝。

１１日目の時点で星の差３つから逆転したのは、１５日制が始まって以来の快挙だとか！
勝負事は最後まで何が起こるか判らないと言いますが、不動産仲介業の仕事も大どんでん返しや、煮え湯を呑まされることなど、全くいろいろな経験をさせてくれます。

本当にいろいろなことがあるので、どれから書いたらいいのか迷ってしまいますが･･･

例えば、（最近の話ではないのですが、）契約日、売主様の会社に買主様と一緒に伺ったのですが、到着後に買主様の本社（台北）から送金が出来ないということが判ったのでした。
理由は、台北のD銀行が台風で休業しているというのです。
日本では、台風如きで銀行が閉まるなんて考えられないことですが、売主がカンカンに怒ってしまって「だから外国人と契約するのは嫌だったんだ！」なんて言い出す始末です。

その銀行は日本のD銀行の台北支店だったので、売主はD銀行の本店に確認の電話をしました。
結果は、本当に台風で休んでいたので、皆、沈黙して引き上げました。

そして、売主様は憮然として、後日改めて契約に臨んだのでした。

ある売り物件に、買主が付くのに手間取っていたのにも関わらず、いざ買主が付くと、ほぼ同時に別の買主が現れるなんてことも日常茶飯事です。

また、次々に買主が付くのに、売主がいろいろな要因で、断り続けることがあります。暫くすると、「最初の買主が一番良かったなぁ～」なんてことも結構よくあることです。

こんな話しも・・・契約後、暫くして、売主の経営する会社の資金繰りが悪化していることが判って、買主様に事情を説明して、理解して頂き、慌てて決裁したってこともありました。
売主の会社は、その直後に倒産しました･･･（汗）

世の中、何が起こっても不思議ではありません。
粘り強く、諦めてはアカンということです！

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

「契約の履行に着手」っていう言葉が売買契約書には書いてありますが、どいうことなのか？

不動産の契約は、“一括決済”と言う“契約と決済を同時に済ませること”もありますが、多くの場合、契約時に手付金のみを支払い、残金を決済日に支払って取引を終了するのが一般的です。

でも契約後、売主または買主から解約を申し出ることもあります。

売買契約書において、手付金は「当事者の一方が契約の履行（※注１）に着手するまでは、買主はその手付金を放棄して、売主はその倍額（※注２）を支払って、契約の解除をすることができる」とする手付け解除の契約内容が一般的です。

でも、このような解除権が契約後いつでも使えるということでは、相手方が不測の損害を被ることになりますので、その時期について一定の制限が必要だと考えられています。

その“一定の時期“が、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで…」というものです。

不動産の売買契約において“契約の履行”とは、次の行為を行なうことだと考えられています。

契約解除に伴い相手方が履行の着手している場合は、手付金の放棄や倍返しだけでなく損害金を支払う必要が出てきますので、当然のことながらよく考える必要があります。

勤務先の倒産、急な転勤、家族の病気なども売主には関係がありませんから白紙解約は難しいので、買主は手付金を放棄しなければなりませんし、反対に、売主の立場で同じようなことがあったら、倍返しの対象になります。

（中間金は返ってきますし、返さなければなりません。）

但し、停止条件付契約として、“ローン特約”や“買い替え特約”がある場合は違いますよ。

ローン特約を付けて契約をした場合は、予定していたローンの承認が得られなかった場合や、予定していた金額に足りなかった場合は、白紙解約できますので、手付金は帰ってきます。

ただ、いいかげんな遅滞行為や虚偽の申請行為などにより、約定の時期までに承認が得られなかった場合などは、白紙解約できませんので、契約後すぐに金融機関に融資申し込み手続きをする必要があります。

★契約実務に関する記事★

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

個人の低額売買契約について

三為契約（さんためけいやく）

高齢者の不動産取引

ローン特約

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールをお待ち申し上げます。

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

【今の不動産融資姿勢】

正直なところ、弱いながらも“逆風”が吹いている感じですよ。

国の年金資金の運用や、低金利の金融機関も貸付先に苦労していますから、株式運用や不動産融資に特化してお金をつぎ込んでいる訳でしょう。だから昨年・一昨年あたりは、不動産融資も緩々（ゆるゆる）だったのかも知れません。だから今は少し調整局面なのかも知れませんが、これからもズ~っと不動産融資だけが順調だなんて嘘でも言えません。
昨年の不動産融資額がバブル期を超えたなんてニュースを目にしたのはつい此間でしたが、個人的な皮膚感覚では１～２割位融資が厳しくなっているという感覚です。

それでも、できるだけ手持資金を使わずに収益物件を手に入れようと考えている人が多い状況は、今のところ変わりっていないようです。

購入を検討できる収益物件の数も減っていることも確かです。

不動産融資というものを、購入者側と金融機関側の双方から見た3つの要素【担保評価】【与信】【融資基準】について考えてみます。

【担保評価】

金融機関に融資申し込みをするときの第一関門が、担保評価です。

「物件の価値」には、その金融機関独自の掛け目があって、融資限度額になります。

担保評価はどこの金融機関でも同じではありませんし、融資担当者や支店によっても異なりますから、よく「自分は此の位の金額なら借入れ可能だから･･･」って思っていても、最近の傾向では買主様ご本人の希望する融資金額は１～２割くらい不足する感じです。

人には厳しく、他人には甘いのが世の常でございます。

【与信】

融資対象の不動産評価とは別に、融資申込者（法人や個人）の信用評価を与信といいます。

法人であれば、決算内容やキャッシュフロー、個人であれば収入・支出を、そして買い主様が現に保有している資産の内容が与信に影響します。

購入しようとしている不動産の利回りがそれ程でなかったとしても、節税効果や本業の収入に余裕があれば融資は楽です。 その反対の場合は、融資額はご本人が思っているほどでないこともありますが、これはあくまでその金融機関が判断することですから、意に反する場合であっても仕方ありませんよ。

【融資基準】

不動産投資のリスクとして、金融機関の融資基準そのものの変化があります。〔変更といった方が正しいかも知れません。〕

不動産融資に対して厳しい目で審査する金融機関でも、景気が上向くなりその兆しが見られるとなると基準を変化させます。

従来、不動産担保評価の基準として利用されていた「固定資産税評価額」「路線価」なども、一時、「収益還元」（≒収益性）に取って代られた時期もありました。 最近では建物の「検査済証」の有無で融資の可否を決定したり、「建築年数」を盾に融資の期間を決めることが多いようです。 融資が厳しい時期には、結果として購入できる人や法人が少なくなります。

信用金庫や信用組合など中小金融機関には不動産融資に意欲的なところも沢山ありますが、物件探しだけでなく、金融機関の融資姿勢も研究しておくことが大事です。

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

先回の「不動産人/表面利回りと収益還元利回り」の話に出てきた係数の続きですが、”不動産人”のタグに入れましたが、この資料は以前に使ってたＦＰのライフプランニングの教科書から引っ張り出しております。不動産投資を考える方法として、収益還元法や現在割引率･･･またこういった係数が使われることがあることを知っておきましょう。

終身雇用や年功序列のシステムが徐々に崩れてきて、長寿社会をライフプランニングする将来予測が難しくなっています。

でも、机上でプランを立てなくても、少なくとも頭の中で漠然とした将来のイメージは誰しも持っているものです。

より具体的にするためには「６つの係数」が便利です。

私はＦＰの受験からもう何年も経ちましたし、日常的には使うことが殆んど無い「６つの係数」ですが、いまでも気になるのは何故でしょうか。

ライフプランニングを勉強しているときに「６つの係数」を使って色んなケーススタディをやってみたことが面白かったからだと思います。

･･････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【終価係数】

現在の額から将来の額を求める時に使用する係数、例えば複利計算など身近に使える係数。

■１００万円を年利３％で複利運用すると１０年後は幾らになるか？

1,000,000円×（１＋0.03）¹⁰＝1,344,000円

1,344,000円÷1,000,000円＝1.344・・・終価係数

早見表があるので、複利４％で10年間運用すると1.48の終価係数、複利５％で10年間だと1.629の終価係数を掛けるとすぐに幾らになるのか分るのでとっても便利です。

･･････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【現価係数】

“終価係数”とは逆に、将来の額から現在の額を求める時に使用する係数。

■ 10年後に100万円にしたい場合、年利３％で1年複利運用するとして手持ちは幾ら必要か？ 　　 　　1,000,000円×［１÷（１＋0.03）¹⁰］＝744,110円

744,110円÷1,000,000円＝0.7441・・・現価係数

･･････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【減債基金係数】

将来目標とする額を貯めるために必要な毎年の積立額を求めるときに使用する係数。

■10年後に100万円を貯めたい。年利３％複利として、毎年幾ら積み立てればいいか？

1,000,000円×0.03／［（１＋0.03）¹⁰］－１＝87,230円

0.03／（１＋0.03）１０－１＝0.08723・・・減債基金係数

･･････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【資本回収係数】

借入金から年間返済額を求めたり、現在の資金額を運用しつつ一定期間で資金を取り崩すときに使用する係数。

■   100万円を年利５％で借りて20年間で返済する場合、毎年の返済額は幾らか？

1,000,000円×{0.05／［（１＋0.05）²⁰－１］＋0.05}＝80,240円

0.05／［（１＋0.05）²⁰－１］＋0.05＝0.080240・・・資本回収係数

･･････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【年金終価係数】　

毎年の積立額から将来の元利合計を求めるときに使用する係数。

■  毎年50万円を年利３％で10年間積み立てたら、10年後には幾らになるのか？

500,000円×［（１＋0.03）¹⁰－１］／0.03＝5,732,000円

［（１＋0.03）¹⁰－１］／0.03＝11.464・・・年金終価係数

･･････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

  【年金現価係数】

目標とする年金額を受け取るために必要な年金原資を知るときに使用する係数。

■  毎年６０万円ずつ年金を１０年間受け取りたい場合、年利３％で複利運用するとして今幾ら預ければいいのか？

600,000円×［（１＋0.03）¹⁰－１］/［0.03×（１＋0.03）¹⁰］＝5,118,000円

［（１＋0.03）¹⁰－１］/［0.03×（１＋0.03）¹⁰］＝8.530・・・年金現価係数

※出所＆参考資料：ライフプランニング・リタイアメントプランニング（日本ＦＰ協会）

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

事業用不動産の売却や購入・テナント募集など、お気軽にお問合せください！nozawa@minamimorimachi.jp

事業用不動産購入、特に収益物件を買おうとするときには、今後の金利の動き、景気の動向、家賃収入の推移などを予測することが必要です。その上で、収益性を考える指標として『利回り』について考えます。ただし、『利回り』は時代や経済とともに変動するものであります。

一般的に使われている『単純利回り』（“グロス利回り”とか“表面利回り”とか言います。）は、要するに現時点での収入で逆算して、その不動産の価格を求める方法です。

年間収入５００万円　÷　期待利回り１０％　＝５０００万円

別に『DCF法』（ディスカウンティド・キャッシュフロー）と呼ばれる収益還元法があります。

この方法は不動産投資に関するいろいろな要素を念頭に利回りを予測するもので、且つ、投資期間を定めて投資分析することが可能ですので、収益用不動産を金融商品としての観点から分析できますので、不動を投資信託商品として検討する会社の購入判断をする際にも使っています。

予測する要素は、調達金利、賃料の変動、空室率、現時点での購入予定価格と将来の売却予想価格、購入時や売却時の費用など多岐に渡ることからそれなりのデータや経験がないと計算できません。

『DCF法』は、不動産価格の「正解」を出すものではありませんが、不動産投資の判断基準のひとつの材料です。

例えば、年間純収益４５００万円　期待収益率６％　 ５年後に転売した場合は　…

売買予定価格４億円 ４５００万円×4.212（注１）+４億円×0.7473（注２）=４億８８４６万円

この数値は、４億８８４６万円以下で投資すれば６％の期待収益率を得ることが出来るというものです。

注１　年金現価係数　　 注２　現価係数

※これらの係数については、結構ややこしいので、次回「６つの係数」をご覧下さい。

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

【生産緑地２０２２年問題】

都市計画上、市街化区域内の農地は“宅地”並みに固定資産税を課して、宅地化を促進していくことになっているけれども、「生産緑地」（注１）の指定を受けた所有者は、納税の負担を少なくすることができます。

ただ、全国８０％の生産緑地の所有者が３０年の営農義務が期限を迎える２０２２年に、生産力からの変更をする土地が大量に出てくるのではないかと言われている。

（注２）単位：ヘクタール

各数値は平成２２年現在のものです。

農業それ自体を、大都市で行っていき続ける人は少ないと思いますが、生産緑地の地主さんの多くは、既にアパート経営や貸し駐車場などの不動産賃貸経営をしていることも多いのではないでしょうか。

５００㎡以上というと、１５０坪超ですから、都会では大きな財産です。

この際、売却して換金しようと考えている方もいらっしゃるでしょうから、仮に、大阪府下の２２１０ｈａの１割の生産緑地が売却物件として市場に出ると、６６万７８５２５坪の宅地が生まれることになります。（１ヘクタール＝３０２５坪）

３０坪の土地なら２２，２８４戸分の建売住宅ができます。

３００坪のコンビニなら、２万２２６１戸の店が生まれます。

そうそう、なにも売却するばかりではなく、土地の有効利用として、３００坪のコンビニなら、２万２２６１戸の店が出来ますし、「貸家建て付け地」や「アパートローン」を借りることで、相続税対策として賃貸マンションをお考えならば、建売住宅の何倍もの戸数の住居が大阪市府下に建つでしょう。

日本の空き家総住宅数は，6063万戸と５年前に比べて５．３％の上昇し、空き家率は，１３．５％と過去最高になりました。（平成２５年度総務省調査）

勿論、大都市圏よりは地方の方が人口減少・高齢化が進んでいるので空き家率は高めではありますが、大都市圏でも中心分や人気のエリア以外は、入居者の確保はかなり厳しいものがあります。

２０２２年まで、まだ５年あるなんて言わないで、ボチボチ考えてみませんか！
ご先祖さまの残した土地について、総合的な判断で、良き対処をご協議ください。

【国の対策も…】

９月６日の日経新聞によると、農水省と国交省が「生産緑地」問題について、そろそろ法案の整備に取り掛かっているようです。まず、「生産緑地」の賃借をＮＰＯや企業向けに認める制度を整え、その場合は、相続税の猶予を与えるとあります。また、賃借する場合の農業委員会の承認の代わりに、市区町村の承認でＯＫとするようなことも考えているとの記事を見掛けました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」